臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第996號
原告 鄭至津
訴訟代理人 陳鎮卿
被告貴族大廈管理委員會
法定代理人 張淑雲
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國112年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣門牌號碼臺南市○區○○街00號7樓之15房屋為原告所有（下稱原告房屋），而原告房屋所在之大樓頂樓地板則為被告應負責維護之公共區域（下稱系爭頂樓地板），兩者為同一棟大樓之直接上、下樓層之相鄰關係。原告購買房屋時，裝潢及設施完好如新（原證2），原告出租予房客蔡先生，於民國（下同）100年9月1日遷入居住，然於108年8月12日發生大雨，當晚雨水從被告頂樓地板與立牆間裂縫傾瀉而下，流入原告房屋之天花板，導致天花板、木作裝潢和架高式實木地板浸水受損（下稱系爭損害），此有原告之錄影可證（原證3）。隔天，原告電請被告盡速做好系爭頂樓地板的防水補救工程，被告於108年8月29日施作防水工程，此有照片和收據可證（原證4、5）。
㈡、可是原告房屋內之系爭損害已經造成，只是因為租客的居住需求，之後又遭逢新冠肺炎疫情延燒約3年，故原告請求被告修繕及賠償之計畫只好暫緩。
㈢、108年8月12日大雨造成系爭頂樓地板漏水並沿著木作裝潢往下、往低處竄流，引發原告房屋之東側牆壁壁癌和東北角廚房壁磚龜裂（原證6）；尤其甚者，架高式實木地板因受雨水浸泡而潮濕腐朽，有照片可證（原證7），嗣後因木作裝潢和架高實木地板脆化腐朽，隨時有踩空受傷之虞，木作裝潢潮濕，又引來白蟻肆虐，後已不適合人居住，原告之房客遂於111年2月28日搬離。
㈣、為此，乃依民法第184條第1項前段、第195條第1項、第213條、第214條第1項及第216條第1項、第767條規定提起本件訴訟。又依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，系爭頂樓地板為共用區域，應由被告負責修繕，公寓大廈管理條例為民法之特別法，應優先適用。
㈤、就原告房屋受漏水浸触受損部分，原告請求被告修復至漏水之前之狀態，並負擔修復費用，上開被告應負擔之修復費用，如由原告先行墊付者，被告應賠償原告該項先行墊付之修復費用，而原告之前委請晟藝工程行估價修繕費用為新臺幣（下同）28萬0,300元，此有晟藝工程行報價單可證（原證8）。故前任主委 林朝顯 先生曾於111年3月7日承諾會補助部分裝潢修繕費（原證9），並於同年3月26日社區住戶大會會議當場表決通過。原告遂撙節開支，在未包含系統櫃和木作裝潢的情況下，合計花費基本修繕費用125,973元，以修復至目前的堪住狀態（原證10），有收據可證（原證11）。
㈥、詎料，被告現任法定代理人張淑雲女士，卻於同年4月19日下午當面告知拒絕執行前項補助修繕費用事宜，要我興訟再說。故原告乃訴請被告應給付基本修繕費用12萬5,973元。
㈦、至原告房屋於進行修復期間無法出租收益之損害賠償部分，原告修復期間必須進行拆除運送木作裝潢、電源線路重整、室內燈座重裝、壁紙壁癌壁磚處理、重新粉刷補土、油漆、施作浴室門框、鋪設地板、購置衣櫃鞋櫃電視櫃等設施及清潔等工作，計有3月至5月之損失租金收入，以每月月租10,200元計算，合計損失20,400元，此有房屋租賃契約可證（原證12）。故請求被告另應賠償20,400元。
㈧、被告法定代理人張淑雲女士，藉故拖延拒不處理賠償事宜，顯然已違反保護他人之法律，其不法侵害之狀態一直在持續當中，原告爰依民法第184條、第195條第1項之規定，請求被告應賠償精神慰撫金2萬元。
㈨、被告抗辯時效部分，因為108年開始有疫情，所以我才延後處理本案，於111年5月26日才提起本件訴訟。時效中斷事由，我是主張111年3月間我有跟被告的前任主委林朝顯提起本件補償修繕費用之事，林朝顯有同意部分補償我。豈料，被告新法定代理人上任後又另外以書面問卷各住戶，決議將之前同意部分補助我的決議予以取消。該份書面問卷被告是放在原告信箱，沒有公告，也不是以掛號送達，所以原告認為被告取消補助決議的手法並不光明，因此我才會提起本件訴訟。本件的起訴並不是要針對該區權會的決議進行主張，因為我認為那些事情都已經過去了，本件我是要針對漏水導致原告房屋內的系爭損害向被告請求賠償等語。
㈩、聲明（見本院卷第61頁）：
①、被告應給付原告166,373元，及自房屋修繕費用墊付之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
②、訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：
㈠、原告房屋是位於臺南市○區○○街00號之貴族大廈內，本大廈係於76年10月興建完成，原告係於100年5月間始購買其房屋，故原告購屋時，原告房屋即已有24年之屋齡。加之原告房屋本為樣品屋，建商於76年竣工後，即對原告房屋進行裝潢，至100年間前屋主出售房屋予原告時，本大廈之其他屋主曾入内查勘，發現原告房屋內之木作裝潢早已腐蝕，且已有壁癌，因而其他屋主未就近購買原告房屋，而由非原住戶之原告購得之。故原告主張其於100年購買時，原告房屋內之裝潢及設施均完好如新云云，並非屬實。
㈡、原告購屋後並未對其房屋進行整修，仍繼續沿用舊有的裝潢及設施，故至本件案發之108年8月12日下大雨時，原告房屋內之裝潢及設施已經使用長達32年，自身老舊，至原告所稱其於111年3月進行整修，原有之裝潢及設施則已使用將近35年，本來就必須整修始能繼續使用，故原告請求被告負擔其整修費用云云，實無理由。
㈢、108年8月12日下大雨後，原告之房客蔡先生仍繼續租住於原告房屋內，歷經兩年半，於111年2月28日始遷離原告房屋，由此可見，108年8月12日大雨並未使原告房屋不能居住。原告將其房屋因屋齡老舊而需要整修歸咎於108年8月12日大雨云云，實非有理。
㈣、108年8月12日下大雨被告接獲原告反應後，立即於108年8月29日僱工整修，有原告自己提出的享甫工程行收據可證，足見被告並非卸責置之不理。而當時原告並未反應其屋內裝潢及設施有因下雨而發生損壞等情，原告係至111年3月17日始向被告之前主委林朝顯要求補助裝潢修繕費用云云，距108年8月12日下大雨已有兩年半之久，可知108年8月12日大雨並未導致原告房屋之裝潢及設施受損，且原告之請求權實已罹於消滅時效，被告拒絕給付。
㈤、被告是受全體住戶委託管理大樓及大樓基金，應善盡管理責任，不能隨意應允原告個人之要求，否則有負其他住戶之託付，如果每個住戶都這樣要求，大樓的基金根本不足以因應。111年3月26日召開住戶大會時，住戶對決議事項並不甚明瞭，會後住戶暸解係決議補助原告個人之整修室内裝潢設施費用時，均持反對意見，被告為此才進行書面調查，82戶中有49戶不同意補助，同意補助者僅有5戶，故被告對於原告之請求實礙難同意。貴族大廈係於76年10月興建完工，距今已有35年屋齡，大樓内每戶房屋均需整修，如果今日同意對原告個人補助，則日後其他八十餘戶房屋屋主必也對被告提出要求，被告如不應允，即屬厚此薄彼，如欲應允，則大樓基金根本無此能力，故原告請求實非有理。本件原告僅有提出100年購屋時及111年3月自行拆除整修之照片，顯均與原告房屋之損害賠償間無關。房子皆會逐年折舊，參照臺北市政府地政局及臺南市各類房屋折舊標準表（附件一、二），被告大樓已是超過35年的鋼筋水泥公寓，耐用年限約60年，每年折舊率1.5％，被告大樓殘存價值早已低於40%，買賣係基於自由意願，原告既然選擇了如此高齡的二手屋，且其位居最高樓層，必然需要承擔更多不利風險，原告無理之求償行為，形同原告早期向他人購買一部二手車，卻要求被告要提供永久的保固，實非合理。
㈥、系爭頂樓之東側因長期被他人侵占，歷經多年訴訟，才於108年1月9日遷讓完成點交（南院武105年度司執字第96815號），並非原告所言被告長期疏於管理、規避責任云云，目前大樓公共基金僅剩40多萬元，委員會成員均為無給職，但凡大樓公共修繕，住民得以雨露均霑事務，從不會因囊中羞澀而不作為，當時維修頂樓防水工程2次及修護花費7萬3,000元，便為實例。同一層樓、同為東側的5間套房，條件相同，為什麼唯獨原告房屋内之裝潢及設施全毀、不堪使用？但原告房屋内又一直有租客居住，何以至此？原告以80萬元之低價購得系爭房屋，原告又自承其租金為每月1萬0,200元，經被告計算，其租金收益已經超過其購買房屋之價格，已然獲利，系爭大樓真的很老舊，原告應該自行負擔裝潢、家具等修繕費用，這才是合理的等語。
㈦、聲明（見本院卷第63頁）：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠、按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第197條第1項、第128條、第144條第1項分別定有明文。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。
㈡、經查，原告主張其房屋因「108年8月12日」大雨雨水從系爭頂樓地板滲透至其屋內，導致受有前揭損害及租金所失利益，被告負有修繕維護公共區域之義務，是依民法侵權行為之法律關係請求被告賠償166,373元乙節，被告則抗辯已罹於請求權時效，拒絕給付等語，查原告既自承其於108年8月12日大雨時即已知悉原告房屋受有前開損害之事實，並陳稱「隔天」即已通知被告進行系爭頂樓地板之修繕工程，並提出被告於108年8月29日進行修繕之享甫工程行免用統一發票收據在卷可稽（見調字卷第12頁原告起訴狀第13行、第25頁收據），被告亦不爭執此節（見本院卷第33頁答辯狀第13行），堪認原告至遲於「108年8月13日」即已知其受有損害及賠償義務人，是本件原告之侵權行為損害賠償請求權至遲應自108年8月13日起算2年之時效，然原告係遲於「111年5月26日」始具狀提起本件訴訟，此有民事起訴狀上所蓋本院收狀日期戳章在卷可稽（見調字卷第11頁），顯已逾2年時效。
㈢、原告固陳稱有時效中斷之事由即被告之前任主委林朝顯曾承認同意補償原告部分修繕費用等語，然查，林朝顯於本院112年6月16日言詞辯論期日到庭陳稱：「（提出身分證正本）原告當時是希望管委會『補助』一部分金錢，也就是原告請求5萬元，我就召開管委會，因為我對於原告所說108年間的事情都不知情，所以我就召開管委會。」等語（見本院卷第62頁筆錄），由此尚難遽認有何原告所述由被告前任主任委員承認該項侵權行為損害賠償請求權之事實。此外，原告並未提出任何證據證明本件侵權行為損害賠償請求權有何時效中斷或時效應重行起算之事由。揆諸前開規定說明，被告援引時效抗辯，拒絕給付，於法有據。是以，原告依侵權行為之法律關係，請求被告負損害賠償之責任，即無可採。
四、結論：
㈠、本件原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告給付166,373元，為無理由，應予駁回。
㈡、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘
明。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
書記官李崇文