裁判字號：臺灣臺南地方法院89年訴字第1395號民事判決
裁判日期：民國90年01月19日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣臺南地方法院民事判決八十九年度訴字第一三九五號
原告丙○○訴訟代理人 趙哲宏 律師
楊淑惠 律師 宋金比 律師被告甲○○住台南
乙○○住台南丁○○住高雄右一人訴訟代理人 康清敬 律師右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文被告甲○○應將坐落台南市○區○○段○○○○號土地之應有部分一三四分之一八，辦理所有權移轉登記與被告丁○○，再由被告丁○○辦理所有權移轉登記與原告。
被告乙○○應將坐落台南市○區○○段○○○○號土地之應有部分一三四分之六，辦理所有權移轉登記與被告丁○○，再由被告丁○○辦理所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告甲○○負擔八分之三；被告乙○○負擔八分之一；被告丁○○負擔八分之四。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示。
二、陳述：
（一）按「共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係。」（最高法院五十五年台上字第三二六七號判例參照）。查被告甲○○及 郭超 （即被告甲○○、乙○○之父）於民國六十五年間將其所有門牌號碼台南市○○路○段○○○號房屋（該屋並未辦理保存登記，七十六年九月整編前門牌號碼為台南市○○路○○號；以下簡稱系爭房屋）及其基地（即坐落台南市○區○○段○○○○號內；重測前為台南市○區○段九九之一號內；以下簡稱系爭土地）出賣予被告丁○○，嗣於七十一年六月一日原告再向被告丁○○購買系爭房屋、土地；而被告甲○○及郭超出售系爭房地與被告丁○○時，渠等就系爭土地之應有部分各為二分之一，又被告甲○○、乙○○於其父郭超七十八年十二月間死亡後，乃各自就郭超之應有部分平均繼承，並辦理繼承登記完畢，自此被告甲○○、乙○○就系爭土地之應有部分各為四分之三、四分之一；據卷附八十九年十月十九日台南市台南地政事務所土地複丈成果圖所示，原告所購買之坐落台南市○區○○段○○○○號（面積為一三四平方公尺）內之系爭房地，其面積為二十四平方公尺。原告雖已支付系爭房屋、土地之價金完畢，惟就系爭土地，被告丁○○迄今均未協同辦理移轉登記與原告。
（二）按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。」民法第三百四十八條、第二百四十二條分別定有明文。查系爭房屋、土地目前業由原告管理使用中，惟就系爭土地被告丁○○已怠於向被告甲○○、乙○○依約行使過戶請求權，致原告亦無從辦妥相關登記事宜，經原告函催被告丁○○辦理移轉登記，竟未獲置理。原告爰依買賣、繼承之法律關係，代位訴請被告甲○○、乙○○各應將坐落台南市○區○○段○○○○號土地應有部分一三四分之一八、一三四分之六，辦理所有權移轉登記與被告丁○○；又原告基於買賣關係，請求被告丁○○辦理所有權移轉登記與原告，自屬正當。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、系爭房地係由被告丁○○於六十五年間向郭超及被告甲○○購買，被告丁○○再於七十一年六月一日將系爭房地賣予原告之事實，有卷附不動產出賣證書、賣渡契約書可稽，並為被告丁○○訴訟代理人所自認，且被告甲○○對上開二份買賣契約書之真正亦沒有意見（詳鈞院八十九年八月一日言詞辯論筆錄）；況被告丁○○於七十一年六月一日將系爭房地賣予原告，此亦有被告甲○○及其父郭超於七十年四月間為履行契約乃分別請領印鑑證明交予被告丁○○，被告丁○○再交予原告，俾便辦理土地移轉過戶登記，今倘被告丁○○遲未給付買賣價金，則郭超及被告甲○○應斷無買賣契約簽訂五年後尚聲請印鑑證明供被告丁○○出賣系爭房地予原告供原告辦理所有權移轉登記之理？又原告亦自七十一年起至七十六年間陸續與郭超分擔繳交地價稅。準此，原告主張系爭土地係由被告丁○○於六十五年間向郭超及被告甲○○購買，嗣於七十一年六月一日原告再向被告丁○○購買上開房地等情，應堪認屬實。
２、而被告甲○○固抗辯稱被告丁○○僅付訂金一萬元，尚有尾款新台幣（下同）十一萬元未付云云。惟被告甲○○前於鈞院八十八年度南簡字第二一四七號請求遷讓房屋事件，係主張：被告丁○○於訂約後除已支付訂金一萬元外，其餘價金「九」萬元均一再拖延不付，關此業經鈞院調閱該項卷證資料可憑，現又空言被告丁○○尚有尾款「十一」萬元未付，究應以何者為是？其前後陳述已明顯不一，是其主張可否遽採？實有疑義！
３、又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，固得為拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第二百六十四條第一項定有明文。又「因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因此而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，不能令負違約責任。」（最高法院七十一年台上字第八二號判例參照）。查據原告與被告丁○○之七十一年六月一日賣渡契約書第五條之約定：「付款辦法分為三期：⒈立本契約書之日期乙方（即原告）先付定金新台幣肆拾萬元整。⒉辦妥建物過戶手續後再付新台幣貳拾萬元整。⒊待第一期付款新台幣肆拾萬元整，確實交付甲方（即被告丁○○）收訖無訛。」準此，關於第二、三期款項共計八十萬元之部分，被告丁○○實有先行辦妥建物及土地之過戶登記予原告之義務。況自八十年一月起至八十二年六月止，原告亦已陸續再給付被告丁○○三十萬元，是原告僅尚欠被告丁○○五十萬元，而依上開法條判例意旨，被告丁○○自應先將系爭土地辦妥所有權移轉登記予原告，原告始負付該剩餘尾款五十萬元之義務至明。
三、證據：提出門牌證明書、不動產出賣證書、賣渡契約書、存證信函、證明書各一件、印鑑證明書二件、收據五件、收件回執三件（以上均影本）、土地登記簿謄本、地籍圖謄本各一件並聲請勘驗系爭土地。
乙、被告方面：
壹、被告甲○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告丁○○於六十五年時，因為居住空間不夠，向伊父親買地說要蓋二樓居住，所以當時是賣給被告丁○○所住的那一部分的土地，而不是賣給被告丁○○應有部分，土地及房屋價金合計十二萬元，原先是只有一樓，被告丁○○後來加蓋成二樓。當時，被告丁○○有付了訂金一萬元，後來尾款十一萬元都沒有付。被告丁○○向伊爸爸郭超說：錢要付給他，要先取走印鑑證明，但是後來仍然沒有付錢。
（二）被告丁○○於七十、七十一年間告訴伊：他向原告丙○○借了幾十萬元，就將系爭房屋交給原告做生意，他告訴伊是借原告使用。伊不知道有買賣的事情。
（三）系爭土地原來是伊和伊父親郭超各有應有部分二分之一，後來伊父親郭超於七十八年死亡，由伊和被告乙○○繼承，其餘繼承人都拋棄繼承，所以成為伊應有部分四分之三，被告乙○○應有部分四分之一。
貳、被告乙○○部分：被告乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
叁、被告丁○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭土地原係被告丁○○之父於三十八年出資，與被告甲○○、乙○○兄弟之父郭超向訴外人 鄭鑑 所購買，惟當時土地是登記於郭超名下，嗣興建房屋居住，因土地登記於郭超名下，故而將房屋之稅捐及系爭土地之地價稅交由郭超方面繳納，並由郭超方面簽收據給被告丁○○方面執存。嗣至六十五年間被告丁○○受母親 劉黃寶 叮嚀，深恐日後郭超或其子女否認對房屋及土地之權利存在，而要被告丁○○特地邀同郭超及被告甲○○，與訴外人即見證人 吳容池 至代書處，特別書立「不動產出賣證書」，以證明系爭房地確實被告丁○○有權利存在，故而於出賣證書第二條載明：「左列不動產標示全部確實出賣與 劉老萬 先生屬實」之字樣。又該「不動產出賣證書」，即名為「出賣證書」非名「買賣契約書」或「買賣合約書」，且未載明價金之數額，再加上證書第二條載明之內容函意，足見該證書是用以證明劉老萬（即丁○○）對於系爭房地早已既存之所有權利所書立之證書，以保障被告丁○○日後之權益，並明確表示被告甲○○及其父郭超負有移轉登記之義務，免日後遭郭超或其子女之否認，而受損害無憑據證明。
（二）再者該「不動產出賣證書」其見證人吳容池亦於鈞院八十八年度南簡字第二一四七號民事案件中出庭證實確實有簽立該證書，更顯見該證書係為證明丁○○之既存權利，且是被告甲○○及郭超負有移轉所有權給丁○○之憑證。此並非如另一被告甲○○所主張於六十五年始出售於丁○○，且尚欠尾款未付。更進者，被告丁○○於七十一年六月一日將系爭房地賣予原告，被告甲○○暨其父郭超尚為履行所有權移轉登記之義務，提供印鑑證明等資料給原告，俾由原告辦理土地移轉過戶登記。再進者，被告甲○○及其父郭超，自丁○○將系爭房地賣予原告後，也轉向原告收取地價稅繳納，亦是承認丁○○已將系爭房地售予原告之事實。綜上所述，被告甲○○及其父郭超於六十五年出具「不動產出賣證書」，乃在於證明丁○○對於系爭房地之權利，且其父子負有移轉過戶登記之義務，如同出賣人義務一般。並非有如被告甲○○主張之承租或買賣未付尾款之情事。
（三）本件被告丁○○業於七十一年六月一日將系爭房地賣予原告，且將辦理土地移轉登記之印鑑證明書等文件，交予原告辦理土地移轉過戶登記，惟原告一再遲延辦理，以致如今發生本件爭訟，且也一再延欠價金未付已有十七年之久。被告丁○○即於七十一年六月間已交付辦理移轉過戶文件給原告辦理，因原告之怠惰不去辦理，則原告一再拒絕價金之給付，顯是有背於誠信原則，被告固不爭執原告有於七十一年六月一日向其購買系爭土地、房屋，，然買賣價金共計一百二十萬元，原告僅支付被告第一期金額四十萬元，第二期及第三期之價金皆未支付。自七十二年原告變更建物納稅義務人名稱，使用該建物，即應依兩造所訂之賣渡契約書約定支付第二期價金二十萬元，然原告一直拒不付款，雖至本件爭訟時，被告提出主張原告尚欠價金八十萬元，原告竟是承認尚欠被告五十萬元，而以其曾在八十年至八十二年間與被告之姐 劉金治 間三十萬元之債權債務，欲抵其所欠被告之價金，被告於無奈情形下同意接受，但由此可見原告並無履行支付價金之意，故而被告丁○○本件訴訟提出同時履行抗辯。
三、證據：聲請調取本院八十八年度南簡字第二一四七號民事卷宗。理由
甲、程序方面：被告乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：被告甲○○及郭超（即被告甲○○、乙○○之父）於六十五年間將系爭土地、房屋出賣予被告丁○○，嗣於七十一年六月一日原告再向被告丁○○購買系爭房屋、土地；而被告甲○○及郭超出售系爭房地與被告丁○○時，渠等就系爭土地之應有部分各為二分之一，又被告甲○○、乙○○於其父郭超七十八年十二月間死亡後，乃各自就郭超之應有部分平均繼承，並辦理繼承登記完畢，自此被告甲○○、乙○○就系爭土地之應有部分各為四分之三、四分之一，原告雖已支付系爭房屋、土地之價金完畢，惟就系爭土地，被告丁○○迄今均未協同辦理移轉登記與原告。查系爭房屋、土地目前業由原告管理使用中，又據卷附八十九年十月十九日台南市台南地政事務所土地複丈成果圖所示，原告所購買之坐落台南市○區○○段○○○○號（面積為一三四平方公尺）內之系爭房地，其面積為二十四平方公尺。惟就系爭土地被告丁○○已怠於向被告甲○○、乙○○依約行使過戶請求權，致原告亦無從辦妥相關登記事宜，經原告函催被告丁○○辦理移轉登記，竟未獲置理。爰依民法第三百四十八條、第二百四十二條規定，代位求為命被告甲○○、乙○○各應將坐落台南市○區○○段○○○○號土地應有部分一三四分之一八、一三四分之六，辦理所有權移轉登記與被告丁○○之判決；又原告基於買賣關係，求為命被告丁○○辦理所有權移轉登記與原告之判決。
二、被告甲○○則以：被告丁○○於六十五年時，因為居住空間不夠，向伊父親買地說要蓋二樓居住，所以當時是賣給被告丁○○所住的那一部分的土地，而不是賣給被告丁○○應有部分，土地及房屋價金合計十二萬元，原先是只有一樓，被告丁○○後來加蓋成二樓。當時，被告丁○○有付了訂金一萬元，後來尾款十一萬元都沒有付。被告丁○○於七十、七十一年間告訴伊：他向原告丙○○借了幾十萬元，就將系爭房屋交給原告做生意，他告訴伊是借原告使用。伊不知道有買賣的事情。系爭土地原來是伊和伊父親郭超各有應有部分二分之一，後來伊父親郭超於七十八年死亡，由伊和被告乙○○繼承，其餘繼承人都拋棄繼承，所以成為伊應有部分四分之三，被告乙○○應有部分四分之一等語，資為抗辯。
被告丁○○則以：系爭土地原係被告丁○○之父於三十八年出資，與被告甲○○、乙○○兄弟之父郭超向訴外人鄭鑑所購買，惟當時土地是登記於郭超名下，嗣興建房屋居住，因土地登記於郭超名下，故而將房屋之稅捐及系爭土地之地價稅交由郭超方面繳納，並由郭超方面簽收據給被告丁○○方面執存。嗣至六十五年間被告丁○○受母親劉黃寶叮嚀，深恐日後郭超或其子女否認對房屋及土地之權利存在，而要被告丁○○特地邀同郭超及被告甲○○，與訴外人即見證人吳容池至代書處，特別書立「不動產出賣證書」，以證明系爭房地確實被告丁○○有權利存在，故而於出賣證書第二條載明：「左列不動產標示全部確實出賣與劉老萬先生屬實」之字樣。又該「不動產出賣證書」，即名為「出賣證書」非名「買賣契約書」或「買賣合約書」，且未載明價金之數額，再加上證書第二條載明之內容函意，足見該證書是用以證明劉老萬（即丁○○）對於系爭房地早已既存之所有權利所書立之證書，以保障被告丁○○日後之權益，並明確表示被告甲○○及其父郭超負有移轉登記之義務，免日後遭郭超或其子女之否認，而受損害無憑據證明。再者該「不動產出賣證書」其見證人吳容池亦於鈞院八十八年度南簡字第二一四七號民事案件中出庭證實確實有簽立該證書，更顯見該證書係為證明丁○○之既存權利，且是被告甲○○及郭超負有移轉所有權給丁○○之憑證。此並非如另一被告甲○○所主張於六十五年始出售於丁○○，且尚欠尾款未付。更進者，被告丁○○於七十一年六月一日將系爭房地賣予原告，被告甲○○暨其父郭超尚為履行所有權移轉登記之義務，提供印鑑證明等資料給原告，俾由原告辦理土地移轉過戶登記。再進者，被告甲○○及其父郭超，自丁○○將系爭房地賣予原告後，也轉向原告收取地價稅繳納，亦是承認丁○○已將系爭房地售予原告之事實。綜上所述，被告甲○○及其父郭超於六十五年出具「不動產出賣證書」，乃在於證明丁○○對於系爭房地之權利，且其父子負有移轉過戶登記之義務，如同出賣人義務一般。並非有如被告甲○○主張之承租或買賣未付尾款之情事。本件被告丁○○業於七十一年六月一日將系爭房地賣予原告，且將辦理土地移轉登記之印鑑證明書等文件，交予原告辦理土地移轉過戶登記，惟原告一再遲延辦理，以致如今發生本件爭訟，且也一再延欠價金未付已有十七年之久。被告丁○○即於七十一年六月間已交付辦理移轉過戶文件給原告辦理，因原告之怠惰不去辦理，則原告一再拒絕價金之給付，顯是有背於誠信原則，被告固不爭執原告有於七十一年六月一日向其購買系爭土地、房屋，，然買賣價金共計一百二十萬元，原告僅支付被告第一期金額四十萬元，第二期及第三期之價金皆未支付。自七十二年原告變更建物納稅義務人名稱，使用該建物，即應依兩造所訂之賣渡契約書約定支付第二期價金二十萬元，然原告一直拒不付款，雖至本件爭訟時，被告提出主張原告尚欠價金八十萬元，原告竟是承認尚欠被告五十萬元，而以其曾在八十年至八十二年間與被告之姐劉金治間三十萬元之債權債務，欲抵其所欠被告之價金，被告於無奈情形下同意接受，但由此可見原告並無履行支付價金之意，故而被告丁○○本件訴訟提出同時履行抗辯等語，資為抗辯。
被告乙○○未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀以供本院參酌。
三、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第三百四十八條、第二百四十二條分別定有明文。查本件原告主張被告甲○○及郭超（即被告甲○○、乙○○之父）於六十五年間將系爭土地、房屋出賣予被告丁○○，嗣於七十一年六月一日原告再向被告丁○○購買系爭房屋、土地，而被告甲○○及郭超出售系爭房地與被告丁○○時，渠等就系爭土地之應有部分各為二分之一，又被告甲○○、乙○○於其父郭超七十八年十二月間死亡後，乃各自就郭超之應有部分平均繼承，並辦理繼承登記完畢，自此被告甲○○、乙○○就系爭土地之應有部分各為四分之三、四分之一，原告所購買之坐落台南市○區○○段○○○○號（面積為一三四平方公尺）內之系爭房地，其面積為二十四平方公尺，被告丁○○於接獲原告八十九年六月十七日存證信函後迄今仍未向被告甲○○、乙○○行使過戶請求權，亦未辦理移轉登記與原告等事實，業據其提出門牌證明書、不動產出賣證書、賣渡契約書、土地登記簿謄本、存證信函各一件及收件回執三件為證，並經本院囑託台南市台南地政事務所至珼場測量，有土地複丈成果圖一件在卷可稽，被告甲○○雖以：土地及房屋價金合計十二萬元，被告丁○○僅付訂金一萬元，未付尾款十一萬元，又六十五年時是賣給被告丁○○所住的那一部分的土地，而不是賣給被告丁○○應有部分云云置辯，惟查：
（一）被告甲○○前於本院八十八年度南簡字第二一四七號請求遷讓房屋事件，係主張：被告丁○○於訂約後除已支付訂金一萬元外，其餘價金九萬元均一再拖延不付等語（見上開民事卷宗第九十四頁），此業經本院調取上開民事卷宗核閱無誤，嗣於本院審理時改稱：土地及房屋價金合計十二萬元，被告丁○○僅付訂金一萬元，未付尾款十一萬元云云，其前後所述矛盾，顯不足採，況如認被告 劉景褔 遲未給付買賣價金，於買受人給付價金之前，訴外人郭超斷無於買賣契約簽訂五年後尚聲請印鑑證明供被告劉景褔出賣系爭房地予原告供其辦理所有權移轉登記之理，並有收據五件、證明書一件、印鑑證明書二件可稽，參以被告丁○○亦陳稱：伊與甲○○間，並無尾款尚未支付之問題，已經全部支付完畢等語（見本院八十九年九月二十六日言詞辯論筆錄），益足證明被告甲○○辯稱尚有尾款十一萬元未付云云，委無足採。
（二）被告甲○○、丁○○對於六十五年有簽立不動產出賣證書乙節並不爭執，被告甲○○雖主張其係特定之一部之買賣，惟若係共有物特定一部之買賣，則焉會未於該出賣證書上註明其特定之位置？又焉會對於其特定之面積未予測量其實際面積為何？凡此均與常情有違，況被告丁○○亦陳稱：本件係屬應有部分之買賣等語（見本院八十九年十二月八日言詞辯論筆錄），益足證明本件係買賣系爭房屋所坐落系爭土地部分之面積，仍屬於應有部分之買賣，是以原告請求將系爭房屋所坐落系爭土地部分之面積二十四平方公尺換算為應有部分即被告甲○○、乙○○各應有部分一三四分之一八、一三四分之六，辦理移轉登記，自屬有據。
（三）綜上所述，被告丁○○迄未向被告甲○○、乙○○行使不動產移轉登記請求權，顯有怠於行使其權利，原告自得依民法第二百四十二條之規定，代位被告丁○○行使對被告甲○○、乙○○之不動產移轉登記請求權。
四、又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。查據原告與被告丁○○於七十一年六月一日簽立之賣渡契約書第五條之約定：「付款辦法分為三期：⒈立本契約書之日期乙方（即原告）先付定金新台幣肆拾萬元整。⒉辦妥建物過戶手續後再付新台幣貳拾萬元整。⒊待土地部分辦妥過戶手續後付尾款新台幣陸拾萬元整。第一期付款新台幣肆拾萬元整，確實交付甲方（即被告丁○○）收訖無訛。」，有賣渡契約書一件可稽，原告及被告丁○○對於尚有尾款五十萬元未支付乙節均不爭執（見本院八十九年九月二十六日言詞辯論筆錄），則依上開賣渡契約書之約定，關於尾款五十萬元之部分，被告丁○○實有先行辦妥建物及土地之過戶登記予原告之義務，被告丁○○自應先將系爭土地辦妥所有權移轉登記予原告，原告始負付該剩餘尾款五十萬元之義務，被告丁○○行使同時履行抗辯權，與法顯有未合，委無足採。
五、從而，原告依買賣、繼承之法律關係，代位請求被告甲○○應將坐落台南市○區○○段○○○○號土地之應有部分一三四分之一八，辦理所有權移轉登記與被告丁○○，再由被告丁○○辦理所有權移轉登記與原告。被告乙○○應將坐落台南市○區○○段○○○○號土地之應有部分一三四分之六，辦理所有權移轉登記與被告丁○○，再由被告丁○○辦理所有權移轉登記與原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中華民國九十年一月十九日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官黃瑪玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年一月十九日~B法院書記官楊育民