臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中訴字第3號
原告即反訴
法定代理人 張忠霖
訴訟代理人 劉喜 律師
複代理人 黃邦哲 律師
被告即反訴
原告 鍾宏仁
訴訟代理人 謝天仁 律師
謝樹藝 律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，經本院於民國114年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣293,350元，及自民國114年4月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔33％，其餘由原告負擔。
四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣293,350元為原告供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
六、反訴原告之反訴及其假執行之聲請均駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項
壹、按簡易訴訟反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第436條第2項及第260條第1項分別定有明文；又民事訴訟法第260條第1項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第44號裁定意旨參照）。本件原告起訴請求被告依原告大樓住戶管理規約(下稱系爭大樓住戶規約)及公寓大廈管理條例之法律關係給付管理費，被告於言詞辯論期日終結前之民國112年2月13日具狀依民法第179條之法律關係對原告提起反訴，並請求給付新臺幣(下同)120萬元(本院卷一第105頁)。本院審酌本訴及反訴當事人均相同，且兩造主張之權利部分均係基於興大學府城大樓社區所衍生之債權，又被告提起反訴所主張之債權即為本訴中對原告為抵銷抗辯之相同債權，二者在事實上關係密切，審判資料、證據亦具有共通性，客觀上應認為本訴標的與反訴標的或其防禦方法具有相牽連關係，且亦難認有妨礙原告防禦或訴訟終結之虞，揆諸前揭規定，被告即反訴原告提起本件反訴尚無不合，應予准許。
貳、次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，亦分別為民事訴訟法第427條第1項、第435條第1項所明定。次查，本件被告即反訴原告提起反訴後，訴訟標的價額合計已逾50萬元，而不屬簡易訴訟程序之適用範圍，兩造復未合意繼續適用簡易程序，本院乃裁定改依通常訴訟程序（見本院卷一第230頁），並由原股法官繼續審理，併此敘明。
參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但擴張或減縮應受判
決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3
款，定有明文。本訴原告起訴聲明請求本訴被告給付366,270元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息(本院卷一第17頁)，嗣迭經更正其聲明（見本院卷一第137頁、本院卷二第511、615頁），最終於114年7月18日具狀變更聲明如後開訴之聲明所示（見本院卷二第691頁），核原告前開訴之聲明之變更，為訴之聲明之擴張，合於前揭規定，應予准許。
肆、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條第1 項、第176條分別定有明文。本件原告之法定代理人原為 莫啓偉 ，嗣於本件訴訟繫屬中，業經變更為張忠霖，並經張忠霖聲明承受訴訟（本院卷一第383頁），及陳報臺中市南區區公所112年7月26日公所農建字第1120016816號函在卷可憑（本院卷一第387頁），核與上開規定相符，應予准許。
乙、實體事項
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠被告為原告所管理之興大學府城社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，負有按期繳交管理費之義務，詎被告積欠原告下列管理費：⑴111年11月至113年11月之學府路77號1樓管理費共16,000元、⑵111年11月至113年11月之學府路75號地下2樓管理費共225,500元、⑶113年12月至114年4月之學府路75號地下2樓管理費共18,450元、⑷112年3月、113年7月至10月之學府路75號18樓管理費共14,100元、⑸111年11月至114年4月之學府路79號7樓之5管理費共81,000元、⑹109年3月至113年11月地下2樓共28個停車位管理費478,800元、⑺113年12月至114年4月地下2樓共3個停車位管理費4,500元，以上被告共積欠之管理費為838,350元；另依系爭大樓住戶規約第32條規定，本件請求給付管理費訴訟所生之⑻律師費用50,000元，亦應由被告負擔。
㈡又被告於113年11月間將學府路77號及75號地下2樓其中25個停車位所有權移轉給財團法人基督教生命之道靈糧堂，僅剩3個停車位之所有權，故被告自114年4月起應給付之每月管理費總額即為10,230元(含學府路75號地下2樓管理費3,690元、75號18樓管理費2,940元、學府路79號7樓之5管理費2,700元、地下2樓共3個停車位管理費900元)，依公寓大廈管理條例第21條及系爭社區住戶管理規約第14條之規定，原告自得請求被告⑼應自114年4月起，按月給付原告管理費10,230元。
㈢並聲明：①被告應給付原告888,350元，及自114年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。②被告應自114年5月1日起按月給付原告10,230元。③請准供擔保宣告假執行。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈臺中市○區○○路00號地下2樓，係由本建築物於84年8月23日依建築法第10條、第28條第3款取得使用執照在前，臺中市中山地政事務所於85年4月13日測量並分戶8072號建號在後，另臺中市○區○○路00號地下1樓，亦係由本建築物於84年8月23日依建築法第10條、第28條第3款取得使用執照在前，臺中市中山地政事務所於85年8月30日測量並分戶8295號建號在後，臺中市中山地政事務所將地下2樓應屬建築物設備公共空間「CO2機房」及地下1樓應屬建築物設備公共空間「電錶室(含電力設備)」核發所有權狀，已違反公寓大廈管理條例第5、7條之規定，其測量結果顯不正確，亦不合法；且依公寓大廈管理條例之相關規定，公寓大廈區分所有權人對其專有部分利用之前提「不得妨礙全體住戶生活利用上不可或缺之共同利益」，被告身為原告社區大樓住戶之一，亦享有公共設施所伴隨之效益，故被告抗辯原告應支付其相當於租金之不當得利120萬元，並無理由。
⒉又原告並未向被告收取學府路75號地下2樓發電機室之管理費。又大樓緊急發電機及CO2機房乃供社區大樓供電之用，依其性質，為區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，被告自92年11月12日取得學府路75號地下2樓應有部分後，長達19年未曾對系爭機電室存在之事實為異議，足以推論被告與原告社區住○○○○○○○○○○○設○於○○路00號地下2樓之默示合意，卻在原告請求其支付管理費後，始提出要原告請求相當於租金之不當得利共計120萬元，顯係基於報復心態，屬權利濫用，無權利保護之必要。
二、被告則以：
㈠關於學府路75號地下2樓管理費：
原告所提出之乙、壹、一、㈠、⑵與乙、壹、一、㈠、⑶請求金額，均載為學府路75號地下2樓管理費，顯係重複。又
原告占有學府路75號地下2樓緊急發電室之專有部分，應由原告自行負擔管理費。
㈡關於學府路75號18樓管理費：
被告已給付學府路75號18樓114年3至4月之管理費，此有原告開立載明「114年3月-4月」之收據(下稱系爭收據)可資證明，依民法第325條之規定，應推定以前各期之給付均已清償，故原告上開乙、壹、一、㈠、⑷請求學府路75號18樓先前之管理費共14,100元，顯乏證據，應予扣除。
㈢縱認原告本件請求被告給付管理費有理由，因被告及訴外人 鍾宏裕 分別為學府路75號地下2樓(即臺中市○區○○○○段0000○號，下稱8072建號)、學府路75號地下1樓(即臺中市○區○○○○段0000○號，下稱8295建號)之獨立所有權人，而原告分別非法將緊急發電機及CO2機房設置於被告所有之8072建號、大樓電錶室非法設置於鍾宏裕所有之8295建號，原告及鍾宏裕自得請求原告給付自107年3月1日起按月給付相當於租金之不當得利。8072建號每月以12,000元為計算，被告可請求原告給付112年3月1日至114年3月31日止相當於租金之不當得利為30萬元、8295建號每月以8,272元為計算，鍾宏裕可請求原告給付112年3月1日至113年8月30日止相當於租金之不當得利為148,896元，而鍾宏裕已將該債權轉予被告，故被告以上開得請求原告給付相當於租金之不當得利共448,896元抵銷本件原告之管理費請求，若有不足，再以更早期間即原告及鍾宏裕得請求原告給付自107年3月1日起至112年2月28日相當於租金之不當得利為抵銷。
㈣關於律師費用：
由上可知，被告及鍾宏裕可請求原告給付相當於租金之不當得利金額，顯然足以抵銷本件原告之請求，足認原告並無提起本件訴訟之必要，其向被告請求因本件支出律師費，亦不合理。
㈤並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告為8072建號之獨立所有權人，對於8072建號擁有排他性之完整所有權，且8072建號建物謄本、臺中市中山地政事務所112年10月12日函文及85年4月13日之建物測量成果圖、建商85年9月10日申請所有權第一次登記時所附之建物測量成果圖，均明確標示8072建號主要用途為「辦公室」，詎反訴被告無視地下1樓設計上本有規劃緊急發電機及CO2機房之特定空間，將上開緊急發電機及CO2機房非法設置於反訴原告所有之8072建號，顯係無權占有，以每月12,000元為計算，反訴原告得依法請求反訴被告給付107年3月1日至112年2月28日止相當於租金之不當得利72萬元；又訴外人鍾宏裕為8295建號之所有權人，依內政部國土測繪中心114年2月10日測籍字第1141555201號函鑑定書及鑑定圖可知，反訴被告將大樓電錶室非法設置於鍾宏裕所有之8295建號，且就占用部分仍向鍾宏裕收取每月管理費，亦不合理，以每月按租金8,000元計算，鍾宏裕自得請求反訴被告給付107年3月1日至112年2月28日止相當於租金之不當得利48萬元，而鍾宏裕已將該債權轉予反訴原告，爰以不當得利之法律關係，請求反訴被告給付120萬元。並聲明：①反訴被告應給付反訴原告120萬元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。②請准供擔保宣告假執行。
二、反訴被告則以：
⒈關於設置於學府路75號地下1樓之電錶室：
就臺中市中山地政事務所之測量成果圖，與地下1層竣工圖上之電表室做對比，可知鍾宏裕所有之地下1樓辦公室產權，並不包括電表之位置室。中華民國地籍學會及內政部國土測量中心，並無設有由高空透視可拍攝到地下1樓空間之高科技設備，顯無法測量地下1樓相關位置，故其鑑定圖並無法證明電錶室有占用8295建號位置。又臺中市○區○○路00號地下1樓，亦係由本建築物於84年8月23日依建築法第10條、第28條第3款取得使用執照在前，臺中市中山地政事務所於85年8月30日測量並分戶8295號建號在後，臺中市中山地政事務所將地下1樓應屬建築物設備公共空間之「電錶室(含電力設備)」核發所有權狀，已違反公寓大廈管理條例第5、7條之規定，其測量結果顯不正確，亦不合法。
⒉關於設置於學府路75號地下2樓之CO2機房及緊急發電室
依台中市工務局使用執照樓層附表，就系爭地下2樓於82年8月7日第一次變更時雖為辦公室，但於82年11月15日第二次變更已將該辦公室合法變更為CO2機房，並由上能建設公司向主管機關申請獲准變更，故系爭地下2樓已非辦公室。另緊急發電室依建築師所作竣工平面圖，雖設計於系爭地下1樓，但現場實地卻無此設置空間，故訴外人建商上能建設公司只能將發電機設在地下2樓，且在向主管機關申請並經獲准之CO2機房內，此業經臺中市政府工務局(84)中工建使字第1571號使用執照檢查合格，反訴被告自有權使用。又臺中市○區○○路00號地下2樓，係由本建築物於84年8月23日依建築法第10條、第28條第3款取得使用執照在前，臺中市中山地政事務所於85年4月13日測量並分戶8072號建號在後，臺中市中山地政事務所將地下2樓應屬建築物設備公共空間之「CO2機房」核發所有權狀，已違反公寓大廈管理條例第5、7條之規定，其測量結果顯不正確，亦不合法。
⒊又地下1樓之電錶室、地下2樓之CO2機房及緊急發電室乃供社區大樓使用，依性質為區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，反訴原告取得系爭地下2樓應有部分後，長達19年未曾對系爭機電室存在之事實為異議，足以推論反訴原告與社區住戶間有同意將系爭機電室設置於系爭地下2樓之默示合意，卻在反訴被告請求其支付管理費後，始提出要反訴被告支付相當於租金之不當得利，顯係基於報復心態，屬權利濫用，無權利保護之必要。另依公寓大廈管理條例第5、7條之規定，公寓大廈區分所有權人對其專有部分利用之前提「不得妨礙全體住戶生活利用上不可或缺之共同利益」、「不得有妨礙建物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，地下1樓之電錶室、地下2樓之CO2機房皆係系爭社區全體所有權人之專有部分，反訴原告及鍾宏裕身為社區大樓住戶，依上開規定，不得有妨礙建築物使用及違反區分所有權人共同利益之行為，故反訴原告提起反訴請求反訴被告應給付相當於租金之不當得利，應無理由等語。
⒊並聲明：①反訴及假執行聲明均駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、法院之判斷
一、本訴部分：
㈠原告主張之事實，業據其提出系爭大樓住戶規約、存證信函、管理費欠繳明細、收費憑單、計算明細、律師費收據、建物所有權狀、建物謄本等件為證(本院卷一第23至69、149至160頁、本院卷二第359至361、667、669頁)，被告對於其為原告所管理系爭社區之區分所有權人不爭執，惟就原告請求以前詞為辯。
㈡按依公寓大廈管理條例第3條規定：「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」；復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項亦有明定。又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條亦有明定。足見區分所有權人依法負有遵守規約及區分所有權人會議決議內容而繳納管理費之義務。
㈢被告雖辯稱關於學府路75號地下2樓管理費，原告所提出之乙、壹、一、㈠、⑵與乙、壹、一、㈠、⑶請求金額，均載為學府路75號地下2樓管理費，顯係重複。又原告占有學府路75號地下2樓緊急發電室之專有部分，應由原告自行負擔管理費。另關於學府路75號18樓管理費，被告已給付學府路75號18樓114年3至4月之管理費，此有原告開立載明「114年3月-4月」之收據(下稱系爭收據)可資證明，依民法第325條之規定，應推定以前各期之給付均已清償，故原告上開乙、壹、一、㈠、⑷請求學府路75號18樓先前之管理費共14,100元，顯乏證據，應予扣除等語。惟查，就被告辯稱原告占用學府路75號地下2樓緊急發電室之專有部分，雖經本院認定確有占用之事實（詳如後述），然就此部分被告已向原告請求相當租金之損害，則該部分既為被告所有，且被告亦已請求相當租金之損害，則其依社區規約之規定，應仍負有繳納管理費之義務，被告此部分所辯，顯難採憑。又被告辯稱重複收取部分，查本件原告請求之範圍及金額為：⑴111年11月至113年11月之學府路77號1樓管理費共16,000元、⑵111年11月至113年11月之學府路75號地下2樓管理費共225,500元、⑶113年12月至114年4月之學府路75號地下2樓管理費共18,450元、⑷112年3月、113年7月至10月之學府路75號18樓管理費共14,100元、⑸111年11月至114年4月之學府路79號7樓之5管理費共81,000元、⑹109年3月至113年11月地下2樓共28個停車位管理費478,800元、⑺113年12月至114年4月地下2樓共3個停車位管理費4,500元。而被告於地下二樓部分本有其所主張遭占用為機電室之辦公室，及停車位28個二部分，而原告上開請求之範圍，顯仍在此範圍之內，是故被告辯稱原告有重複收取之情形，顯有誤會。再者，被告辯稱被告已給付學府路75號18樓114年3至4月之管理費，此有原告開立載明「114年3月-4月」之收據(下稱系爭收據)可資證明，依民法第325條之規定，應推定以前各期之給付均已清償，故原告上開乙、壹、一、㈠、⑷請求學府路75號18樓先前之管理費共14,100元，顯乏證據，應予扣除等語。惟按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明，最高法院28年上字第1920號民事判例意旨參照。原告主張被告所有學府路75號18樓尚積欠112年3月、113年7月至10月之學府路75號18樓管理費共14,100元，而被告對於其負有繳納學府路75號18樓房屋管理費之義務，雖被告抗辯其已繳納114年3至4月之管理費，應推定以前各期之給付均已清償云云，然既為原告所否認，被告就此部分，仍應負舉證之責任。而查，依被告提出之系爭收據，雖可認定被告確實曾繳納114年3月至4月之管理費，然是否就此即得推定被告已繳納114年3月前所積欠之管理費，仍非無疑。蓋本件原告係於111年11月10日提起本訴請求被告給付管理費（見本院卷1第15頁，本院收發章戳），則被告在原告起訴後如確實有繳納管理費之情形，則被告收集繳納之收據，並提出抗辯，當無事實上之困難。惟被告除提出系爭收據外，並無再提出其他已繳款之收據，自難認為被告已就其此部分為完足之舉證，是被告上開所辯，自非可採。故本院依上開調查證據之結果，認原告上開主張，應足採信。則原告依公寓大廈管理條例及系爭規約規定，請求被告給付上開積欠之管理費共計838,350元，自屬有據。
㈣另區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額，逾兩期或其他應分攤之費用，經催告仍不給付者，管理委員會訴請法院令其給付應繳之金額及5%滯納金、訴訟費用、律師費用、強制執行費用等相關費用，並依公寓大廈管理條例第21、22條相關規定辦理，系爭規約第11條第4項定有明文。而公寓大廈管理條例充分授權區分所有權人創設約定規約之內容，除有違反強行規定或善良風俗之情外，否則區分所有權人均得制定規約，作為各區分所有權人之遵循依據，發生拘束之效力。故原告社區為求住戶遵守公共基金、管理費之繳納規範，於規約制定逾期繳費者應負擔因而發生之費用，自非法所不許，以落實公寓大廈區分所有權人或住戶間之私法自治。再原告因被告積欠管理費而委任律師提起本件訴訟，並支出律師費用50,000元等情，業據其提出收據為憑（見本院卷1第69頁），並為被告所不爭執。而系爭規約上開第11條第4項約定既未違反法律之強制或禁止規定，亦未悖於公序良俗，揆諸前揭說明，系爭大樓區分所有權人自應受系爭規約上開規定所拘束。被告雖辯稱被告及鍾宏裕可請求原告給付相當於租金之不當得利金額，顯然足以抵銷本件原告之請求，足認原告並無提起本件訴訟之必要，其向被告請求因本件支出律師費，亦不合理等語。然查，被告確實積欠管理費用，而原告係依法提起本件訴訟，被告亦確實已於訴訟程序進行中為抵銷之抗辯，然此僅係兩造攻擊防禦之方法，尚難認為原告依系爭規約第11條第4項定請求被告給付律師費50,000元為不合理，故就原告因被告未繳納上開管理費，而委任律師提起本件訴訟所支出之律師費用50,000元，原告自亦得依系爭規約第11條第4項，請求被告給付。是原告請求被告併給付律師費50,000元，即屬有據。又原告另主張被告應自114年5月1日起按月給付原告10,230元等語，然查，管理費係按月收取，惟按區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額，逾兩期或其他應分攤之費用，經催告仍不給付者，管理委員會訴請法院令其給付應繳之金額及5%滯納金、訴訟費用、律師費用、強制執行費用等相關費用，並依公寓大廈管理條例第21、22條相關規定辦理，系爭規約第11條第4項定有明文。是原告得起訴請求區分所有人給付管理費之前提，係區分所有權人逾2期未給付管理費，且經催告後，方得依法起訴請求，而依原告訴之聲明第二項之內容觀之，顯係以未逾期或尚未發生之管理費為請求，自難認為適法，是原告此部分之主張，應難認為有理，自應予以駁回
㈤基上，原告得請求之管理費及律師費合計為888,350元（計算式：838,350元+50,000元＝888,350元）。
㈥按抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀，始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規定自明。抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同意，亦不論在訴訟上或訴訟外，均得為之，此觀民法第334條及第335條規定自明（最高法院97年度臺上字第2241號、100年度臺上字第1982號判決意旨參照）。
㈦本件被告另辯稱：縱認原告本件請求被告給付管理費有理由，因被告及訴外人鍾宏裕分別為學府路75號地下2樓(即臺中市○區○○○○段0000○號，下稱8072建號)、學府路75號地下1樓(即臺中市○區○○○○段0000○號，下稱8295建號)之獨立所有權人，而原告分別非法將緊急發電機及CO2機房設置於被告所有之8072建號、大樓電錶室非法設置於鍾宏裕所有之8295建號，原告及鍾宏裕自得請求原告給付自107年3月1日起按月給付相當於租金之不當得利。8072建號每月以12,000元為計算，被告可請求原告給付112年3月1日至114年3月31日止相當於租金之不當得利為30萬元、8295建號每月以8,272元為計算，鍾宏裕可請求原告給付112年3月1日至113年8月30日止相當於租金之不當得利為148,896元，而鍾宏裕已將該債權轉予被告，故被告以上開得請求原告給付相當於租金之不當得利共448,896元抵銷本件原告之管理費請求，若有不足，再以更早期間即原告及鍾宏裕得請求原告給付自107年3月1日起至112年2月28日相當於租金之不當得利為抵銷等語，然為原告所否認。經查，就被告辯稱地下一樓遭原告電錶室占用部分，雖為原告所否認，然經本院囑託內政部國土測繪中心鑑定結果，原告於被告所有之8295建號，於如附件鑑定書之鑑定圖所示之0-0-0-0-0-0-0連線範圍內，有設置電錶室，是原告設置之電錶室，確實有占用之事實。另就地下二樓部分，原告所設置CO2機房及緊急發電室之位置，依照卷內所檢附之相關建造執照、使用執照，及被告所提出之建物所有權狀（見本院卷1第95頁），應確實為被告所有之8072號建物無誤。原告主張並未占用被告所有之8295建號、8072建號建物一節，委無可採。原告就此雖復主張地下1樓之電錶室、地下2樓之CO2機房及緊急發電室乃供社區大樓使用，依性質為區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，被告取得系爭地下2樓應有部分後，長達19年未曾對系爭機電室存在之事實為異議，足以推論被告與社區住戶間有同意將系爭機電室設置於系爭地下2樓之默示合意，卻在原告請求其支付管理費後，始提出要原告支付相當於租金之不當得利，顯係基於報復心態，屬權利濫用，無權利保護之必要。另依公寓大廈管理條例第5、7條之規定，公寓大廈區分所有權人對其專有部分利用之前提「不得妨礙全體住戶生活利用上不可或缺之共同利益」、「不得有妨礙建物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，地下1樓之電錶室、地下2樓之CO2機房皆係系爭社區全體所有權人之專有部分，被告及鍾宏裕身為社區大樓住戶，依上開規定，不得有妨礙建築物使用及違反區分所有權人共同利益之行為等語。然查，原告雖主張被告取得系爭地下2樓應有部分後，長達19年未曾對系爭機電室存在之事實為異議，足以推論被告與社區住戶間有同意將系爭機電室設置於系爭地下2樓之默示合意等語，然被告既為8295建號、8072建號之所有權人，基於所有權之權能，其排除侵害之權利是否行使、何時行使、如何行使，自仍屬被告之權利，要不能因被告長期未行使，即得推論其有同意占有人取得占有權源，原告此部分之主張，已難認為有據。又原告雖另依公寓大廈管理條例第5、7條之規定，認為地下1樓之電錶室、地下2樓之CO2機房皆係系爭社區全體所有權人之專有部分，被告及鍾宏裕身為社區大樓住戶，依上開規定，不得有妨礙建築物使用及違反區分所有權人共同利益之行為等語。然公寓大廈管理條例第5、7條之規定，應係指區分所有權人在使用其專有部分時，「不得妨礙全體住戶生活利用上不可或缺之共同利益」、「不得有妨礙建物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，並非指區分所有權人之專有部分，有提供給社區公共設施使用之義務，否則等同混淆專有部分與公共設施之區分，是原告此部分之主張，亦難認為有理。是原告應確實占用8295建號、8072建號設置地下一樓電錶室、地下2樓之CO2機房及緊急發電室，且未經被告同意，其占用為無權占有一節，已可認定。
㈧按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。又該條項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價，而公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，平均地權條例施行細則第21條前段亦規定甚明。惟土地法第97條第1項之以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之(最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例要旨參照)，經查：系爭房屋位於臺中市南區學府路中興大學附近，為住商混和之商半大樓，生活機能佳，可認系爭房屋及其占用土地之經濟利用性非高，惟系爭8295建號、8072建號建物分別在地下一樓、二樓位置，實際經濟價值應無法與可供居住或營業之房屋相比擬。被告雖主張依地下室停車位之租金行情計算不當得利之數額。然本件8295建號、8072建號建物本非供停車使用，而一般社會行情中，停車位之收費或出租標準與一般房屋之出租行情顯有不同，被告主張依停車位月租費用計算不當得利，8295建號部分依每月8,272元、8072以每月12,000元計算一節，尚無可採。本院審酌8295建號、8072建號建物分別遭占用之面積、附近工商繁榮之程度，及房屋折舊等一切情況，認定8295建號遭占用部分以每月2,500元、8072建號遭占用部分以每月4,500元，合計以每月7,000元計算相當租金之不當得利數額，較屬妥適。基此，被告得主張抵銷之相當租金之不當得利數額，應為112年3月1日至114年3月31日共25個月，及被告提起反訴之反訴狀繕本送達日（即112年2月16日，見本院卷1第133頁）前5年（60個月），被告得主張抵銷之金額為595,000元（計算式85×7,000元＝595,000元。。
㈨綜上，原告原得請求之金額888,350元，扣除被告主張抵銷部分之金額595,000元後，得請求之金額為293,350元。 逾此範圍之請求，即屬無據。
㈩另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之上開相當租金之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，原告請求自114年4月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬合理。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張之事實，業據反訴原告提出8072建號建物謄本、臺中市中山地政事務所112年10月12日函文及85年4月13日之建物測量成果圖、建商85年9月10日申請所有權第一次登記時所附之建物測量成果圖等件為證，然為反訴被告所否認。
㈡本件反訴原告主張其所有8295建號、8072建號遭占用之部分，業經本院認定如上，反訴被告確有占用8295建號、8072建號設置地下一樓電錶室、地下2樓之CO2機房及緊急發電室，且未經被告同意，其占用為無權占有，是反訴被告此部分之辯解，尚屬無據。惟反訴原告於本訴部分主張先行抵銷，餘額部分再於反訴部分請求。然查，本件反訴原告8295建號、8072建號建物本非供停車使用，而一般社會行情中，停車位之收費或出租標準與一般房屋之出租行情顯有不同，反訴主張依停車位月租費用計算不當得利，8295建號部分依每月8,000元（本訴中係主張以每月8,272元抵銷）、8072以每月12,000元計算一節，尚無可採。本院審酌8295建號、8072建號建物分別遭占用之面積、附近工商繁榮之程度，及房屋折舊等一切情況，認定8295建號遭占用部分以每月2,500元、8072建號遭占用部分以每月4,500元，合計以每月7,000元計算相當租金之不當得利數額，較屬妥適。基此，被告得主張抵銷之相當租金之不當得利數額，應為112年3月1日至114年3月31日共25個月，及被告提起反訴之反訴狀繕本送達日（即112年2月16日，見本院卷1第133頁）前5年（60個月），被告得主張抵銷之金額為595,000元（計算式85×7,000元＝595,000元，已論述如上。是本件反訴原告遭占用部分所受相當租金之損害595,000元已於本訴請求中抵銷完畢，則反訴原告於反訴中，應已無可得請求之金額，是反訴原告之請求，難認為有據。
三、綜上所述，原告依之公寓大廈管理條例及社區規約之法律關係，請求被告給付管理費等293,350元，及自114年4月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。另反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告應給付反訴原告120萬元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件本訴部分係命給付未逾50萬元之，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。另本件反訴原告之反訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，亦應予以駁回。
五、本訴判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（本訴部分）、第78條（反訴部分）。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事庭 法 官張清洲
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 蕭榮峰