裁判字號：臺灣雲林地方法院109年訴字第654號民事判決
裁判日期：民國110年08月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣雲林地方法院民事判決109年度訴字第654號原告 黃顗昀 訴訟代理人 趙澤維 律師被告 蘇新程
陳秀里
江小萍
江宛庭 兼上四人訴訟代理人 江銘 燉上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告 江銘燉 、蘇新程、陳秀里、江小萍、江宛庭均應自民國一○九年八月十九日起至返還坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○○地號土地之日止，按月分別給付原告新臺幣捌佰零壹元、壹仟陸佰零貳元、捌佰零壹元、壹仟陸佰零貳元、壹仟陸佰零貳元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾伍萬陸仟參佰貳拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告江銘燉、蘇新程、陳秀里、江小萍、江宛庭如分別以新臺幣玖萬陸仟壹佰貳拾元、壹拾玖萬貳仟貳佰肆拾元、玖萬陸仟壹佰貳拾元、壹拾玖萬貳仟貳佰肆拾元、壹拾玖萬貳仟貳佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國109年6月2日取得坐落雲林縣○○鄉○○段000000地號
土地（下稱系爭土地）所有權，惟系爭土地遭被告共有坐落同段82建號建物（門牌號碼為雲林縣○○鄉○○路000號，下稱系爭建物）所占用，系爭建物無權占用系爭土地，為此依據民法第767條第1項前段規定，請求被告拆屋還地。
㈡又系爭土地經被告無權占用供為建築房屋使用，其性質為系
爭建物之基地。而系爭土地位於雲林縣臺西鄉中心商圈、毗鄰郵局、農會、便利商店、車站、警察局及中山路商圈，交通便利，生活機能良好，原告自得依民法第179條、土地法第105條及第97條規定，以年息百分之十，再按被告占用之面積計算相當於租金之不當得利。系爭土地公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）8,582元，故原告每月得請求被告給付相當於租金之不當得利8,010元（計算式：8,582×112×10%÷12＝8,009.86）。
㈢並聲明：被告應將系爭土地上之系爭建物拆除騰空，將系爭
土地返還原告，並應自109年8月19日起至返還系爭土地之日止，被告江銘燉、陳秀里每月應給付原告1,002元，被告蘇新程、江小萍、江宛庭每月應給付原告2,002元；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠被告5人為家人，合資向鈞院拍賣取得系爭建物所有權，系爭
土地原為訴外人 黃鴻森 所有，而系爭建物原為證人 黃猶峻 （原名 黃修猷 ）所有，黃鴻森與證人黃猶峻為兄弟，其二人之父親共有四個兄弟，一開始由4兄弟家族一起共同出資建造4棟房屋，由黃鴻森與黃猶峻這一房分得1棟，其二人協議由黃鴻森取得系爭土地所有權，由證人黃猶峻取得系爭建物所有權，其二人於82年間並共同設定750萬元之抵押權向訴外人京城商業銀行借款。系爭建物由被告拍定後，鈞院執行處有通知黃鴻森是否優先購買，因黃鴻森已死亡，由黃鴻森之繼承人辦理繼承登記後，隨即將系爭土地贈與原告。
㈡被告所取得之系爭建物是有保存登記之合法建物，且是向法
院拍定取得，為善意第三人。被告剛拍定取得系爭土地時，債務人家屬向執行處表示欲以拍定原價向被告買回系爭建物，但被告不同意。原告想買回系爭建物何不進場投標，等到被告拍定取得系爭建物時，才表示要向被告買回。因被告不同意出售，原告才對被告寄發存證信函，提出每月需2萬元之高價租金，否則即提出拆屋還地訴訟。系爭建物自點交後至今，欲每月以15,000元出租都租不出去，原告向被告請求每月2萬元之租金，被告實在負荷不起。系爭建物原所有權人對於系爭土地有法定地上權存在，而被告因強制執行取得系爭建物所有權，應類推適用民法第425條之1規定，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在。
㈢系爭建物是證人黃猶峻兄弟間合資興建，在辦理所有權登記
時應有取得系爭土地原所有權人黃鴻森之同意，黃鴻森死亡後，黃鴻森之繼承人辦理繼承登記後隨即將系爭土地贈與原告，被告是從法院拍賣取得系爭建物所有權，原告請求被告拆屋還地有違誠信原則。
㈣綜上所述，被告並非無權占有系爭土地，並聲明：原告之訴
駁回；如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實及本件之爭點：㈠兩造不爭執之事實：
⒈系爭土地原為黃鴻森所有，黃鴻森死亡後，由訴外人陳月
霞、 黃朝麟 於109年5月14日因繼承而取得所有權， 陳月霞 、黃朝麟於109年6月2日再將系爭土地以贈與為原因移轉登記予原告。
⒉系爭建物原為黃猶峻所有，由被告於109年8月19日向本院
拍賣而取得系爭建物所有權，被告江銘燉應有部分8分之1、被告蘇新程應有部分4分之1、被告陳秀里應有部分8分之1、被告江小萍應有部分4分之1、被告江宛庭應有部分4分之1。
⒊系爭建物占用系爭土地之全部。
㈡、本件之爭點：⒈被告是否無權占用系爭土地？⒉原告依據民法第767條第1項前段之規定，請求被告拆屋還
地，是否有理由？⒊原告依據不當得利之法律關係，請求被告每月給付相當於
租金之不當得利8,010元（被告江銘燉、陳秀里各1,002元，被告蘇新程、江小萍、江宛庭各2,002元），是否有理由？
四、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為其所有，系爭建物為被告所有，系爭建
物占用系爭土地之面積為系爭土地全部即112平方公尺之事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地、系爭建物登記謄本在卷足憑（見本院卷第15-17、121-123頁），且經本院會同兩造及雲林縣臺西地政事務所（下稱臺西地政）測量員履勘測量屬實，有本院之勘驗筆錄、內政部國土測繪中心網路圖、現場照片及臺西地政110年1月28日台西地二字第1100000416號函檢送之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第103-117、171-173頁），原告此部分主張自屬可信。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，為民法第425條之1第1項前段所明定。經查，系爭土地原為黃鴻森所有，黃鴻森死亡後，由陳月霞、黃朝麟於109年5月14日因繼承而取得所有權，陳月霞、黃朝麟於109年6月2日再將系爭土地以贈與為原因移轉登記予原告。而系爭建物原為黃猶峻所有，由被告於109年8月19日向本院拍賣取得系爭建物所有權，被告江銘燉應有部分8分之1、被告蘇新程應有部分4分之1、被告陳秀里應有部分8分之1、被告江小萍應有部分4分之1、被告江宛庭應有部分4分之1等情，為兩造所不爭執，並有臺西地政109年11月13日台西地一字第1090005010號函檢送系爭土地及系爭建物之異動索引及登記簿在卷可查（見本院卷第59-99頁）。由此可知，系爭土地及系爭建物從未同屬一人所有，被告辯稱本件應類推適用民法第425條之1規定，推定在系爭建物得使用期限內，兩造間有租賃關係存在，被告並非無權占用系爭土地乙節，為不足採。
㈢按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方
於無償使用後返還其物之契約；借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第464條、第470條第1項分別定有明文。經查：
⒈證人黃猶峻到庭證稱：我和黃鴻森是兄弟，我們有7個兄弟
，黃鴻森是老大，他叫我們每一個人都要出錢蓋房屋，當時每人約拿40、50萬元出來，總共蓋了4棟房子，因為蓋房子的土地是黃鴻森的，所以土地就不登記給我們，只把房屋登記給我。系爭建物蓋好後登記在我名下，是我自己使用，我兒子即原告也有住在該建物，差不多住了40、50年了等語（見本院卷第227-228頁）。由證人黃猶峻之上開證述，及雲林縣政府於110年5月4日以府建管二字第1103917480號函暨檢送之資料可知（見本院卷第373、391-405頁），證人黃猶峻與黃鴻森等兄弟出資合建4棟房屋，建造執照由黃鴻森申請，該等房屋興建完成後由證人黃猶峻分得系爭建物，並由其申請使用執照，因系爭建物坐落之基地為黃鴻森所有，故系爭土地登記於黃鴻森名下，系爭建物則登記為證人黃猶峻所有。
⒉又由系爭建物登記謄本所示（見本院卷第121-123頁），系
爭建物於68年5月11日辦理第一次所有權登記，據證人即雲林縣虎尾地政事務所登記課課長 陳文石 到庭證稱：依68年保存登記之前的臺灣省政府解釋函文裏面，都有提到使用同意書的問題，看起來都是有提到依登記當時的法令規定，土地與建物為不同人時，建物要辦理所有權登記時都要有土地使用同意書等語（見本院卷第230頁），並提出臺灣省政府公報六十年秋字第三十七期、臺灣省政府令、臺北市政府令、建築法及土地登記規則等件佐證（見本院卷第243-267頁）。
⒊綜合以上事證，證人黃猶峻與黃鴻森等兄弟合資興建房屋4
棟，上開房屋坐落之基地為黃鴻森所有，故土地部分均登記於黃鴻森名下，而黃鴻森既同意將系爭建物登記為證人黃猶峻所有，其二人間又無給付租金之情事存在，即足以證明黃鴻森有同意證人黃猶峻無償使用系爭土地，其二人間應有使用借貸關係存在。㈣按「民法第一百四十八條規定，權利之行使，不得違反公共
利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照本院四十八年台上字第一○六五號判例及司法院釋字第三四九號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之。」（最高法院96年度台上字第1526號判決意旨參照）。又土地受讓人若明知地上物使用土地之狀態及使用之目的，並斟酌其取得土地所有權之情形等項後，如可認其行使所有物返還請求權違反誠信原則或公共利益，固仍應駁回其拆屋（物）還地之請求。惟地上物所有人究與土地受讓人未有任何法律關係，倘其因而受有使用土地之利益，致土地受讓人受有無法使用土地之損害，土地受讓人自得依不當得利法律關係為請求，不因土地受讓人不得請求拆屋還地，而異其結果（最高法院109年度台上字第1051號判決意旨參照）。經查：
⒈承前所述，系爭建物原所有權人黃猶峻業經系爭土地原所
有權人黃鴻森同意使用系爭土地，證人黃猶峻與黃鴻森間有使用借貸契約存在，且該使用借貸契約未約定使用期限，在系爭建物不堪使用之前，其使用目的尚未達成。而原告為證人黃猶峻之子，黃鴻森之姪子，據證人黃猶峻陳稱原告自幼與其同住於系爭建物內，且系爭建物周遭均係黃鴻森兄弟居住，對黃鴻森兄弟出資合建系爭建物等4棟房屋之事實即黃鴻森與證人黃猶峻間有使用借貸關係存在之事實應知悉，是其受贈系爭土地後，自不得行使物上請求權，請求被告拆屋還地，否則違反誠信原則。
⒉惟依前開說明，被告與原告間究竟無任何法律關係，系爭
建物繼續坐落於系爭土地上，被告自是受有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還所受之利益。查原告於109年6月2日取得系爭土地所有權，被告於109年8月19日取得系爭建物所有權（見本院卷第15-19、121-123頁），則原告請求被告給付自109年8月19日起至被告交還系爭土地之日止之不當得利，自屬有據。
⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而前開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。
而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價。所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。是以土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。
⒋查系爭土地坐落在中山路上，靠近民族路，是臺西鄉的市
中心，附近有臺西郵局、臺西鄉農會，且小吃店等商家林立，生活機能良好，有本院109年12月9日勘驗筆錄、現場照片及內政部國土測繪中心網路圖在卷足稽（見本院卷第103-113頁）。本院審酌系爭土地之位置、工商業繁榮之程度，及系爭建物目前無人居住使用（見本院卷第114-117頁），被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等情，認為被告共有之系爭建物，應以系爭土地申報地價年息百分之十計算相當於租金之不當得利為適當。
⒌系爭土地109年度之申報地價為每平方公尺6,866元，有系
爭土地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第15頁）。系爭建物占用系爭土地之面積為112平方公尺，以年息百分之十計算，則被告每月應給付原告之相當於租金之不當得利數額為6,408元（計算式：112平方公尺×6,866元×年息10%÷12＝6,408.26元，元以下四捨五入）。又被告就系爭建物之應有部分分別為被告江銘燉8分之1、被告蘇新程4分之1、被告陳秀里8分之1、被告江小萍4分之1、被告江宛庭4分之1，是被告江銘燉、蘇新程、陳秀里、江小萍、江宛庭每月應給付原告之金額分別為801元、1,602元、801元、1,602元、1,602元。
五、從而，原告依據民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告，為無理由，不應准許。但原告依據不當得利之法律關係，請求被告江銘燉、蘇新程、陳秀里、江小萍、江宛庭均應自109年8月19日起至返還系爭土地之日止，按月分別給付原告801元、1,602元、801元、1,602元、1,602元部分，為有理由，應予准許。原告超過上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告表示願意提供擔保，請准宣告假執行，就原告請求有理由的部分，與法律規定相符，所以斟酌後定相當的擔保金額宣告之（計算式：6,408元×12月×10年÷3＝256,320元）。至於原告請求不被允許部分的假執行聲請沒有理由，應予駁回。另外被告表示願意提供擔保，請准宣告免為假執行，與法律規定相符，所以斟酌後定相當的擔保金額宣告之（計算式：被告江銘燉、陳秀里均為801元×12月×10年＝96,120元，被告蘇新程、江小萍、江宛庭均為1,602元×12月×10年＝192,240元）。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、本件原告請求被告給付相當於租金之不當得利雖有部分勝訴，惟因不當得利部分為附帶請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定不需繳納裁判費，爰命本件訴訟費用全部由原告負擔。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國110年8月5日
民事第二庭法官蔡碧蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年8月5日
書記官鄭蕉杏