裁判字號：臺灣臺南地方法院102年訴字第1370號民事判決
裁判日期：民國104年07月31日
裁判案由：調整租金
臺灣臺南地方法院民事判決102年度訴字第1370號原告祭祀公業 吳泰伯公 法定代理人 吳宣耀 訴訟代理人 吳信賢 律師
黃俊諺 律師被告 吳杰
吳宇倫 原住臺南市○○區○○路○○○號上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國104年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上、門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號建物之租金，自民國一百零二年八月二日起調整為每月新臺幣參萬肆仟玖佰零肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。又民事訴訟法第170條之規定，於有訴訟代理人時不適用之，民事訴訟法第173條本文，亦有明文。次按，訴訟程序有當然停止之原因，於有訴訟代理人時，訴訟程序雖得繼續進行，惟於得為承受訴訟時，仍應為承受訴訟之聲明（ 楊建華 著，問題研析民事訴訟法㈡，民國79年4月版，第74頁、第75頁）；又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第176條定有明文；聲明承受訴訟非不合法，亦非無理由者，於繕本送達時，生承受訴訟之效力（ 姚瑞光 著，民事訴訟法論，93年2月版，第263頁；另最高法院88年度臺上字第661號判決，亦認聲明承受訴訟，雖提出書狀於受訴法院，惟尚未送達於他造者，尚難認為合法，可資參照）。查，本件原告之法定代理人原為吳宣耀，於訴訟進行中雖變更為 吳泰昌 ，以致原法定代理人吳宣耀之代理權消滅，惟因原告有訴訟代理人，揆諸前揭規定，本件訴訟之訴訟程序並不當然停止。次查，本件原告之法定代理人原為吳宣耀，雖變更為吳泰昌，且吳泰昌業已提出書狀於本院，聲明承受訴訟，惟因吳泰昌聲明承受訴訟書狀之繕本，尚未送達被告，揆之前揭說明，尚不生承受訴訟之效力，本院尚不得將原告之法定代理人改列為吳泰昌，合先敘明。
二、被告吳宇倫經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。此觀之民事訴訟法第255條第1項第2款之規定自明。查，本件原告起訴時，主張依民法第442條規定，請求調整租金；嗣原告於104年7月9日為訴之追加，追加主張依民法第227條之2第1項規定，請求調整租金，請求本院擇一而為原告勝訴之判決。被告吳杰雖不同意原告所為訴之追加，惟因原告追加之訴與原訴請求之基礎事實同一，揆諸前揭說明，應予准許。
四、本件原告於100年3月6日召開100年度第一次派下員大會，決議通過選任吳宣耀為管理人，有原告100年度第1次派下員大會會議記錄影本1份附卷可佐〔參見本院102年度訴字第1370號卷宗（下稱本院卷）卷㈠第93頁、第94頁〕。足認吳宣耀於本件起訴時，確為原告之法定代理人。被告抗辯：原告自96年選任管理人後，至今未再選任管理人，本件起訴時，吳宣耀應非合法之法定代理人等語，應無足取。
五、次按，管理人就祭祀公業法人財產之管理，除章程另有規定外，僅得為保全及以利用或改良為目的之行為，祭祀公業條例第36條定有明文；未申請登記為祭祀公業法人之祭祀公業，雖無上開規定之適用，惟因公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之，民法第828條第1項定有明文；而祭祀公業管理人依習慣就公業財產，得為保存、利用及改良行為（最高法院88年度臺上字第756號判決意旨參照），未申請登記為祭祀公業法人之祭祀公業，其管理人自得就公業財產為保存、利用及改良行為。次按，所謂利用行為，乃指不變更財產之性質，決定其使用收益方法之行為。就已存在之租賃關係依民法第442條或民法第227條之2第1項規定請求調整租金，乃不變更財產之性質，決定其使用收益方法之行為，自屬利用行為。查，原告雖未申請登記為祭祀公業法人，有臺南市政府民政局102年11月14日南市民宗字第0000000000號函1份在卷可按（參見本院卷卷㈠第60頁），惟因原告提起本件訴訟請求調整原告出租予被告之坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上、門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭建物）之租金，屬於利用行為，揆諸前揭規定，自得由管理人為之，無須經派下員大會決議或由全體派下員一同起訴。準此，本件起訴時，吳宣耀既為原告之法定代理人，自有代表原告提起本件訴訟之權限。況且，原告曾於101年5月27日召開派下員大會，決議通過就系爭建物繼續依法訴訟，全體同意授權管理委員會處理，有臺南市中西區公所102年11月11日南中西民字第0000000000號函所附之原告101年5月27日派下員大會會議記錄影本1份在卷可按（參見本院卷卷㈠第39頁反面），原告提起本件訴訟，亦符合派下員大會之決議。被告吳杰以其為原告之派下員，原告6、7年均未開會，原告有無經派下員大會決議提起本件訴訟等情，質疑原告提起本件訴訟是否合法，自不足採。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：被告吳杰、吳宇倫之被繼承人即訴外人 吳黃 秋霞 前向原告承租系爭建物（原告與吳 黃秋霞 間就系爭建物訂立之租賃契約，下稱系爭契約）；嗣 吳黃秋霞 於101年3月23日過世，由被告吳杰、吳宇倫承受吳黃秋霞財產上之一切權利、義務。茲因臺南縣、市於99年底合併升格為直轄市，系爭建物之價值大幅昇漲，惟每月租金仍僅新臺幣（下同）20,000元，且距離前次調整租金之日期，已有7年之久，應有調整租金之必要。為此，爰依民法第442條或民法第227條之2第1項之規定，請求法院將系爭建物之租金，自本件起訴時，調整為每月45,000元。又系爭契約第3條雖約定：「房屋租金議定每個月400元正，乙方（指承租人）應于每月25日繳清該月份租金不得遲延，本房屋租金係據48年第1期地價稅及同房捐為標準洽定者，倘因嗣後上項稅捐遇有提高時，其差額統由乙方負擔，……」等語，惟其真意，應指租賃期間遇有地價稅或房屋稅調整而增加出租人之負擔時，其差額由承租人負擔，並非租金調整方式之約定等語。並聲明求為判決：
被告承租原告所有系爭建物之租金，自本件起訴時起調整為每月45,000元。
二、被告吳杰抗辯：㈠原告與吳黃秋霞訂立之系爭契約，業由伊1人繼承。
㈡系爭契約第3條業已明定租金調整之方式；系爭契約第3
條既有租金之調整租金之約定，應無民法第442條規定之適用；且調整租金，應優先考量土地法第97條規定之限制。
㈢系爭建物與赤崁樓、民族路商圈無關；系爭建物右側為原
告所有之全臺吳姓大宗祠之庭院後側圍牆，左側為尼姑庵德化堂所有，系爭建物對面原為鳳凰城大飯店，十餘年前易主，改名為立大大飯店，業已結束營業近10年，系爭建物對面北側為全民健康保險局及尼姑庵慎德堂，經營商業困難，對面南側原為 吳自然 婦產科診所，後由健身器材公司承租，惟亦已結束營業十餘年；另伊於101年9月間，曾於系爭建物開設好食意麵店，惟於102年7月，亦不堪虧損而結束營業。又系爭建物自最初之每月400元，調整至現今每月20,000元，足足增加50倍，當然不宜再高額增加，系爭建物並無調整租金之必要及正當性，請求調整為每月20,863元。
㈣宏宇不動產估價師事務所之經營團隊成員 吳宗昆 為原告之
偽派下員，宏宇不動產估價師事務所所為之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）十分明顯有不實之嫌，不足採信，亦不宜作為法院之參考；再宏宇不動產估價師事務所之函文，前後矛盾，違法亂紀，估計附近店家之租金，均係隨意猜測；又依不動產估價技術規則第8章第131條之規定，不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之，豈容宏宇不動產估價師事務所自為用語定義解釋；另宏宇不動產估價師事務所並未提出系爭建物之地價稅單、房屋稅單，作為估價之標準，所為之鑑定，毫無參考價值等語。
㈤並聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、被告吳宇倫經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，為任何之聲明或陳述。
四、本件之爭點：㈠系爭契約第3條之約定，是否屬於調整租金之約定？㈡原告依民法第442條之規定，聲請本院增加租金，有無理
由？㈢如原告依民法第442條之規定，聲請本院增加租金為無理
由，原告依民法第227條之2第1項規定，請求本院增加租金，有無理由？
五、得心證之理由：㈠系爭契約第3條之約定，是否屬於調整租金之約定？
1.按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院18年上字第58號判例參照）。
2.查，系爭契約第3條雖約定：「房屋租金議定每個月40
0元正，乙方（指承租人）應于每月25日繳清該月份租金不得遲延，本房屋租金係據48年第1期地價稅及同房捐為標準洽定者，倘因嗣後上項稅捐遇有提高時，其差額統由乙方負擔，在 趙定國 未遷移前，乙方應負擔四分之三補貼甲方（指原告）便於納稅」等語。惟按，民法第427條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定（最高法院65年臺上字第1119號判例參照）。自系爭契約第3條之文義觀之，系爭契約第3條僅約定「嗣後上項稅捐遇有提高時，其差額統由乙方負擔」等語，而非約定「嗣後上項稅捐遇有提高時，租金隨稅捐提高之比例而調整」等語；衡之不動產所有人就其所有不動產所應繳納之稅捐，通常伴隨著不動產價值之昇降而調整；而坊間一般建物之租金往往亦伴隨著不動產價值之昇降而調整，如系爭契約第3條約定之目的，在使出租人於租賃之不動產價值上昇時，可以獲得較高之收益，而非使承租人負擔租賃物應納之稅捐，理應約定租金於稅捐提高時，應按如何之幅度調整，以達出租人於不動產價值上昇時，於扣除增加之稅捐負擔以後，可以獲得較高收益之目的，應無僅約定由承租人負擔稅捐提高前、後之差額之理？足見當事人之真意，無非僅係以系爭契約第3條之約定，約定由承租人負擔出租人日後可能增加之稅捐。是以，系爭契約第3條應非調整租金之約定。
3.從而，原告主張系爭契約第3條約定之真意，應指租賃期間遇有地價稅或房屋稅調整而增加出租人之負擔時，其差額由承租人負擔，並非租金調整方式之約定等語，應堪信為實在；被告吳杰抗辯：系爭契約第3條業已明定租金調整之方式；系爭契約第3條既有租金之調整租金之約定，應無民法第442條規定之適用等語，則不足採。
㈡原告依民法第442條之規定，聲請本院增加租金，有無理
由？
1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。查，原告前於48年間與吳黃秋霞訂立系爭契約，將系爭建物出租予吳黃秋霞，系爭契約第2條約定租賃期間自48年8月1日起至58年7月31日止，嗣租賃期間屆滿後，吳黃秋霞仍為租賃物之使用收益，而原告不為反對之意思，視為以不定期限繼續契約，為兩造所不爭執，足見原告與吳黃秋霞間之租賃契約於58年8月1日起，應為不定期限之租賃契約。其次，吳黃秋霞於101年3月23日死亡，吳杰、吳宇倫為其繼承人，亦為兩造所不爭執，依民法第1148條第1項規定，被告吳杰、吳宇倫自應承受吳黃秋霞財產上之一切權利義務，是以，原告與被告吳杰、吳宇倫間就系爭建物之租賃契約，亦屬不定期租賃契約無疑。至被告吳杰雖抗辯：原告與吳黃秋霞訂立之系爭契約，業由伊1人繼承等語，並提出與被告吳宇倫所訂立載有系爭建物之租賃權，由被告繼承意旨之分割繼承協議書影本1份為證。惟查，吳黃秋霞於101年3月23日死亡，被告吳杰、吳宇倫均未拋棄繼承，為兩造所不爭執，依民法第1148條第1項規定，被告吳杰、吳宇倫自應承受吳黃秋霞財產上之一切權利義務。縱令被告吳杰、吳宇倫於承受吳黃秋霞財產上之一切權利義務以後，訂立上開分割繼承協議書，約定系爭建物之租賃權，由被告吳杰1人繼承，亦即由被告吳宇倫將因系爭契約所生之權利義務，概括的讓與被告吳杰承受；因前揭關於系爭建物租賃權讓與約定之性質，屬於契約承擔，非經出租人即原告之同意，不生承租人主體變更之效力，而被告既未能證明業經原告同意，自不生承租人主體變更之效力。原告上開辯解，自不足取。次查，經本院囑託宏宇不動產估價師事務所鑑定系爭建物之價值，自99年2月至今，有無昇降？若有昇降，昇降幅度為若干？宏宇不動產估價師事務所鑑定結果：系爭建物之價值，自99年2月至103年
8月30日昇值3,310,000元，昇值幅度達23.71%，有宏宇不動產估價師事務所函及該函所附之估價報告書1份附卷可稽（參見本院卷卷㈠第132頁至第168頁），足認系爭建物之價值，確有上昇。從而，原告與被告吳杰、吳宇倫就系爭建物之租賃契約，既屬不定期租賃契約，且系爭建物之價值，已有上昇，則原告依民法第442條規定，聲請本院增加其租金，自屬有據。
2.按原告起訴請求增高租金，若未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增高租金（最高法院73年度第9次民事庭會議決議意旨參照）。查，本件原告雖未能舉證證明於起訴前向被告所為增高租金之意思表示，業已達到被告而發生效力，惟原告既於102年8月2日向本院起訴請求調整租金，有民事起訴狀上之本院收文戳及本院民事紀錄科查詢表1份在卷可稽（參見本院102年度司南簡調字第665號卷宗第3頁、本院卷卷㈡第7頁），揆之前揭說明，原告主張自起訴時起，即102年8月
2日起為租金之調整，即無不合。
3.次按，租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例參照）。再按，租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度臺上字第3062號判決可參）。復按，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議足參）。
4.次查，被告吳杰於101年9月間，曾於系爭建物，開設麵店，於102年7月，結束營業，為兩造所不爭執，足認系爭建物應屬城市地方供營業用之房屋，揆之前揭說明，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，被告吳杰抗辯：調整租金，應優先考量土地法第97條規定之限制等語，自無足取。次查，系爭建物坐落於臺南市○○區○○段○○○○號土地，屬於商業區，有臺南市政府都市發展局都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書1份在卷可按（參見本院卷卷㈠第174頁），面臨臺南市○○區○○路，距離遠東百貨股份有限公司約100尺，附近有服飾店、活動中心，北側有麵包店，生活機能便利，業經本院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄
1份、現場照片2幀在卷可按（參見本院卷卷㈡第29頁、第30頁），可見系爭建物生活機能便利，被告使用系爭建物應可獲得相當經濟價值及利益。再查，系爭契約第7條約定：「本租賃房屋雨漏及門窗戶扇破損、粉壁裝飾及大小修繕費用及水電費用概由乙方（指承租人）負擔，不論在租賃期間中或租賃屆滿後不得向甲方請求任何之賠償及不得因退租而取除其已修建修繕物，至本條所列修繕依章需要提出申請手續時，得請甲方予以便利」等語，有系爭契約影本1份在卷可佐（參見本院卷卷㈠第21頁正面），足認被告對於系爭建物，尚有修繕之義務，被告使用系爭建物可得之利益，尚應扣除依系爭契約第7條所應負擔之費用。
5.經本院囑託宏宇不動產估價師事務所鑑定如系爭建物之價值有昇降，依當地繁榮程度及鄰地租金之比較，如系爭建物於99年4月為每月20,000元，現應增減至若干元為合理？宏宇不動產估價師事務所鑑定後，認：系爭建物之租金，若於99年4月為每月20,000元，則依當地繁榮程度及鄰地租金之比較，103年8月30日後合理租金應調昇7.29%，建議調整後續租金每月租金為21,500元，新訂租約合理月租金額則為每月45,800元，有宏宇不動產估價師事務所103年10月9日103 宏南 字第1009號函文及該函所附系爭估價報告書1份在卷可稽（參見本院卷卷㈠第132頁至第168頁）。 嗣因 原告指摘系爭建物於95年8月時，每月租金已調整為20,000元；且宏宇不動產估價師事務所為前開鑑定時，並未審酌系爭契約第7條之約定，本院乃再囑託宏宇不動產估價師事務所鑑定，如系爭建物於95年8月時，每月租金已調整為每月20,000元，且系爭契約有上開由承租人負擔修繕費用之約定，則系爭建物於102年8月起，每月應調整為若干元？宏宇不動產估價師事務所函覆：新訂租約月租金修正為34,904元，續訂租約部分，月租金維持原案為21,500元，有宏宇不動產估價師事務所104年3月24日10
4宏南字第0309號函文1份在卷可稽（參見本院卷卷㈡第39頁）。後因本件原告乃依民法第442條規定，訴請法院調整租金，既非新訂租約，亦非續訂租約，本院乃函詢宏宇不動產估價師事務所本件原告依民法第442條規定，訴請調整租金，應調整為若干元為合理？宏宇不動產估價師事務所函覆略以：本件如係既非新訂租約，也非續訂租約案件，亦即為不動產估價技術規則第8章租金估計未能涵蓋之情況，現階段不動產估價師並無估價作業法令依據以評估該房屋租金，實難以進行估價。參考不動產估價技術規則第2條用語定義解釋，本案因非續訂租約案件，亦非新訂租約，係評估正常合理月租金，故建議月租金調整為每月34,904元，應較為妥適。
有宏宇不動產估價師事務所104年5月8日104宏南字第0501號函文1份在卷足據（參見本院卷卷㈡第51頁）。
6.本院審酌系爭建物之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形、與鄰地租金為比較，及被告利用系爭建物之經濟價值，暨被告利用系爭建物可得之利益，尚應扣除依系爭契約第7條所應負擔之費用等情，並參酌宏宇不動產估價師事務所前開鑑定意見，認系爭建物之租金應調整為每月34,904元為允洽，原告主張調整租金為每月45,000元，尚嫌過高；被告抗辯：系爭建物自最初之每月
400元，調整至現今每月20,000元，足足增加50倍，當然不宜再高額增加，系爭建物並無調整租金之必要及正當性，請求調整為每月20,863元等語，則無足取。
7.至原告雖主張：系爭建物附近之店面，租金已達50,000元，且系爭估價報告書記載系爭建物新訂租約合理月租金為每月45,800元，足證原告請求本院將系爭建物之租金調整為45,000元，應屬合理。惟查：
⑴原告主張系爭建物附近之店面，租金已達50,000元之
事實，雖據其提出自網際網路列印之資料1份為證（參見本院卷卷㈠第13頁）。惟查，原告所提出前開資料之內容，僅係出租人張貼於網際網路之招租廣告，充其量僅能證明有真實姓名年籍不詳之人士於網際網路上張貼願以每月租金50,000元，出租坐落於臺南市○○區○○路○段某處店面之招租廣告，尚不能據以證明確實有人願以每月50,000元之租金承租該招租廣告所載之建物；況且，縱令有人願意承租該招租廣告所載之建物，因該招租廣告所載之建物，乃坐落於臺南市○○區○○路2段，與系爭建物坐落於臺南市○○區○○路，已有不同，或因對於該招租廣告所載建物之需求，或因使用該招租廣告所載建物所受之利益較高，均有可能，亦難據以認定原告請求本院將系爭建物之租金調整為45,000元，應屬合理。
⑵系爭估價報告書雖記載系爭建物新訂租約合理月租金
為每月45,800元。惟查，該部分之鑑定意見，並未審酌系爭建物於95年8月起每月租金為20,000元，及系爭契約第7條之約定，尚有未盡周延之處，且非針對原告依民法第442條規定，訴請調整租金，應調整為若干元為合理之鑑定意見，此亦即宏宇不動產估價事務所嗣央請本院另訂期日會同承租人即被告共同前往現場會勘及本院函詢宏宇不動產估價師事務所本件原告依民法第442條規定，訴請調整租金，應調整為若干元為合理之緣由；而宏宇不動產估價師事務所於前往現場會勘後，既認系爭建物新訂租約月租金應當修正為每月租金34,904元；嗣並以該所104年5月8日
104宏南字第0501號函文，函覆：本案因非續訂租約案件，亦非新訂租約，係評估正常合理月租金，故建議月租金調整為每月34,904元，應較為妥適，已如前述，原告猶以系爭估價報告書記載系爭建物新訂租約合理月租金為每月45,800元為由，主張其請求本院將系爭建物之租金調整為45,000元，應屬合理，亦無足取。
8.被告吳杰另雖辯稱：宏宇不動產估價師事務所之經營團隊成員吳宗昆為原告之偽派下員，系爭估價報告書十分明顯有不實之嫌，不足採信，亦不宜作為法院之參考；再宏宇不動產估價師事務所之函文，前後矛盾，違法亂紀，估計附近店家之租金，均係隨意猜測；又依不動產估價技術規則第8章第131條之規定，不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之，豈容宏宇不動產估價師事務所自為用語定義解釋；另宏宇不動產估價師事務所並未提出系爭建物之地價稅單、房屋稅單，作為估價之標準，所為之鑑定，毫無參考價值等語。惟查，吳宗昆並未參與宏宇不動產估價師事務受本院囑託所為之上開鑑定，有宏宇不動產估價師事務所104年2月6日104宏南字第0203號函文1份在卷可參（參見本院卷卷㈡第17頁）；被告復未能證舉證明吳宗昆確有參與前開鑑定等情，被告吳杰據以指摘系爭估價報告書十分明顯有不實之嫌，不足採信，亦不宜作為法院之參考等語，自不足採。其次，被告吳杰並未具體指出宏宇不動產估價師事務所之函文有何前後矛盾，違法亂紀之情，亦未舉證證明宏宇不動產估價師事務所估計附近店家之租金，均係隨意猜測等情，其空言指摘宏宇不動產估價師事務所之函文前後矛盾，違法亂紀，估計附近店家之租金，均係隨意猜測等語，亦無足取。另不動產估價技術規則第8章第131條雖規定，不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之，惟第1章第2條亦有宏宇不動產估價師事務所函文內所引用詞定義之規定，被告吳杰質疑宏宇不動產估價師事務所自為用語定義解釋，容有誤會；另被告吳杰並未具體指出宏宇不動產估價師事務所所為之鑑定有何違反不動產估價技術規則之情形，被告 吳杰徒 以宏宇不動產估價師事務所未提出系爭建物之地價稅單、房屋稅單，作為估價之標準，即認宏宇不動產估價師事務所所為之鑑定，毫無參考價值等語，亦無足取。
㈢如原告依民法第442條之規定，聲請本院增加租金為無理
由，原告依民法第227條之2第1項規定，請求本院增加租金，有無理由？本件原告依民法第442條之規定，聲請本院增加租金，既為有理由，則原告依民法第227條之2第1項規定，請求本院增加租金，有無理由，自無論述之必要。
六、綜上所述，本件原告主張依民法第442條規定，請求本院將被告所承租系爭建物之租金，自本件起訴時起調整為每月34,904元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，依民事訴訟法第
385條第1項前段、第85條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年7月31日
民事第二庭法官伍逸康如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年8月3日
書記官黃玉真