裁判字號：臺灣高等法院臺中分院101年上字第164號民事判決
裁判日期：民國101年07月27日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院臺中分院民事判決101年度上字第164號上訴人 徐蕙蘭 訴訟代理人 陳浩華 律師複代理人 陳雲壤 被上訴人 吳幸容 訴訟代理人 徐曉萍 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年2月24日臺灣南投地方法院100年度訴字第142號第一審判決提起上訴，本院於民國101年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人於民國98年7月29日將其所有坐落南投縣○○鄉○○○段29-3、29-20、29-21地號等3筆土地及其上如附圖所示A部分苗圃，B部分倉儲室，C1、C2部分鐵皮建物，與同上段建號22號即門牌南投縣魚池鄉華龍巷64之6號農舍即如附圖所示D1、D2、D3、D3-1、E、E1部分建物與F、
G、G1部分涼棚【下統稱系爭房地】出賣予馬來西亞籍之訴外人NGWINGHOUY（中文譯名 黃明輝 ，下稱黃明輝），買賣價金為新台幣（下同）2,550萬元，雙方並訂立不動產買賣契約書（下稱訟爭買賣契約），約定買賣價款分期給付，每期給付50萬元，系爭房地由買方借名登記為上訴人名義，被上訴人並將系爭房地交付黃明輝，黃明輝即將房地交由上訴人自98年7月29日起占有使用迄今，惟系爭房地迄未辦理所有權移轉登記。嗣因黃明輝於100年1月以後未依約給付買賣價金，被上訴人乃於100年3月間與黃明輝協議終止訟爭買賣契約，雙方並於100年3月2日訂立終止不動產買賣契約協議書。黃明輝旋於100年3月14日以台北體育場郵局台北81支局第694號存證信函（下稱694號存證信函）通知上訴人前揭買賣契約協議終止情事，且向上訴人為終止借名契約之意思表示，並要求上訴人應於收受該函7日內遷讓系爭房地。惟上訴人拒不搬遷，已構成無權占有，被上訴人自得依民法第767條所有物返還請求權，請求上訴人將系爭房地遷讓返還被上訴人。
（二）又被上訴人已與黃明輝終止訟爭買賣契約，而黃明輝亦已對上訴人終止借名契約，上訴人無權占有系爭房地，無法律上原因而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，爰另依民法第179條規定，請求上訴人應自100年6月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利22,124元。
（三）上訴人固指稱被上訴人於100年3月2日與黃明輝合意解除訟爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示云云。惟查，黃明輝係因無意繼續在系爭房地經營養生事業，無買受系爭房地之必要，而與被上訴人合意解除訟爭買賣契約。被上訴人與黃明輝間並無有何故意互為非真意之表示，上訴人並未舉證證明被上訴人與黃明輝係故意虛偽解除訟爭買賣契約，是上訴人所稱上情，並無理由。至上訴人雖抗辯其係基於與黃明輝間之合夥關係而占有使用系爭房地，應屬有權占有云云。惟上訴人所謂之合夥關係，係存在上訴人與黃明輝之間，而不及於被上訴人。且系爭房地買賣於100年3月2日失效後，黃明輝就系爭房地之占有，已無合法權源，故上訴人自無從以其與黃明輝間之合夥關係，對被上訴人主張有權占有系爭房地，故上訴人抗辯其有權占有系爭房地云云，亦無理由。
（四）綜上，上訴人既無權占有被上訴人所有系爭房地，並無法律上原因而獲得相當於租金之使用利益，使被上訴人受有損害，因依民法第767條及第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房地，及按月給付相當於租金之不當得利22,124元。因求為命：（1）上訴人應將系爭房地遷讓返還被上訴人；（2）上訴人應自100年6月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人22,124元之判決。
二、上訴人則以：
（一）上訴人與黃明輝合夥經營養生事業，其二人間有合夥關係存在，黃明輝於訟爭買賣契約成立後，基於合夥關係而將系爭房地交付上訴人占有經營養生事業，該合夥關係既尚未解散清算，黃明輝即不得終止訟爭買賣契約。且黃明輝與被上訴人於100年3月2日所為合意解除訟爭買賣契約之行為，係屬通謀虛偽意思表示，應屬無效。蓋被上訴人與黃明輝間如非有故意互為虛偽之意思表示，則黃明輝何以甘願終止訟爭買賣契約，平白遭被上訴人沒入高達7、800萬元之款項，光憑此點即不符一般經驗法則，足證被上訴人與黃明輝於100年3月2日所簽立之終止不動產買賣契約協議書係臨訟書立。是上訴人主張被上訴人與黃明輝合意解除系爭房地買賣部分，係屬通謀虛偽意思表示，應屬有據。
（二）按主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，雖應負舉證之責，惟第三人通常就通謀虛偽之兩造舉證困難，法院採證仍須無違論理法則及經驗法則。乃黃明輝平白無故願損失7、800萬元之鉅款，而被上訴人就此部分亦無合理令法院採信之論述及證據，指被上訴人與黃明輝互相無故意為非真意之表示，上訴人實難甘服。玆黃明輝既與被上訴人簽訂訟爭借名登記買賣契約，而上訴人復與黃明輝間有合夥關係存在，則上訴人自非無權占有使用系爭房地。惟倘若法院為上訴人不利之判決，請求酌定履行期間等語，資為抗辯。
三、兩造之聲明：
（一）上訴人上訴之聲明：（1）原判決廢棄。（2）被上訴人在第一審之訴駁回。（3）上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）被上訴人答辯之聲明：（1）駁回上訴。（2）被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭房地為被上訴人所有，現由上訴人占有使用。
（二）被上訴人於98年7月29日與黃明輝訂立訟爭買賣契約，將系爭房地出賣予黃明輝。
（三）被上訴人與黃明輝於100年3月2日簽訂終止不動產買賣契約協議書。
（四）黃明輝曾於100年3月14日以694號存證信函通知上訴人訟爭買賣契約終止之情事，上訴人已於100年3月15日收受該存證信函。
（五）兩造協議如上訴人係無權占有系爭房地，而受有相當於租金之不當得利，其金額以每月22,124元計算。
五、被上訴人主張其已於100年3月2日與黃明輝合意解除訟爭買賣契約，惟上訴人迄仍占有使用系爭房地，拒不搬遷返還該房地，構成無權占有，並受有相當於租金之不當得利，依法應將系爭房地遷讓返還被上訴人，並另應按月支付相當於租金之不當得利22,124元等情。惟上訴人否認有無權占用系爭房地情事，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：（1）被上訴人與黃明輝於100年3月2日合意終止訟爭買賣契約是否屬通謀虛偽意思表示？（2）上訴人占有使用系爭房地是否構成無權占有？（3）被上訴人請求上訴人應自100年6月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人22,124元，有無理由？經查：
（一）被上訴人與黃明輝於100年3月2日合意終止訟爭買賣契約是否屬通謀虛偽意思表示？
（1）系爭房地為被上訴人所有，被上訴人於98年7月29日與黃明輝訂立訟爭買賣契約，將該房地出賣予黃明輝，買賣總價款2,550萬元。被上訴人並將系爭房地交付黃明輝，經黃明輝交予上訴人占用，而由上訴人自98年7月29日起占有使用迄今之事實，已為兩造所不爭執，並經原審法院勘驗現場屬實，制有勘驗筆錄及現場略圖可稽，復囑託南投縣埔里地政事務所繪製土地複丈成果圖（即附圖）在卷可憑（分見原審卷第70至72頁、78頁），且有現場照片存原審卷可參（見原審卷第73至76頁），自堪信為真實。
（2）惟被上訴人嗣於100年3月2日與黃明輝簽訂終止不動產買賣契約協議書，雙方約明協意終止（按應係解除之意）訟爭買賣契約，有該終止不動產買賣契約協議書附原審卷可按（見原審卷第30、31頁）。上訴人固指稱被上訴人與黃明輝前揭合意終止（按應係合意解除）訟爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示云云。惟按，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，業經最高法院62年台上字第316號判例闡釋甚明。復按，第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院亦著有48年台上字第29號判例參照。經查，證人黃明輝已於原審結證稱：伊經由上訴人介紹系爭土地可供經營養生事業，乃向被上訴人購買系爭房地，而因伊係外籍人士，故與被上訴人協議將系爭房地登記予上訴人名下。被上訴人有將系爭房地交付伊占有，伊基於與上訴人合作經營養生事業關係，而將系爭房地交付上訴人經營。其後因上訴人所稱之養生事業，目前並無收益情形，伊認為無利可圖，不想再經營上訴人所稱之養生事業，故與被上訴人簽訂終止不動產買賣契約協議書，目的是要解除伊與被上訴人間之訟爭買賣契約，並以694號存證信函通知上訴人終止伊與上訴人間之借名契約。伊因與被上訴人終止系爭房地買賣關係，遭被上訴人沒收已繳之買賣價金約
7、8百萬元，伊全部認賠等語明確（見原審卷第60、61頁）。由此可知，系爭房地之買受人黃明輝因與上訴人合夥經營之養生事業一直未能獲利，無意與上訴人繼續合作經營，已無購買系爭房地之必要，遂於100年3月2日與被上訴人訂立上開終止不動產買賣契約協議書，合意解除訟爭買賣契約，尚難認被上訴人與黃明輝間有何相互故為虛偽合意解除系爭房地買賣關係情事。是上訴人指摘被上訴人與黃明輝合意解除訟爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示云云，即難遽信。
（3）又上訴人固以被上訴人與黃明輝間如非有故意互為虛偽之意思表示，則黃明輝何以甘願終止訟爭買賣契約，平白遭被上訴人沒入高達7、800萬元之款項，顯不符一般經驗法則等情由，據以指摘被上訴人與黃明輝於100年3月2日所簽立之終止不動產買賣契約協議書係臨訟書立，被上訴人與黃明輝合意解除訟爭買賣契約，係屬通謀虛偽意思表示云云。惟查，黃明輝於100年3月2日與被上訴人所訂立之終止不動產買賣契約協議書第2條固約定：「甲方（即黃明輝）同意於99年12月以前給付之買賣價金均歸乙方（即被上訴人），乙方無庸退還甲方」，而同意已付之買賣價款約7、8百萬均歸由被上訴人取得。然訟爭買賣契約第3條約定買賣價款2,550萬元買方分3年36期每期50萬元，於每月1日給付賣方……；另第8條第2項亦約明：「買方……，如逾期1個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾7日內仍未支付者，賣方得解除契約，並依總價款15％充作違約金，屆時若雙方解約或買方違約，賣方得另向買方另請求每月新台幣25萬元正之租金」。是買方黃明輝既自100年1月以後即未依約按期給付買賣價款，嗣並於100年3月2日與被上訴人合意解除訟爭買賣契約，則黃明輝縱使未同意已付之7、8百萬元買賣價金悉數由被上訴人取得，毋庸退還，被上訴人因黃明輝違約逾期未給付價款，進而與黃明輝合意解除訟爭買賣契約，依該買賣契約第8條第2項之約定，亦可向黃明輝請求支付依總價款15％計算之違約金3,825,000元（計算方式：25,500,000×15％＝3,825,000），另可再請求以每月25萬元計算之租金，以被上訴人自98年7月29日交付系爭房地起迄至100年3月2日與黃明輝合意解除訟爭買賣契約止粗略計算黃明輝應付之租金總額高達約475萬元【計算方式：250,000×19（自98年7月29日起算至100年3月2日止，約共19個月）＝4,750,000】，二者合計至少達85,750,000元以上。故黃明輝同意已付之7、8百萬元買賣價款全數歸被上訴人，無須退還，並與被上訴人約明被上訴人須同意拋棄訟爭買賣契約第8條違約罰則逾期不付期款之違約金及租金請求，亦據被上訴人 陳明 在卷（見本院101年6月26日言詞辯論筆錄第3頁），則依此情形而論，顯然此舉對黃明輝而言較為有利。是黃明輝盱衡其自身利害結果，同意被上訴人毋須退還其前已給付之7、8百萬元買賣價款，並同時要求被上訴人拋棄違約金及租金損失之請求，使其所受損害降至最低，自無何違反一般經驗法則之處。上訴人僅憑黃明輝拋棄已付價款之返還請求權，即遽謂其所為此項舉措有違一般經驗法則，並據此質疑被上訴人與黃明輝於100年3月2日合意解除系爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示云云，殊無可採。
（4）綜上，上訴人指稱被上訴人於100年3月2日與黃明輝合意解除訟爭買賣契約係屬通謀虛偽意思表示效，應屬無效云云，既乏相當證據加以證明，而難為本院所憑採。從而，應認訟爭買賣契約已經買賣雙方當事人即被上訴人與黃明輝合意解除而溯及消滅。至上訴人固另謂其與黃明輝合夥經營養生事業，二人間有合夥關係存在，黃明輝訂立訟爭買賣契約後，基於合夥關係而將系爭房地交付上訴人占有經營養生事業，該合夥關係迄尚未解散清算，黃明輝即不得終止訟爭買賣契約云云。然查，黃明輝雖與上訴人合夥經營養生事業，而將被上訴人所交付之系爭房地交由上訴人占有使用，然該合夥關係僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，故該合夥關係是否仍然存在，顯與被上訴人無涉，更與黃明輝是否已合法有效與被上訴人合意解除訟爭買賣契約，並無必然關係。是上訴人以其與黃明輝二人間存有合夥關係，且迄未解散清算為由，遽謂黃明輝不得終止訟爭買賣契約云云，顯屬率論，委無可取。
（二）上訴人占有使用系爭房地是否構成無權占有？本件上訴人固不爭執系爭房地現由其占有使用，然辯稱其與黃明輝合夥在系爭房地經營養生事業，該合夥關係迄未解散清算，故其占有系爭房地並非無權占有云云。惟按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。復按，原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，僅以被告非無權占有為抗辯者，則被告即應就其占有係有正當權源之事實證明之。查被上訴人將系爭房地出賣予黃明輝，雖尚未將該房地所有權依訟爭買賣契約之約定移轉登記為黃明輝所指定之上訴人名義，然已依約將系爭房地交付黃明輝。而黃明輝則因與上訴人合作經營養生事業，遂再將該房地交予上訴人占有，以經營養生事業之用，業經證人黃明輝證述於前。由此足見上訴人係基於與黃明輝間之合夥經營養生事業關係而自買受人黃明輝取得系爭房地之占有。然因訟爭買賣契約業經被上訴人與黃明輝於100年3月2日合意解除而溯及的失其效力，故黃明輝已無占有使用系爭房地之合法權源，上訴人縱係基於與黃明輝間之合夥關係而占用系爭房地，因該合夥關係屬債之關係，僅有債之效力，不得以之對抗合夥契約以外之第三人。因此，系爭房地之所有權人即被上訴人自不受該合夥關係之拘束，則對被上訴人而言，上訴人占有系爭房地應屬無權占有，不得以其與黃明輝間之合夥關係對抗被上訴人。此外，上訴人復未主張及舉證證明其有何占用系爭房地之其他正當合法權源，自構成無權占有無疑。從而，被上訴人即得本於所有物之物上請求權，請求上訴人返還系爭房地。上訴人抗辯其占有使用系爭房地並不構成無權占有云云，要非可採。
（三）被上訴人請求上訴人應自100年6月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人22,124元，有無理由？按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦經最高法院61年台上字第1695號判例闡釋甚明。查本件上訴人占有被上訴人所有系爭房地，既不能舉證證明有何合法正當權源，屬無權占有，則其無權占有系爭土地，按諸上開判例意旨，當應獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用收益系爭房地之損害，自屬不當得利。玆上訴人既自98年7月29日起即占有使用系爭房地迄今，且不爭執其占用系爭房地受有相當於租金每月22,124元之不當利得，則被上訴人依據不當得利法律關係，請求上訴人應自100年6月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人22,124元，自為法之所許。
六、綜上所述，上訴人占有被上訴人所有系爭房地，既屬無權占有，並獲有相當於每月租金22,124元之利益，致被上訴人受有無法使用收益系爭房地之損害，則被上訴人依據所有權作用及不當得利法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房地，並應自100年6月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人22,124元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依被上訴人之聲請為假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、又被上訴人與上訴人雖均陳明願供擔保，請求本院分別為假執行之宣告及免為假執行之宣告，但因兩造於原審已分別為各該聲請，並經原審命被上訴人與上訴人分別供相當之擔保金額後併予准許，故本院既認上訴人之上訴為無理由，而維持原判決，則自無庸再就兩造上開聲請為判決，附此敘明。
八、至上訴人固謂倘若法院為其不利之判決，請求酌定履行期間云云。惟按，判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，固為民事訴訟法第396條第1項所明定。然「民事訴訟法第396條第1項之規定，不過認法院有斟酌判決所命給付之性質，得定相當之履行期間之職權，非認當事人有要求定此項履行期間之權利，業經最高法院著有41年台上字第129號判例可資參照。查上訴人占有系爭房地經營「蓮華源生命健康中心」使用，供法師、信徒住宿及調養身體，常住養生道場的有3位，還有一些研發人員等情，固據上訴人陳明在卷（見原審卷第70頁及本院101年6月26日言詞辯論筆錄第4頁），並有上訴人提出之廣告文宣資料附卷可按（見本院卷第32頁）。惟本院斟酌被上訴人早於100年3月2日即與黃明輝合意解除訟爭買賣契約，黃明輝並因此以694號存證信函通知上訴人該解除契約情事，並同時向上訴人為終止借名契約之意思表示，且要求上訴人於收受該存證信函7日內遷讓返還系爭房地予被上訴人，上訴人並已於100年3月15日收受該存證信函等情，已為兩造不爭執之事實，並有各該存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執附原審卷可考（見原審卷第34至37頁）。然上訴人竟延宕迄今，拒不搬遷，致被上訴人至今已達1年餘仍無法使用其所有系爭房地。是本院審酌此等境況，為兼顧被上訴人之利益，自不宜再酌定履行期間，許上訴人緩期履行。是上訴人聲請酌定履行期間，於法尚屬無據，併為敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年7月27日
民事第四庭審判長法官陳蘇宗
法官林欽章法官吳美蒼以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官高麗玲中華民國101年7月31日