臺灣高雄地方法院民事判決 110年度雄簡字第125號
原 告 詹婉君
被 告 蔡東沛
上列當事人間損害賠償事件，於民國110年3月23日辯論終結
，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國108年12月31日簽訂房屋租賃契
約（下稱系爭契約），原告向被告租用門牌號碼高雄市○○
區○○街○○○號之1樓店面（下稱系爭房屋），租期自109
年2月1日至112年1月31日止，月租金新臺幣（下同）11
,000元，原告並繳納押租金22,000元。原告於109年5月向
被告表示欲辦理商業登記，赫然發現被告非系爭房屋所有權
人，兩造於109年7月21日商議商業登記事宜並達成共識
，未料訴外人即被告母親 黃美崴 於店面營業期間大吼大鬧，
一再要求原告不要承租，令原告不堪其擾。隨後被告於109
年9月11日寄發存證信函，並載明「收到存證信函之時起為
本租約解除時」，被告提前解約，依法應返還原告109年2
月1日起至109年6月30日止共5個月租金及2個月押租金
，共77,000元。被告於系爭契約到期前要求原告搬離，導致
原告無法繼續經營飲料店，裝潢成本原本預期可在租賃期間
內獲得回收，可視為承租人因提前解約所受之損害，裝潢費
用共計107,800元（吧檯54,500元、變電箱19,500元、隔間
牆15,000元、壁紙8,000元、招牌5,500元、燈具5,300元
），扣除原告尚未繳納電費10,580元，爰依民法第423條、
第227條及系爭契約法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明
：被告應給付原告174,220元（計算式：77,000元＋107,80
0元－10,580元＝174,220元），及自起訴狀繕本達翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告欲辦理商業登記，被告本於善意提供系爭房
屋所有權狀影本等資料，詎原告認定被告無權出租系爭房屋
違約為由，租金僅支付至109年6月，積欠租金達二期以上
，被告依法催繳，惟原告均未繳納，僅於109年9月22日發
函將鑰匙及鐵門遙控器返還被告，有終止租約之意思表示，
雙方係合意終止租約。另裝潢係原告自行裝設，依系爭契約
費用應由被告自行負擔，且原告尚未將裝潢回復原狀，故尚
未返還押租金。簽約後被告依約將系爭房屋交付原告使用，
出租人非以房屋所有權人為限，況租金係匯入訴外人 蔡神基
銀行帳戶內，被告非無權處分。系爭房屋確實有提供原告營
業之用，爭論均源自原告未繳房租、水電費，其餘均推託之
詞等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：
㈠原告確實於108年12月31日有向被告承租系爭房屋，租賃期
間為109年2月1日起到112年1月31日止，租金為每月11
,000元，原告已繳納22,000元之押金。
㈡系爭房屋登記所有權人非被告。
㈢原告依被告指示將每月租金匯款至蔡神基於兆豐銀行中鋼簡
易型分行帳戶。
㈣系爭房屋租金，原告租金僅支付到109年6月，之後就沒有
再給付租金，自109年5月之後沒有付電費。
㈤原告有裝潢系爭房屋。
四、本件爭執事項：
㈠原告主張兩造契約關係於109年9月12日解除，解除原因是
因被告寄發存證信函，是否有理由？
㈡被告主張原告於109年9月22日寄還鑰匙有終止租約之意思
表示，被告也同意，所以雙方是合意終止，是否有理由？
㈢原告依債務不履行請求被告賠償裝潢費用，是否有理由？原
告依照租賃關係返還押租金，是否有理由？
五、得心證之理由
㈠原告主張其向被告承租系爭房屋，兩造於108年12月31日簽
訂房屋租賃契約，約定租賃期間自109年2月1日起至112
年1月31日止，租金每月11,000元，應於每月1日前繳納，
其自109年6月1日起即未給付租金及繳納電費乙節，有租
賃契約書為證，且為被告所不爭執，此部分事實，自堪信為
真正。
㈡原告主張被告以其積欠租金達2期為由，被告於109年9月
11日以存證信函解除系爭租約，有無理由？
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月
之租額，不得依前項之規定，終止契約。」民法第440條第
1項、第2項定有明文。經查，依原告提出被告於109年9
月11日寄發之存證信函內容，其上記載：「‧‧‧惟自民國
109年7月1日起台端（指原告）即未再繳納租金，迄今已
達兩個月應納之總額，依民法第440條定，發函通知告知台
端若未於函到7日內給付積欠租金22,000元整與五至八月電
費10,580元，本人有權依法終止租約，另限台端於函到七日
內，將前揭承租房屋內物品搬離，若逾期不為搬離，將視同
廢棄物為處理，並函通知，並以台端收到存證信函之時起為
本租約解除時‧‧‧」等語（見本院卷第51-53頁），另參
以被告提出原告與房仲業者即訴外人 張進財 line通訊內容，
張進財確有告知原告應繳納系爭房屋之積欠租金等語（見本
院卷第165頁），而原告並不否認上開通訊內容之真正。是
此，被告主張寄發上述存證信函前，其有請張進財代其向原
告催繳積欠之租金乙節，應非不實。再者，原告共積欠109
年7月及8月租金共計22,000元乙節，原告所不否認，足認
被告於109年9月11日寄發存證信函通知表示解除契約時，
原告所欠租金總額已達2個月之租額即22,000元自明，是此
，被告於109年9月11日所為之解除契約，自屬合法。
⒉此外，惟按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律
或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表
示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能
以解除之意思表示使之消滅。最高法院51年台上字第2829號
著有判例。而租賃為繼續性契約，本諸繼續性契約之特色，
應認承租人係行使終止權，而非解除權。最高法院93年度台
上字第161號判決亦著有明文。被告於109年9月11日當時
係以原告為繳納2期租金為由主張解除契約，亦即被告斯時
並未敘明系爭租約有何需以溯及既往解除之必要，其主張解
除系爭契約，即非可採，應解為屬終止租約之意思表示。又
原告係109年9月12日收受上述存證信函，準此，本院認兩
造之系爭契約應係於109年9月12日終止甚明。
㈢原告得否訴請被告返還已付之租金、押租保證金：
⒈如上所述，系爭契約因兩造之合意簽訂而生效成立，被告或
原告無可撤銷簽約意思表示之動機錯誤，系爭契約自不因被
告所為解除之意思表示而自始無效，契約契約係於000年0
月00日生終止之效力。
⒉兩造不爭執系爭契約之租期始於109年2月1日，每月租金
11,000元，原告已給付出租人被告押租保證金22,000元、
109年2月1日起至109年6月30日止共5個月租金55,000
元，原告已給付5個月之租金，而自109年2月至同年9月
12日之至少租期，合計已7個月又12日，則原告給付之上開
金額用以支付租金尚有未足，其依民法第179條規定訴請返
還，於法自屬無據。
㈣原告請求被告賠償裝潢費部分：
⒈系爭契約係因原告違約未繳納租金而經被告合法終止，已如
前述，而裝潢費用係原告承租之初即支出完畢，其後並未因
原告終止系爭契約而另有花費，受有損害，是原告該部分請
求，並無理由。
⒉再者，按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付
承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益
之狀態，民法第423條定有明文。租賃物在租賃關係存續中
，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因
可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均
負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，
倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之損害賠償
責任。（最高法院77年度臺上字第2369號、97年度臺上字第
2307號判決意旨參照）。原告主張因被告無法出具其為系爭
房屋真正所有權人之授權書及協助原告辦理商業登記，認被
告應負債務不履行之責任云云。
⒊再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者
，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
民法第第226條第1項、227條第1項固定有明文，惟原告
以上開規定請求被告賠償其損害，自應就給付不能及不完全
給付係可歸責於被告乙節負舉證責任。惟原告迄今並未提出
被告有故意隱瞞其非系爭房屋所有權人之有利證據，縱被告
確非系爭房屋之所有權人，然依被告提出房屋出租授權書（
見本院卷第81-83頁），系爭房屋之所有權人確實有同意授
權被告處理系爭房屋出租相關事宜，況原告於系爭契約存續
期間，使用收益系爭房屋並無遭受任何妨害或侵害之情，是
此，要難僅因被告並非系爭房屋之所有權人，即認被告應負
債務不履行之責。此外，依原告提出其與被告及被告母親黃
美崴之LINE通訊內容（見本院卷第41-49頁、第105-115頁
），僅可得知原告於109年7月告知被告，其須辦理商業登
記乙節，被告當時還有詢問原告須準備何等文件，觀之雙方
談話內容，可證被告並無故意不協同原告辦理商業登記之情
，實難認本件有何可歸責於被告之債務不履行之情，則原告
以上開規定請求被告賠償其裝潢費用107,800元，並無理由
，應予駁回。
六、綜上，系爭契約係因原告未繳納租金經被告合法終止，是原
告主張被告有債務不履行，要無可採，已如前述。從而，原
告依債務不履行之不完全給付、租賃契約及不當得利之法律
關係，請求被告給付174,220元，及自起訴狀繕本送達翌日
起迄清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由。
七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予
贅述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、
，判決如主文。
中華民國110年4月30日
高雄簡易庭法官張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年4月30日
書記官黃振祐