裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第436號民事判決
裁判日期：民國93年06月15日
裁判案由：返還車位
臺灣高雄地方法院民事判決九十三年度訴字第四三六號
原告丁○○訴訟代理人乙○○被告甲○○訴訟代理人 何曜男 律師右當事人間返還車位事件，經本院於民國九十三年五月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○○段覆鼎金一小段第六八八地號土地上之建號第八三七七號建物共同使用部分地下室編號第七十三號停車位騰空交還原告，並自民國九十二年十二月十七日起至交還前開停車位之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾貳萬元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣陸拾伍萬元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣坐落高雄市○○區○○○段覆鼎金一小段第六八八地號土地（面積二四六三平方公尺，權利範圍萬分之五一）及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號六樓房屋（第八三七七建號，另含共同使用部分第八五七六建號，面積五三七六點九七平方公尺，權利範圍萬分之六五）原係訴外人 吳永霖 所有，經數次買賣而分別由訴外人 蔡秀瑛 、 謝作程 遞次取得其所有權，嗣由伊於鈞院九十二年度執字第七五三三號強制執行事件中拍賣購得，並於九十二年十二月十七日領得上開不動產之權利移轉證書而取得所有權，而系爭房屋於原所有權人即訴外人吳永霖向起造人即訴外人康庭建設股份有限公司（下稱康庭公司）購買時即已併同購買位該大樓地下室編號第七十三號之平面停車位乙個（下稱系爭停車位），且其建物共同使用部分（即八五七六建號）之登記持分即萬分之六五亦較同棟大樓其他未購車位住戶之共同使用部分持分約萬分之三五為高，足見系爭房屋原即含有上開車位在內，是伊於購得上開房地後，自因取得該部分之應有部分而已繼受前手即訴外人吳永霖、蔡秀瑛、謝作程關於此共有專用部分之協議分管契約而享有對該車位之完全支配權能，惟上開編號車位現乃為被告無權占有使用且拒不返還，為此乃依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求判令被告應將系爭停車位予以騰空返還，並應給付自九十二年十二月十七日起至交還之日止按月以新臺幣（下同）二千元計算之相當於租金之不當利得，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於八十三年十月間即以其妻即訴外人 方春鸞 之名義向康庭公司購買門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○號十三樓房屋而為系爭大樓之區分所有權人，而系爭停車位係伊於八十八年九月二十七日以六十五萬元之價格向原告之前前手即訴外人蔡秀瑛購買而取得其使用權即為有權使用，且系爭停車位係屬於防空避難室兼停車位之使用空間，其性質屬建築物之共同使用部分，依法自應由共有人協議其使用方式，是伊所為之買賣即屬於使用權權利之買賣而非為共同持分之轉讓，伊既自訴外人蔡秀瑛處受讓系爭停車位之使用權並以妻即訴外人方春鸞之名義登記為該大樓停車位之使用權人，自已依區分所有權人之合意而取得使用權，而原告雖受讓系爭房地共同使用部分之持分，惟其並未因此取得系爭停車位之使用權，自無權排除伊就系爭停車位之占有使用，且原告於購買系爭房地前即已知悉該車位之使用狀況，自已無受訴訟保護之價值及價值，今伊既合法擁有該車位之專有使用權，原告自不得以伊係無權占有而請求伊予以返還，並給付所謂相當於租金損害之不當利得，爰聲明判決駁回原告之訴，並願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、原告主張系爭門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號六樓房地（第八三七七建號，另含共同使用部分第八五七六建號，面積五三七六點九七平方公尺，權利範圍萬分之六五）係伊於上開時日由本院強制執行拍賣程序中所購得，並已於九十二年十二月十七日領得不動產權利移轉證書，而系爭房屋於原始所有權人即訴外人吳永霖向起造人即訴外人康庭公司購買時即已併同購買位該大樓地下室之系爭停車位乙個，且其建物共同使用部分之登記持分亦較其他未購車位住戶之共同使用部分持分為高，而系爭停車位現乃為被告占有使用而拒不返還等情，此有本院九十二雄院貴民修九十二執字第七五三五號不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀、建物登記謄本、共同使用部分所有權持分一覽表、地下室車位登記表等件在卷可稽，並經本院調閱本院九十二年度執字第七五三五號強制執行卷宗查明無訛，被告於此亦不爭執而堪信原告此部分主張為真實，惟被告則另以前揭情詞置辯。經查：
(一)按民法第八百十八條固規定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權，同法第八百二十一條但書亦規定回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，惟同法第八百二十條第一項明定共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，而所謂管理，旨在使用、收益，足見上開第八百十八條、第八百二十一條但書之規定，係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用，倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益乃為當然之解釋。本件原告係主張經強制執行程序買受業經分管之系爭停車位，則按其本質當係各相關區分所有權人同意對共同使用部分之利用方法所為約定之分管契約，其後手即原告自得主張就其所買受系爭房屋共同使用部分中經分管約定之系爭停車位單獨行使其使用收益權，故民法第八百十八條及第八百二十一條但書之規定，於本件當無適用之餘地，原告請求被告交還系爭停車位予其個人而非共有人全體，當為法之所許，合先敘明。
(二)次按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外，而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明，因此各區分所有權人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然，蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者即予除外而無該共同使用部分之應有部分，且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有，若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地，最高法院八十六年度臺上字第一六五五號著有判決意旨可參。查坐落高雄市○○區○○○段覆鼎金一小段第六八八地號土地（面積二四六三平方公尺，權利範圍萬分之五一）及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號六樓（第八三七七建號，另含共同使用部分第八五七六建號，面積五三七六點九七平方公尺，權利範圍萬分之六五）原為訴外人謝作程所有，嗣因積欠訴外人彰化商業銀行股份有限公司借款債務未償，經其聲請就系爭房地為強制執行而由本院以九十二年度執字第七五三五號強制執行在案，嗣原告乃於九十二年十一月二十一日以一百八十四萬六千元拍定（共同使用部分出價二十五萬六千元），並於同年十二月十七日由本院發給不動產權利移轉證書乙節，此有前開不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本等件在卷可稽，且經本院調閱本院九十二年度執字第七五三五號強制執行卷宗核閱屬實，另系爭大廈中包括原告所有上開房屋專有部分在內之門牌編號高雄市○○區○○○路○○○號六樓至同號十四樓房屋之共同使用部分乃自萬分之三五至萬分之六五不等，而原告所有上開房地之共同使用部分權利範圍為萬分之六五乙節，此有兩造所不爭執之建物登記謄本及共同使用部分所有權持分一覽表等件附卷可憑，而經比對上開二一三號六樓至十四樓房地之共同使用部分之權利範圍與卷附該公寓大廈地下室車位登記表結果，其中含有平面停車位之同號十二樓區分所有權人即訴外人凌覺先就建物共同使用部分即第八五七六建號之權利範圍乃為萬分之六五，而含有機械停車位之同號十、十一、十四樓區分所有權人即訴外人 張信 、力固工業股份有限公司、游麗珠等人，其就建物共同使用部分即第八五七六建號之權利範圍乃均為萬分之四九，而無車位之同號八、九、十三樓區分所有權人即訴外人 李承國 、 林素華 、 張吳秋香 等人就建號八五七六號之權利範圍則均為萬分之三五，是該大廈二三一號各區分所有權人關於建物共同使用部分權利範圍登記為萬分之四九、六五者即因其權利範圍之增加而分別為有機械、平面停車位之住戶，系爭停車位自係設置於系爭房地前開共同使用部分之權利範圍增加部分之上甚明，而上開房地於拍賣時就此共同使用部分既已另行標價競買，自不因原拍賣公告就此共同使用部分並含停車位乙事未予載明而得認系爭停車位不為上開拍賣範圍所及，本件原告就系爭房地既經本院發給不動產權利移轉證書，其依法自已取得上開房地及系爭停車位所在應有部分之所有權足堪認定。
(三)第按「區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。故如已登記之區分所有建物與基地所有權或地上權之權利人為同一人者，其建物或基地所有權、地上權移轉時應受上開條例禁止規定之限制」，又「公寓大廈之地下層，依土地登記規則第七十六條規定，限於性質上非屬共同使用部分，且已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，始能視同一般區分所有建物（即公寓大廈管理條例第三條第三款所稱之「專有部分」）而辦理建物所有權第一次登記。依此規定反面觀之，若性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」）者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第七十五條規定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人」，最高法院八十九年度臺上字第六九七號、九十三年臺上字第二二八號分別著有判決意旨。本件被告辯稱系爭車位係由其代理同為系爭大廈區分所有權人之其妻即訴外人方春鸞向訴外人蔡秀瑛所購買云云，然查，與原告所有之系爭房地共同位於「雄關大廈」內之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○號十三樓之房地，乃係被告之妻即訴外人方春鸞於八十三年七月十三日購買取得，惟系爭停車位則係由被告與原告之前前手即訴外人蔡秀瑛訂立買賣契約買受，並由被告於九十二年七月一日以每月租金二千元之代價將系爭停車位租予訴外人 馮日安 使用乙節，此有土地及建物所有權狀、建物登記謄本、車位使用權讓渡協議書及車位租賃契約書等件在卷可稽，而被告亦自承系爭車位之使用權係由其向訴外人蔡秀瑛所購買，惟於車位使用證明書上則以其妻即訴外人方春鸞之名義登記為受讓人等語（見本院九十三年五月二十七日言詞辯論筆錄），惟其於前開車位使用權讓渡協議書及車位租賃契約書中，均未載明被告係訴外人方春鸞代理人之意旨，是被告辯稱其係代理訴外人方春鸞簽立車位使用讓渡協議書云云並無可採。今本件被告買受系爭停車位之時，該公寓大廈之區分所有權人既係訴外人方春鸞而非被告，則依上開說明，系爭房地之原所有權人即訴外人蔡秀瑛原即不得將位於共同使用部分之應有部分範圍內之系爭停車位售予非屬該公寓大廈區分所有權人之被告，其間就系爭停車位所為之買賣契約，自已違反上開禁止規定而為自始無效，系爭停車位之使用權自仍從屬於訴外人蔡秀瑛原有上開房地所有權範圍內之共同使部分之應有部分內可堪認定。
(四)末按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第八百二十一條但書規定之適用，最高法院九十一年度臺上字第二四二號著有判決意旨。訴外人蔡秀瑛原有上開房地所有共用部分之應有部分範圍內原含系爭停車位在內，而其與被告就系爭停車位使用權所為之買賣契約乃因違反禁止分離之規定而自始無效，系爭停車位之使用權仍從屬於上開房地之所有權範圍內已如上述，是本件公寓大廈之原共有人之一即訴外人蔡秀瑛就系爭房地所有共同使用部分範圍之系爭停車位既已使用多時而未有爭議，且該大廈附屬之停車位亦各為其他區分所有權人所分管，該公寓大廈之各共有人就其大樓地下室停車位部分自已同意訂有共有專用之協議分管契約，而上開房地嗣由訴外人謝作程購得並經原告拍定買受而繼受取得含共同使用部分在內之所有權利，則依上開說明，其自已同時繼受該分管協議之權利義務而得就系爭停車位為單獨之使用收益，今被告既未得原告之同意而使用系爭停車位，其對之自無正當之使用權源而為無權占有甚明。至被告雖另辯稱原告於拍定前即已知悉系爭車位已由其向訴外人謝作程購買使用云云，惟此業為原告所否認，而證人丙○○亦證稱原告於購買系爭房地前並未向其詢問過系爭車位之使用情形等語在卷，而原告原有停車位雖係位於系爭車位之斜對角，惟尚難憑此即得遽認原告對於系爭車位於當時係由何人使用、基於何種關係占有等節均得知情，而被告就此復未另行舉證以實其說，則其前開所辯，自屬無據。
(五)按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例可資參照。本件原告自九十二年十二月十七日取得本院核發之系爭房地不動產權利移轉證書時即已取得系爭停車位之所有權，而被告於斯時起即已無權占有系爭車位迄今，均如前述，是被告既無法律上之原因受有占用系爭車位之利益，依前開民法規定及判例意旨，自應將其所受相當於系爭車位租金數額之利益返還原告。參酌系爭停車位所在之「雄關大廈」，其基地係坐落於高雄市○○區○○路鼎金交流道旁，交通便利，鄰近市場、學校及醫院，便利性佳，商業價值高等情（有本院九十二年度執字第七五三五號民事執行卷宗所附系爭房地鑑估報告書參照），而被告復將系爭車位以每月二千元之租金出租予訴外人馮日安，亦有車位租賃契約書在卷可佐，是本院認原告主張以每月二千元為系爭停車位租金之計算標準，尚屬合理。從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付自九十二年十二月十七日起至交還系爭車位之日止，按月給付原告二千元之不當利得自屬有據，應予准許。
綜上所述，訴外人蔡秀瑛原有上開房地所有共用部分之應有部分範圍內原即含系爭停車位在內，而其與被告就系爭停車位使用權所為之買賣契約乃因違反禁止分離之規定而為自始無效，系爭停車位之使用權自仍從屬於上開房地之所有權範圍內而由訴外人謝作程於購買上開房地時繼受取得，今原告既復於強制執行程序中拍定取得應包含系爭停車位在內之上開房地，其自已同時繼受該大廈就停車位分管協議之權利義務而得就系爭停車位為單獨之使用收益，而被告於此既無使用系爭停車位之合法權源，其占用系爭停車位自為無權占有，從而原告依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定請求被告應返還系爭車位，並按月給付相當租金之二千元不當利得洵屬有據，自應予以准許。
四、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，合依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十三年六月十五日
民事第五庭~B審判長法官黃宏欽~B法官何悅芳~B法官謝雨真右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十三年六月十五日~B法院書記官洪育祺