裁判字號:臺北高等行政法院92年訴字第3382號判決
裁判日期:民國93年08月31日
裁判案由:收回被徵收土地
臺北高等行政法院判決九十二年度訴字第三三八二號
原告桃園縣農會代表人甲○○會長)訴訟代理人 王富茂 律師複代理人 王瀅雅 律師被告新竹市政府代表人乙○○市長)訴訟代理人 楊隆源 律師右當事人間因請求收回被徵收土地事件,原告不服台灣省政府中華民國九十二年五月二十日府訴字第○九一○○一八六九三號訴願決定,提起行政訴訟。本院判決如左:
主文原訴願決定撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實
壹、事實概要:
一、本案被告機關於民國(下同)八十年五月間為辦理「農改場公園工程」而報請當時之徵收主管機關台灣省政府作成「核准徵收原告所有坐落新竹市○○段七
一七、七一八之十三地號土地」之行政處分。原告並於八十年六月十一日領取徵收補償費完畢。
二、嗣後被告機關以於八十五年三月廿六日公告實施變更都市計畫,將徵收之前開地號,逕行分割為七一七、七一七之八、七一七之九、七一八之一三、七一八之三二、七一八之三三地號等多筆土地,並將其中部分土地變更為住宅區、公園用地及道路用地,原告乃於八十七年五月廿五日向被告申請收回被徵收土地,卻遭被告以八十七年六月十七日(八七)府建公字第三八六一七號函否准。
三、原告不服上開否准處分而提起訴願,經訴願機關台灣省政府於八十八年一月十二日作成八八府訴二字第一四0四二五號訴願決定,以被告機關該函復內容核與內政部八十二年四月十九日台內地字第八二七九一0二號函釋:「仍應擬具處理意見,轉報原核准機關核定」之處理程序有違為由,撤銷原處分,責由被告機關另為處分。
四、被告機關因此於八十九年四月二十五日又作成(八九)府建公字第二七九九八號函報內政部,略以:「有關桃園縣農會申請撤銷徵收本市○○段七一七、七一八之十三地號等二筆土地,並未依照徵收計畫使用,要求照價買回,本府無法同意辦理乙案,復如說明...就整體公園開闢過程情形及都市計畫變更程序,本府並無不妥之處,且亦無違反相關法令規定,以致無法同意撤銷徵收」,並副知原告。
五、原告不服上開函釋內容,並認定上開函復為一行政處分,因此提起訴願,惟訴願機關台灣省政府以:「該函係下級機關對上級機關間所為職務上之意思表示,非直接對人民所為之行政行為,並非行政處分」為由,作成訴願不受理之決定。
六、原告不服上開核定,而提起行政訴訟,經本院前審以「八十九年度訴字第三一六九號」裁定駁回,原告乃提起抗告,經最高行政法院以「九十一年度裁字第一二二七號」裁定廢棄原裁定並撤銷訴願決定,責由台灣省政府另為實體上決定。
七、嗣經台灣省政府以九十二年五月二十日「府訴字第0九一00一八六九三號」訴願決定駁回原告之訴願,原告因此提起本件行政訴訟。
貳、兩造訴訟上之聲明:
一、原告部分:求為判決撤銷原處分及訴願決定。
二、被告部分:求為判決駁回原告之訴。
參、兩造之爭點:
一、原告部分:
A、按「細究土地法第二百十九條第一項及第二項規定,以及最高行政法院決議(即九十一年十一月二十二日九十一年度第十次庭長法官聯席會議決議)與裁判(即九十一年度裁字第一二二七號裁定)之見解,原土地所有權人請求買回被徵收土地應否允准之審○○○區○○○○段:1.形式審查部分。此部分係由該管市、縣地政機關審查,審查項目包括該當土地是否為依土地法所徵收之土地,聲請人是否為被徵收土地之原土地所有權人,『徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年』之時效是否經過等形式審查事項。2.實體審查部分。此部分係適用同法第二項,經該管市、縣地政機關審查,符合聲請收回被徵收土地之形式要件後,層報原核准徵收機關作成准、駁之決定,核准徵收機關之審查項目則為同法第一項第一、二款『徵收補償費發給完竣屆滿一年,未依徵收計畫開始使用者』、『未依核准徵收原定興辦事業使用者』等實體要件,故依照前述二階段審查之說明,本件被告為直轄市地政機關,就原告請求按原徵收價額收回系爭土地之聲請,應僅得從事前揭三項形式要件之審查,而不得審查對系爭土地是否未依原核准計畫使用之實體要件,後者之審查毋寧應由被告層轉原徵收核准機關為准、駁之決定」,台北高等行政法院「九十年度訴字第六一一七號判決」、「九十年度訴字五三五一號」判決參照。
B、查「都市計畫法第八十三條僅係對使用期限明文規定排除土地法第二百十九條一年之規定,而對土地法第二百十九條其他規定之事項,並未予排除」,行政法院八十四年度判字第二五0四號判決參照。經查,被告於八十九年四月二十五日之「(八九)府建公字第二七九九八號」函既為否准原告申請收回土地之行政處分,依前開台北高等行政法院判決所示,其應僅得為形式之審查,換言之,被告對於原告收回被徵收土地之申請,得審查之項目應僅限於系爭地是否為依土地法所徵收之土地,聲請人是否為被徵收土地之原土地所有權人等形式審查事項。惟被告前開函文內容則係就有無依核准徵收原定興辦事業使用者等實體要件為實體審查,顯然被告所為之行政處分已逾越其依法得審查之範圍。
C、又查被告於徵收系爭土地後遲遲未依徵收目的使用,而於數年後明知系爭土地已經內政部核定由「公園用地」變更為「住宅區」,其為免遭土地所有權人申請收回被徵收之土地,始匆促發包設置小型溜滑梯乙座、少數樹木及行人步道等象徵性工程,並於一週內完工、驗收,其行政行為顯然違反誠信原則:
1、按「行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理之信賴」,行政程序法第八條定有明文。又行政程序法雖於九十年一月一日始施行,然在施行前之行政法院業已肯認「公法與私法...亦有其共通之原則。...私法中誠信公平之原則,在公法上當亦有其適用」(改制前行政法院七十年度判字第九七五號判決參照)。職是,於行政程序法公布施行前,被告之行政行為仍應符合誠信公平之原則。
2、經查,被告徵收系爭土地作為農改場公園用地,依其徵收土地計畫書所載,其計畫進度預定自八十年十二月開工,九十五年十二月完工,惟被告並未依上開計畫書預定日期開工並進行逐期使用。嗣於八十三年五月二十一日被告函請台灣省政府及內政部辦理「變更新竹(含香山)都市計畫案」,將系爭土地之地目由「公園用地」變更為「住宅區」,之後內政部於八十五年一月三日以「台(85)內營字第八五七二00三號」函核定「變更新竹(含香山)都市計畫(第一次通盤檢討)案」,並請被告依法發布實施,故被告早在八十三年五月間即知系爭土地因都市計畫變更而有由公園用地變更為住宅區之計畫,並於八十五年一月間即已收到內政部函文核定實施「變更新竹(含香山)都市計畫(第一次通盤檢討)案」,顯然至遲於八十五年一月間,被告即已知悉系爭土地已由「公園用地」變更為「住宅區」。
3、查被告於徵收系爭土地後,歷經四年七個月均亳無作為,惟竟於收到內政部前開函文後,旋即在八十五年二月六日倉促辦理公園工程發包,而於一週內即八十五年二月十四日申報完工,待其在同年月二十八日驗收完成後,始在同年三月二十六日辦理都市計畫公告,其目的顯然係在搶先於發布實施變更都市計畫案以前,造成已依徵收計畫使用之假象,以阻擋原土地所有權人行使收回被徵收土地之權利,其所為顯然有違誠實信用原則。
4、按原處分及訴願決定雖以:被告如何已於八十五年三月二十六日公告實施「變更新竹(含香山)都市計畫(第一次通盤檢討)案」前即已發包、開工並驗收,並如何於八十八年九月二十七日以「八八府工都字第六二六六二號」再公告實施「變更新竹(西北地區)細部計畫(第一次通盤檢討)案」,將系爭土地由「住宅區」變更為「公園(兼兒童遊戲場)」云云,據而否准或駁回原告收回土地之申請及訴願。惟查,被告自徵收系爭土地後並未依徵收計畫書於八十年十二月開工,直至內政部核定實施「變更新竹(含香山)都市計畫(第一次通盤檢討)案」,被告惟恐公告後原土地所有權人得主張其未依照核准計畫期限使用而請求收回土地,乃未立刻公告實施,反而搶先發包,於一週內在現場設置小型溜滑梯乙座、少數樹木及行人步道等象徵性工程,其有違誠信原則已如前述;而被告於八十五年三月二十六日既已公告變更都市計畫,則系爭土地於當時已由公園用地變更為住宅區,顯然已無法作為公園使用,且原告早於八十六年起即向被告申請收回系爭土地,故被告是否未依核准計畫期限使用應以系爭土地自公園用地變更為住宅區之時點作為判斷基準,嗣後即便被告於八十八年九月二十七日將「住宅區」復變更為「公園用地(兼兒童遊戲場)」,惟應不影響原告先前已依法取得收回土地之權利。
二、被告部分:
A、本件被告係於八十九年四月二十五日以(八九)府建公字第二七九九八號函駁回原告請求收回被徵收土地之申請案件,原告就上開行政處分於八十九年五月二十二日向台灣省政府提起訴願,台灣省政府於八十九年十月七日以八九府訴一字第一二八七二一號訴願決定書諭知訴願不受理。嗣原告提起本件行政訴訟,鈞院前審於九十年八月三十一日以八十九年度訴字第三一六九號裁定駁回原告之訴,其後,原告抗告至最高行政法院,最高行政法院於九十一年十月三十一日以九十一年度裁字第一二二七號裁定廢棄前開裁定,並將前開訴願決定撤銷,合先陳明。
B、惟查,在鈞院前審判決之前,被告即將原告所提出收回被徵收土地之申請案件,於九十年五月十五日,以(八九)府地回字第三三八二號函報請內政部審核,被告呈報意見為:「...本案並無土地法第二百十九條原土地所有權人得聲請照徵收價額收回土地之情事」,內政部於九十年六月十四日以台
(九十)內地字第九○○八六○九號函通知被告,同意被告意見,被告即於九十年六月二十日以(九十)府地用字第四四八五五號函將內政部之決定通知原告。
C、原告提起本件訴訟,無非主張被告未將申請案件轉請內政部作實質審查,而請求鈞院撤銷前開處分,並要求被告報請內政部為准駁之決定,惟被告於九十年五月十五日即已函請內政部為准駁之決定,已如前述,足見原告提起本訴之目的,於九十年五月十五日即已實現,容無再為爭訟之實益。
D、另內政部就原告之申請案件已於九十年六月十四日作出不准收回之決定,被告並於九十年六月二十日將內政部之決定函知原告,原告對內政部之上開駁回決定,並未表示不服,因此該不准收回之行政處分應已確定,足見原告就系爭土地之收回請求權已然不復存在,原告提起本件訴訟,顯然欠缺權利保護要件。
理由
一、兩造爭執之要點:
A、原告主張,系爭被徵收土地基於以下理由,得依土地法第二百十九條第一項及都市計畫法第八十三條第二項請求收回。
B、被告則認為,原告之請求無理由。
C、綜觀兩造主張,本院認為原告請求權基礎建立於都市計畫法第八十三條第二項之收回權,惟原告之主張是否有實體上理由,應先釐清以下程序性爭點:
1、本案應以土地法第二百十九條抑或都市計畫法第八十三條為收回權之請求權基礎?
2、新竹市政府是否為適格之被告機關?
二、本院之判斷:
A、於分析都市計畫法第八十三條收回權之要件時,應一併檢視與該條規定性質類似之土地法第二百十九條之具體規定內容,完整之規範體系架構方能建立:
1、相關法規之立法沿革:
a、三十五年四月二十九日修正公布之土地法第二百十九條規定:「徵收私有土地後,不依核准計劃使用,或於徵收完畢一年後不實行使用者,其原土地所有權人得照原徵收價額收回其土地。」
b、六十二年九月六日修正公布之都市計畫法第八十三條規定:
Ⅰ、依本法規定徵收之土地,其使用期限,應依照其呈經核准之計畫期限辦理,不受土地法第二百十九條之限制。
Ⅱ、不依照核准計畫期限使用者,原土地所有權人得照原徵收價額收回其土地。
c、七十八年十二月二十九日令修正公布土地法第二百十九條規定:
Ⅰ、私有土地經徵收後,有左列情形之一者,原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內,向該管市、縣地政機關聲請照徵收價額收回其土地:
一、徵收補償發給完竣屆滿一年,未依徵收計畫開始使用者。
二、未依核准徵收原定興辦事業用者。
Ⅱ、市縣地政機關接受聲請後,經查明合於前項規定時,應層報原核准徵收機關核准後,通知原土地所有權人於六個月內繳清原受領之徵收價額,逾期視為放棄收回權。
Ⅲ、第一項第一款之事由,係因可歸責於原土地所有權人或使用人者,不得聲請收回土地。d、八十九年一月二十六日修正公布之土地法第二百十九條規定:
Ⅰ、私有土地經徵收後,有左列情形之一者,原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內,向該管直轄市或縣(市)地政機關聲請照徵收價額收回其土地︰
一、徵收補償發給完竣屆滿一年,未依徵收計畫開始使用者。
二、未依核准徵收原定興辦事業使用者。
Ⅱ、直轄市或縣(市)地政機關接受聲請後,經查明合於前項規定時,應層報原核准徵收機關核准後,通知原土地所有權人於六個月內繳清原受領之徵收價額,逾期視為放棄收回權。
Ⅲ、第一款之事由,係因可歸責於原土地所有權人或使用人者,不得聲請收回土地。
Ⅳ、私有土地經依徵收計畫使用後,經過都市計畫變更原使用目的,土地管理機關標售該土地時,應公告一個月,被徵收之原土地所有權人或其繼承人有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。
2、由以上之立法沿革足知:
a、六十二年間修正公布之都市計畫法第八十三條第一項之規定,原本是針對三十五年四月二十九日修正公布土地法第二百十九條所稱:「徵收私有土地後,不依核准計劃使用,或於徵收完畢一年後不實行使用者,其原土地所有權人得照原徵收價額收回其土地」之收回權要件所為之修正,使收回權成立更嚴格,二者顯然不能併存,因此才有「普通法與特別法相排斥」之法律競合現象產生。
b、而七十八年間修正公布之土地法第二百十九條,其在收回權成立之構成要件上,只做了一些文字上修正(只不過將原來之「徵收土地後不依核准計劃使用」以及「徵收土地完畢一年後不實行使用」之要件,修正為「徵收土地後未依核准徵收原定興辦事業用」以及「徵收補償發給完竣屆滿一年,未依徵收計畫開始使用」,讓其法文意涵更明顯而已,八十九年土地法第二百十九條之修正,對此更完全沒有變動),但其實質要件並無改變。
c、只不過土地法第二百十九條於七十八年十二月二十九日修正公布時,就收回權之行使,引進了時效制度而已。
3、因此當土地徵收是依都市計畫法之規定為之,其被徵收土地收回權之成立要件就必須依都市計畫法第八十三條第一項之規定內容來決定。本案之公園用地既是依照「桃園擴大修訂都市計畫」規劃之公園用地,原土地所有人欲主張按照原徵收價額收回其土地時,應以都市計畫法第八十三條第二項為其請求權基礎,原告於申請收回土地時,併以土地法第二百十九條為請求權基礎,其規範適用應有誤解,爰在此先行指明如上。
B、新竹市政府在本案中並非適格之被告機關:
1、按就有關收回權成立之構成要件而言,土地法第二百十九條與都市計畫法第八十三條之規定顯然不同,二者間有法律競合現象存在,且都市計畫法第八十三條應優先適用,已如前述。不過就收回權成立後所生之法律效果(包括收回權之行使方式以及受理機關之處理流程)而言,都市計畫法並未為任何規定,在此情況下有必要類推適用現行土地法第二百十九條第一項、第二項之相關規定(其內容與七十八年十二月二十九日令修正公布之同條文第二項僅有文字上之出入,實質內容均相同)。
2、而對土地法第二百十九條第一、二項有關「收回權行使時權責機關認定」規定內容之解釋,目前司法實務之法律意見,是依以下標準,定其相對應之權責機關:
a、上開條文中所稱「地政機關」一詞之解釋:
Ⅰ、按此處所稱之地政機關,當然必須限於掌理土地徵收作業之權責機關,而各地之地政事務所,所掌管之主要業務為土地登記業務,絕非此處條文所稱之「地政機關」,此乃極為明顯之事。
Ⅱ、而掌理土地徵收公告作業以及土地徵收補償作業之權責機關為各縣市政府,其中在直轄市政府由於編制有地政處之下級機關,因此應以地政處為此處所稱之「權責機關」。但其餘各縣市政府,並無獨立之地政處機關編制,僅有地政課之內部單位設置,故應以其縣市政府本身為「地政機關」。
b、又依土地法第二百十九條第一、二項規定,私有土地經徵收後,原土地所有權人請求收回被徵收土地為地政機關拒絕後,應以何機關為原處分機關進行行政救濟,法理上素有爭議。就此,最高行政法院曾於九十一年十一月二十二日作成九十一年度第十次庭長法官聯席會議決議,該決議見解略為:
Ⅰ、依土地法第二百十九條第一項規定,原土地所有權人請求買回被徵收土地,應向該管直轄市或縣(巿)地政機關聲請。
Ⅱ、該管直轄巿或縣(巿)地政機關既為法定受理聲請之機關,對於是否合於照徵收價額收回其土地之要件,應進行初步審查(形式要件是否符合)。
Ⅲ、該管直轄巿或縣(巿)地政機關初步審查結果,認與規定不合,而作成否准之決定時,即屬就特定具體之公法事件所為對外發生法律上效果之單方行政行為,自應以該直轄市或縣(市)地政機關為處分機關。
Ⅳ、如該管直轄巿或縣(巿)地政機關經查明合於照徵收價額收回其土地之要件,並層報原核准徵收機關作成准、駁之決定,而函復該管直轄巿或縣(巿)地政機關通知原土地所有權人時,依訴願法第十三條但書規定,即應以該作成准、駁決定之原核准徵收機關為處分機關。
c、另依最高行政法院九十一年度裁字第一二二七號裁定見解,原土地所有權人請求買回被徵收土地,該管市、縣地政機關審查結果,如認與土地法第二百十九條第一項照價收回土地之規定要件不合,而應駁回其申請時,即毋庸層報原核准徵收機關。因此,細究土地法第二百十九條第一項及第二項規定,以及最高行政法院上開決議予裁判之見解,原土地所有權人請求買回被徵收土地應否允准之審○○○區○○○○段:
Ⅰ、形式審查部分:此部份係由該管市、縣地政機關審查,審查項目包括⑴該當土地是否為依土地法所徵收之土地,⑵聲請人是否為被徵收土地之原土地所有權人,⑶「徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年」之時效是否經過等形式審查事項(前揭決議謂之初步審查)。
Ⅱ、實體審查部分:此部份係適用同法第二項,經該管市、縣地政機關審查,符合聲請收回被徵收土地之形式要件後,層報原核准徵收機關作成准、駁之決定,核准徵收機關之審查項目則為同法第一項第一、二款「徵收補償發給完竣屆滿一年,未依徵收計畫開始使用者」、「未依核准徵收原定興辦事業用者」等實體要件。
3、以上之法律解釋,依前所述,既應類推適用於「被徵收土地之原所有權人依都市計畫法第八十三條第二項之規定,行使收回權時」之救濟程序中。則依照前述「二階段審查」之說明,本件被告新竹市政府屬前述從事形式審查之地政機關,就原告請求按原徵收價額收回系爭土地之聲請,應僅得從事前揭三項形式要件之審查,而不得審查對系爭土地是否未依原核准計畫使用之實體要件,後者之審查毋寧應由被告層轉原徵收核准機關為准駁之決定。
C、是以由於本案原處分即被告機關八十九年四月二十五日(八九)府建公字第二七九九八號函所審酌之範圍非僅侷限於形式要件之審查,而更擴及是否未依原核准計畫使用之實體要件審查。而收回權之性質係有向原核准徵收機關廢止原徵收處分之意,依上所述,除聲請人所為聲請不符程序要件,經受理聲請機關初步審查逕作成否准決定之情形外,自應以原核准徵收機關為被告機關。又系爭土地之原徵收核准機關為台灣省政府,惟因政府自八十七年十二月二十一日起精簡台灣省政府業務,且土地徵收條例已於八十九年二月二日實施,所以台灣省政府上開業務已由內政部承受,本件原告請求收回系爭土地雖經新竹市政府函答復原告不予發還,但原告若不服否准收回之處分,揆諸前揭說明,自應以內政部為核准收回之主管機關及原處分機關。惟本件原告卻將無處分職權之被告機關層轉上級拒絕意旨之通知,視為「行政處分」,而向台灣省政府提起訴願,依前揭說明係屬管轄錯誤。台灣省政府原應依訴願法第六十一條之規定將全案移由內政部辦理,卻逕為駁回原告訴願之決定,於法尚有未合,應將訴願決定予以撤銷,由應受理訴願機關另為適法之處理。
D、至於被告機關在本案訴訟中另行主張:「...被告曾在本院八十九年度訴字第三一六九號裁定作成以前,已先於九十年五月十五日作成(八九)府地回字第三三八二號函,將原告之上開收回請求報請內政部審核,而經內政部於九十年六月十四日以台(九十)內地字第九○○八六○九號函拒絕原告之收回請求,被告機關收到內政部上開拒絕處分以前,亦於九十年六月二十日以(九十)府地用字第四四八五五號函將內政部之拒絕處分通知原告。而原告並未在訴願法定不變期間對該拒絕處分表示不服,是以本案收回請求之否准處分應已確定,原告提起本件訴訟顯然欠缺權利保護要件」一節。本院則認為:
1、按「行政處分」概念之產生,考究其歷史背景,不過是一個「讓行政作為能受司法審查」的功能性、技術性概念而已,本身並無獨立存在之學理價值。僅是人民提起行政爭訟,而受理機關與法院進行在案件合法性審查時,引為說理的過渡性橋樑。所以其概念之掌握與判斷,一方面不能與現今法制脫離,另一方面也不能不顧及個案之具體現實狀況。
2、而在本案中,如果不考慮現實狀況,或許可以將上開內政部九十年六月十四日以台(九十)內地字第九○○八六○九號函解為拒絕原告收回請求之行政處分,但是在考慮下列現實因素後,本院認為上開函文不應視為本案中對原告請求之拒絕處分。
a、從上開函文之外觀,其函文之受文對象為被告機關,而非原告,當然函文中也不會有救濟期間之教示諭知。就算事後已經被告機關轉知原告,但依社會一般常識經驗而言,人民仍然會認為「作成處分之機關為被告機關本身;而非內政部」。
b、再從原告本身之信賴而言,被告機關八十七年六月十七日(八七)府建公字第三八六一七號函文既已為否准之表示,原告自始亦以該函文作為行政爭訟之對象,則在針對該函文之爭訟程序進行中,絕難期待原告會認知到,同一實體爭訟標的,權責機關內政部已另為實體決定,所以其不會把由被告機關轉知之內政部九十年六月十四日台(九十)內地字第九○○八六○九號函當成一個拒絕處分,更不可能想到要以該函文當成爭訟對象,另外提起行政爭訟。
c、如果事後才以「後見之知」的角度,責備原告為何不針對內政部之上開拒絕收回函文來進行行政救濟?乃是以操作法律概念的技術手段來規避實體爭點之判斷,進而剝奪人民尋求救濟的公法上權利,顯然實質反違行政訴訟法之規範目的。
3、是以被告機關上開法律上意見,為本院所不採,本案仍應由內政部直接以原告為對象,另為具體之准駁處分。
E、又本件既係依程序上理由而為判決,兩造實體上爭執自尚無審酌之必要,併予敘明。
據上論結,本件原告之訴為有理由,爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段,判決如
主文。中華民國九十三年八月三十一日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法官葉百修
法官黃清光法官帥嘉寶右為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後二十日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後二十日內補提上訴理由書(須按他造人數附繕本)。
中華民國九十三年八月三十一日
書記官蘇亞珍