裁判字號：臺灣雲林地方法院99年事聲字第64號民事裁定
裁判日期：民國99年11月25日
裁判案由：聲明異議
臺灣雲林地方法院民事裁定99年度事聲字第64號聲明異議人 黃長興 上列當事人因拍賣抵押物強制執行事件，聲請優先購買，對於民國99年10月29日本院民事執行處司法事務官所為99年度司執字第14493號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按強制執行法第3條第2項規定：「本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之」。又「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議」，同法第12條第1項前段亦定有明文。次按「當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之」，民事訴訟法第240條之4定有明文。此項規定，依強制執行法第30條之1規定，於強制執行程序亦準用之。本件異議人原係對於本院民事執行處司法事務官就本件拍賣標的物聲明優先購承權而聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定，異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定要件相符，尚無處理程序或權限上之瑕疪，先予說明。
二、聲明異議意旨略以：鈞院99年度司執字第14493號強制執行事件於民國99年10月19日對案外人即債務人 黃秀蕙 、 韓奎志 、 韓欣玲 、 韓子榕 、 韓尚錡 、 韓佩君 等人所公同共有坐落雲林縣斗六市○○段大崙小段617－1地號土地（下稱系爭土地），進行第1次拍賣，當時由案外人 黃建昌 以新台幣（下同）3,008,100元得標，因伊先前於同年6月30日已向上揭執行事件執行債務人韓奎志買受系爭土地上未辦保存登記、未編門牌、且無稅籍資料之鐵皮頂平房倉庫建物（下稱系爭未保存登記建物），乃於系爭土地拍定隔日即具狀主張依民法第425條之1規定，伊得本於基地承租人地位行使優先購買權，欲優先承購系爭土地，然為鈞院民事執行處該案承辦員，以土地法第104條第1項前段所謂承租人，係指「租用基地建築房屋」之人而言，至其餘情形不與焉；且基於優先承買權不能創設法理，不得以地上建物事實上處分權人地位主張有優先承買權為由，而駁回伊優先承買系爭土地之聲請。然依土地法第104條第1項規定，縱地上房屋係於建造完成後，始由房屋受讓人之前手逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，再雖違章建築因違反行政上建築管理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓與之標的；亦無囿限於已辦理保存登記之房屋始有土地法第
104條第1項之適用。是以伊既係系爭未保存登記建物之所有人，本於基地承租人之資格，聲明行使優先購買權，詎原裁定否認其有優先購買權，即有未合，求為廢棄原裁定，准伊就系爭土地依同一拍定條件為優先購買云云。
三、原裁定駁回聲明人之異議其理由略以：依土地法第104條第
1項、民法第426條之2第1項所規定有優先承買權之承租人，係指『租用基地建築房屋』之承租人，若承租基地並非作建築房屋之用自無上揭規定之適用。其次，基於優先承買權不能創設之法理，不得以地上建物事實處分權人之地位主張有優先承買權。又能依土地法第104條規定，主張對基地行使優先優先購買權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，且房屋「所有人」對於土地並有地上權、典權、或租賃關係存在之情形而言，是以，得以享有土地優先承買權之人，當以已在基地上建築房屋，或取得房屋「所有權」之地上權人或承租人為限，因聲明人所受讓之系爭未保存登記建物，無法辦理移轉登記而歸其所有，故聲明人僅為系爭建物之事實上處分權人，基於優先承買權不能創設法理，聲明人即不得主張優先權。再者，執行法院所管轄者為非訟事件，聲明人就所主張優先承買權人之實體爭執事項，應另行起訴請求救濟。詎異議人仍提出異議，要無理由。
四、第按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。前揭規定，旨在使基地與基地上房屋合歸一人所有，以盡經濟上效用，並杜紛爭（最高法院65年度台上字第530號判例意旨參照）。職是，得適用上開規定主張優先購買權者，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年度台上字第945號判例意旨參照）。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段亦有明文。前揭規定，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用；倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無上開規定之適用。經查：
㈠系爭土地本為案外人 韓菁雄 所有，嗣於95年4月25日為本院
99年度司執字第14493號強制執行事件執行債務人黃秀蕙、韓奎志、韓欣玲、韓子榕、韓尚錡、韓佩君等人所繼承取得乙節，有系爭土地登記謄本2份附於上開案號執行事件卷內可稽，業經本院依職權調卷查明無誤。
㈡其次，異議人於上揭執行事件中主張：系爭土地拍定前，其
於99年6月30日已向上開執行事件執行債務人韓奎志購買系爭未保存登記建物等語，並據其提出買賣契約書、臺灣電力公司99年7月電費收據（均影本）等件為佐。
㈢綜上，本件異議人之系爭未保存登記建物既係購自案外人韓
奎志，而系爭土地則原為案外人韓菁雄所有，嗣為其繼承人黃秀蕙、韓奎志、韓欣玲、韓子榕、韓尚錡、韓佩君等人所繼承取得，由此觀之，系爭土地及系爭未保存登記建物，從未同屬一人所有，則異議人引民法第425條之1第1項前段規定，主張其對系爭土地有租賃權存在云云，即屬無據。執此，異議人主張依土地法第104條第1項規定，其對系爭土地有優先購買權云云，即無理由。職是，本院民事執行處司法事務官駁回異議人之優先購買系爭土地之聲請，於法尚無不合，異議人猶執前詞指摘原處分不當，聲明予以廢棄，自無理由，應予駁回。
五、依強制執行法第12條、第30條之1，民事訴訟法第240條之
4第3項後段，裁定如主文。中華民國99年11月25日
民事第一庭法官蔣得忠以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元。
中華民國99年11月25日
書記官楊淳詒