臺灣高雄地方法院民事簡易判決 95年度雄簡字7146號
原 告 乙○○
兼 上一人
訴訟代理人 丁○○
被 告 高雄市政府建設局市場管理處
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國96年1月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應於原告乙○○繳清新台幣叁仟伍佰陸拾貳元違約金之同時
，就如附件所示之「高雄市政府公有基地（灣市二十一）租賃契
約」，應許原告乙○○過戶承租換訂新約。
原告丁○○請求之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告丁○○負擔。
事實及理由
一、原告乙○○起訴主張謂：渠前妻即被繼承人 曾美 限於民國（
下同）85年3月1日起向高雄市政府承租「灣市二十一市有
基地」一筆（地號為高雄市○○區○○段二小段154號，面
積4034平方公尺，承租應有部分持分：17.18/4034，換算持
分面積17.18平方公尺，下稱：系爭承租基地），並建有房
屋（門牌號碼：高雄市○○區○○路○○○號13樓之1）。租
賃期限至94年6月30日止，雙方訂有基地租賃契約在案。嗣
因系爭租賃契約期限將屆，被告於94年5月4日函請承租人
曾美限 辦理續約。因曾美限已於92年11月21日死亡，原告乙
○○為繼承人，乃要求承受上開系爭基地租約。詎被告機關
竟以原告乙○○未於繼承開始時起6個月內辦理過戶承租換
訂新約，核有違反系爭基地租約第7條之約定，乃於94年6
月21日、24日分別函令原告乙○○應依系爭基地租約第7條
規定，於繳納相當於原租約年租金5倍，即新台幣約35,620
元之違約金及繳清欠租後，始許辦理過戶換約。但因原告乙
○○於亡妻身故之2周，因心情低落乃委請親戚丁○○代辦
所有繼承事宜，也在1個月內辦妥不動產繼承登記，祗因受
高雄市政府國民住宅處承辦人之誤導，致丁○○及原告誤信
須等被告機關通知後換約即可，而延擱時限，咎不在原告；
何況系爭基地租約之法源即原「高雄市市有財產管理規則」
，嗣已於88年11月10日因「高雄市市有財產管理自治條例」
之制訂公布而廢止，而依該自治條例之規定，類此相同態樣
之違約金，僅以相當於且租金6個月之總額計算即足，因認
被告機關仍依舊制要求繳納之違約金35,620元實屬過高，請
求酌減至依月租金6個月計算即3,562元，並於原告繳納上
開3,562元違約金後，被告機關應許原告乙○○過戶承受換
訂新約。為此本諸系爭基地租賃契約、民法第252條及該高
雄市市有財產管理自治條例等法律關係，提起本訴，聲明求
為判決如主文第一項所請，並提出高雄高等行政法院94年度
簡字第438號裁定節本（按原告本對被告提起行政救濟，請
求撤銷上開違約金裁處處分，經該行政法院認定本件係屬民
事爭訟，依行政訴訟法第107條第1項第1款裁定駁回在案
）、遺產稅完稅證明、系爭基地原租約及新版市有基地出租
契約例稿等件為證。
二、原告丁○○則主張稱：伊受乙○○之委任代辦被繼承人曾美
限之繼承事件，早在92年12月12日即已辦畢不動產繼承登記
完竣，至於本件之租約承受換訂新約部分，伊當時曾電詢國
宅處，據承辦人員 林文子 告知\"國宅處會通知再來提申請\"
，致伊誤信始逾6個月之期限。而後委託人乙○○遭被告機
關以違反原租約第7條規定，裁處違約金3萬餘元，伊受人
之託未能忠人之事，內心深感痛苦。但究其實，乃因被告機
關之誤導，致伊受任職務未能完竟，故被告機關實有違誤，
並致伊精神苦痛不堪。為此本於侵權行為及國家賠償法法律
關係合併起訴，請求判令被告機關應賠付原告丁○○10萬元
等語。
三、被告機關則辯稱：
㈠原承租人曾美限身故後，其繼承人即原告乙○○如欲繼承租
約，須於繼承開始時起6個月內申請，逾期，依系爭基地租
賃契約第7條規定，須繳納相當於年租金5倍之違約金始許
換約。本件原告於前承租人死亡後，仍以曾美限名義繼續繳
租，迄至租期將屆滿，本機關通知換約時，原告 蘇某 始聲明
欲承受原租約，但已逾6個月期限，依約自應繳納年租金5
倍之違約金始准予過戶換約；又系爭租賃契約所示之權利義
務關係，尚非一身專屬權，依民法及最高法院判決意旨，於
原承租人死亡時，原告乙○○即概括繼承其被繼承人曾女士
之系爭租賃權及基於本租賃權所生之權利義務關係。再者系
爭基地租賃契約因係屬出租公有基地建築房屋，個別承租人
對契約條款固無磋商權利，形式上或具有定型化契約條款外
觀，但此係為達成特定行政目的，考量公平原則，避免對於
個別案件恣意裁量而為一般性，通盤之制訂，並無違法無效
之疑慮。至於原施行之「高雄市市有財產管理規則」固嗣於
88年1月10日經議會修正為「高雄市市有財產管理自治條例
」，並於該條例第57條第1項第3款將原定相當於年租金5
倍之違約金，降低為相當於月租金額之6個月計算，但系爭
基地租約係在修法前之85年3月1日訂約，修法後之效力並
不溯及既往，準此本機關要求原告翁先生需先繳清原訂之年
租金5倍計算之違約金，尚無不合。
㈡另外，對於原告丁○○訴求損害賠償部分，因該原告當時並
未向本機關詢問有關繼承換約之應辦程序及時限，本機關自
無誤導而有侵權行為之客觀要件；本機關亦無加損害於該原
告之具體事實；再按原告丁○○之前已於年間依國家賠償
法相關規定，對本機關聲請國賠，但已經審議決定駁回在案
，足見該原告請求10萬元之損害賠償云云，亦無所據。
㈢綜上，聲明求為判決原告2人之訴均駁回等語。並提出現行
高雄市政府市有基地租賃契約範本、「高雄市市有財產管理
規則」、「高雄市市有財產管理自治條例」、違約金催繳通
知書及丁○○聲請國家賠償請求案卷資料各件為證，陳述並
引用高雄市政府95年8月22日高市府建市字第0950043454號
函意見。
四、本院之判斷：
甲、程序方面：
㈠本件原告乙○○起訴之聲明及主張之原因事實，經本院闡明
，謂係聲明求為判令：於原告乙○○繳清相當於系爭基地租
賃契約月租金額6個月即新台幣3,562元之違約金同時，被
告機關應准許由原告過戶換訂租約，核係更正其事實上或法
律上之陳述：依民事訴訟法第256條規定，核無不合，應予
准許。
㈡又查本件市有基地承租爭議，雖締約之一方為高雄市政府，
但核其契約內容及締約目的，均係本於私經濟關係所生之爭
執，依司法院大法官會議釋字第448解釋意旨，自應由民事
法院審判，合先敘明。
乙、實體部分：
㈠原告乙○○主張其亡妻曾美限生前自85年3月1日向高雄市
政府承租座落高雄市○○段○○段第154地號土地，面積40
34平方公尺，持分4034分之17.18（換算持分面積17.18平
方公尺），租基至94年6月30日止，月租金約593元，基地
上並有曾美限所有之區分所有建物，即門牌號碼：高雄市○
○區○○路127之1號房屋。雙方訂有系爭公有基地租賃契
約，嗣曾美限於92年11月21日死亡，伊為繼承人，自得依約
承受系爭基地租約。詎伊向主管之被告機關申請過戶換約時
，竟遭被告機關以伊已逾6個月之承受期限，須繳納相當於
年租金5倍即元之違約罰額，始許換約等事實，已據被告機
關所不爭執，並有原告提出與其陳述相符之系爭高雄市政府
公有基地（灣市21）租賃契約、違約金催繳單據等件在卷足
佐，可信為真實。被告機關雖以前開情詞置辯，並舉高雄市
政府95年8月22日高市府建市字第0950043454號函之法律意
見為據，固非無見；但查：
⒈高雄市政府為管理市有財產，曾於83年8月7日制頒「高
雄市市有財產管理規則」（下稱「管理規則」）以資遵循
。嗣原告之被繼承人曾美限與高雄市政府間，即依上開「
管理規則」訂立系爭基地租賃契約，並依「管理規則」第
57條第1項第3款規定意旨，於系爭基地租約第7條規定
：承租人因地上建築改良物因...繼承...移轉時，應於
繼承開始時起6個月內，向出租機關申請過戶承租換訂新
約，違者，...處以年租金5倍之違約金；但...繼承人
願繳清租金及繳納違約金者，准予過戶承租，以上固據該
「管理規則」及系爭基地租約第7條定有明文，但因舊平
均地權條例第70條、第82條第1項，暨平均地權條例施行
細則第85條第1項第3款所定「以轉租頂替論」，並處原
轉租或頂替人土地年租金5倍以上10倍以下罰鍰之規定已
經刪除，高雄市政府乃於88年12月10日制訂「高雄市市有
財產管理自治條例」（下稱「自治條例」）取代上開「管
理規則」，並於該「自治條例」第57條第1項第3款，將
上開繼承人逾6個期限承受租約時之違約罰額，大幅減縮
至以月租金額6個月計算，以上復有該「自治條例」第57
條第1項第3款可資參照。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。本件系爭基地租約既係本於私法關係
而締約，自有上開民法規定之適用。查原告乙○○既係本
於繼承法律事實而承受系爭租約，其承受之原因事實即與
因基於意思表示（如出賣、贈與、拍賣）而承受者即有不
同。原承租人曾美限於死亡同時當不能申辦過戶換租，原
告又非契約當事人，未必能盡悉租約底蘊及應辦程序，但
系爭基地租約第7條卻未區辦異同，一律科加相當於年租
金5倍之違約罰額，對本於繼承而承受租約之原告，顯非
公平正當，何況，依該「自治條例」第57條第1項第3款
規定，上開違約金罰額既已降低至按月租金6個月計算，
並查現行之公有基地租約亦依循改按上開標準計算（此有
現行租約範例附卷可參），益證原租約第7條所定之違約
金罰額過高。既經原告聲請酌減，本院認其請求並無不合
，爰參照現行「自治條例」之計算標準，認以減至按月租
金6個月金額即新台幣3,562元計算（即每月租金約593
元×6=3,562元）為適當。
⒊綜上所述，本件原告乙○○聲請酌減違約金數額，並求命
為對待給付之判決如其訴之聲明第1項，本院認無不合，
應予准許，爰判命被告機關於原告乙○○繳清違約金3,56
2元之同時，應許原告就系爭如主文第1項所示之基地，
為過戶承租換訂新約之意思表示，判決如主文第1項所示
。
㈡至於原告丁○○請求10萬元損害賠償部分，因該原告均未具
體指明其請求之為訴訟標的法律關係，經本院闡明該原告陳
明係訴請因被告機關之疏失未詳盡教示，致其名譽受損、精
神苦痛之原因事實，原告訴請損害賠償，應係本於國家賠償
法法律關係。但查原告丁○○於提起本訴前，並未依國家賠
償法第4條第1項規定，先以書面向被告機關請求，亦未經
被告機關開始協議，其逕行起訴，其起訴程序已難謂合（民
事訴訟法第249條第1項第6款規定意旨參照）；何況原告
丁○○既自認職業代書，本件並係有償受任，則其對繼承系
爭租約之應辦理程序及時限規定，應負善良管理人注意義務
，而原告又係向被告機關以外之前高雄市政府國民住宅處詢
問，並非受被告機關所屬人員誤導，準此被告機關自無故意
或過失之不法侵害行為可言。從而原告丁○○仍執陳詞請求
被告機關應負損害賠償責任云云，於法未合復無所據，其請
求10萬元損害賠償部分，為無理由，應予駁回。
五、本件訴訟費用，爰審酌兩造訴訟勝敗比例，命被告負擔二分
之一，餘由原告丁○○負擔。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，於判決結果
尚不生影響，遂毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結：原告乙○○之訴為有理由，原告丁○○之訴為無
理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第79條，判決如主
文。
中 華 民 國 96 年 1 月 19 日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法官朱盈吉
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
上正本係照原本作成。
中 華 民 國 96 年 1 月 19 日
書記官李宗諺