裁判字號：臺灣新竹地方法院94年訴字第672號民事判決
裁判日期：民國96年07月03日
裁判案由：損害賠償
臺灣新竹地方法院民事判決94年度訴字第672號原告甲○○○被告乙○○
號戶上列當事人間損害賠償事件，本判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於93年11月21日 信義 房屋新竹清大店，購買被告乙○○所有坐落於新竹市○○路○段○○○巷○○號之房地（下稱系爭房地），且於93年12月22日完成房屋點交之手續。信義房屋仲介股份有限公司（下稱：信義仲介公司）於買賣仲介一般委託書中載明標的物現況說明書中第14條中是否曾經發生非自然身故之情事，如兇殺按、自殺、他殺、特殊身故等，信義仲介均回答：沒有。惟原告搬進後，方聽見左右鄰居紛紛議論前屋主乙○○之胞弟曾於多年前在屋中上吊自殺身亡，且聽說信義仲介公司售屋小姐曾經至此附近鄰居打聽過該事實真相，顯然信義仲介公司顯然有故意隱瞞事實，導致原告一家人居住其中，心神不安及忍受鄰居冷言冷語，原告原請求信義仲介公司與乙○○應付連帶賠償責任，惟於訴訟程序中信義仲介公司已先行與原告和解，為此，原告僅另對被告乙○○為損害賠償之請求。
（二）針對被告乙○○的答辯，原告主張如下：
1.被告乙○○認為他出價九佰多萬，僅以七佰多萬成交，已經賣得很便宜，事實上被告的房子已經是廿、卅年的老舊房屋，地上物根本不堪使用，如果不計算地上物價值，僅以地價來計算，一坪地價也要十九萬，以該地區的房價而論，只能算是合理的價格，因為鄰近科學園區三期重劃區的地價一坪也才廿萬，根本稱不上是便宜，被告當時與信義房屋簽定的賣價是刻意抬高以讓人家議價用的，買賣本來就是買方與賣方認為合理的價格才有成交的可能。但當時買方（即原告）因為不知道屋內曾經發生非自然死亡事件，認為當時的售價是合理的，然而在知道該事件後，則認為賣方有刻意隱瞞之事實，怕售價會再1被議價議得更低，因此有欺騙買方之嫌。控方在房屋整修完畢遷入居住後，街坊鄰居皆告訴控方十幾年前乙○○的弟弟在屋內自殺，如果死亡證明不是這樣陳述，原告可以請求街坊鄰居當證人，以證明當時乙○○的弟弟是自殺死亡的，被告是因為怕負賠償責任，而且認為控方無法提出證明，才在答辯狀上如此敘述。
2.另外，被告信義房屋在前幾次出庭中也提及，有與被告乙○○先對疑並電話錄音，乙○○先生未正面承認，但有默認之事實，信義房屋本身都已懷疑乙○○先生說詞的可信度。
（三）被告答辯本建築物是否為兇宅尚待判定，日前已自新竹地方法院檢察處取得相驗屍體證明書，雖證明書已年久，但仍可清楚看出，被告乙○○的弟弟 張永明 是死於自宅，死亡原因為窒息，一個成年男子，被窗簾勾住而窒息死亡的機率微乎其微，又不是三歲小孩，這樣的藉口未免太牽強，被告乙○○的弟弟張永明應該是在自宅自殺身亡的。
（四）說是街坊鄰居以訛傳訛，但是連乙○○的爸爸（日前居住在本建築物之後門附近巷內，目前已搬至其他鄰近地區）自己都承認張永明是自殺，可見街坊鄰居所傳述確實屬實，只是父親不可能出庭作證自己的兒子說謊，無法請他出庭作證，至於其他街坊鄰居，雖然都知道事實，但礙於要上法庭，大家都怕事，抱著多一事不如少一事的心理，而且我們又剛搬來，與鄰居沒有很深的交情，無法提出證人到法庭作證，如果被告仍要辯稱死者張永明不是自殺，那原告是否可以向街坊鄰居錄影存證的方式取得證明？
（五）在已知本屋確實為凶宅後，我方曾打電話於東森房屋、中信房屋等多家房屋仲介詢問房屋買賣事宜，該方在得知本屋為凶宅後，不願意承接房屋仲介詢問房屋事宜，甚至建議我方解約，以免將來蒙受更大的損失。現在我方沒有賣屋的需求，但不怕一萬，只怕萬一，萬一將來我方急需用錢必需售屋時，我方必定蒙受極大損失，因為信義房屋一時的不查，而使得我們必需承受精神上的壓力及金錢上的損失，被告豈可不用負任何責任。
（八）聲明：1.被告應給付原告160萬元。2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）被告之胞弟在民國76年間去世，惟當時被告久不住家中，被告與其妻小均在外租屋工作，被告胞弟有吃迷藥的劣息，係因死於多吃藥而被窗簾鉤住，那是一場意外，事後被告與其家人甚少提起此事，已是20年前的往事，今原告無非想詐財，因房價一直落，當初原告定的房價是9,600,000元，和原告成交金額為7,600,000元，足足砍價2,000,000元。
（二）發生事故是20餘年前的事情，且當時我並不在家，長期來我也一直住在該建物內，並非如原告所稱之兇宅，原告是因為購買後，房價有下跌無法再出售，才提起本件之訴訟。另在兩造洽商買賣過程，原告一直不斷要求降價，成交時，原本原告要保留頂樓的空中花園，但簽約後原告又要利用搭鐵皮屋將空中花園清掉，但費用又要我出，我認為不要起爭執，也為原告支付了清除的費用。
（三）發生事故時，我並不在場，因我經常在外作工，我是回到家聽母親的敘述，因當時我弟弟張永明有吸安非他命，有一次是吸完安非他命過多，身體被窗廉的繩子纏住，造成窒息，但這些都是我母親告訴我的，我並沒有在場目睹，我當時趕回家時，弟弟張永明已經往生，不知是否自殺身亡。
（五）聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
（二）原告主張其於93年11月21日信義房屋新竹清大店，購買乙○○所有坐落於新竹市○○路○段○○○巷○○號之房地（下稱系爭房地），且於93年12月22日完成房屋點交之手續。惟原告搬進後，方聽見左右鄰居紛紛議論前屋主乙○○之胞弟曾於多年前在屋中上吊自殺身亡，且聽說信義仲介公司售屋小姐曾經至此附近鄰居打聽過該事實真相，顯然信義仲介公司顯然有故意隱瞞事實，導致原告一家人居住其中，心神不安及忍受鄰居冷言冷語；被告於買賣仲介一般委託書中載明標的物現況說明書中第14條中是否曾經發生非自然身故之情事，如兇殺按、自殺、他殺、特殊身故等，信義仲介均回答：沒有。另於得知本屋確實為凶宅後，我方曾打電話於東森房屋、中信房屋等多家房屋仲介詢問房屋買賣事宜，該方在得知本屋為凶宅後，不願意承接房屋仲介詢問房屋事宜，甚至建議我方解約，以免將來蒙受更大的損失。現在我方沒有賣屋的需求，但不怕一萬，只怕萬一，萬一將來我方急需用錢必需售屋時，我方必定蒙受極大損失，因為信義房屋一時的不查，而使得我們必需承受精神上的壓力及金錢上的損失，被告豈可不用負任何責任等語。
（三）原告上開主張固非無據，被告乙○○雖亦辯稱其不知其弟是否為自殺身亡云云，惟據本院至新竹地方法院檢察署檔案室勘驗調查結果，被告之弟張永明之相驗屍體證明書所載之死亡原因係窒息且引起死因之因素為自縊、死亡時間為民國七十七年二月十五日、死亡地點為死者自宅，有該相驗屍體證明書影本在卷(本院卷第126頁）足稽，堪認原告主張被告之弟張永明確於上開時間在系爭房屋內自縊身亡乙節屬實，被告所辯顯非可採。又查被告於委託信義仲介公司銷售系爭房地時，曾於附屬文件即標的物現況說明書中第十四項：「是否曾經發生非自然身故之情事（如兇殺按、自殺、他殺、特殊身故等）？」被告乙○○勾選回答：「否。」，是則，被告即出賣人對買賣之物即系爭房地，有缺少其保證之品質或故意不告知其瑕疵之情形，可資認定。
（四）按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條固亦定有明文。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。惟請求損害賠債權人應舉證證明其損害額，本件原告主請求被告給付160萬元，經本院調查其160萬元係如何計算得出？僅泛稱其已花費200餘萬元整修該屋，且將來如欲出售該屋亦必因有前開非自然身故情事而減損其交易價格等語，經本院闡明原告應依提出其計算依據及佐證，俱始終付之闕如；就所減損之交易價格，因該死亡事故之發生(民國七十七年）距系爭房地買賣契約成立及交屋(民國九十三年）業歷十六年有餘，則系爭買賣標的交易價格之減損與否、減損程度及其減損金額若干，均有經專業鑑定人(諸如不動產估價師等）鑑定之必要。
參以「鑑定人於法定之日費、旅費外，得請求相當之報酬。鑑定所需費用，得依鑑定人之請求預行酌給之。」、「訴訟行為須支出費用者，審判長得定期命當事人預納之。當事人不預納者，法院得不為該行為。」為民事訴訟法第338條、第94條之1第1項前段所明定。又據原告自承其無法代墊鑑定費用，並捨棄鑑定之聲請(詳本院96年6月14日言詞辯論筆錄），本院即得毋庸再行囑託鑑定人為前開鑑定。揆諸首開法條規定及判例意旨，原告就其請求被告應賠償其損害160萬元，尚無從認定已舉證詳加證明並善盡其舉證之責，其請求即非有據，應予駁回。
四、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年7月3日
民事第一庭法官陳順珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官周育瑜中華民國96年7月3日