臺灣臺北地方法院民事簡易判決
110年度北簡字第16427號
原告 邱翊禎
訴訟代理人 邱翊森 律師
被告 黃基榮
訴訟代理人 莊秉澍 律師
上列當事人間返還擔保金事件，於民國111年1月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣90萬元及自民國110年8月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；被告如以新臺幣90萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張、聲明：兩造於民國109年12月23日簽訂租約（下稱系爭契約），由原告向被告承租坐落臺北市○○區○○路0號1、2樓房屋及騎樓自110年1月21日起至114年1月20日止，依系爭契約第12條，雙方均得期前終止租約，並約定按月以匯款繳付如系爭契約附件所定之租金，原告並依系爭契約第5條，於簽約時給付被告新臺幣（下同）90萬元之擔保金。於110年5月間，因新冠疫情於臺北市萬華區爆發，全國進入三級警戒，為配合政府防疫政策，原告僅得停止營業，並通知被告於110年6月20日終止雙方租賃關係，原告依約清空房屋，並請被告前往會同點交以返還租賃標的，詎被告於110年6月20日到店址後，反悔託辭拒絕，逕自離去，並拒絕返還擔保金，經原告律師寄發函催告，被告仍拒絕返還。按系爭契約第11條之約定，原告已告知兩造契約關係於110年6月20日終止，雙方租賃契約關係業已終止。被告辯稱「說好做滿一年」等語，無權提前終止契約云云，惟本件並無約定最短租期，依租約撰寫格式，若有最短租期之約定，應記載於租賃期間，而系爭契約第3條僅記載租期自110年1月21日起至114年1月20日止，並附註有裝修期間。民法第450條第3項之立法理由旨在保護承租人之一方，在由承租人終止契約之情形，則無是項限制，依習慣先期通知即足。系爭契約第12條規定，主要係保障承租人，規定於承租滿一年後，立有較長之通知期限，避免出租人驟然終止租約，依上開法理應以有利承租人之解釋。系爭契約第12條(一)，已明確勾選雙方於契約期限屆滿前「得」終止租約，可知其確賦予雙方得期前終止契約之權，被告辯稱有加註「本條列須滿一年生效」，稱其係保障出租方一年之租金收益云云，惟該加註部分係記載於12條(二)之後方，亦即係針對預通知期限及違約金之加註，而非約定最短租期，再參前開終止不動產租賃關係預通知期間規定之立法意旨，該批註明確針對提前終止契約之預先通知責任所訂。原告早於5月間即已向被告提出終止租約，因被告提出降租挽留，原告始同意再繼續承租一個月，原告並明確告知被告因疫情三級警戒影響已難以經營，若未能就後續疫情期間租金達成新的租金協議改訂租約，則終止雙方租約，而被告回覆「…希望你不要現在就放棄你先給我一點時間下星期我去找房東談談、看看怎麼樣希望會給你一個比較準確雙方比較可以接受回覆…」等語，有LINE對話紀錄可憑，是被告對原告提出終止租約並未為拒絕，更未言及契約不得終止，僅表示「希望你不要現在就放棄」，對於雙方是否改定新約，則表示需一點時間，而後改訂租約亦遭被告否定，可確證原告早已明確向被告提出終止租約之意思表示。終止權為形成權之一種，意思表示一經送達，即發生法律上應有之效力，依系爭契約第17條之約定，兩造間通知得以簡訊為之，而依line對話紀錄，原告為終止租賃契約之意思表示送達，並經被告並已讀確認，其意思表示已送達被告。又縱以最晚之6月10日對話紀錄為通知，6月20日終止契約之意思表示，依民法第450條第1項等規定，亦已合法終止。且依契約亦無需給付任何違約金或賠償，況被告亦已於系爭店面外張貼招租廣告，亦證雙方租賃關係業已終止。依系爭契約第9條，於終止系爭契約時，承租人僅需「現況返還」，無需回復原狀，原告業已將系爭房屋清空，並結清水費、電費。再按系爭契約第13條之約定，房屋返還應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。兩造相約於110年6月20日到場會同點交，被告亦已依約到場點交檢查房屋，應認雙方已依約完成點交。縱認被告於點交後無故離去，致原告無法返還鑰匙等，原告已發函催告被告取回鑰匙，經被告拒絕，依系爭契約第13條但書，亦應認雙方業已完成點交，按民法第234條規定，應由被告負遲延責任。被告固於6月15日，提出新方案，惟斯時原告業已行使終止權，被告所提即為新要約，原告並未承諾，故並未成立新合約，且不需負擔終止後的水電費。原告依系爭契約第5條、民法第179條規定請求，並聲明如主文；願供擔保請宣告假執行。
二、被告答辯、聲明：兩造簽定系爭契約之初，既已約明承租方需至少租滿一年，始有權提前終止租約。若欲提前終止租約，應於3個月前通知出租方，此意旨乃是為保障出租方在此一年之租期有確定收益。原告自承租系爭標的迄今期間尚未屆滿一年，是依系爭契約第12條，原告應無提前終止租約之權利，故其寄發之律師函為終止契約之意思表示，非適法。原告稱批註「本條列需滿一年生效」係保障承租人，此一解釋恐係曲解或逸脫兩造原先真意，蓋因系爭條款並無任何租金之字眼，甚或者調整租金之語詞，顯與是否調漲房租完全無涉，倘若其稱是為「避免已投入諸多成本，於租滿一定期間後，課予較長期限之預通知責任」，那於違反預通知責任之情形下，應同時課予較重之違約金，然於租賃條款同一字句中，卻再為「一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方0個月租金額之違約金」之約定，兩者目的豈不矛盾。兩造之約定真意，顯非如此。該條款實際上是為確保出租方於一年內之租金收益權，於一年期間屆滿後，承租方若欲提出終止租約，無需再為給付違約金。另原告稱於清空房屋後，與被告相約110年6月20日會同點交、被告已於系爭店面外張貼招租廣告，亦證雙方租賃關係業已終止。然被告雖有於6月20日至現場勘查無訛，然被告前去協商討論租金條件及為解決租約爭議，而非會同點交，可參原證6記載「黃大哥，點交的部分你不處理，我先生請警察備案留作資料」可知。而被告張貼出租廣告係於9月15日後，此乃原告積欠自5月28日至8月25日之租金，遂於8月26日發函催告，併同表明終止租約等情後，才於9月15日下午會同西門町派出所員警前往開鎖後張貼。原告既無權提前終止系爭契約，而自5月28日起積欠租金迄至被告終止租約，合計扣抵後已不足原告請求返還之90萬元。原告一開始就知道被告不是大房東，有大房東可轉租文件證明。被告只收到1、2、3月支票，3月份請原告開支票，其藉故不開支票，說他岳母已銀行設定時間到會自動匯款，被告合理懷疑就是沒有支票於被告這裡，原告才會無理毀約。合約要求至少做滿一年，且要提前三個月告知才可解約。疫情於5月14日才發生，原告說可否半個月免租金大家共渡時艱，本應是5月21日付租金，已拖到5月24日才收到租金10萬元，原告稱明天會匯另外9萬元，到5月26日仍未匯款，被告致電原告，原告才於5月27日匯款9萬元（大房東5月份沒有減租被告，是被告自己減租給原告），已告知原告，然其於6月14日說做到6月20日，被告有被設計被騙的感覺。若要調解是否要在6月20日間，而非於被告8月26日催告繳房租才進行調解，中間2個多月已扣除原告押金90萬元，至今已有5個月沒有租出去，皆是被告付的房租，中間產生的房租要如何分擔。原告提出6月21日至8月20日免租金，8月21日至12月20日租金各19萬元，被告也開出到6月21日至7月20日免租金、7月21日至12月20租金19萬元，原告都不能接受。明顯原告於疫情一開始，已設定要毀約，做生意本即有風險，疫情並非被告造成，亦非被告可控制的風險，應由原告自己承受，被告至少已經承受一半的壓力。被告於9月13日（因已被斷電斷水），繳交電費6,881元共5張收據，水費也有繳款收據。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請免假執行。
三、本院判斷的簡要說明：
(一)不爭執事項：雙方簽有系爭契約，系爭契約載明簽約時被告收受系爭90萬元。
(二)爭執事項：原告是否已合法終止系爭契約?
1.查民法第450條第3項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足(最高法院87年度台上字第580號民事判決意見)。上述最高法院意見，並未限制承租人於定期租賃期間內依民法第453條規定任意終止定期租賃契約的適用，也就是說，承租人於定期租賃契約期間內，是可以任意終止租賃契約的，且沒有民法第450條第3項但書的最少通知期間的限制。
2.次查，依原告所提被告不爭執形式真正(本院卷第173頁)的110年6月18日通訊對話紀錄，明白表示，無法繼續承租也沒有錢這樣支付租金，會在6月20號搬離把店面交還給你，感謝你的照顧，再麻煩你6月20號下午18:00來點交(本院卷第37頁)，可以認定原告已依民法第453條、第450條第3項本文規定及系爭契約第17條(雙方約定可以用簡訊通知，本院卷第26頁)的約定，合法將終止系爭契約的意思表示送達被告。
3.被告雖抗辯依系爭契約第12條(二)約定，原告有承諾至少租1年云云，但查，第12條(二)雖於該項後雙方手寫確認「本條列需滿一年生效」(本院卷第25頁)，但無法僅以該手寫約定，認定原告確實有承諾要租滿1年，且依上述雙方會將議定情形明文約定寫於系爭契約內的情形來看，若原告真有承諾要租滿1年，亦應會將租滿1年的約定寫在系爭契約內，故被告依上述約定，抗辯原告應租滿1年，尚有誤會，而難採取。
4.被告另依系爭契約第12條(二)中「依約定得終止租約者，租賃之一方應於3個月前通知他方。」(本院卷第25頁)的約定，抗辯原告未於3個月前通知被告，原告終止系爭契約不合法。但查，在上述約定之後，雙方手寫約定「本條列需滿一年生效」，經整體觀察該項約定及手寫文字加載的順序，及依文義解釋的原則，應該認定當時雙方僅合意於系爭契約滿1年後，雙方任意終止系爭契約時，主張終止之一方需受應於3個月前通知他方的約定拘束，若系爭契約未滿1年時，則不受該明文約定的限制。查，雙方於109年12月23日簽立系爭契約(本院卷第29頁)，原告於110年6月18日以簡訊通知被告終止系爭契約，明顯未滿1年，自不符合上述系爭契約的明文約定及解釋，被告依上述約定抗辯原告未依約定於3個月前表示終止系爭租約，亦有誤會，尚難採取。
5.另查，依上述通訊對話紀錄中所附照片(本院卷第37頁)，可以認定原告已將系爭契約的房屋清空，處於被告得隨時點交返還的狀態，且依被告不爭執形式真正(本院卷第173頁)的通訊對話紀錄及照片(本院卷第59-61頁)，可以認定被告於110年6月20日已到點交房屋屋內現場，雖被告拒絕點交，並不妨礙原告已現實提出點交的效力，並應依上述照片及被告已到場的事實，認定原告已將房屋交還被告。
6.至於被告所提出的律師函及回執（本院卷第117-125頁）、LINE對話紀錄（本院卷第151-165頁），僅為被告不同意原告終止系爭契約的意思表示；另房屋收付款明細欄（本院卷第139-141頁）、同意書(本院卷第143頁)，與原告是否可終止系爭契約無涉；而水電費收據（本院卷第145-147頁）等，依其月份為原告終止系爭契約以後，已不得再向原告主張。雖其中1張7月7日的1,402元收據計費區間與原告所提被告不爭執形式真正(本院卷第173頁)的電費收據(本院卷第113頁)有時間重疊，但仍應以原告所提已繳的16,904元收據，及其上明載收費至109年6月20日的記載，較為可採，被告上項收據若有溢繳，也非原告所致，應併說明。
四、綜上，原告依系爭契約第5條請求被告給付90萬元及自110年8月14日(繕本送達被告翌日，本院卷第67頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，有理由，應准並判決如主文第1項。另因適用簡易訴訟程序為被告敗訴判決，故分別依民事訴訟法第389條第1項第3款，宣告假執行，及依同法第392條第2項規定，宣告被告免假執行之擔保。
五、本件事證已明，當事人其餘主張陳述、所提證據及判決意見，經審酌不影響上述認定及說明，故不詳論。
六、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官詹駿鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官翁挺育