臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
102年度中小字第955號
原 告 林怡章
被 告 大銪臻品社區管理委員會
法定代理人 何榮祺
訴訟代理人 林元愷
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國102年5月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告之配偶於民國102年1月份購買位於大銪臻品
社區公寓大廈，坐落門牌號碼臺中市○區○○路○段000號
l1樓之5之不動產（下稱系爭房屋），並於102年1月10日正
式交屋後取得系爭房屋，詎被告以101年8月30日公告之內容
，即「新購屋者需額外繳交管理基金貳萬元整」，並表明為
讓新購屋者可以使用社區設備的權利之用意，向原告請求給
付管理基金新臺幣（下同）2萬元，原告經被告多次追討，
已於102年3月29日繳納管理基金2萬元，此筆款項並非社區
住戶本應繳納之管理費，被告濫用私權訂定不合理收費制度
之情形；其未追溯適用於l01年8月30日前新購屋者，依民法
第247條之1之規定，亦因違反公平原則而無效；又系爭房屋
之前所有權人已繳納管理基金，原告已依民法第348條承受
其權利義務，被告應不得再向原告請求，是被告無法律上的
原因受有利益，為此爰依民法第179條之規定，提起本件訴
訟，並聲明：被告應返還原告20,000元。
二、被告抗辯：
原告並非系爭房屋之所有權人，提起本件訴訟，自無理由。
另被告依公寓大廈管理條例32條第1項之規定，於100年7月
28日決議因管理基金增加而新購屋者要享此成果，相同要繳
納二萬元的管理基金，並於101年8月28日經區公所核定後於
社區規約第貳章第九條增訂，且於l01年9月1日起實施。被
告嗣將該會議決議之決議事項作成會議紀錄後予以公告，均
無區分所有權人異議，並已將該會議紀錄、住戶規約等，向
臺中市北區區公所申請報備，均符合公寓大廈管理條例之相
關規定。原告應受公寓大廈管理條例、規約及決議之拘束，
被告向原告收取20,000元，並無不當得利；並聲明：原告之
訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其配偶於102年1月間取得系爭房屋所有權，為系爭
社區之區分所有權人，業據原告提出身分證、所有權狀及土
地登記謄本各1份為證，應堪信為真。被告雖稱於100年7月
28日召開101年度區分所有權人會議，並提出會議記錄1份在
卷，惟查會議記錄記載會議時間為「100年7月28日(六)14
：00時」，101年之區分所有權會議召開時間應在101年，且
101年7月28日為週六，故被告實際上應於101年7月28日召開
101年區分所有權人會議才是，此有100、101年7月份萬年曆
查詢資料各1份在卷可參，作成「社區新購屋者，應繳納管
理基金2萬元」決議併增訂住戶規約「貳、公共基金濟管理
費收繳」第9條規定「社區房屋買賣，新購屋者每戶必須繳
納，社區共同基金新臺幣貳萬元整」，而被告依修改後之規
定向原告收取管理基金2萬元等情，有管理基金收據、住戶
規約、101年度區分所有權人會議會議紀錄各1份在卷為憑，
且為被告所不爭執，亦堪信為真實。
㈡按公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定；總會
決議之內容違反法令或章程者，無效，公寓大廈管理條例第
1條第2項、民法第56條第2項分別定有明文。公寓大廈管理
條例對區分所有權人會議決議違法之法律效果如何，並未明
文規定，自應適用其他法令之規定，而公寓大廈之區分所有
權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害
關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一
致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人
為規範社員相互權利義務關而召開之總會決議相似，是公寓
大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法有關社團總
會決議之第56條規定。次按權利之行使，不得違反公共利益
，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠
實及信用方法，民法第148條定有明文。又按公寓大廈區分
所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，得經區分所
有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第
12款定有明文。而區分所有權人會議係指區分所有權人為共
同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人
所舉行之會議，同條例第3條第7款亦有明文規定。是以區分
所有權人之決議，係就涉及權利義務有關之事項而召開，依
同條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定之結果，倘區
分所有權人會議決議之內容，違反法令或規約者，應屬無效
。再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有
權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項亦定有明
文。依此規定，管理費之負擔標準應按區分所有權人共有之
「應有部分比例分擔」為原則，雖例外得由區分所有權人會
議或規約另予規定，惟揆其立法意旨，無非在於各區分所有
權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅
因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，
實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視
所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，
以維公平。此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準
時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，
倘無充分理由，區分所有權人會議任意悖離上開按「應有部
分比例分擔」之原則，決議對少數區分所有權人不利之分擔
決議者，即屬權利之濫用，且與誠信原則有違，自非法之所
許。另按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數
區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式
，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充
分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否
係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，
法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行
使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其
權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行
使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及
國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要
目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有
所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權
人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬
權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347
號判決參照）。
㈢經查，系爭決議內容為「社區房屋買賣，新購屋者每戶必須
繳納，社區共同基金新臺幣貳萬元整」等語，僅針對新購買
房屋之區分所有權人要求須繳交共同基金2萬元，而不包括
原來之區分所有權人，顯然違反按區分所有權人共有之「應
有部分比例分擔」繳納公共基金之原則，而有違反公平及平
等原則之情形。再者，原告於本院審理時自陳：「因為社區
已經舊了，各項維修開銷增加，舊的住戶原先在社區剛成立
的時候已經繳交管理基金2萬元。（問：一個房子落成後，
社區每一戶均依規定繳交管理基金，為何如原告的後手需要
再繳2萬元的管理基金？）第一手向建設公司購買時已經扣
兩萬元基金給管理費，第一手的基金經過十年，這些管理基
金是由這些前手每月繳交的管理費累積不斷增加，這是前手
累積下來的成果，原告沒有貢獻。二，社區經過十年設備老
舊，有需要用管理基金去加以修復。」（見本院102年5月22
日言詞辯論筆錄第2頁），可知系爭社區就共用部分之修繕
費用係由住戶繳交之管理基金中支付，既然原告前手曾經繳
交管理基金，其對於社區管理基金增加亦有所貢獻，被告僅
以新購買系爭社區房屋率認原告對於社區管理基金無貢獻之
標準要求其另外再繳交2萬元管理基金，並非基於原告就系
爭社區共用部分修繕、管理維護之受益程度較高、區分所有
建物面積大小或就被告居住情形可獲益較高而認定繳交2萬
元公共基金標準，依前開說明，系爭決議訂定公共基金標準
，即無理由。況且，系爭決議之權利行使，使少數因購買新
入住之區分所有權人，須額外繳納共同基金2萬元，損害其
等之權益不可謂不大，而公寓大廈住戶本為相鄰相近之生活
體，若貫徹系爭決議，恐將造成住戶間或住戶與管委會間之
嫌隙怨恨，居住品質勢必下降，對公益所造成之損失亦不輕
微。是以，系爭決議形成對少數區分所有權人不利之分擔結
果，足認係以損害他人為主要目的而屬權利濫用，即應類推
適用民法第56條第2項規定，認系爭決議就僅限新住戶須繳
納公共基金2萬元之決議內容違反民法第148條第1項規定，
應屬無效。而上開增訂住戶規約「貳、公共基金濟管理費收
繳」第9條之內容，既係依據系爭決議而增訂，亦屬無效，
被告依據無效之規約及區分所有權人決議向原告請求共同基
金2萬元，並無理由。原告主張系爭決議僅限新住戶須繳納2
萬元共同基金係權利濫用，有違公平原則，因而依據不當得
利法律關係請求被告返還2萬元，應屬有據。至於被告抗辯
原告非區分所有權人不能提起本件訴訟云云，既然原告係系
爭房屋所有權人之配偶，亦係系爭社區之住戶，其就系爭房
屋向被告繳交管理基金2萬元，有上開收據1紙為證，因而致
被告受益而原告受損，自得依據不當得利法律關係向被告請
求返還，被告所辯，洵非可採。
㈣綜上所述，原告本於民法第179條規定，請求被告返還2萬元，
為有理由，應予准許。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。
㈥本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法
第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
㈦本件訴訟費用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判
費），依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之被告負擔。
中華民國102年6月7日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林佳瑩
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年6月7日
書記官