裁判字號：最高法院88年台上字第1335號民事判決
裁判日期：民國88年06月17日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決八十八年度台上字第一三三五號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年七月二十日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（八十七年度重上字第四四號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。
理由本件被上訴人主張：坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○號土地為伊所有，其中如原判決附圖所示Ａ至Ｈ部分，面積計九五六六點九三平方公尺，於民國八十三年七月九日出租與上訴人，約定租期三年，至八十六年七月九日為止，三年之租金共新臺幣（下同）四十五萬元，契約並明定該土地僅限於放置石類，不得充為其他用途，租期屆滿時，應即現狀交還與伊。詎上訴人未經伊之同意，竟在系爭土地上擅自搭蓋鐵皮屋，且於租期屆滿後，仍無權占有使用該土地，拒不依約拆除地上物及將放置於庭院內之石頭遷移，並將土地依原狀返還與伊，經伊催告亦不置理，而獲有相當租金之不當利益，致伊受有損害等情，本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權並不當得利法律關係，求為命上訴人將地上建物拆除，遷移庭院內之石頭，返還土地，並自租期屆滿翌日起至返還土地之日止按月計付被上訴人相當租金額之損害金之判決。
上訴人則以：系爭土地之租約固已屆滿，但伊有意續租，且伊曾就租賃物支出有益費用或增設工作物，依法得抵付租金，或將該建物取回，被上訴人不得訴請拆除。又系爭土地上被上訴人現使用之房屋，亦由伊代墊百餘萬元資金興建，被上訴人同意以之抵付租金，茲尚未抵扣完畢，被上訴人尤不得提前終止租約，請求返還土地等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：被上訴人主張上訴人於租期屆滿後，仍無權占有系爭土地如原判決附圖所示Ａ至Ｈ部分，面積共九五六六點九三平方公尺，其上建有辦公室、倉庫、廁所、工具室及水塔等建物之事實，業據提出土地登記簿謄本、租賃契約書、存證信函、律師函等為證，並經履勘現場囑託花蓮地政事務所測量屬實，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人於租賃關係消滅後，仍繼續使用租賃物，受有使用該租賃物之不當利益，自應負償還使用期間相當於租金額之義務。被上訴人按原租金額計算，訴請上訴人給付自租期屆滿翌日起至返還系爭土地日止之不當利益，即每月一萬二千五百元，洵屬正當，應予准許。次按民法第四百三十一條第一項並非強制規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。查兩造間之租賃契約第四項約定：「該筆土地僅限於放置石類，不得充為建築、農作物、樹木、挖池或變更現有地形，俟三年租期滿，應現狀交還甲方（指被上訴人）」等語，顯見雙方就租賃物之使用已有特約，承租人於租期屆滿時，負原狀交還租賃物之義務。上訴人所為系爭土地上之建物，係伊就租賃物支出之有益費用或增設之工作物，應得取回或抵償不當利益，被上訴人不得請求拆除之抗辯，顯無可採。被上訴人本於出租人及所有權人之地位，依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，訴請上訴人將系爭土地上建物拆除，放置於庭院內之石頭遷移後，返還該土地，亦無不合等詞，為其判斷之基礎。惟查上訴人於原審抗辯，系爭土地上被上訴人現使用之房屋，由伊代墊百餘萬元資金興建，被上訴人同意以之抵付租金，茲尚未抵扣完畢，被上訴人不得提前終止租約，訴請返還土地云云（見原審卷第二五頁及四四頁），似為被上訴人所不爭執（同卷第二○頁及四四頁）。果爾，被上訴人是否同意上訴人使用系爭土地至建屋資金抵付租金完畢之時，即值深究。倘兩造間有是項合意，則在該建屋資金抵付租金完畢前，被上訴人能否請求上訴人返還土地及支付不當利益，尚非無疑。乃原審未詳加調查審認，就上訴人該項防禦方法，並未敘明何以不足採取之意見，即為上訴人不利之判斷，非無判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年六月十七日
最高法院民事第五庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官吳麗女右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年七月八日