桃園簡易庭112年度桃簡字第2399號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決

112年度桃簡字第2399號

原告 楊承達 住○○市○○區○○路0000號3樓

被告 梁雅湞

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年6月5日言詞辯論終結，判決如下：

　　主文

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國110年5月1日成立租約（下稱系爭租約），由伊將桃園市○○區○○路0000號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自110年5月16日至111年5月15日止，每月租金為新臺幣（下同）14,000元，押金為2個月，被告應於每月15日以前繳納租金，系爭租約到期後，未另簽新租約，而係以口頭約定以每月15,000元繼續出租予被告。惟被告自112年4月15日起，即未繳納租金，至同年5月15日，積欠租金已達2個月，伊遂寄發存證信函終止租約。被告迄今未給付租約終止前積欠之租金30,000元、水費115元、電費325元、天然氣179元；且依系爭租約第6條，被告應將系爭房屋回復原狀，然伊收回系爭房屋後，發現系爭房屋內物品遺失、損壞，並有多處髒污，須支出地板磁磚美容費用15,000元、牆面補土及油漆費用25,000元、木作工程53,000元、清潔費用9,240元、窗簾費用18,800元、浴室馬桶蓋費用1,890元、垃圾桶500元、浴簾800元，共計124,230元方能回復原狀，為此爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告154,849元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造於112年3月13日已有終止系爭租約之合意，伊也在同年月14日將系爭房屋之鑰匙交至社區警衛室而點交完成，自該日起不應再計算租金；又原告請求賠償系爭房屋內物品損壞部分，無法證明是伊使用導致損壞，縱使要由伊回復原狀，亦應扣除折舊，而非全面翻新，且應扣除押金；原告請求水、電、天然氣費用部分，伊已在112年3月16日結清，後續產生之費用應為原告雇工重新裝潢系爭房屋所產生，不應向伊請求等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第157頁及背面，酌為文字修正）：

　㈠兩造於110年5月1日成立系爭租約，由原告將系爭房屋出租予被告，租期自110年5月16日至111年5月15日止，每月租金為14,000元，押金為2個月，被告應於每月15日以前繳納租金，系爭租約到期後，兩造未另簽新租約，而係以口頭約定以15,000元繼續出租予被告，被告持續繳納租金至112年3月15日為止。

　㈡被告於112年3月14日自行將系爭房屋之鑰匙放至社區管理

室。

　㈢兩造曾於112年3月11日進入系爭房屋檢查屋況，惟因當日兩造就房屋狀況仍有爭議，故約定於同年4月2日再次進行點交。

四、得心證之理由：

　　原告主張被告應給付154,849元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點應為：㈠原告請求被告給付112年4月15日至6月14日之租金，有無理由？㈡原告請求被告給付水、電、天然氣費用，有無理由？㈢原告請求被告給付系爭房屋內物品遺失、損壞與髒汙之費用124,230元，有無理由？㈣原告得請求之總金額為何？茲分述如下：

　㈠原告請求被告給付112年4月15日至6月14日之租金30,000元，為無理由：

　⒈系爭租約係於112年4月2日終止，被告並於同日點交系爭房屋完畢：

　　查被告曾於112年3月3日傳送訊息向原告表示因經濟問題，只能租賃至同年3月11日，經原告回應：「好，記得戶籍麻煩」等語，有兩造間LINE訊息對話紀錄可稽（見本院卷第142頁）。惟一般承租房屋之程序中，承租人應於租約屆滿前或屆滿當日將房屋點交完畢，是兩造固以訊息就終止租約達成合意，但系爭租約終止之日，仍應以系爭房屋點交完畢之日而為認定，方符交易習慣與當事人間之真意。而兩造於112年3月11日會同進入系爭房屋檢查屋況，惟因當日兩造就房屋狀況仍有爭議，故約定於同年4月2日再次點交（見不爭執事項㈢），又兩造於同年4月2日點交房屋時，原告委託友人會同系爭房屋所有權人之配偶、兒子到場點交，原告友人表示：「屋主現在就是傾向：我不可能再讓你們進來了」、「我們今天反正大家情緒也都不太好，我們就處理到這裡就好，那至於之後律師打算怎麼處理，我們就怎麼處理」、「你這個現在才歸還，我們現在是4月2號，剛剛算1點20分好了」等語，有當日對話錄音逐字稿在卷可稽（見本院卷第147至151頁），足見兩造於112年4月2日點交時，雖就系爭房屋之屋況仍有所爭執，惟當日已就歸還系爭房屋一事達成合意。從而，應認系爭租約係於112年4月2日終止，兩造並於當日將系爭房屋點交完畢。

　⒉從而，原告請求被告給付112年4月15日至6月14日之租金，即無理由。

　㈡水、電、瓦斯費部分，原告僅得請求112年4月2日為止之費用共162元：

　　系爭租約係於112年4月2日終止，業經本院認定如前。原告主張被告應給付積欠之水費115元、電費325元、天然氣179元，固提出相關單據在卷可憑（見本院卷第15至19頁），惟上開單據之計費期間，如有超過系爭租約終止日即112年4月2日者，自不應由被告負擔。本院審酌上開水、電、天然氣費用，應以被告使用之日數為比例計算其應負擔之金額較為妥適。計算被告應分擔之日數及比例後，原告得向被告請求之費用應為162元【計算方式詳見附表】，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

　㈢系爭房屋內物品遺失、損壞及清潔費用，得請求17,920元：

　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條已有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。揆諸前揭說明，原告主張被告應給付系爭房屋內物品遺失、損壞及清潔之費用，自應舉證證明遺失、毀損及髒污係被告所為。茲就原告各項請求有無理由，認定如下：

　⒈地板磁磚美容費用，不得請求：

　　原告主張被告使用系爭房屋導致地板磁磚有近百個破洞，應給付地板磁磚美容費用15,000元等節，固據提出點交後之客廳磁磚照片為證（見本院卷第69至75頁）。惟觀原告所提系爭房屋出租前照片（見本院卷第51至52頁），雖未攝得地板磁磚有破損之處，然出租前照片畫質較為模糊，拍攝之距離較遠，拍攝角度亦與點交後照片不同，尚難逕認點交後照片所示地板磁磚破損係於被告承租期間產生。是原告請求地板磁磚美容費用，為無理由。

　⒉牆面補土及油漆費用，得請求13,300元：

　　按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1、3項定有明文。原告主張被告之子女於系爭房屋和室牆壁書寫文字、被告之配偶在客廳窗邊留有手印等，業據提出點交後照片在卷可稽（見本院卷第62、82頁），堪信為真，其請求被告給付將牆面回復原狀之費用，應有理由。依原告所提報價單所載，補土、粉刷之工資為12,000元、材料則為13,000元（見本院卷第22頁），惟牆面修復既係以全新材料將舊有牆面更新，即應扣除折舊。查原告自承系爭房屋之裝潢已使用十來年等語（見本院卷第158頁），依行政院制頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊表規定，房屋附屬設備之「其他」項之耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊1000分之206，其最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額，總和不得超過該資產成本原額之10分之9，則上開材料扣除折舊後之修復費用，應為1,300元。加計工資12,000元後，原告得請求之牆面補土及油漆費用應為13,300元。逾此部分之請求，則無理由。

　⒊木作工程費用，不得請求：

　　原告主張系爭房屋之客廳、和室木作裝潢磨損、遭釘上釘子等節，固據提出點交後客廳、和室之照片在卷可考（見本院卷第77至83頁）。惟就出租前之客廳、和室裝潢狀況，原告僅提出3張客廳照片及1張拍攝和室上方冷氣之照片（見本院卷第51至55頁），並無木作裝潢之近距離照片，而無法與現況照片比對。是依原告之舉證，尚難認定和室之木作裝潢係遭被告所毀損，原告此部分請求，並無理由。

　⒋清潔費用部分，得請求4,620元：

　　按房屋租賃契約中，固習慣於約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，若強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。依原告所提點交後之照片，系爭房屋內確有髒污尚未清潔之狀況（見本院卷第61、67、72至75、88、92至93、95、97至102頁），足認被告於點交時確實未將系爭房屋回復原狀，原告請求被告給付清潔費用，應有理由。惟原告所提清潔費報價單係「裝修細清服務」，以2人8小時報價，收費為9,240元，有報價單在卷可稽（見本院卷第24頁），本院審酌前揭點交後照片所示之髒污情況，確須花費一定時間清潔，但將其恢復至「應有狀態」，應不至須花費2人8小時之工時進行全面細部清潔，而應以上開費用之50％即4,620元計算清潔費用，較為合理。從而，原告得請求之清潔費用應為4,620元。

　⒌窗簾費用、浴室馬桶蓋費用、垃圾桶、浴簾之費用，不得請求：

　⑴窗簾部分：原告主張系爭房屋之客廳窗簾因被告使用而損壞，應給付換新窗簾之費用18,800元等語。惟依點交後之照片所示，客廳窗簾並未損壞，僅有數個掛勾遺失（見本院卷第63、65頁），並無全面換新之必要。是原告請求將窗簾換新之費用18,800元，為無理由。

　⑵浴室馬桶蓋部分：系爭房屋之浴室馬桶蓋因被告使用而損壞，有原告所提浴室馬桶蓋損壞之照片可憑（見本院卷第100頁），堪信為真。原告主張更換馬桶蓋支出1,890元，然其所提之統一發票，其上僅記載「水電材料」（見本院卷第20頁），尚難認定即為更換馬桶蓋之支出，是此部分之請求，亦無理由。

　⑶垃圾桶、浴簾部分，不得請求：

　　原告主張系爭房屋內原有垃圾桶、浴簾等物品，出租予被告後遺失等語。惟系爭房屋出租前照片並未攝得系爭房屋內有上開物品（見本院卷第51至58頁），是原告請求重購垃圾桶、浴簾之費用，亦無理由。

　㈣被告以押租金債權抵銷後，原告應已不得請求：

　⒈依前揭說明，原告依系爭租約得請求被告給付之金額為18,082元【計算式：162+13,300+4,620=18,082】。

　⒉按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條前段定有明文。又依系爭租約第5條約定：被告應於訂約時，交予原告28,000元作為押租保證金，如不繼續承租，原告應於被告遷空、交還系爭房屋後無息退還押租保證金（見本院卷第7至8頁）。被告已返還系爭房屋，依上開約定自得請求原告返還押租金28,000元，則被告抗辯以押租金債權與原告上開債權相互抵銷，應屬有據。互為抵銷後，原告已無餘額可資請求。

五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付154,849元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113　年　　7　　月　　12　　日

桃園簡易庭法官林宇凡

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113　年　　7　　月　　12　　日

書記官楊上毅

附表：