裁判字號：臺灣高等法院高雄分院105年上易字第409號民事判決
裁判日期：民國106年03月31日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院高雄分院民事判決105年度上易字第409號上訴人南豐資產管理顧問有限公司法定代理人 王宥尹 上訴人 陳正福 共同訴訟代理人 侯重信 律師被上訴人 翁呂玉雲 訴訟代理人 何曜男 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年11月2日臺灣橋頭地方法院105年度訴字第734號第一審判決提起上訴，本院於106年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人南豐資產管理顧問有限公司（下稱南豐公司）從事不動產仲介業務，於民國104年4月間獲悉坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地及其上同段4142建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號之房屋（下合稱系爭房地）有意讓售，遂由南豐公司負責人即訴外人王宥尹前往拜會，並由被上訴人與其夫 翁崑山 接待，被上訴人表明系爭房地為其子即訴外人 翁浚育 所有，雖已委託其他仲介業者銷售，然仍可處理委託銷售事宜，並與王宥尹討論委託銷售，而翁浚育在旁得悉雙方談話內容，未曾表示異議。嗣王宥尹於104年4月28日之前1、2日，通知被上訴人偕同翁浚育於是日至南豐公司簽署委託銷售契約，並通知買主即上訴人陳正福前來議價及準備於議價成立時支付定金，惟被上訴人僅與翁崑山前來，並表示待正式簽訂買賣契約，再偕同翁浚育前來，南豐公司遂交付空白授權書予被上訴人，請被上訴人轉交翁浚育簽署後交回，詎被上訴人於隔日，以買賣價格太低，翁浚育不願出售等為由，拒絕出售，南豐公司即以存證信函催告翁浚育簽約，惟遭以未授權被上訴人代理委託銷售為由，予以拒絕。而被上訴人未經翁浚育授權，竟向上訴人虛稱有代理權，並以代理人身分，與南豐公司於104年4月28日，就系爭房地簽立專任委託銷售契約（下稱專銷契約）、契約內容變更同意契約（下稱變更契約，兩者合稱系爭契約），復於同日與陳正福以新台幣（下同）2,660萬元達成議價，簽訂買賣議價委託書，足見無權代理而與上訴人簽訂上開契約，致善意上訴人受有損害。其中南豐公司損失原可獲得仲介費50萬元；陳正福得請求賠償以面額20萬元即期支票支付保證金之同額損害等情。爰依民法第110條規定，聲明：被上訴人應給付南豐公司50萬元；應給付陳正福20萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人一開始即向上訴人表明系爭房地為翁浚育所有，且翁浚育已委託其他仲介代售中。其次，王宥尹雖為南豐公司代表人，然於簽訂系爭契約時，並非該公司經紀人員。又委託銷售授權書為買賣交易前即應具備，非於交易後再補正。再者，南豐公司為專業不動產仲介業者，不得於未取得所有權人翁浚育書面授權前，即認被上訴人已獲得授權，故南豐公司非善意相對人。末者，被上訴人未與陳正福成立買賣契約，而陳正福亦知悉被上訴人未獲授權委託銷售系爭房地，顯非善意。從而，上訴人依民法第110條規定，請求損害賠償，均屬無據等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應給付南豐公司500,000元；應給付陳正福200,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
（一）南豐公司從事不動產仲介業務，前與被上訴人接洽坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地及其上同段4142建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號之房屋之委託銷售事宜，被上訴人於過程中，曾表示系爭房地為其子翁浚育所有，並已委託其他仲介業者代為銷售。
（二）翁浚育並未授權被上訴人代為處理系爭房地委託銷售及買賣事宜。
（三）南豐公司與被上訴人於104年4月28日，就系爭房地簽立專任委託銷售契約、契約內容變更同意契約，被上訴人於簽訂系爭契約時，係以翁浚育之代理人簽名，惟未提出翁浚育授予簽約代理權之授權書面文件。
（四）上訴人於104年4月28日就系爭房地簽訂買賣議價委託契約，載明委託人陳正福願以總價2,660萬元買受系爭房地，議價期間至104年6月30日止，預定簽訂買賣契約時間為104年5月10日，簽約時付款條件為簽約時，陳正福給付260萬元、用印時給付260萬元、稅單核發3日內給付12萬元、系爭房地點交時給付2,128萬元（下稱系爭議價契約），被上訴人並以賣方翁浚育代理人身分於系爭議價契約上賣方簽名欄處簽名。陳正福為委託南豐公司代為議價，並於簽訂系爭議價契約時，交付付款銀行台灣銀行股份有限公司高榮分行、面額20萬元、發票日104年4月10日、票據號碼AJ0000000號、受款人翁浚育之支票1紙（下稱系爭支票）予南豐公司。
（五）陳正福於104年5月13日以左營新莊仔郵局存證號碼446號（下稱446號函），記載經由南豐公司仲介，於104年
4月28日與被上訴人代理翁浚育商談系爭房地買賣事宜，並經談妥買賣總價為2,260萬元，而陳正福已於當日支付保證金20萬元予南豐公司，其與翁浚育間之買賣契約已成立，翁浚育負有移轉系爭房地所有權予陳正福之義務，並以該函通知翁浚育應於104年5月20日上午10時至南豐公司辦理正式簽約，及收受第1期款（總價10分之1）等語，通知翁浚育，並經翁浚育於同年月14日收受，副知南豐公司。
（六）陳正福於104年5月15日以左營新莊仔郵局存證號碼451號（下稱451號函），記載446號函之買賣總價應更正為2,660萬元等語，通知翁浚育，並經翁浚育於同年月16日收受，副知南豐公司。
（七）陳正福於104年5月22日以高雄郵件中心存證號碼2093號（下稱2093號函），記載再限期翁浚育應於函到3日內，與南豐公司洽談簽約事宜及收取第1期款，逾期即解除彼此間買賣契約，不另通知，並應加倍返還所收取保證金20萬元等語，通知翁浚育，並經翁浚育於同年月25日收受，副知南豐公司。
（八）翁浚育於104年5月27日以左營福山郵局存證號碼99號（下稱99號函），記載函覆陳正福之446號函及2093號函，並陳稱翁浚育未與陳正福洽談系爭房地買賣事宜，亦未授權被上訴人委託南豐公司銷售系爭房地，而南豐公司亦未向翁浚育本人求證是否授權買賣房地等語，通知陳正福，並經陳正福於同年月28日收受，副知南豐公司。
五、兩造爭執事項：（一）被上訴人無權代理簽訂系爭契約，南豐公司是否為善意相對人，得否依民法第110條規定，請求被上訴人賠償損害？得請求金額為何？（二）被上訴人無權代理簽定系爭議價契約，陳正福是否為善意相對人，得否依民法第110條規定，請求被上訴人賠償損害？得請求金額為何？茲分述如下：
（一）被上訴人無權代理簽訂系爭契約，南豐公司是否為善意相對人，得否依民法第110條規定，請求被上訴人賠償損害？得請求金額為何？
１、按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。民法第110條定有明文。所謂善意相對人，指相對人對於無權代理人所為之法律行為，就有無代理權限之部分，客觀上足以產生誤信之情形，倘相對人已知悉無權代理人所代理之法律行為，係屬無權代理，自非善意。南豐公司主張被上訴人應負無權代理人損害賠償責任云云，固援引兩造於104年4月28日之錄音譯文（見本院卷第59-91頁，下稱系爭譯文）為證，而按被上訴人對於系爭譯文形式真正，雖不爭執，惟抗辯：南豐公司明知被上訴人未獲系爭房地所有權人翁浚育之授權，仍與之為上開行為，顯非善意，自不得依上開規定，請求被上訴人賠償損害等語。
２、經查，翁浚育並未授權被上訴人代為處理系爭房地委託銷售及買賣事宜，而南豐公司與被上訴人於104年4月28日，就系爭房地分別簽立系爭契約時，被上訴人雖以翁浚育之代理人簽名，惟未提出翁浚育授予簽約代理權之授權書面文件乙節，為兩造不爭執，堪可認定。其次，南豐公司從事房屋仲介業務，依其專業，當知仲介私人間買賣不動產時，因不動產價值甚鉅，且涉及辦理所有權移轉登記事項等書面文書，若非當事人本人親自委託銷售、買賣，而係由他人表明代理人身分代理委託銷售等事宜，為符合法律規定之書面授權（參民法第531條規定意旨）及避免日後因代理權有無，引發之不必要糾紛，自應確認當事人之代理人是否確實受有委任，並取得書面委託書，此參諸南豐公司印製之「專任委託銷售契約書」第6條第2項委託人義務記載「簽約代理人代理委託人簽訂本契約者，應交付經所有權人簽名之授權書予受託人驗證」；暨第13條載明「受託人（南豐公司）為合成立之不動產經紀業，已繳足營業保證金及完成經紀人備查…」（見原審卷第9頁背面至10頁）等語即明，堪認不動產買賣仲介，如屬代理人代委託銷售者，南豐公司依其專業，應確認代理人是否確實受有委任，並取得本人之書面委託書。詎南豐公司與被上訴人簽訂系爭契約時，竟未依其專業及上開委託銷售契約書記載，要求被上訴人取具本人即翁浚育之書面授權書或委託書，已徵南豐公司主張與被上訴人訂立系爭契約時，係屬善意，非無疑義。又南豐公司法定代理人王宥尹與被上訴人洽談系爭房地代理委託銷售事宜時，被上訴人告知翁浚育就系爭房地銷售事宜，已先委託訴外人永慶加盟店凱璿不動產事業股份有限公司博愛分店（下稱永慶房屋）專任仲介銷售，且仍於委託銷售期間乙節，業據被上訴人 陳明 ，且為南豐公司所承認（見原審卷第95頁，本院卷第6頁），復有南豐公司提出銷售契約及變更契約（以上均影本）附卷（見本院卷第15-16頁）可稽，堪可認定。
而按翁浚育既先委由永慶房屋仲介銷售系爭房地，衡情，自不可能再委由南豐公司仲介銷售，則以南豐公司仲介買賣之專業，除應避免同業競爭引發不必要之困擾外，倘認仍可藉由授權，取得系爭房地之仲介銷售權限，於此情形下，即應確實取得翁浚育本人之直接授權，如由被上訴人代理委託銷售，亦應要求被上訴人事先提出已獲得翁浚育同意代理之授權書，詎南豐公司僅以：「因為被告說永慶房屋的仲介是兒子的連襟，所以沒有關係」、「（南豐公司有無與被上訴人確認翁浚育與永慶房屋簽的是專任銷售契約，於此情形下，還可委由他人代為銷售？）沒有，因為原告認為是親戚關係，所以沒關係」（見原審卷第95頁）等語，即認無要求被上訴人提出翁浚育授權書或委任書之必要，難謂被上訴人代理翁浚育所為之委託銷售行為，就被上訴人有無代理權限部分，客觀上存有足以讓南豐公司產生誤信之情形，故南豐公司主張被上訴人無權代理翁浚育所為委託銷售行為，其為善意云云，洵不足採。至南豐公司固陳稱：於被上訴人簽署系爭契約前2天，即以電話通知被上訴人應偕同翁浚育一起前來簽約，詎屆時，被上訴人並未偕同翁浚育到場，經詢問何以翁浚育未到，被上訴人陳稱其為翁浚育之母，得由被上訴人處理。而伊認被上訴人與翁浚育係母子關係，衡以翁浚育當時年時僅30餘歲，系爭房地應係翁浚育父母資助所購置，故認被上訴人應有權處理，加諸被上訴人自稱其可處理系爭房地，故信任被上訴人，顯見南豐公司係屬善意（見原審卷第45、95頁）云云，然被上訴人否認之，並抗辯：伊所以未經翁浚育授權，即於系爭契約上簽署，係因南豐公司一直向伊說，先授權沒有關係，並稱系爭契約雖經被上訴人簽署，仍須待翁浚育同意簽署授權書後，才會發生效力（見原審卷第56頁）等語，已徵南豐公司主張被上訴人向其陳稱有權處理系爭房地云云，不能採信。況翁浚育當時係30餘歲之成年人，其既為系爭房地所有權人，於法律上，僅翁浚育有權決定是否出售或委託仲介銷售，則被上訴人縱使出資協助翁浚育購買系爭房地，亦無權逕行處理系爭房地或委託仲介銷售，此當為從事不動產仲介專業之南豐公司所明知，乃其竟稱：被上訴人可能出資協助翁浚育購買系爭房地，故認被上訴人應有權處理系爭房地云云，非唯與其從事專業之要求不符，亦與常情不合，不能資為其有利之認定。尤有進者，依南豐公司於原審自承：王宥尹曾到被上訴人開設的商店討論代理仲介銷售事宜，當時翁浚育亦在場（見原審卷第95頁）等語，衡諸常情，倘翁浚育確有意授權被上訴人代理委託仲介銷售事宜，則南豐公司於討論被上訴人代理銷售事宜時，自應一併向翁浚育本人，探詢被上訴人代理委託仲介銷售乙事，甚至要求翁浚育當場簽署授權文書，以完備被上訴人代理簽約事宜，乃南豐公司竟稱：因為翁浚育當時正在打電腦，故未向其確認或要求簽署正式授權文件（見原審卷第95-96頁）云云，益徵南豐公司主張被上訴人無權代理而簽訂系爭契約時，其係善意云云，不足採信。此外，南豐公司固又稱：伊前往被上訴人之商店洽談時，翁浚育或在場，或雖未在場，然於該商店騎樓處改裝汽車，且對於伊與被上訴人洽談委託銷售乙事，未曾出言制止，足以令南豐公司相信被上訴人有權代理云云。惟翁浚育既在場或在南豐公司可見到之附近場所工作，倘其知悉被上訴人正與南豐公司洽談委託銷售事宜，而有意授權被上訴人代理，衡情，應會主動向南豐公司表示授與被上訴人委託銷售代理權之意思，並將其同意寫成授權書面，如其知悉上情，而未為任何意思表示，即屬單純之沈默，不生法律上之效果。況依前揭說明，翁浚育既在洽談現場，自應由南豐公司主動向翁浚育本人確認是否授權被上訴人委託仲介銷售，而非僅以翁浚育未出言制止，即可謂其得相信被上訴人獲得翁浚育之授權，故就被上訴人無權代理銷售行為，係屬善意。是南豐公司此部分主張，核與常情悖離甚遠，不足採信。
３、至南豐公司援引系爭譯文記載訴外人即被上訴人之配偶翁崑山在場陳稱：「我太太簽也沒關係啦，我家也很OPEN，也很開放」、「我們跟你談房子買賣，我兒雖然沒來，我們都跟他講好啦」（見本院卷第56、59-60頁）等語，主張其為善意云云。惟翁崑山係被上訴人之配偶，並非被上訴人，亦非代理被上訴人，縱使其在場為上開陳述，亦純粹屬於第三人之陳述，不生法律上之意義，則依南豐公司之專業，自不可能逕將契約以外第三人之陳述，當作被上訴人之陳述，是其以翁崑山之上開陳稱，遽謂其屬善意云云，洵不足採。況南豐公司明知被上訴人未取得翁浚育之授權代理銷售，亦知悉翁浚育當時就系爭房地，已先授權同業即永慶房屋進行專任銷售，不可能再委由南豐公司專任銷售，足見南豐公司可預知翁浚育應不可能再授權被上訴人委託銷售系爭房地，詎仍由被上訴人以翁浚育代理人身分，無權代理而簽署系爭契約，自不得主張其屬於善意，而請求被上訴人賠償損害。從而，南豐公司以其屬於善意相對人，依民法第110條規定，請求被上訴人賠償損害，係屬無據。又南豐公司既不得依前開規定，請求被上訴人賠償損害，則關於得請求金額為何，即無審酌必要，附此敘明。
（二）被上訴人無權代理簽定系爭議價契約，陳正福是否為善意相對人，得否依民法第110條規定，請求被上訴人賠償損害？得請求金額為何？
１、陳正福主張被上訴人應負無權代理人損害賠償責任云云，固執被上訴人以賣方翁浚育代理人身分於系爭議價契約上賣方簽名欄處簽名時，翁崑山當場陳稱：被上訴人有權簽署，及買賣系爭房地之事，已與翁浚育講好，致陳正福深信不疑，其屬善意，自得請求被上訴人賠償損害（見本院卷第57頁）云云，惟被上訴人否認之，並執前揭情詞置辯。
２、經查，系爭議價契約係由上訴人簽訂，由陳正福委由南豐公司向出賣人議價乙節，有委託書影本附卷（見原審卷第25頁）可稽。參以系爭議價契約第四條議價條件第2至5款分別約定：2、議價不成功，且賣方不願意繼續面談…。3、議價成功，則保證金轉為購屋定金之一部分…。4、若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金…。5、若議價成功，買方違約不買或不依約履行，則保證金由賣方沒收…等語，亦有該契約附卷可稽，足見系爭議價契約之當事人，係上訴人，應受契約拘束者，係上訴人雙方，且委託契約內容，係陳正福委由南豐公司去向出賣人議價。而按系爭議價契約既屬上訴人間之委託契約，且委託之目的，係陳正福委由南豐公司向出賣人議價，已徵陳正福執系爭議價契約，主張被上訴人為該契約之當事人，應負系爭房地買賣契約無權代理人損害賠償責任為不可取，
３、其次，被上訴人固於系爭議價契約底部簽訂日期下方之長方型框內載有賣方簽名欄處簽名，然該契約既屬上訴人間之委託議價性質，且就「同意出售欄」、「或不同意出售欄」，並未勾選，則被上訴人縱於上開簽名欄處簽名，核僅屬被告知而知悉上訴人間簽訂系爭議價契約，難謂被上訴人有與陳正福簽訂該契約之意思，故陳正福逕執系爭議價契約，主張被上訴人無權代理翁浚育與其簽訂上開契約，應負無權代理人損害賠償責任，亦屬無據。又依陳正福提出系爭譯文記載 王宥尹陳 稱：「這麼伊（指永慶房屋）跟你是一般約，我們現在收定金了，我們是專約，如果你不賣，要加倍退還，買方不買…為了不要有的沒有的，不要節外生枝，等正式簽約後再說出去…」（見本院卷第61頁）等語，而陳正福亦緊接著王宥尹陳稱之後，陳稱：「本來就是」（見同上頁次）等詞，顯見陳正福亦明知被上訴人並無代理翁浚育簽署任何銷售系爭房地之權利，自非善意。至陳正福以被上訴人於系爭議價契約賣方簽名欄處簽名時，翁崑山當場陳稱上情等語，主張其為善意云云。惟陳正福既知悉被上訴人無權代理翁浚育銷售系爭房地，則翁崑山是否於被上訴人在賣方簽名欄處簽名時，在旁為上開陳稱，亦不能逕認陳正福係屬善意。況翁崑山係被上訴人之配偶，並非被上訴人，亦非代理被上訴人，縱使其在場為上開陳述，亦純粹屬於第三人之陳述，不生法律上之意義，陳正福自不能逕將契約以外第三人之陳述，當作被上訴人之陳述，是其以翁崑山之上開陳稱，遽謂其屬善意云云，亦不足採。從而，陳正福依民法第110條規定，請求被上訴人賠償損害，並無依據。又陳正福既不得依前開規定，請求被上訴人賠償損害，則關於得請求金額為何，亦無審酌必要，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人各依民法第110條規定，請求被上訴人應給付南豐公司500,000元；應給付陳正福200,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國106年3月31日
民事第四庭
審判長法官徐文祥法官黃悅璇法官李昭彥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國106年3月31日
書記官戴育婷