臺灣臺北地方法院99年度訴字第2046號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第2046號民事判決

裁判日期：民國99年12月21日

裁判案由：給付居間報酬

臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第2046號原告 張心梅 訴訟代理人 陳建勳 律師
張弘明 律師 陳宏雄 被告 吳素月 訴訟代理人 郭睦萱 律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國99年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：查本件被告之住所（臺北縣○里鄉○○○路○○號8樓之1）雖不在本院轄區內，惟其並未抗辯本院無管轄權而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第25條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣訴外人 陳凱琳 （以下逕稱其名）於民國98年11月14日委請
伊於98年11月14日至98年11月24日，居間仲介出售其所有坐落臺北縣汐止市○○○段59-17及499-70等地號之土地（以下合稱系爭59-17等地號土地，面積共66.8525坪），底價為每坪12萬元，合計委託總價為8,022,000元，並約定伊之居間報酬為委託總價3%。又另一訴外人 鄭淑婉 （以下逕稱其名）先於98年11月10日委請伊於98年11月10日至98年12月31日，居間仲介出售其所有坐落臺北縣汐止市○○○段59-18、59-19、499-71及499-72等地號之土地（以下合稱系爭59-18等地號土地，面積共131.89坪），底價為每坪14萬元，並約定伊之居間報酬為「超過每坪14萬元以上均為服務費給予受任人」。嗣鄭淑婉於98年11月14日與伊簽立同意書，同意全權委託伊於98年11月14日至98年11月24日，以每坪15萬元之價格仲介出售系爭59-18等地號土地，並約定伊之居間報酬為每坪1萬元（即前述超過每坪14萬元以上之部分），總計居間報酬共1,318,900元。 嗣伊 於98年11月18日覓得被告出具要約書，委請伊於98年11月25日前為其居間仲介以每坪14萬元之價格購買前開六筆土地（以下合稱系爭六筆土地），並簽發支票號碼UA0000000、票面金額50萬元、發票日為98年11月25日之支票1紙（下稱系爭支票）暫交由證人 林麗香 保管，作為伊向地主斡旋之用，並願意以買賣總價金額3%作為伊之居間服務報酬。俟地主同意要約書之內容後，伊遂於98年11月24日以電話通知被告有關系爭六筆土地之2位地主已同意被告要約書（指原證4之要約書，見本院卷第9頁），請被告擇期與地主補簽署書面買賣契約，並於被告原書立之要約書上簽名回傳以資確認（指原證5之要約書，見本院卷第10頁）。因此，被告於98年12月1日與陳凱琳就系爭59-17等地號土地簽署書面買賣契約；至鄭淑婉所有之系爭59-18等地號之土地，被告則藉故拖延而未完成書面買賣契約之簽署。伊於98年12月3日再次傳真通知被告，訂於98年12月4日下午2時於臺北市○○路○段○○○號游振裕代書事務所處與鄭淑婉補簽署買賣契約，詎被告並未赴約，伊再於98年12月13日傳真通知被告，訂於98年12月14日下午2時於同上地點簽約，被告屆時雖到場，然卻藉詞推託拒絕與鄭淑婉之代理人簽約，隨即離去。伊既已於98年11月24日通知被告上開2位地主同意被告原證4要約書之內容，亦即被告與2位地主就買賣標的（即系爭六筆土地）及買賣價金（即以每坪14萬元之價格購買上開六筆土地，總價為27,823,950元）相互意思表示已達一致，依民法第153條及第345條第2項規定，被告已於98年11月24日分別與地主就系爭六筆土地成立買賣契約。
伊既已於被告委託之期限內順利完成居間仲介被告與地主間之買賣，而被告所出具之要約書第1條、第2條又分別約定「茲委託乙方張心梅協助甲方吳素月購買台北縣汐止市○○○段地號59之17、499之70等66.8坪、同地段59之18、59之19、499之71、499之72等131.89坪之土地。」、「甲方（即被告）願以每坪平均新台幣壹拾肆萬元正，購買該地段之土地。坪數以權狀為準。」，復經被告承諾願給付居間仲介人買賣總價金額3%之居間報酬等約定，伊自得請求被告給付834,719元。又被告違反要約書第5條「又倘賣方同意出售，擇期簽約時，該支票款項即視同併入買賣訂金之一部份。七天內簽約。」之約定，無故拒絕與鄭淑婉簽署書面買賣契約之行為，致伊喪失原依據伊與鄭淑婉之約定可得預期之利益即1,318,900元之居間報酬。爰依要約書第5條及民法第216條之規定，提起本件訴訟等語。
㈡對被告答辯之陳述：
系爭支票係被告交由林麗香保管，伊並未收受系爭支票。又按陳凱琳所有之2筆土地之委託價為：66.8525坪×12萬元＝8,022,300元；鄭淑婉四筆土地之委託價為：131.89坪×15萬元＝19,783,500元，系爭六筆土地之委託價總計為27,805,800元，低於被告要約願買之總價金27,823,950元，伊於98年11月24日以電話通知被告有關鄭淑婉同意要約書內容，買賣雙方即相互意思表示業達一致，被告與鄭淑婉間之土地買賣契約即告成立，伊既於委託期限內居間仲介完成被告與地主間之土地買賣事宜，被告即應依約給付834,719元之居間報酬，況被告曾於98年11月30日傳真乙份未用印之土地買賣契約書予伊，益證伊曾於98年11月24日通知伊地主同意出售之事，被告藉故拒絕與鄭淑婉簽署書面買賣契約，顯係以不正當行為阻其條件之成就，應視為條件已成就。再被告雖辯稱系爭六筆土地與其上未完成之建物須同時取得，乃本件土地買賣契約之重要條件；惟被告委託 伊居間 仲介系爭六筆土地並簽訂要約書時，從未表示「系爭六筆土地與其上未完成建物須同時取得」為其承購系爭六筆土地之必要條件，要約書上亦未就此特別註明，益證二者間並無任何從屬或附條件之法律關係存在。另被告辯稱係因鄭淑婉所有之系爭59-18等地號之土地上存有另二筆建物及抵押權等負擔未能除去，其始不與鄭淑婉簽立土地買賣契約云云；惟被告所指系爭土地上之建物早已滅失，且被告於於雙方簽訂要約書時，亦從未告知伊須令被告所取得之系爭六筆土地上須無任何建物登記或建物負擔存在，要約書亦未就此有何明定，被告於98年11月30日傳真予伊轉交予鄭淑婉之買賣契約書中，亦無如上開之附則約定。況陳凱琳所有之系爭59-17等地號之土地上，現仍登記有系爭493建號之建物，且該系爭493號建物上仍設定有本金最高限額600萬元之抵押權，何以被告於系爭59-17等地號之土地上尚存有建物登記及建物抵押等負擔時，願於98年12月1日與陳凱琳簽訂買賣契約，現又以系爭59-18等地號之土地上存有建物登記及建物抵押等負擔為由，拒與鄭淑婉簽立土地買賣契約，即難符事理之平。再者，依土地登記規則第31條規定及內政部66年11月24日台內地字第755521號函、69年7月4日台內地字第25013號函及內政部73年9月7日台(73)內地字第255992號函意旨，老舊建物申請消滅登記乙事仍可由新建物所有權人或土地所有權人代為申請原建物滅失登記。次查，兩造所簽訂之要約書係屬有償居間契約，且被告於簽訂時已同意給付原告買賣總價金額3%之居間報酬，僅於被告初次填寫要約書，並將之傳真予伊時，漏未於要約書第6條中載明比例而已。伊發現上情後，隨即要求被告應將兩造原已達成合意之居間報酬比例補充載明，而嗣後被告所提出之被證3要約書第六條上即補充載明居間報酬比例為買賣總價3%。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告2,153,619元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告則以：伊係據悉 徐豫新 有意出售其所有坐落系爭六筆土地上之系爭建物，而欲購買系爭六筆土地及其上之系爭建物再行續建，於系爭建物續建完畢並取得保存登記後，再行出售獲利。伊遂於98年11月18日與原告簽訂要約書，委請原告居間媒介購買系爭六筆土地，並同時將系爭支票交予原告收執。惟系爭要約書第六條，仲介酬金百分比符號前係「空白」，顯見兩造就本件居間並未約定報酬，而伊與原告未於要約書約定居間報酬，係伊不同意給付酬金予原告，原告請求伊給付居間報酬，顯屬無據。且縱要約書條款屬「未約定」報酬，依照民法第566條第2項規定，亦僅按習慣給付酬金。未約定報酬金額，應依照習慣給付之。原告既謂伊曾承諾給予3%之報酬，即應舉證以實其說，否則至多僅得主張低於1%之報酬。又基於私法自治之契約自由原則，當事人間本得自行約定契約必要之點，進而影響契約成立之時點，若當事人間未約定何時達成合意者，始有民法規定之適用。且參以系爭要約書第4條、第5條約定可知，倘賣方願意以此價格出售，買方仍有不願意購買之可能，且約定於7日內擇期簽約，應足證伊顯有意保留於嗣後訂約時始議定其他必要之點之權利，故契約應依要約書約定意旨，於嗣後簽訂書面契約時，始為成立。再者，伊否認原告曾於98年11月24日以電話通知伊於同日簽名回傳要約書等情事。退步言，縱原告確曾於98年11月24日簽名並回傳要約書予伊，揆諸原告回傳要約書內容，僅有原告於受任人後方之簽名、蓋章，並於右側邊空白處填寫「以本人張心梅親簽為准（準）」等字樣，並未見任何文字表示已經獲得地主同意出售之事實，充其量僅能證明原告同意該要約書之內容而已。況原告所提出之土地買賣契約書傳真內容，其傳真時間、傳真來源電話及接受傳真電話等資訊，均模糊不清致難以辨認，更因無法辨識傳真來源電話等資訊，亦無從判斷該土地買賣契約書是否為伊於98年11月30日所傳送；再退步言，縱伊確曾於98年11月30日傳真土地買賣契約書予原告，惟衡諸土地買賣契約書第2條買賣總價款及第3條付款方式等買賣條件均為空白，不但無從得知原告是否曾通知伊，反可證明伊與系爭六筆土地地主間並未就契約必要之點達成合意之事實，遑論伊是否曾於98年11月30日傳真土地買賣契約書予原告，與原告是否曾為通知係屬二事。縱使雙方已就買賣標的及價金取得合意，依民法第345條第2項雖規定契約「即為成立」，惟依民法第153條第2項規定，若得證明雙方對於雖非必要但屬重要之買賣條件未達成合意，致能證明買賣契約未成立者，買賣契約亦不因就買賣標的及價金等達成合意即當然成立。 衡諸伊 於99年10月1日與鄭淑婉簽訂之不動產買賣契約書第1條第3項、第2條、第13條分別約定「點交日期」、「付款方式及時程」及「特別約定事項」等，顯見締約雙方於98年11月時尚未就買賣契約必要之點達成合意，應足認買賣契約於98年11月25日前，尚未成立。
況雙方成立居間契約時，伊已表明所欲取得之系爭六筆土地上須無任何建物或負擔存在，然因鄭淑婉所有之系爭59-18等地號之土地上存有另二筆建物及抵押權等負擔未能除去，伊遂拒絕與鄭淑婉簽署土地買賣契約。又伊與陳凱琳就系爭59-17等地號之土地約定之買賣價金為8,022,000元，平均每坪約為120,089元，低於 伊委託 之價格約每坪14萬元甚鉅，此即係伊承買陳凱琳所有土地與鄭淑婉所有土地間相異之處，是以雖伊與陳凱琳間契約已成立，惟兩者條件上存在極大差距，原告自不得比附援引而主張伊係為迴避給付居間報酬而刻意拒絕簽約。再衡以證人 洪純明 （地主鄭淑婉之丈夫）證稱鄭淑婉方對於「如何付款」之具體時程等均認為係契約之「重要事項」，而伊認為系爭59-18等地號之土地上尚存之建物登記及建物上抵押權登記應由鄭淑婉負責塗銷，是締約雙方如無法就前揭必要之點達成合意，自無成立買賣契約之可能。故伊自無以任何不正當方法阻礙條件成立之行為。原告依民法第101條規定，主張條件已成就，自屬無據。另原告雖另主張伊違反要約書第5條約定，無故拒絕與鄭淑婉締結買賣契約，致其喪失可得預期利益1,318,900元，屬居間契約附隨義務之違反，乃屬不完全給付之債務不履行行為，且屬可歸責於伊之事由，故可援引民法第227條第1項規定請求伊賠償損害云云，惟居間契約係以居間人媒介契約成立為目的，雖有要約書先行說明條件為何，然基於私法自治之契約自由原則，伊仍有權決定是否締約，是要約書第5條約定「又倘賣方同意出售，擇期簽約時，該支票款項即視同併入買賣訂金之一部分，七天內簽約。」之文句，並未約定伊負有須向鄭淑婉購買系爭59-18等地號之土地或如伊不承買須給付賠償金予原告等義務，此約定之性質即非屬於原告所稱之「契約附隨義務」，否則無異使居間契約取得「強制締約」之效力，與民法上居間之意旨不符，且於買賣雙方未達成買賣合意時，居間人尚無「可期待實現」之利益，原告其主張伊應賠償1,318,900元預期利益，顯屬無據。更何況伊委請原告居間仲介購買系爭土地之期限為98年11月25日止，若原告未於期限屆至前，居間伊與系爭59-18等地號之土地地主成立買賣契約，該要約書即因屆期而失其效力。縱嗣後有其他欲承買系爭土地之表示，亦與系爭要約書之法律關係無涉，故雖伊與鄭淑婉於99年10月1日就系爭59-18等地號土地達成買賣合意，然此一契約成立時點除顯已逾越要約書之委託期限外，其約定之買賣價金，亦逾越要約書授權之價金範圍，伊與鄭淑婉於99年10月1日成立之買賣契約要與原告無涉，原告自不得據此向伊請求居間報酬等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造簽訂日期98年11月18日要約書，約定原告應協助被告購
買系爭六筆土地，有要約書在卷可稽（見本院卷第9頁）。㈡被告與訴外人陳凱琳於98年12月1日就系爭59-17等地號土地
簽訂買賣契約，有土地買賣契約書在卷可稽（見本院卷第11至14頁）。
四、得心證之理由：原告主張其已於被告委託之期限內順利居間仲介被告與地主鄭淑婉成立買賣契約，被告應給付買賣總價金額3%之居間報酬834,719元，且被告無故拒絕與鄭淑婉簽署書面買賣契約之行為，致其喪失與鄭淑婉約定可得之預期利益1,318,900元之居間報酬，依要約書第5條及民法第216條規定，請求被告給付2,153,619元及法定遲延利息等語，為被告所否認，被告並以前揭情詞置辯，則本件所應探究者，厥為：㈠原告是否已於委託期限內，完成居間仲介被告與鄭淑婉成立土地買賣？（被告與 鄭淑琬 就系爭59-18等地號土地是否於98年11月24日成立買賣契約？被告有無藉故拒絕與鄭淑婉簽署書面買賣契約，以不正當行為阻要約書條件成就之情形？）㈡如是，兩造於98年11月18日簽系爭要約書時有無約定報酬？㈢原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付報酬，有無理由？㈣如被告係藉故拒絕與鄭淑婉簽署書面買賣契約，以不正當行為阻止要約書條件之成就，使原告無法自鄭淑琬處獲取報酬，被告應否負損害賠償責任？茲析述如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；民法第565條、568條第1項定有明文。即依民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。而媒介居間，以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬（最高法院52年台上字第2675號、58年台上字第2929號民事判例意旨參照）。本件原告主張兩造間已成立居間契約，其已替被告取得鄭淑婉同意以兩造所簽要約書所載之價格出售系爭59-18等地號土地，被告與鄭淑婉已成立買賣契約，嗣被告藉詞推託拒絕與鄭淑婉之代理人簽約，被告仍應給付居間報酬，顯見原告主張本件居間之性質，屬於周旋於他人之間為之說合之媒介居間，而非報告居間。從而，以原告媒介被告與鄭淑婉成立買賣契約為前提，原告始可請求居間報酬；原告負有媒介締約義務，未完成媒介工作即未使被告與鄭淑婉訂立買賣契約前，無從請求給付報酬。
㈡當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。雖原告主張被告與鄭淑婉於98年11月24日已成立買賣契約，惟為被告所否認，原告自應負舉證責任。
㈢按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟
對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。此有最高法院40年台上字第1482號判例要旨可供參照。又按民法第153條所謂意思表示一致，係契約之當事人就契約之要素，或經表示之常素及偶素，在意思表示之內容上趨於一致即可，而買賣契約之要素，則為移轉財產權及支付價金二者。本件原告雖主張於鄭淑婉表示同意兩造所簽要約書之價格，被告與鄭淑婉間之買賣契約已成立云云，惟買賣契約是否成立乃在「買賣雙方」對於契約必要之點意思是否一致，而非以出賣人同意居間人（仲介人）所告知之買方願意購買之價格，即謂買賣契約已成立。本件證人即鄭淑婉之夫（亦即代理鄭淑婉處理系爭59-18等地號土地出售之人）洪純明於本院99年9月3日到庭證述，有委託原告出售系爭59-18等地號土地，但委託一直變來變去，像價錢就改來改去，價錢是一直往下，到最後有提到有買方，原告有提到買方吳素月是確定的，伊記不得原告是在98年11月24日前或之後通知伊有找到買方吳素月，原告有通知伊約好簽約時間，但伊記不得當初約好的時間了，原告有無傳真未用印的買賣契約書給伊過目，伊沒有印象，伊印象中，原告有約了3次，第1次不知什麼理由取消了，並沒有出面，第2次伊有出面代書那裡，但買方沒有出現，第3次就雙方有碰面，這也是買賣雙方第1次碰面。碰面那次，買賣契約沒有簽成，當天談不成的原因主要是因為土地上原來的老舊建物已拆除，但未辦理滅失登記。買方是希望先簽約，建物滅失的部分他們處理，然後再付後續的款項，我們是希望款項很清楚，什麼時間付錢，而不是等到建物滅失處理完再付後續的款項。且被告除了提到建物滅失要處理的問題外，有提到建物登記謄本上有最高限額抵押權存在，需要一併處理塗銷，買方願意先付200萬元訂金，待前開問題處理完畢後再付尾款，鄭淑婉就這些土地沒有與吳素月簽立買賣契約。當時沒有答應被告所開出之付款方式，是因為後續的款項支付是不確定的，伊沒有辦法對後面出資的朋友交代，因為建物抵押跟我們一點關係也沒有，因為價錢也很便宜，我們是希望就這樣賣了，希望錢能趕快拿回來，我們希望拿到錢的時間很明確等語（見本院卷第154頁反面至第157頁），顯見並非被告無簽署買賣契約之意；再衡以系爭59-18號等地號土地，其中康誥坑段59-18號、499-71號土地上仍登記有建號同段537號之建物坐落其上，康誥坑段59-19號、499-72號土地上仍登記有建號同段494號之建物坐落其上，且該二筆建物之所有權人均登記為非地主之第三人 陳昱潔 所有，且其中建號494號之建物尚設定有2160萬元之抵押權，而此等情形確足以影響買受人之權利，自應屬買賣契約之重要事項，應由買賣雙方當事人談妥其處理方式，而鄭淑婉之代理人洪純明既認「如何付款」之具體時程等係契約之「重要事項」，未同意被告之要求而未簽訂買賣契約，堪認鄭淑婉之代理人洪純明與被告於見面商談買賣契約當時，確未就系爭59-18等地號土地之買賣條件達成合意，且係因買賣雙方就買賣條件存有歧見而未簽訂買賣契約，自難認係被告藉故拒絕與鄭淑婉簽署書面買賣契約，以不正當行為阻要約書條件成就。此外，原告並未證明被告與鄭淑婉於其受委託期間（98年11月25日或12月31日前）已就系爭59-18等地號土地成立買賣契約。
㈣至被告與鄭淑婉雖於於99年10月1日就系爭59-18等地號土
地達成買賣合意，並簽訂買賣契約，惟該契約成立時間已逾原告受委託居間之期限，其約定之買賣價金為2,674萬元，亦逾越要約書授權之價金範圍甚多，該買賣契約與本件原告居間買賣即無關係。
㈤綜上所述，原告既未於其受被告委託之期間內，媒介被告
與鄭淑婉完成買賣契約之訂立，其請求被告給付居間報酬及法定遲延利息，自屬無據。又原告既未於受託期間完成居間義務，即無再探究其與被告有無約定居間報酬及兩造係以哪一份要約書約定居間報酬之必要，附此敘明。
五、綜上所陳，兩造間固簽訂有要約書，惟原告既未完成媒介被告與鄭淑婉就系爭59-18等地號土地訂立買賣契約，被告亦無為避免報酬之支付而故意拒絕與鄭淑婉（或其代理人）簽訂買賣契約之情形。從而，原告依居間契約之規定，請求被告應給付居間報酬及賠償其無法自鄭淑婉取得之居間報酬，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬無據，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年12月21日
民事第六庭法官林春鈴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月21日
書記官潘惠敏