宣 示 判 決 筆 錄
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳志忠 律師
複 代理人 楊佳璋 律師
被 告 甲○○
上列當事人間九十四年度北簡字第二三四一六號遷讓房屋事件於
中華民國94年9月6日言詞辯論終結，同年9月20日下午4時在本院
台北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後：
主 文：
被告應將坐落台北市○○○路○段○○號地下室房屋騰空遷讓交
還與原告，並應給付原告新台幣玖拾參萬元，並且被告應給付原
告自九十四年八月二十七日起至交還房屋給原告之日止，按月給
付原告新台幣陸萬貳仟元之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣捌佰參拾柒萬元預供擔保後
，得免為假執行。
訴訟標的：遷讓房屋等請求權。
理由要領：
一、按「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所
在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者得由不動產所在地之
法院管轄」，民事訴訟法第十條定有明文。本件被告之住所
地雖非在本院管轄之範圍，然因本件爭訟兩造係因不動產涉
訟，而該不動產所在地係位在台北市○○○路○段○○號，
依民事訴訟法第十條第二項規定，本院即有管轄權。又本件
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法
第三百八十六條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
二、原告主張坐落於台北市○○○路○段○○號地下室房屋（下
稱系爭房屋）為原告與他共有人所持分共有，原告占有持分
權利比例為三九四○分之三四八五，故由原告單獨管理使用
。緣於民國九十三年三月九日被告與原告就系爭房屋訂立租
賃契約，約定租期為二年，自九十三年三月三十一日起至九
十五年二月二十八日止，租金每月為新台幣（下同）六萬二
千元，被告於訂約之時即先簽發一年期之租金支票十二張，
票載發票日期均為每月十五日交付原告以代租金之支付，詎
被告所交付予原告之上開租金支票除九十三年四月份支票兌
現外，自九十三年五月份起即陸續退票，無一兌現，所承租
之系爭房屋亦大門深鎖無人營業，被告亦不知去向，經原告
於九十三年七月一日及九十三年十月十二日分別委託律師按
被告於租賃契約上所載之通訊地址台北市○○區○○街○○
○巷○○弄○○○號二樓發函催告被告限期給付租金，惟均
因無此人而遭致退回，原告無奈乃另查得被告之戶籍地址為
台北縣平溪鄉望古村四鄰石灼坑十三號，故再於九十四年四
月六日再次委託律師按被告之戶籍地址發函催告被告給付租
金，然亦因招領逾期而遭退回。查「民法第四百十四條第一
項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發
生應準用同法關於意思表示之規定，而民法第九十五條第一
項規定：『非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到
相對人時發生效力』，所謂達到，係僅使相對人已居於可了
解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送
達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對
人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可
發生為意思表示之效力」，最高法院五十四年台上字第九五
二號判例意旨參照。從而原告於九十四年四月六日委託律師
發函催告被告給付租金之意思通知既已按被告之住所地（即
其戶籍所在地）而為通知，則縱被告未向郵局領取上述催告
通知，然參酌上述最高法院判例意旨所載，原告所為之催告
亦已達於被告可了解之地位，自亦生意思表示之效力，即已
生合法催告被告為給付租金之效力。然因被告已連續積欠原
告二期以上之租金，爰依法終止本件租賃契約並以起訴狀繕
本之送達作為終止雙方租賃契約關係之意思表示。因租賃契
約業經原告合法終止，則核被告之占有系爭房屋即屬無權占
有，原告爰依租賃契約之規定，請求被告將系爭房屋謄空返
還予原告。又被告自九十三年五月起即未給付租金，則算至
原告起訴之日九十四年七月二十二日被告共積欠原告租金九
十三萬元(62,000x15=930,000)，故為主文第一項中段之請
求。另租賃關係消滅後，承租人仍為租賃物之使用、收益者
，可能獲致相當於租金之利益乃為社會之通念（最高法院六
十一年台上字第一六九五號判例意旨參照），爰依不當得利
之法律關係另訴請被告自起訴狀繕本送達被告之翌日起至返
還系爭房屋之日止，請求被告給付相當原約定租金額每月六
萬二千元之不當得利之事實，已據其提出建物登記簿謄本（
電子謄本）、租賃契約書影本、支票及退票理由單、律師函
等件影本為證。被告經合法通知，既不於言詞辯論期日到場
爭執，復不提出書狀答辯以供本院斟酌，應認原告之主張為
可採信。
三、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物；出租人非因承租人積欠租金額，除以
擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第四
百四十條第一項、第二項、第四百五十五條前段、土地法第
一百條第三款分別定有明文。本件被告既自九十三年五月起
即未依約繳納租金，迄原告起訴時已達十五期租金額共九十
三萬元未繳納，已達二個月以上之積欠租金額，則原告以起
訴狀為終止兩造間租賃契約之意思表示，並請求被告將系爭
房屋騰空遷讓返還原告並請求被告給付租金及損害金，自屬
有據，應予准許。從而，原告據以提起本訴，即無不合，應
予准許。
四、本件係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規
定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
台灣台北地方法院台北簡易庭
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○
路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。
中 華 民 國 94 年 9 月 22 日
書 記 官梁華卿