宣 示 判 決 筆 錄
109年度花簡字第237號
原 告 國軍退除役官兵輔導委員會臺東農場
法定代理人 張道初
訴訟代理人 賴淳良 律師
賴劭筠 律師
複代理人 陳家偉 律師
被 告 花蓮縣樸門永續生活協會
法定代理人 邱奕儒
上列當事人間109年度花簡字第237號損害賠償事件，於中華民國
109年8月20日言詞辯論終結，同年109年9月4日在臺灣花蓮地方
法院花蓮簡易庭第簡易第四法庭法庭公開宣示判決，出席職員如
下︰
法 官 沈培錚
書記官 方毓涵
通 譯 李育賢
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文：
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的：契約及侵權行為損害賠償請求權等。
理由要領：
一、原告主張：
(一)坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○號之土地以及土地上門牌號碼
花蓮縣○○鄉○○路○○號房屋 一楝 為原告國軍退除役官兵輔
導委員會臺東農場所有。由原告於104年10月13日起出租給
被告花蓮縣樸門永續生活協會，每月租金新臺幣（下同）1,
000元，租期到107年10月12日止，有租賃契約書為證。本案
被告租賃系爭房屋後被告拒不返還房屋，又擅自將添附於不
動產之裝修部分，即租賃房屋內的大門、窗戶及木質地板等
物，原告損失詳如附表所示，所受損失總計136,600元，原
告依民法第432條及民法第184條第1項前段請求被告賠償。
(二)對於被告所主張的事實，請被告善盡舉證責任，如經過同意
拆除門窗，及李廠長表示房屋重建之事。在原本房地租賃契
約中，其原本經身是要活化舊有資產，所以同意以每月一仟
元出租面積為2,000平方公尺之土地及房屋給被告使用，用
意就是在契約終止之後可以保留被告所修繕、增建的成果，
達到資產的活化興用，具體呈現就是在系爭契約第19條，終
止契約的時候原本由承租人即被告修繕的部分，那些物品應
該是無條件收歸國有，被告所修繕的門窗經裝在建築物上形
成建築物的重要成份，依該條精神亦應屬於原告所有，不得
拆除帶走。
(三)並聲明：被告應給付原告136,600元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告答辯：
(一)被告依雙方合約精神，於公證日起算之合約結束日前，寄發
存證信函，表明要歸還房舍，邀集原告點交，並說明依照合
約將可拆卸之裝潢物移走，但原告均置之不理。被告所移走
之可拆卸式裝潢物，均非退輔會所有，係被告自行募資購買
，與原告無涉。
(二)原告所提供之倉庫興建於50多年前，早已破敗不堪，且倉庫
堆滿無數農藥及垃圾，被告發動近千人次之志工清理，因原
告不願修繕，被告被迫自行出資更換鋁門窗，並加裝可拆卸
式之木地板。原告主張依契約第19條，承租方無權宣稱點交
後之修繕、改建、增建部分權利，被告發函退輔會要求進行
歸還點交後，從未向原告主張任何修繕、增建、新建等物件
，原告卻以合約終止前之照片，逐項估價索賠，然原告主張
部分，均為被告所投資購置。依建築法規定之房舍、修建、
改建、增建等，均不含門窗地板，本案實屬室內裝修，被告
為符合需求，所投資之裝修本即可移動之動產，且原告律師
所謂當初會便宜租給樸門協會，是希望被告幫忙改建廢棄房
舍云云，並無根據。
(三)系爭租賃物本來即屬不堪用的狀況，承租人即被告沒有去減
損其價值，也沒有義務去增加其價值。並聲明：原告之訴駁
回。
三、本院之判斷：
(一)民法第432條規定：承租人應以善良管理人之注意，保管租
賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反
前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依
約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變
更或毀損者，不在此限。民法第184條第1項前段規定：因故
意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。兩造
間系爭契約第19條約定：「終止租約時，承租人應將房屋整
理回復原狀後，交還本場。其由承租人修繕、改建或增建部
分，應無條件交本場接管收歸國有，並放棄任何補償或公法
上任何拆遷補償權利。」
(二)上揭民法第432條所稱之毀損者，應指租賃物交付承租人後
，其通用之價值有較交付前減損之情形而言。民法第184條
第1項所指之權利之侵害者，於當事人間有租賃關係之情形
下，亦應指有使租賃標的物較交付時價值減損之情形。至於
系爭租約第19條之約定，則亦指承租人應將標的物按出租時
之原狀返還，即應維持出租人最初交付時之價值。本件原告
主張受損害者，乃指系爭租賃房屋之大門、2扇窗及室內實
木地板等三項。然依被告提出當初租約開始而原告交付之系
爭房屋照片，確有被告所辯當時其門、窗均已損壞而不堪使
用之情形，且室內並無實木地板之舖設。因此，相較於被告
返還系爭房屋於原告時之狀態，應無原告所指之價值減損之
情事，難認承租人毀損租賃物房屋之事實。
(三)又原告將系爭房屋以每月1千元之低價出租予被告，無任何
證據得證明雙方有欲由承租人以修繕費用抵充租金之約定，
故原告主張每月租金1千元外，尚應包括被告裝修所增加之
價值在內云云，係屬無稽。蓋系爭房屋之承租，實乃附屬於
另一筆1.604412公頃土地「有機農業土地委託經營契約」之
推廣友善農業亮點計畫，供被告於地區推廣友善環境之農業
方式予民眾進行會議及展示解說之空間，有一定政策性之目
的，並非要向承租之被告賺取裝潢之利益。再者，依系爭房
屋出租時狀況，顯見係長期閒置、無人管理而破舊不堪使用
之廢墟，依一般租約之出租人應負提供符合健康及安全衛生
之房屋予承租人使用之義務，顯然有所欠缺而不能達成，故
以出租廢墟而言，兩造約定每月租金1千元，被告亦無占到
與租賃物價值不相當之便宜。
(四)物之管理人而對物為事實處分行為之管領權限，例如油漆牆
壁或除去牆壁的油漆。系爭房屋原本已係不堪使用狀態，出
租人自應允許承租人加以修繕，亦即任何不破壞房屋結構之
增減維修，應得概括為之，無待一一徵詢出租人之同意，始
符合契約本旨及誠信原則。因此，當原本因年久失修而毀損
不堪使用之門窗，已無遮蔽風雨或防閒之功能，有管領權之
承租人，可以選擇用木板釘一釘，亦可選擇自義大利進口豪
華古董門窗加以安裝，完全視使用者即承租人之需求而定，
出租人無加以置喙之餘地。又承租人使用初期以加裝豪華門
窗、進口大理石地板使用，後來發現與使用目的不合，又將
豪華門窗及地板拆除，改用木板釘一釘使用，也是視實際管
領使用人即承租人之需求，出租人亦無加以干涉之權利。故
被告主張其已於使用後期，因業務上之需求，而拆除原本加
裝之門窗及實木地板，改以木板釘一釘使用，故返還房屋予
原告時，係按當時現狀交付，且未有減損或低於當初出租人
即原告交付時之價值及效用，乃屬合法。
(五)原告出租之系爭房屋由其外觀狀態及材質來看，應已使用數
十年之久，其原本無室內地板，門窗皆已老舊，若設算折舊
，本無任何價值。被告於使用完畢而返還租賃時，縱使無上
述之門窗及地板，但衡量二者間之前後價值，本於誠實信用
原則之判斷，應無原告所稱毀損或侵害租賃物之情形。而原
告向被告以新品之金額，請求回復原本已不堪用之門窗、地
板，相權之下，明顯輕重失衡，且具有報復性質之意味，其
提起本件訴訟請求被告賠償，有權利濫用之情形，不應准許
，應予駁回。
(六)本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年9月4日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
書記官方毓涵
法官沈培錚
上列為正本，係照原本作成。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
如對本判決上訴，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本
院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利
益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
中華民國109年9月4日
書記官方毓涵