裁判字號：臺灣臺南地方法院101年簡上字第167號民事判決
裁判日期：民國102年02月05日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺南地方法院民事判決101年度簡上字第167號上訴人 黃正忠 被上訴人 陳永忠 訴訟代理人 郁旭華 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國101年8月29日本院臺南簡易庭101年度南簡字第32號第一審判決提起上訴，於中華民國102年1月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國100年3月08日與上訴人簽訂不動產買賣契約，將所有坐落在臺南市○○區○○段○○○○○○○號、權利範圍100000分之2497之土地，及其上同段33
49、3348建號即門牌號碼分別為臺南市○○區○○○街○○○巷○號、3號之建物，權利範圍全部，及所附地下一層編號17號機械式下層停車位一個（以下稱系爭房地），以新台幣（下同）350萬元出售予上訴人，並約定以上訴人所指定之 蘇淑燕 為登記名義人。被上訴人嗣於100年8月8日將系爭房地之所有權移轉登記予蘇淑燕，並於100年9月21日將原貸款銀行即玉山銀行就系爭房地之第一順位抵押權予以塗銷。又被上訴人於100年9月26日與上訴人於系爭房地現場進行點交，將系爭房地之鑰匙、搖控器等物交付上訴人（系爭房地之土地、建物所有權狀各二張，已於點交系爭房地前交付上訴人），然因上訴人尚有買賣價金395,652元未給付，經被上訴人催告後，上訴人乃交付蘇淑燕所簽發，發票日為100年9月
26日、票面金額為395,652元之本票1紙（下稱系爭本票）予訴外人 詹邵 棻代書（原判決誤載為 詹素雲 代書），再由 詹邵棻 轉交被上訴人。因系爭買賣契約第6條第3款約定「買方於簽約時如指定第三人為登記名義人，應於交付必備文件前確認登記名義人，……第三人同意於本契約買方所未履行之債務負連帶損害責任」，上訴人既指定蘇淑燕為登記名義人，且蘇淑燕亦同意就短付之買賣價金395,652元簽發本票予被上訴人，蘇淑燕就上開短付之買賣價金，依上開約定及本票之法律關係，應與上訴人負不真正連帶之清償責任等情。爰求為命上訴人及蘇淑燕各應給付被上訴人395,652元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息。於上訴人或蘇淑燕任一人為全部或一部清償時，另一人於清償範圍內免除該部分責任之判決。
二、上訴人則以：上訴人當初購買系爭房地時，係基於投資之目的，希望房屋合法且非凶宅、海砂屋，故簽約時有簽訂標的物現況說明書。又簽約前，仲介人員陪同上訴人至現場看屋時，系爭房地固為兩戶打通，經上訴人詢問仲介人員，其表示據被上訴人稱當初購買時即為這樣。簽約時，上訴人再次詢問，被上訴人當時就堅定的向上訴人表示系爭房地是有合法變更設計，建商交付系爭房地時就是這樣，一切都是合法的等語，上訴人因此相信而與之簽約，被上訴人亦於標的物現況說明書第10點及第27點就系爭房地有無增建及拆除重建欄中，均勾選表示無上開情形。嗣點交系爭房地時，上訴人發現系爭房地有被拆除重建的痕跡，向被上訴人反應，被上訴人則稱不然找人估價看看，看做出來多少錢再告訴上訴人，上訴人乃找人估價，於估價結果尚未出來之前，被上訴人即提起本件訴訟。而被上訴人既已承諾要將系爭房地回復成未打通前之狀態（即除1、2樓牆壁應回復外，每間房屋一樓部分尚各有一間廁所及一座樓梯通往二樓，二樓各應有一間廚房），經上訴人找人估價後，所需工程費用約為436,700元（含中間的牆要砌回去、重新施作一樓的廁所及兩邊的樓梯），上訴人並已另案請求被上訴人給付43萬元之損害賠償（現由本院101年度南簡字第434號審理），故上訴人基於抵銷及同時履行之抗辯，在被上訴人回復原狀前，拒絕給付本件買賣尾款395,652元云云，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人395,652元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年12月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，駁回被上訴人其餘之請求（即對蘇淑燕之請求，此部分未據上訴，已經確定）。上訴人提起上訴，其未於言詞辯論期日到場，據其於準備程序之陳述及聲明略以：證人 呂程美蘭 承認其與被上訴人為舊識，則其證詞必定偏袒被上訴人。又證人呂程美蘭證詞有諸多不實之處（例如標的物現況說明書是仲介公司所提供…），原審卻全然漠視而採信。另證人 葉子鴻 業已證稱被上訴人確實承諾要補貼上訴人系爭房地回復原狀之工程費用，且被上訴人亦接受蘇淑燕開立、上訴人背書之本票，況上開本票已註明被上訴人與上訴人確實同意「等上述房屋問題及瑕疵處理解決後，才能以此本票兌換現金」，足證被上訴人確實承諾要補貼上訴人系爭房地回復原狀之工程費用。是以，被上訴人與上訴人間應就系爭房地回復原狀之工程費用為何，作為判決支付尾款之依據，非僅依本票金額395,652元而為判決。並聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分請求駁回被上訴人之訴。⒊第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯：證人呂程美蘭與被上訴人係因仲介買賣系爭房地而認識，二人並非舊識，且非親非故，則證人呂程美蘭本於其所見所聞及專業上判斷，所為證詞並無偏袒被上訴人之必要，是上訴人空言指摘其證詞不實，顯然無稽。證人葉子鴻固曾於100年9月26日點交房屋時在場，惟其證稱：「被上訴人當場有同意補貼回復系爭房地未打通原狀之工程費用，工程費用部分有聽到被上訴人叫上訴人去找人來估價，錢的部分看是要從尾款扣還是要怎麼算」，並不實在，並聲明：上訴駁回，上訴費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年3月8日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人將其所
有系爭房地以350萬元出售予上訴人，並於100年8月8日辦畢所有權移轉登記予上訴人指定之蘇淑燕，又於100年9月21日塗銷原向玉山銀行貸款之抵押權登記。
㈡被上訴人已於100年9月26日將系爭房地現場點交予上訴人，
並將系爭房地之鑰匙、遙控器等物交付上訴人，另系爭房地之土地所有權狀及建物所有權狀原本各兩張則已於點交前即交付上訴人。
㈢於點交時上訴人尚欠買賣價金395,652元未付，上訴人乃交
付由蘇淑燕簽發票載發票日為100年9月26日之同額本票乙紙予訴外人詹邵棻代書，再由詹邵棻代書轉交被上訴人。
五、得心證之理由：被上訴人主張其於100年3月8日與上訴人簽訂系爭買賣契約，將其所有之系爭房地，以350萬元之價格出售予上訴人，並於100年8月8日辦理所有權移轉登記予上訴人指定之蘇淑燕名下，復於100年9月21日塗銷原貸款銀行玉山銀行之第一順位抵押權。又於100年9月26日在系爭房地現場進行點交時，將系爭房地之鑰匙、搖控器等物交付上訴人（系爭房地之土地、建物所有權狀各二張，已於點交系爭房地前交付上訴人），因上訴人尚有買賣價金395,652元未給付等情，為兩造所不爭執，堪信屬實，被上訴人主張上訴人應就給付買賣價金尾款395,652元，則為上訴人所否認，並辯稱被上訴人有將系爭房地回復成未打通狀態前之原狀之承諾，是本件首應審酌之爭點厥為：被上訴人曾否承諾將系爭房地回復成未打通前之原狀？經查：
㈠據證人即仲介出售系爭房地之南北房屋元寶加盟店之業務人
員呂程美蘭於原審證稱：竣工圖是伊幫被上訴人向市政府建管課申請的，因為在上訴人來看屋之前，有一位建築師想要購買系爭房屋，在洽談中要求要先有系爭房地的竣工圖，以便他日後作新的設計，所以才申請該竣工圖，但該筆交易沒有談成，所以竣工圖原本一直在被上訴人手上，後來上訴人有向伊索取該圖，所以伊才影印交給上訴人。簽約當時屋主並沒有說到合法這部分，因為買方有要求屋主要回復廁所，但是屋主說他從買了之後到要賣這段期間，他都沒有住過，他也不知道廁所在哪裡，屋主說如果要回復廁所就不要簽約，所以上訴人說給他十天的時間考慮，本來有十萬元的定金，上訴人說如果十天後考慮的結果，他仍然不要買的話，一萬元給被上訴人沒收，其餘九萬元他要取回，所以伊跟 徐佳美 就勸上訴人說不然把這十萬元作斡旋金而非契約金，但上訴人堅持要簽這個約，所以兩造就一起到詹素雲代書處簽這個約，同日十萬元定金讓被上訴人帶走，伊就陪同上訴人到被上訴人裕文路住處拿取室內平面圖原本。至於系爭房地兩間打通成一間，有無合法聲請變更登記這件事，我們從頭到尾都沒有談到等語（見原審卷第49頁）；而證人徐佳美亦於原審證稱：上訴人好像是在全部過戶完成後，買方有一部分的錢沒有給賣方，賣方要求買方要付清價金，雙方無法達成共識，所以買方才主張這個房子兩間打通成一間不合法，在此之前並沒有聽買賣雙方有就此部分為爭執等語（見原審卷第74頁），依上開二位證人之證述，上訴人在簽約前應已知悉系爭房地打通成一間並未聲請變更登記，且有充裕時間考慮是否購買，是縱使被上訴人在標的物現況說明書中第10項「是否有增建部分」及第27項「是否有拆除重建、禁建或糾紛之情事」勾選「否」，因系爭買賣契約係中古房屋之買賣，通常除有特別約定，否則均係依房屋現狀為買賣，自難以此遽認被上訴人有故意隱瞞之情形。
㈡系爭買賣契約第7條空白處加註「如二戶同時登記一人，則
另一件代書費，土地各加收1,500元單方，建物各加收1,500元單方」等文字（見調字卷第8頁），並經雙方簽章確認，可見上訴人應知悉系爭房地在辦理所有權移轉登記時，可同時登記二戶為一人所有，亦可分別登記為二人各自所有一戶，由此應可推論被上訴人並無告知系爭房地已辦妥變更為一戶之情形。
㈢上訴人提出之點交房屋記錄單（見原審第83頁），其內容計
有壹、貳、參、肆點，各點項下均有賣方、買方及見證人之簽名確認欄位，依上訴人提出之上開記錄內容所示，其中第壹點關於所有權狀之交付及第貳點關於買賣價金之交付情形，賣方（即被上訴人）、買方（即上訴人）及見證人詹邵棻、葉子鴻均簽名確認，然該記錄第參點第三項之賣方簽名欄位及第肆點現場檢視情形（即上訴人以手書寫之1.門鈴壞掉～8.如後面附件紅色註記部需估價詢問清楚），均未有被上訴人之簽名，依此記載情形研判，自難認被上訴人已同意該記錄第參、肆點所載事項。
㈣被上訴人固持有蘇淑燕開立之本票，惟上開本票係上訴人先
交付與詹邵棻，再由詹邵棻交付與被上訴人，並非上訴人直接交付與被上訴人。而上開本票背面註明「買賣雙方點交房屋時發現房屋有拆除重建及增建情形；等上述房屋問題及瑕疵處理解決後，才能以此本票兌換現金」之字樣，係上訴人所書寫（蘇淑燕之簽名除外），並無被上訴人之簽章，自難認上開內容已經兩造合意，上訴人抗辯本票業已註明兩造同意「等上述房屋問題及瑕疵處理解決後，才能以此本票兌換現金」，被上訴人確實承諾要補貼上訴人系爭房地回復原狀之工程費用，亦非可採。
㈤至於證人葉子鴻固曾於原審證稱：被上訴人有當場同意貼補
回復「未打通」原狀之工程費用，但計算方面有講好或是沒有講好，其不知道云云（見原審卷第77頁），然其證述與前揭證人呂程美蘭、徐佳美之證述顯有歧異，復與上訴人所提出之點交房屋記錄單記載情形不符，且無其他事證可資擔保其證言之憑信性，證人葉子鴻上開證述，難以憑信，無從據以認定被上訴人有承諾將系爭房地回復成未打通前之原狀，或同意貼補回復「未打通」原狀之工程費用。
六、綜上所述，上訴人未能舉證證明被上訴人有為「將系爭房地回復成未打通前之狀態」之承諾，自無同時履行抗辯權，或對被上訴人有可供抵銷之債權可言，其所為抵銷及同時履行抗辯，均無可取。而上訴人尚有買賣價金395,652元未給付，為上訴人所不爭執，則被上訴人本於買賣契約請求上訴人給付買賣價金尾款395,652元，為有理由，應予准許。又就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第3款定有明文。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條，判決如
主文。中華民國102年2月5日
民事第一庭審判長法官蔡孟珊
法官田幸艷法官杭起鶴以上正本係照原本作成。
對本判決不得上訴。
中華民國102年2月5日
書記官蘇玟心