裁判字號：臺灣高等法院高雄分院90年上字第146號民事判決
裁判日期：民國90年09月19日
裁判案由：土地買賣登記無效
臺灣高等法院高雄分院民事判決九十年度上字第一四六號
上訴人戊○○被上訴人甲○○
己○○辛○○庚○○乙○○丙○○丁○○右當事人間土地買賣登記無效事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十六日臺灣屏東地方法院八十九年度訴字第一一六二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡確認被上訴人間就屏東市○○段第二七四之一地號土地所有權應有部分三二六七分之二二九三之買賣契約無效。
二、陳述：除與第一審判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠被上訴人甲○○非系爭土地出賣人之代理人，甲○○曾向上訴人家族表示， 李水
之土地繼承人共三十二人，其中大部分人已將土地所有權售與甲○○，並要求上訴人家族十一人將所有之土地售與甲○○，故甲○○應為系爭土地之共有人兼土地買賣之代理人。
㈡甲○○於八十八年十二月十五日依土地法第三十四條之一之規定，以存證信函通
知上訴人，就系爭土地是否願意優先購買，上訴人表示願以同等條件優先購買，但甲○○限上訴人於三日內付款，有違常理。
㈢被上訴人明知系爭土地有糾紛，仍要求甲○○與上訴人處理糾紛清楚後，始辦理
買賣登記，且與甲○○共同以偽造之證件辦理所有權移轉登記，故其登記為無效。
三、證據：除援用第一審之證據外，補提分析表及存證信函影本為證。
乙、被上訴人甲○○方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：與第一審判決記載者相同，茲引用之。
三、證據：援用第一審之證據，並補提買賣契約書影本為證。
丙、被上訴人己○○、辛○○、庚○○、乙○○、丙○○、丁○○部分：被上訴人己○○、辛○○、庚○○、乙○○、丙○○、丁○○等未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。惟據己○○以前到場聲明駁回上訴，並稱其買受土地係屬合法。
理由
一、被上訴人己○○、辛○○、庚○○、乙○○、丙○○、丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：系爭坐落屏東縣屏東市○○段第二七四之一地號，面積七五三平方公尺土地為訴外人 李火 、 鍾閨秀 、 陳明烈 、 陳施金党 、 陳宜娜 、 陳彥文 、陳宜珮、 陳欣泰 、 王梅玲 、 陳韻婷 、 陳慶禧 、 陳欣弘 、 陳美惠 、梁 李金鳳 、 盧耀欽 、 李金英 、 李貴 、 蘇李京 、 陳櫻美 、 李金鶴 、 李白金 、 李上井 、 盧耀村 、 盧耀銘 、 盧耀盛 、 盧耀展 、 盧富珠 、 盧香妹 、 盧香枝 、 盧香時 、 盧香滿 與上訴人所共有，甲○○代理共有人中李金英、李貴、李上井、李白金、鍾閨秀、陳櫻美、蘇李京、盧耀欽、盧耀村、盧耀展、盧耀銘、盧耀盛、盧香滿、盧香枝、盧香時、盧香妹、盧富珠、李金鶴等十八人出售系爭土地所有權應有部分，並依土地法第三十四條之一通知共有人是否行使優先承購權，經上訴人表示願意優先承購，但甲○○不待上訴人優先承購即將其所代理之十八位共有人之應有部分出售與被上訴人己○○、辛○○、庚○○、乙○○、丙○○、丁○○，則甲○○不將其所代理之十八位共有人之應有部分出售與上訴人，而逕自售與上開承買人，害及上訴人之優先承買權，則該買賣契約違反法律之規定，應屬無效等情，求為確認被上訴人間就系爭土地所有權應有部分之買賣契約無效之判決。
三、被上訴人甲○○則以：伊代理系爭土地共有人李金英等十八人出售土地所有權應有部分予己○○等六人，曾依土地法第三十四條之一之規定通知上訴人表示是否行使優先購買權，上訴人表示願意優先承購，伊即表示同意，並催促上訴人支付買賣價金，因上訴人拒絕支付，伊即代理系爭土地前開共有十八人將其所有權應有部分出售與己○○等六人，並辦妥所有權移轉登記。被上訴人己○○等六人則稱：原欲依土地法第三十四條之一購買全筆系爭土地，因故未成，而改買十八位共有人之應有部分，其購買系爭土地之應有部分並無不法等語，資為抗辯。
四、按他人間之法律關係，有時影響第三人之權益甚鉅，故許第三人對之提起確認該法律關係存否之訴，必須以該法律關係之雙方當事人為共同被告一同起訴，僅以其中一方當事人為被告起訴者，即非 適格 之當事人（最高法院八十年台上字第二二七０號判決參照）。查上訴人向原審起訴時，僅以系爭土地所有權應有部分出賣之代理人甲○○及買受人己○○、辛○○、庚○○、乙○○、丙○○、丁○○為被告，而未將出賣人李金英、李貴、李上井、李白金、鍾閨秀、陳櫻美、蘇李京、盧耀欽、盧耀村、盧耀展、盧耀銘、盧耀盛、盧香滿、盧香枝、盧香時、盧香妹、盧富珠、李金鶴等人列為共同被告，其提起第二審上訴亦同，則本件訴訟之當事人即非適格。
五、又按共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（參照最高法院六十八年台上字第三一四一號及六十五年台上字第八五三號判例）。查系爭土地共有人中，李金英等十八人將其應有部分售與被上訴人己○○等六人，並已完成所有權移轉登記而取得其所有權，則依上開說明，縱令出賣人不待上訴人支付買賣價金而出售與被上訴人己○○等人，上訴人亦不得主張李金英等十八人與己○○等六人間，就系爭土地所有權應有部分之買賣契約為無效。
六、從而上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之法律關係，訴請確認前述買賣契約為無效，即非正當，原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不固，但結果並無二致，仍應予以維持，上訴人之上訴，應予駁回。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項第二項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年九月十九日
臺灣高等法院高雄分院民事第五庭~B1審判長法官蔡明宛~B2法官林健彥~B3法官周慶光右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國九十年九月二十一日~B法院書記官郭蘭蕙附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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