臺灣臺東地方法院民事簡易判決
110年度東簡字第225號
原告 曾傳泰
被告 楊惠筠
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其為臺東縣○○市○○段0000地號土地（重測前為同縣市○○段000○000地號土地，下稱系爭土地）所有人，坐落該地上同段16建號建物（重測前為同縣市○○段0000○號建物）即門牌號碼同縣市○○路000號房屋（下稱系爭房屋）則原為訴外人即被告之父 楊紹輝 所有，前經臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）於民國96年5月2日以96年度竹北小字第123號判決（下稱前案判決），依民法第425條之1第1項前段、第2項規定，認原告與楊紹輝間就系爭房屋占用系爭土地，有租賃關係存在，並酌定租金為每年新臺幣（下同）3,921元。嗣經楊紹輝將系爭房屋移轉登記為被告所有，被告於103年7月15日匯款3,921元予原告後，於108年、109年間均未按時繳付全額租金，原告已於109年8月24日以存證信函告知被告，將於109年8月31日終止兩造間租賃關係，被告並未異議即屬同意。被告無正當權源，仍以系爭房屋占用系爭土地，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示之系爭建物拆除，並將該部分土地返還原告。
二、被告則以：其於107年7月23日使用郵局現金袋放入4,000元，超過當年應付租金部分為日後租金零頭預繳，並於108年7月10日、109年8月12日、110年7月31日分別匯款3,900元、3,900元、3,921元予原告，當年預繳部分應仍有餘額37元，已按年繳付租金，原告無權終止兩造間租賃關係等語，資為抗辯，並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第207-208頁）：
(一)原告為系爭土地所有人，被告則為系爭房屋所有人，系爭房屋坐落系爭土地上，占用系爭土地位置、範圍及面積如附圖所示。
(二)兩造間就系爭房屋占用系爭土地，有租賃關係存在。
(三)被告於103年7月15日、105年8月29日、106年7月6日、107年7月23日、108年7月10日、109年8月12日，分別給付租金3,921元、7,842元、3,921元、4,000元、3,900元、3,900元予原告。
(四)原告於109年8月24日以存證信函告知被告，將於109年8月31日終止兩造間租賃關係，且於110年8月6日以存證信函再度重申上情，並告知於同日退回被告於110年7月31日所給付租金3,921元。
四、本院之判斷
(一)如兩造不爭執事項（二）所示，兩造間就系爭房屋占用系爭土地，有租賃關係存在，並參照新竹地院前案判決可知，該租賃關係源於適用民法第425條之1第1項前段規定而來（見本院卷第7-9頁），足見應推定在系爭房屋得使用期限內，兩造間有租賃關係，既未經兩造另訂租賃契約，尚與未定期限租賃無涉，原告主張行使民法第450條第2項規定未定期限租賃之任意終止權，自無可採，否則若於適用民法第425條之1第1項規定後，仍容許原告得單方隨時終止兩造間租賃關係，民法第425條之1第1項規定焉有存在必要，兩者規範目的顯相扞格。至於原告主張已於109年8月24日以存證信函告知被告，將於109年8月31日終止兩造間租賃關係，被告並未異議即屬同意等語，顯然誤解行使租賃關係終止權與兩造合意終止租賃關係實屬二事，不得混為一談，尚無從以被告對於原告單方行使租賃關係終止權未即時表示異議，遽認兩造已對終止租賃關係達成合意，遑論如兩造不爭執事項（四）所示，被告仍於110年7月31日給付租金3,921元，僅係經原告退回，原告上開主張顯非的論，洵無足採。
(二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。原告雖主張被告於108年、109年間均未按時繳付全額租金等語，惟業於本院審理時陳明在其告知被告終止兩造間租賃關係前，未另外向被告催繳租金（見本院卷第206頁），尚與上開規定之租賃關係終止權行使要件不符，縱被告未按時繳付全額租金一事為真，原告仍無從憑以主張終止兩造間租賃關係，遑論被告始終辯稱已按年繳付租金，迄今尚有租金溢繳37元情形，原告就此所為主張，無從採認為其有利判斷。
五、綜上所述，兩造間就系爭房屋占用系爭土地，有租賃關係存在，且未經原告合法行使終止權，兩造間租賃關係仍為被告所有系爭房屋占用系爭土地之正當權源，被告並非無權占有系爭土地，不該當民法第767條第1項前段、中段規定之所有物返還請求權及妨害除去請求權行使要件。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將坐落系爭土地上，如附圖所示之系爭建物拆除，並將該部分土地返還原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 6 月 17 日
臺東簡易庭 法官 黃柏仁
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服，須於判決正本送達後20日之不變期間內，向本
庭提出上訴狀。（須按對造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 21 日
書記官張坤校