臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中小字第3661號
原告 鍾憶榮
訴訟代理人 葉耀中 律師
複代理人 林俊甫 律師
被告 柯詠晴
訴訟代理人 康芸瑄
上列當事人間返還斡旋金事件，本院於民國113年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣10萬元，及自民國112年11月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣900元由被告負擔，並加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣10萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人永有麗嘉地產經紀有限公司臺灣房屋北屯特區富譽特許加盟店(下稱系爭經紀公司)於民國111年12月14日就被告所有門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號房屋及其坐落土地成立不動產買賣意願書(下稱系爭意願書)，原告並交付系爭經紀公司新臺幣(下同)10萬元作為系爭經紀公司與被告協商買賣之斡旋金(下稱系爭斡旋金)，被告於111年12月19日收受斡旋金並於系爭意願書簽名。惟兩造未能於斡旋有效期間內(即111年12月19日24時以前)就系爭房地之買賣條件有近一步達成買賣合意，應不成立買賣契約，則系爭斡旋金於111年12月19日斡旋期滿即
不具斡旋之功用，被告應於111年12月20日起歸還原告，被告迄未返還，爰依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告10萬元，及自111年12月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並陳明願供擔保，請求宣告假執行。
二、被告則以：原告於111年12月4日與系爭經紀公司簽訂系爭意願書，表示願以1250萬元購買被告所有系爭房地，經由系爭經紀公司斡旋後，被告同意原告之價格出售，並收取系爭斡旋金轉為定金。惟原告於約定面談簽訂不動產買賣契約當天
，原告反悔不買，且拒絕簽訂買賣契約書，被告爰依系爭意願書規第6條約定，沒收系爭斡旋金等語置辯，請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。民法第345條第2項所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。而不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。故依事件之性質，倘當事人還未就所有事項達成合意，而根據一方當事人之意思表示應就這些事項作成約定，於發生疑問時，契約即尚未成立。系爭意願書第2條約定：「承購總價款、付款條件：不動產承購總價款為新台幣壹仟貳佰伍拾萬元整。簽約款(含定金)、用印款、完稅款、尾款(交屋)：總價之(空白)%或新台幣(空白)元整，其上手寫依成交價(其旁註記：1.如遇銀行可貸之金額不足以支付尾款時，應由買方以現金一次補足。2.若賣方原有貸款需買方代為清償時，買方願意配合辦理。)等語，是付款方式為本件買賣契約成立之必要之點，須兩造雙方達成合意，買賣契約始為成立，然僅記載依成交價，堪認兩造就給付買賣價金之具體時程、有無尾款給付之擔保、不動產所有權移轉登記事宜等事項，於系爭意願書中均付之闕如。復參酌系爭意願書第4條及第6條分別約定：「斡旋有效期間㈠斡旋有效期間至111年12月19日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價及付款條件時，買賣契約即成立生效…㈡買方於契約成立後，應於3日內補足定金(成交價百分之十或新台幣【依成交價】萬元整）…」、「違約處罰：斡旋金轉為定金後，如買方有反悔不買情事或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。…」，顯見斡旋金並非因必然因買方之「承購總價」及賣方之「委託價格」相一致，即必然轉換成定金，仍須買賣雙方仍必須就買方之「付款條件」及賣方之「出售條件」等契約必要之點達成合意，本件買賣契約始成立生效。本院審酌系爭斡旋金僅為承購總價款0.008
，而與系爭意願書第4條第2項所約定「成交價百分之十或新台幣(依成交價)萬元整）之內容不符，如認本件買賣契約業已成立生效，且兩造有可歸責事由時，該定金之總額究為10萬元？125萬元？甚至1250萬，誠有疑義？堪認兩造並未就簽約款(含定金)多寡已達成合意。而定金多寡既與買賣契約成立生效與否有密切關係存在，自難認兩造間就買賣契約重要事項均已合意，而發生效力。從而，兩造買賣契約並未成立生效，系爭斡旋金並未轉成定金，被告以原告違約而沒入其所交付之斡旋金10萬元，即屬無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，原告主張依民法第179條之規定，請求被告返還該10萬元，自屬有據，應予准許。
四、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，為民法第229條所明定。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告請求被告返還10萬元，並未定有給付之期限，則原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即112年11月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，於法無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付10萬元，及自112年11月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係小額程序為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及免為假執行。兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，然此僅係促請本院注意而已，毋庸就其聲請為准駁之裁定。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 3 月 27 日
臺中簡易庭法官劉正中
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 3 月 27 日
書記官張皇清