裁判字號：臺灣基隆地方法院103年基簡字第491號民事判決
裁判日期：民國104年03月16日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
103年度基簡字第491號原告 胡榮志 訴訟代理人 李怡欣 律師被告財政部國有財產署北區分署（即被繼承人 胡玉 筆之
遺產管理人法定代理人 黃偉政 訴訟代理人 吳嘉榮 律師上列當事人間請求移轉所有權登記事件，經本院於民國104年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被繼承人 胡玉筆 於民國86年6月1日死亡，其所遺財產因無其他繼承人繼承，已經法院裁定選任被告財政部國有財產署北區分署為其遺產管理人（本院103年度司繼字第97號），是原告自得以被繼承人胡玉筆之遺產管理人為被告提起本件訴訟。
（二）原告為種植作物，先於75年間向遠房親戚胡玉筆買受坐落台北縣平溪鄉（現改制為新北市○○區○○○○段○○○段地號555、579、581、733、761，權利範圍各1/2之土地，於76年間再向被繼承人胡玉筆、訴外人 胡勝義 、 簡胡米子 買受其等共有之十分寮段新寮小段11、12、13、
16、166號土地（下稱系爭土地）。惟當時施行之農業發展條例暨土地法，均明定限於具自耕能力者方可持有農業用地，是於76年間，被繼承人胡玉筆先將上開555、579、581、733、761地號，地目為「林地」之土地移轉登記予原告，至於系爭土地，因屬農業用地而無法辦理過戶，被繼承人胡玉筆、訴外人胡勝義、簡胡米子遂先將系爭土地設定抵押權予原告，且被繼承人胡玉筆並出具同意書（詳後述）以擔保於原告可承受系爭土地時，即依約移轉登記予原告，是原告與被繼承人胡玉筆間就系爭土地確已於76年6月間成立有效之買賣契約，原告依民法第348條第1項之規定，請求被告移轉系爭土地所有權予原告。
（三）因系爭土地無法移轉登記予原告，被繼承人胡玉筆遂將系爭土地所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄本正本交原告，復於「土地讓渡切結保證書」上蓋印交付原告，以保證將來原告可承受農地時再將系爭土地移轉登記原告。後於79年
5月17日，被繼承人胡玉筆再表明同意日後將抵押物（即系爭土地）權利移轉予原告，並於同意書上蓋印，且在原告已填寫好之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書上蓋上印鑑章，俾原告於系爭土地可移轉過戶時，直接持以行使。
（四）此後數年，系爭土地即由原告占有使用，此由93年7月12日台北縣平溪鄉公所核發予原告之農業用地作農業使用證明書可證。迨92年間原告知悉土地法第30條非自耕農不得承受農地之規定業於89年1月6日刪除，即向訴外人胡勝義、簡胡米子請求過戶其等所有系爭土地之持分，訴外人胡勝義、簡胡米子便於92年7月19日簽立移轉同意書，並將系爭土地之持分移轉登記予原告。惟於93年間，原告將被繼承人胡玉筆前於79年交付之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書填妥，並蓋上原告於85年改名後之私章「胡榮志」，欲持向被繼承人胡玉筆請求辦理系爭土地過戶事宜，方知被繼承人胡玉筆已於81年間死亡，且被繼承人胡玉筆亦無法定繼承人，始致系爭土地迄今猶登記在被繼承人胡玉筆名下。
（五）原告於向訴外人胡玉筆購買改制前台北縣○○鄉○○○段○○○段0000000000000000000地號土地，權利範圍各1/2及系爭土地共10筆時，係委由益國不動產服務事務所辦理相關事項，此由益國不動產服務事務所於76年
6月出具之收據，其上載明「胡玉筆土地十筆規劃、過戶及設定」可證，當時為計算系爭土地之買賣價金，承辦代書 王錦生 向改制前台北縣瑞芳地政事務所申請地價證明書，並由原告繳納因此所生之稅捐，由上情觀之，若非原告已向被繼承人胡玉筆購買系爭土地，衡情其當無可能委請益國不動產服務事務所辦理相關事項。
（六）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件鈞院將原告所提之被繼承人胡玉筆印鑑證明、土地讓渡切結保證書、同意書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書等文件原本送請法務部調查局、內政部警政署刑事警察局鑑定該等文書關於「胡玉筆」之印文是否相符，送鑑結果為資料不足、無胡玉筆之印鑑章實物，而函覆歉難鑑定；然由於原告與被繼承人胡玉筆就系爭土地成立買賣關係之時間為76年間，年代久遠，且被繼承人胡玉筆亦已去世，而原告所執有被繼承人胡玉筆印鑑證明書之申請文件復因逾保存年限而無法查證，致原告因而陷入證據遙遠之難題，故參照上開民事訴訟法第277條但書之規定及最高法院99年度台上字第1264號、103年度台上字第2725判決意旨、臺灣高等法院102年度重家上字第35號判決意旨，應減輕原告之舉證責任，以免產生不公平之結果。被告否認蓋有被繼承人胡玉筆印鑑章之土地讓渡切結書、同意書等文書之真正，然私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正，民事訴訟法第358條定有明文。又「私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任。」此有亦最高法院83年台上字第1382號、86年度台上字第717號判決要旨可參。準此，讓渡切結書、同意書其上被繼承人胡玉筆之印鑑章確為其親自蓋印，且土地建築改良物買賣所有權移轉契約書上胡玉筆之印鑑章亦為被繼承人胡玉筆於79年親蓋，並有被繼承人胡玉筆交付之印鑑證明書為憑，足徵上開文書均屬真正。倘被告否認被繼承人胡玉筆印文之真實性，應就被繼承人胡玉筆印鑑章遭盜用之變態事實，負舉證責任舉證以實其說，如僅空泛指稱印文非被繼承人胡玉筆所蓋，所辯自無足採。
（七）現行土地登記規則第41條第10款雖規定：「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場：十、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。」，然此規定係於92年7月29日修正通過，在此之前，土地登記規則並無相關限制，是被繼承人胡玉筆於75年所出具之印鑑證明書，在當時並無逾1年即無法據以辦理所有權移轉登記之規定。
（八）本件原告與被繼承人胡玉筆間於76年成立之系爭土地買賣契約，因雙方已有待原告可承受農地時，被繼承人胡玉筆方應移轉土地所有權之約定，依民法第246條第1項但書之規定，當屬有效之買賣契約，此由土地讓渡切結保證書所載內容表明原告與被繼承人胡玉筆買賣雙方約定以此保證書及抵押權之設定，擔保待原告可合法取得系爭土地所有權時，出賣人胡玉筆「保證讓渡」之意、同意書所載「（出賣人）胡玉筆同意抵押權人（承購人） 胡榮治 為因故登記抵押權在先，依土地讓渡之誠信，已經予印鑑證明書及戶籍謄本，得就他項權利證明書字號76北瑞字第0272號所載持分全部（即系爭土地）於適當時日同意就抵押權給予權利移轉，特此聲明。」被繼承人胡玉筆並預先蓋印於土地建築改良物買賣所有權移轉契約書交予原告等情觀之，足證本件已就不能情形可以除去，而於訂約時並已預期於不能之情形除去後為給付之約定，依民法第246條第1項但書之規定，契約仍然有效。
（九）綜上，原告確於76年間向被繼承人胡玉筆、訴外人胡勝義、簡胡米子買受系爭土地，並約定待原告依法可承受農地時再過戶予原告，被繼承人胡玉筆方會交付印鑑證明書、戶籍謄本、所有權狀正本予原告，並以原告為權利人而就系爭土地辦理抵押權設定，觀諸被繼承人胡玉筆所有上開林地之所有權移轉登記及系爭土地之抵押權登記均係同日辦理，其地政機關之收件字號分別為連號之1034、1033號，且因此等買賣暫無法過戶，始辦理抵押權設定擔保出賣人日後履行過戶之緣由，此有被繼承人胡玉筆蓋印（印鑑章）之土地讓渡切結書、同意書可憑，均可證原告所言非虛。爰依民法第348條第1項規定，請求被告移轉系爭土地所有權。
（十）並聲明：⑴被告應將登記為被繼承人胡玉筆所有坐落新北市○○區
○○○段○○○段00地號（面積436平方公尺，權利範圍1/2）、同地段12地號（面積82平方公尺，權利範圍1/3）、同地段13地號（面積242平方公尺，權利範圍1/3）、同地段16地號（面積73平方公尺，權利範圍1/
3）、同地段166地號（面積281平方公尺，權利範圍：1/2）之五筆土地移轉登記予原告。
⑵訴訟費用由被告於被繼承人胡玉筆之遺產範圍內負擔之。
二、被告聲明駁回原告之訴，並抗辯以：
（一）按土地法第30條規定，農地承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效（參照最高法院95年度台上字第1682號判決要旨）。觀之原告所提土地讓渡切結保證書記載內容，並無約定以系爭土地變為非農地後再為所有權移轉登記之停止條件，則被繼承人胡玉筆與原告間就系爭土地，縱有簽訂買賣契約，亦無任何預期買賣之農地變為非農地後再為移轉及具體約定指定登記於任何有自耕能力第三人之情形，而原告並不具自耕能力，則其與被繼承人胡玉筆之賣賣契約應屬無效。
（二）原告所提之土地讓渡切結保證書、同意書，以肉眼觀之，有關立書人『胡玉筆』之運筆方式及筆跡與印鑑證明書上所示『胡玉筆』之筆跡不符，其是否為被繼承人胡玉筆所親簽，即有可疑。
（三）再者，原告所提土地讓渡切結保證書及土地買賣所有權移轉契約書上，雖記載有讓渡及出賣之權利範圍，但對於買賣價金，卻隻字未提，顯見原告與被繼承人胡玉筆間就系爭土地，尚未達成買賣之合意。況依原告提出之地價證明及委託益國不動產服務事務所之費用收據，係發生在75及76年間，與其所提之土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書記載買賣時間「79年5月17日」不合，可見原告與被繼承人胡玉筆尚未簽訂買賣契約，卻提前3年預為申請核發地價證明及收取規費，悖於一般交易習慣。
（四）又原告所提之被繼承人「胡玉筆」印鑑證明書，如確為改制前台北縣平溪鄉戶政事務所核發，然其核發之日期分別為75年05月24日及同年月29日，距離卷附土地買賣所有權移轉契約書之立約日期「79年5月17日」，已逾１年以上，無從據以辦理所有權移轉登記，無法證明原告與被繼承人胡玉筆間就系爭土地有買賣關係。
（五）復鈞院函請新北市瑞芳區戶政事務所（下稱瑞芳戶政事務所）提供被繼承人胡玉筆於74年至79年間之印鑑資料，該事務所尚留存被繼承人胡玉筆「74年印鑑證明申請書2份」，卻獨缺「75年5月24日」北縣000000000號、「75年5月29日」北縣平戶印證字第133號核發之印鑑證明申請書，可見原告所提被繼承人胡玉筆之印鑑證明書不實。
（六）再者，依新北市瑞芳戶政事務所迄今尚留存被繼承人胡玉筆「74年印鑑證明申請書2份」、原告亦保留改制前台北縣瑞芳地政事務所76年6月5日瑞字第1035號收件之「土地、建築改良物抵押權設定契約書」、76年7月5日「土地讓渡切結保證書」、79年5月17日「同意書」、79年5月17日「土地建築改良物買賣所有權移轉契約書」等資料，足見原告起訴主張之原因事實，並非發生於清領或日據時期年代久遠、人物全非之遠年舊事、物，亦未涉有「證據遙遠」或「舉證困難」之問題，自無民事訴訟法第277條但書規定之適用。另原告所提規費收據、稅捐收據，至多僅能證明原告與被繼承人胡玉筆間就系爭土地，僅有設定抵押之合意，並不能證明有買賣關係。
（七）被繼承人胡玉筆於81年6月1日即已死亡，迄至103年間始經鈞院以103年度司繼字第97號裁定指定被告為遺產管理人，可見被繼承人胡玉筆所有系爭土地，自81年6月1日起欠缺管理，原告自無從以占用事實，遽以推論買賣之事實。
三、原告主張其於76年間向被繼承人胡玉筆買受系爭土地，雙方約定待日原告可承受農地時，被繼承人胡玉筆即移轉系爭土地所有權予原告乙情，為被告所否認，並以上揭內容抗辯，是本件應審究：（一）系爭買賣契約是否成立？（二）如系爭買賣契約成立，是否無效？
（一）原告所提證據無法證明其與被繼承人胡玉筆就系爭土地成立買賣契約
1.私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高法院47年台上字第1784號判例）。原告雖提出土地讓渡切結保證書、同意書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、印鑑證明書等證明其於76年間向被繼承人胡玉筆買受系爭土地，然被告否認其上被繼承人胡玉筆印文之真正。揆諸前揭判例意旨，自應由原告舉證證明前揭文書之真正。查本院向瑞芳戶政事務所函調被繼承人胡玉筆於75年至79年間之印鑑證明書或相關印鑑證明文件，並請查明原告所提75年5月24日北縣00000000
0號印鑑證明書是否為貴所所核發，經該所函覆印鑑證明申請書存年限為10年，經現有檔案，現僅存有胡玉筆74年印鑑證明申請書2份，至原告所提出之印鑑證明書因非屬專業鑑識單位，且無申請資料佐證，無從查對是否曾核發等情，此有瑞芳戶政事務所103年8月26日新北瑞戶字第0000000000號、103年9月12日新北瑞戶字第0000000000號、103年10月2日新北瑞戶字第0000000000號函在卷足憑。其後，被繼承人胡玉筆74年印鑑證明申請書2份、土地讓渡切結保證書、同意書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、75年核發之印鑑證明書等文書先後經本院囑託法務部調查局、內政部警政署刑事警察局鑑定該等文書其上關於胡玉筆之印文是否相符，鑑定結果為依現存資料無法認定，如再送鑑定，應提供印章實物鑑析，此有法務部調查局103年10月28日調科貳字第00000000000號、內政部警政署刑事警察局103年12月16日刑鑑字第0000000000號函可憑。復比對原告所提土地讓渡切結保證書、同意書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，其上關於被繼承人胡玉筆印文之筆畫粗細，與被繼承人胡玉筆74年印鑑證明申請書略有差異，從而，原告所提土地讓渡切結保證書、同意書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，其上關於被繼承胡玉筆之印文是否文真正，即屬不明。
2.觀之土地讓渡切結保證書、同意書所載內容係關於被繼承人胡玉筆將系爭土地出售予原告，因無法移轉登記，而設定抵押權予原告，然原告供承土地讓渡切結保證書、同意書係其所書立，其上關於胡玉筆之簽名亦是其寫的，之後才由胡玉筆用印等語（見本院103年7月21日言詞辯論筆錄）。可見土地讓渡切結保證書、同意書均係由原告自行書寫並簽名，復原告就被繼承人胡玉筆之印文之真正無法證明，則原告提出之土地讓渡切結保證書、同意書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，要難證明其與被繼承人就系爭土地成立買賣契約。
3.雖原告提出改制前台北縣瑞芳地政事務所地價證明書、委託益國不動產服務事務所之費用收規費徵收聯單、各項稅捐統一補發稅單、土地建築改良物抵押權設定契約書，然此僅係被繼承人胡玉筆於76年間以買賣為原因，將改制前台北縣○○鄉○○○段○○○段0000000000000000000地號土地移轉登記予原告及被繼承人胡玉筆將系爭土地設定最高限額抵押權予原告，不足以推論原告與被繼承人胡玉筆就系爭土地成立買賣契約；至原告提出被繼承人胡玉筆於75年間之印鑑證明書、系爭土地所有權狀並主張其已使用系爭土地多年，然持有他人之印鑑證明書、所有權狀、使用他人土地原因多端，非必為買賣乙途，自無從僅憑原告持有被繼承人之印鑑證明書、所有權狀或使用系爭土地遽認買賣契約之存在。
4.綜上，原告所提證據無法證明其與被繼承人胡玉筆就係爭土地成立買賣契約，則其主張依照買賣關係訴請被告應將系爭土地移轉登記予原告，核無理由。
（二）退步言，縱認系爭買賣契約成立，依締約時法律應為無效
1.按64年7月24日修正之土地法第30條第1項、第2項規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」「違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」 嗣上開 條文於89年1月26日修正刪除。系爭買賣契約係成立於76年6月間，而系爭土地為田地、旱地，使用分區空白，有原告提出之土地建築改良物抵押權設定契約書可憑，為修正前土地法第30條所稱之農地，其承受人以能自耕者為限，則系爭買賣契約成立時，土地法第30條第1項、第2項尚未刪除，其契約之效力自應受修正刪除前土地法第30條第1項、第2項規定之限制。
2.復按修正前土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約為無效，最高法院64年台上第1352號判例足資參照。又修正前土地法第30條第1項前段所定私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，係指承受人本人而言，亦有最高法院71年台上第2841號判例可參。又關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效（最高法院73年度第5次民事庭會議決定參照）。
依上開最高法院民事庭會議決定意旨，買受農地之人，必須本人具有自耕能力，方能承受農地之移轉，倘買受人自己於訂定農地買賣契約時，並無自耕能力者，則須有待買受人自己日後取得自耕能力再行移轉之約定，或具體指定當時已有自耕能力之特定第三人，或待該特定第三人取得自耕能力再行移轉等約定，方能使該農地買賣契約有效，否則該農地買賣契約即屬以不能之給付為標的，依修正前土地法第30條第2項規定，應屬無效。
3.原告無法證明系爭買賣契約成立，業據認定如前，惟退步言，縱認系爭買賣契約成立，然觀之土地讓渡切結保證書記載：「……因故無法登記移轉、暫以提供依法設定永久抵押權，立切結人永無使用權（含出租、轉讓或設定他人）故承購人尚未移轉登記前仍為所有權管理人，其抵押權有同等效力，不受延誤移權之存續期限影響…。」同意書記載：「立同意書人（出賣人）胡玉筆同意抵押權人（承購人）胡榮治為因故登記抵押權在先，依土地讓渡之誠信，已經予印鑑證明書及戶籍謄本，得就他項權利證明書字號76北瑞字第0二七二號所載持分全部，於適當時日同意就抵押權給予權利移轉，特此聲明。」依上揭文書內容，並無隻字片語提及系爭土地為私有農地、自耕能力之問題，更未約定待原告取得自耕能力或土地法第30條承買資格限制之規定刪除時，原告得請求移轉系爭土地，依上開最高法院判例及決議意旨，自無從認定原告與被繼承人胡玉筆就系爭土地所訂定之買賣契約為有效，原告主張其與被繼承人胡玉筆有約定待日後得移轉登記時再為移轉，故系爭買賣契約為有效云云，委無足採。
四、綜上所述，原告無法證明其與被繼承人胡玉筆就系爭土地成立買賣契約，況退步言，縱認渠等有成立買賣契約，系爭買賣契約依締約時法律應為無效，則原告依買賣之法律關係，請求被告移轉登記系爭土地所有權予原告，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及未經援用之舉證，經本院審酌後認與本件之判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第87條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年3月16日
基隆簡易庭法官黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國104年3月16日
書記官洪福基