裁判字號：臺灣彰化地方法院107年重訴字第82號民事判決
裁判日期：民國108年01月31日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決107年度重訴字第82號原告 黃淑津 訴訟代理人陳昱澤律師被告 黃世煒 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號民國107年6月8日彰土測字第1429號土地複丈成果圖）所示：編號E部分、面積36.54平方公尺，編號F部分、面積36.49平方公尺，編號G部分、面積41.18平方公尺之二層鋼筋混凝土造及地下室，及編號D部分、面積24.28平方公尺之雨遮拆除，並將該占用部分土地返還原告。
被告應自民國107年1月26日起，至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣6,333元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣1,363,942元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣4,091,826元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其於民國107年1月9日經本院102年度司執字第00000號執行事件拍賣取得坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），因系爭土地上有被告所搭蓋如附圖即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號107年6月8日彰土測字第1429號土地複丈成果圖所示編號E、F、G及D部份未保存登記建物（下稱系爭建物），並出租予他人使用，侵害原告就系爭土地所有權完整性，並獲有相當於租金之利益，每月新臺幣（下同）21,822元，爰依民法第767條第1項、第179條請求被告返還系爭土地並給付相當於租金之不當得利。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡被告應自107年1月26日起，至返還前項土地之日止，按月給付原告21,822元。㈢願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：被告原為系爭土地之共有人，於原告拍賣取得系爭土地之前，系爭建物原已合法坐落於系爭土地上。原告嗣後方因拍賣取得系爭土地，應認有民法第838條之1第1項及同法425條之1第1項規定之適用，兩造應視為有地上權之設定並於房屋使用期限內，推定有租賃關係；被告系爭建物尚足供住居及使用數十年，被告自有權繼續占有及使用系爭土地，且被告既就系爭土地有合法之法定地上權及租賃關係存在，原告訴請被告拆屋還地及給付相當租金之不當得利，即無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、原告主張其於107年1月9日經本院102年度司執字第26962號變價分割共有物強制執行事件中拍賣取得系爭土地，而為系爭土地所有權人之事實，業據其提出拍賣公告影本、土地登記第一類謄本影本、權利移轉證書影本等件為證（本院卷第6至9頁、第19頁）；系爭土地上有被告所搭建之系爭建物，現出租予訴外人使用等情，有原告所提出之彩色照片、租賃契約書影本、芬園鄉調解委員會調解筆錄等件為證（本院卷第67至78頁），並經本院會同彰化地政事務所人員履勘現場，製有勘驗筆錄、現場略圖、彩色照片及土地複丈成果圖在卷為證（本院卷第43至57頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。原告主張其所有之系爭土地現遭被告所有之系爭建物占用，為兩造所不爭執，被告自應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任。經查：
㈠被告雖辯稱：其於系爭建物搭建之時為共有人，為土地與建
物同屬一人所有，原告嗣後因強制執行之拍賣而取得系爭土地，依民法第838條之1及民法第425條之1，應認兩造有法定地上權或租賃關係存在等語。
㈡然按土地為數人共有之情形，土地之各共有人僅依其應有部
分之比例而有其所有權，各共有人就土地之特定部分並無占有使用之權。共有人之一人於共有土地上興建房屋，土地其餘共有人本即得請求拆除之，並無容忍之義務，房屋所有人利用土地之權限，與土地及房屋同屬單獨一人所有，土地所有人得自由利用土地興建房屋之情形並不相同。查系爭土地前經本院95年度訴字第835號分割共有物事件判決變價分割，於95年起訴時土地登記所載之共有人達83人，此83人中並有29人於起訴前已死亡，而被告之應有部分比例亦僅佔系爭土地4608分之22，換算後面積僅為2.397平方公尺，有本院95年度訴字第835號判決書列影本在卷可查（本院卷第167至169頁）。而本件被告已於準備程序中自認：我當時原本要蓋三層樓，當時共有人跟我抗議，因為大家都想要建房子等語（本院卷第98頁反面），足認其興建系爭建物時未得全體共有人同意，本即為無權占有系爭土地之特定部分，故被告未得共有人同意而興建房屋，原共有人本得依物上請求權請求被告拆除系爭建物，原告因拍賣取得整筆土地所有權，其地位自不應低於原共有人之權利。故被告就系爭土地特定部分既無使用收益之權限，無從推定租賃關係，更無地上權存在，此與土地房屋均同屬一人所有，而將土地及房屋分別或先後出賣，以及房屋與土地同時拍賣由不同人取得之情形不同，無民法第425條之1或民法第838條之1之適用，是被告所辯，難以採信。
㈢故原告為系爭土地所有權人，遭被告系爭建物無權占用，原
告請求被告拆除系爭建物，並將該部分土地返還原告，即屬有據。
五、按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。其次，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第148條亦有明文。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而所謂年息百分之10為限，並非一律依申報地價年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查：
㈠系爭土地為都市計劃住宅用地、於107年申報地價為5,487.2
元，有拍賣公告及土地謄本可證（本院卷第8至9頁）。本院審酌被告占用之部分乃位於彰化縣○○鄉○○路○段及成功路馬路轉角，兩面臨道路，臨彰南路之馬路另一邊即為芬園鄉立圖書館；而彰南路4段乃彰化縣○○鄉○○○道，附近生活機能及交通便利、住宅林立，○○○鄉○○○○段之一，經本院履勘現場確認，有勘驗筆錄及現場略圖為證（本院卷第43至45頁）；且本件被告將系爭房屋出租獲利，每月收取租金8,000元，有租賃契約影本可證（本院卷第77頁），是本院審酌上情即系爭土地之繁榮程度、利用情形、所在位置及被告所受利益，認以系爭土地申報地價年息百分之10計算相當於租金之不當得利，應為適當。
㈡故依上開計算標準，原告每月得向被告請求之不當得利金額
為每月6,333元【計算式：138.49平方公尺×5,487.2元×10％÷12＝6,333元，元以下四捨五入】（原告雖請求以8％計算，然其主張以公告現值八成作為計算基礎，每月金額為21,822元，故本件判命給付金額未超過原告聲明）。本件原告於107年1月9日取得系爭土地所有權，故其請求自107年1月26日起至自返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,333元之範圍內，自屬有據。至原告主張系爭土地申報地價僅5,487元，與真實交易情形不符，故應以公告現值八成作為基準，並以該基準8％計算，每月21,822元【計算式：占用土地面積138.49平方公尺×土地公告現值29,546元×80%×8%÷12＝21,823元，原告僅主張21,822元】，始符合市場交易行情等語，顯與土地法第97條第1項、第105條規定有違，自屬無據。
六、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定請求被告拆除系爭建物，並返還占用部分之土地，另請求自107年1月26日起至清償日止，按月給付相當於租金之不當得利6,333元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告准、免予假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年1月31日
民事第四庭審判長法官陳瑞水
法官歐家佑法官陳怡潔以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月31日
書記官陳雪鈴