台灣屏東地方法院民事判決 96年度屏簡字第18號
原 告 甲○○
10樓
訴訟代理人 蔡進清 律師
被 告 乙○○
戊○○
丙○○
80弄
丁○○
庚○○
己○○
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國96年3月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告乙○○向原告承租坐落屏東縣○○鄉○○段五七五之九地號
面積七一八平方公尺土地，租金自民國九十四年一月一日起每年
調整為按該年度土地申報地價總價年息百分之4計算。
被告戊○○、丙○○、丁○○、庚○○、己○○向原告承租坐落
屏東縣○○鄉○○段五七五之二地號面積七六三平方公尺土地，
租金自民國九十四年一月一日起每年調整為按該年度土地申報地
價總價年息百分之4計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告丙○○、庚○○、己○○未於言詞辯論期日到場，經核
並無民事訴訟法第386條各款所列情形之一，爰依原告之聲
請准予一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○號、面積718
平方公尺及同段575-2地號、面積763平方公尺土地二筆（
下稱系爭土地），原為訴外人 白憲中 所有，並分別與被告乙
○○及被告戊○○、丙○○、丁○○、庚○○、己○○（下
稱戊○○等5人）之被繼承人即訴外人 蔡樹土 訂有租賃契約
。租金各為每二年新台幣3,428元及3,204元。嗣系爭二筆
土地所有權利輾轉繼承而移轉為原告所有，原告依法承受系
爭租賃契約，而其租金則已達20餘年未調整。系爭土地原係
鄉下土地，人煙稀少，土地價格不高，惟目前土地則面臨馬
路，交通方便，旁邊建物林立，住戶人口眾多，為一安全之
住宅社區，前後時期，土地週圍景況不可同日而語。且自65
年10月起至94年1月止，系爭二筆土地公告現值均已從每平
方公尺120元暴漲至1,300元，漲幅達10倍以上，故系爭二
筆土地之價值已明顯上升。是以兩造就系爭土地之租約是屬
不定期租賃契約，茲因時光變化，系爭土地之價值業已暴漲
，則系爭租約之租金既長久未予調整，則有調整租金之理由
，為此提起本件訴訟。並聲明：㈠被告乙○○向原告承租坐
落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○號面積718平方公尺土地，
租金自民國94年1月1日起調整為按該年度土地申報地價總
價百分之8計算。㈡被告戊○○等5人向原告承租坐落屏東
縣○○鄉○○段○○○○○○號面積763平方公尺土地，租金自
民國94年1月1日起調整為按該年度土地申報地價總價年息
百分之8計算。
三、被告部分：
㈠、被告乙○○、戊○○、丁○○抗辯：同意調整租金，惟原告
調整的租金金額太高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告丙○○、庚○○、己○○未於言詞辯論期日到場，亦未
提出書狀為任何聲明或陳述。
四、原告主張其為系爭二筆土地之所有權人，被告為系爭土地之
不定期租賃承租人之事實，業據其提出與所述相符之地價第
二類謄本為證（見本院卷第4、5頁），且為被告所不爭執
，是原告此部分主張，應堪信實。
五、本件爭執點為原告得以調整租金之金額為何？茲審酌如下：
㈠、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。此所謂價值之昇
降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而
言（最高法院26年滬上字第4號判例參照）。又契約成立後
，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者
，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，
亦為民法第227條之2第1項所明文。經查，兩造就系爭土
地存有不定期租賃關係，現土地租金被告乙○○部分為每2
年3,428元、被告戊○○等5人部分為每2年3,204元，系
爭二筆土地之公告現值，在67年10月均為每平方公尺120元
、94年11月時均調昇為每平方公尺1,300元，此有上開地價
第二類謄本在卷可稽，系爭土地之公告現值既有變動，則關
於租金之合理金額為何，即有予以重新審酌之必要。
㈡、又土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土
地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，所謂土
地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明
文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依
該法規定所申報之地價。又所謂年息10%為限，乃指基地租
金最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之。且
尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經
濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定
。查被告承租之系爭土地，其公告現值已調昇達10倍以上，
且附近建物林立，街道整齊、顯非人煙罕至之處所，此有原
告提出之照片可稽（見本院卷第16至21頁），本院認對被告
調整每年系爭土地租金按該年度申報地價總額之4%計算，即
575-9地號土地以94年度申報地價1300元計算，則每年租金
為37,336元（計算式為：(1,300×718×4/100)=37,336
元）、575-2地號土地以94年度申報地價1300元計算租金為
39,676元（計算式為：(1,300×763×4/100)=39,676元
）為適當。
六、綜上所述，原告依民法第442條之規定，請求自94年1月1
日將系爭土地租金按該年度土地申報地價總價年息百分之4
計算為有理由，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，尚
屬無據，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 22 日
屏東簡易庭法官吳思怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 3 月 22 日
書記官王秋淑