裁判字號：臺灣新竹地方法院103年重訴字第46號民事判決
裁判日期：民國103年09月16日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事判決103年度重訴字第46號原告均和資產管理股份有限公司法定代理人 朱祐宗 訴訴代理人 邢建緯 律師複代理人 郭昌凱 律師
林吟樺 郭哲嫚 被告 陳偉銘 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國一百零三年八月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○巷○弄○○○號地下二樓房屋騰空遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣座落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上同段232號建號建物(門牌號碼為：新竹縣○○鄉○○路○○巷○弄○○號)原為訴外人 陳逸勳 所有，其於本院101年度司執字第21912號強制執行程序中經拍定買受系爭房屋，並於民國102年5月24日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書，而取得其所有權。惟被告占用系爭建物之地下二樓全部，並陳稱其與陳逸勳於100年10月間訂有租賃契約。然原告否認租賃契約之真正，且縱依被告所述此租賃契約亦屬未經公證之未定期限不動產租賃契約，依民法第425條第2項規定，該不動產租賃契約對不動產之受讓人並不繼續存在，是原告並不受陳逸勳與被告間租賃契約之拘束，被告就系爭房屋屬無權占有，並經原告多次催請返還，均未獲置理等語。爰依民法第767條第1項之所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋。並聲明:(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地係屬訴外人 林傑浩 所有，伊並就系爭房屋與林傑浩訂有租賃契約，租期自99年7月25日起至110年2月24日止，共計10年6月。
並聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：本件原告主張其於本院101年度司執字第21912號強制執行程序中拍定買受門牌號碼為：新竹縣○○鄉○○路○○巷○弄○○號之房地，並於102年5月24日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書，而取得系爭房屋之所有權，惟系爭房屋地下二樓現為被告所占有等情。
四、本院之判斷：
(一)原告主張被告係無權占有系爭房屋之情，為被告所否認。是本院應審究者厥為:1、被告是否享有合法權源占有系爭房屋?2、原告本於所有人之地位請求被告遷讓並返還系爭房屋，有無理由?茲分述如下:
(二)被告無享有合法占有權源：經查本件被告雖主張系爭房屋之實際所有權人為訴外人林傑浩，並與之訂有租賃契約，且提出租賃契約為證，然本院細究該租賃契約之內容，被告係與訴外人林傑浩於99年7月25日訂立租期自99年7月25日起至110年2月24日止，長達10年6月之定期租賃契約，而被告自100年8月15日起迄今，即未有任何繳納租金之記載，雖證人即原系爭房屋之所有權人陳逸勳證稱其僅為人頭，系爭房地之實際出資人及事實上處分權均為訴外人林傑浩等語，且林傑浩亦到庭證稱有關系爭房屋自100年8月以降之租金，均由被告以繳納系爭房地之水、電費及修繕費或替林傑浩繳納機票費用、車資及健保費用等方式支付云云，然審究本院101年度司執字第21912號強制執行程序，均未見訴外人林傑浩就其權利有所主張並提起任何實體訴訟，本諸不動產登記之公示效果，實際登記之所有權人始享有系爭建物之管理、使用、收益及處分權能，是訴外人林傑浩是否已取得系爭建物之事實上處分權，並有權能與被告訂定租賃契約乙節已非無疑，況被告就系爭租賃物是否支付足額有對價之租金，亦未提出詳實單據以供認定，此外，被告主張伊與訴外人林傑浩所成立之租賃契約係屬未經公證且逾5年之不動產租賃契約，按諸民法第425條第2項規定，所謂買賣不破租賃於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，故被告就此不得主張享有承租人之合法占有權源。
(三)原告得本於所有人之地位請求被告返還系爭房屋:按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年臺上字第1552號判決意旨參照）。查系爭房屋既為原告依強制執行程序拍定買受，並取得所有權，而被告不得主張承租人之地位以對抗原告等情，業如前述，此外，被告復又未能舉證證明其占有使用系爭建物之合法正當權源。從而，揆諸前開規定，原告本於所有權人之地位，訴請被告遷讓返還系爭建物予原告，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭房屋，並依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，與民事訴訟法規定並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年9月16日
民事第一庭法官彭淑苑以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年9月16日
書記官蔡美如