裁判字號：臺灣高等法院高雄分院109年上易字第110號民事判決
裁判日期：民國109年05月13日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院高雄分院民事判決109年度上易字第110號上訴人即附帶被上訴人鋐錕實業股份有限公司法定代理人 詹金塗 訴訟代理人 郭季榮 律師被上訴人即附帶上訴人 王正男 訴訟代理人 王春梅 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國109年
1月3日臺灣高雄地方法院108年度訴字第274號第一審判決提起上訴，被上訴人則提附帶上訴，本院於109年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾肆萬叁仟肆佰貳拾叁元本息部分，及該部分假執行之宣告，並命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分，及第二審關於上訴部分，由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔；第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人自民國98年9月5日起至107年9月
4日止，向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號建物4層樓一棟，約定每月租金新臺幣（下同）18,000元。 嗣兩造 於107年9月4日點交房屋，被上訴人發覺房屋有原審判決附表一所示污損情形（下稱系爭污損），被上訴人因而支出原審判決附表二編號㈠所示之修繕及清潔費用514,000元。又因上訴人於107年11月14日對伊訴請求返還押租金，被上訴人莫名挨告，致受有非財產上損害5萬元。上訴人因遲未返還前門鑰匙，且未將洗衣機搬離，致被上訴人各受有相當於租金之損害200,400元、40,200元。爰依民法第432條、第437條、第455條、第179條、第195條、第
196條及租約之法律關係，提起本件訴訟，請求：㈠上訴人應給付被上訴人564,000元，及其中50萬元自起訴狀繕本、
5萬元自追加起訴狀繕本、14,000元自108年10月17日送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡上訴人應給付被上訴人200,400元及108年8月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢上訴人應給付被上訴人40,200元及108年10月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人向被上訴人承租系爭房屋，提供該公司外派員工住宿使用，租賃期間自98年9月5日起迄至107年
9月4日止，達9年之久。系爭房屋為25年之老舊建物，污損乃正常使用後可能發生之情況，被上訴人並非交付新品電冰箱等物品，上訴人於租賃期間均正常使用，被上訴人主張汙損可歸責於上訴人，應由被上訴人負舉證責任。又四樓及四樓上頂樓漏水、壁癌等問題，取決於屋齡及建造時使用之材料而定，上訴人承租房屋使用，並不致會造成房屋漏水及發生壁癌。又被上訴人請求房屋毀損之回復費用，應計算折舊。上訴人並以押租金36,000元抵銷等語，資為抗辯。
三、原審判決命上訴人應給付被上訴人220,923元（包括：電冰箱清潔費425元、冷氣窗口玻璃片2,500元、原審判決附表三所示三樓浴室重建費用76,293元、四樓窗簾費用769元、頂樓漏水及頂樓樓梯間壁癌之修繕費用146,350元、居家清潔工程費27,200元、四樓馬桶2,179元、燈具備料價款1,20
7元，共256,923元；再扣除被上訴人尚未返還上訴人押金36,000元），及自民國107年12月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並依職權為附條件之准、免假執行宣告，駁回其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就原審判決命其給付部分不服，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；被上訴人則請求駁回上訴，並提起附帶上訴，請求判命對造應再給付290,600元本息；附帶被上訴人則請求駁回附帶上訴。
四、不爭執事項：㈠上訴人向被上訴人承租系爭房屋，每月租金18,000元，租期自98年9月5日至107年9月4日止。
㈡冷氣窗口玻璃片費用2,500元應由上訴人負擔。
㈢被上訴人胞姐王春梅與上訴人員工 陳鵬程 於107年9月4日會同查看系爭屋況。
五、本院判斷：按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第432條、第455條分別定有明文。兩造就所訂租賃契約第11條亦約定，承租人應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因承租人之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。又所謂對於租賃物之保管，應視租賃物之內容、種類與性質而定，其可能包括對於租賃物之保護、管理、清潔之維持與必要之保養（例如對於承租房屋之必要打掃與垃圾清運、逢豪雨或颱風時，應關閉可能吹進風雨之窗戶等）。所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，是而租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，而非回復租賃物之原有狀態。
壹、上訴部分：㈠被上訴人主張訟爭房屋交還時有其所指之汙損各情，據其提
出照片、錄影光碟為據，並經原審法院勘驗該房屋狀況無訛。
㈡又，被上訴人主張訟爭房屋於出租予上訴人時乾淨無暇，提
出房屋租賃前之照片為證（原審鳳簡卷第14至16頁），上訴人則否認該照片之拍攝日期與地點，辯稱：無從以各該照片證明承租該房屋時狀態為何。查，被上訴人係於98年9月5日將房屋出租上訴人，衡諸事理，苟被上訴人於出租當時房屋有如各該照片、影片所示汙損情形（即原審鳳簡卷第14至17頁、審訴卷第34至39頁、訴卷第75頁），或如原審法院勘驗時所見之污損狀況，則除非被上訴人另有給予顯低於行情的租金優惠或另有特殊事由外，殊難想像上訴人會願意承租該房屋。審諸系爭房屋租期屆滿後來之屋況，地板、廚房多處髒汙，各浴室有地板嚴重髒汙、馬桶黃垢堆積，衡情可認係長期未行清潔所導致，堪認上訴人對該房屋，有未盡對房屋為保管理、清潔等必要之維護，上訴人所交還之狀態即非該屋之應有狀態。被上訴人依民法第432條、第455條之規定，就有污損情狀者，請求上訴人以金錢賠償方式以代回復原狀，即屬有據。茲就上訴所爭執項目、金額，分敍如下：
⒈電冰箱清理費
被上訴人以電冰箱外殼油漬、內部惡臭、層架堆積油垢，請求上訴人賠償4,500元。經原審勘認電冰箱外觀與內側層板、抽屜、置物架均有油汙，有原審勘驗筆錄可稽（原審訴卷第207頁），堪認冰箱確有髒汙待清理。上訴人未盡其應就冰箱應為之清潔保管義務，亦未於返還被上訴人時將之清潔回復應有狀態，參酌特力屋股份有限公司居家清潔4小時費用為1,700元，就該冰箱以1小時清潔時間計算被上訴人請求上訴人給付冰箱清潔費用在425元範圍內，核屬有據（此部分，本院依民事訴訟法第454條第2項規定，理由引用第一審判決）。
⒉冷氣窗口玻璃片
上訴人拆除原有冷氣窗口之玻璃後，未予回復，被上訴人請求上訴人賠償冷氣窗口玻璃片2,500元，據其提出照片為憑（原審鳳簡卷第17頁），且為上訴人所不爭執（原審訴卷第39頁），是被上訴人此部分請求，即屬有據。
⒊三樓浴室重建費用
⑴被上訴人主張訟爭房屋三樓浴室門檻之瓷磚破損、浴缸
有破洞、浴缸上方之水龍頭處之壁磚破損未貼上、馬桶尿垢嚴重等情，固提出照片及經原審履驗屬實（原審訴字卷第209、215至217頁）。經查，三樓浴缸上方水龍頭所在牆壁有數塊壁磚不見乙情，上訴人陳稱係被上訴人曾派人修繕後未予回復所致。就此，被上訴人曾陳述「應是漏水到隔壁棟，隔壁棟的人有跟我抱怨，所以應該是隔壁棟的人叫人來修繕的」（原審訴字卷第37、39頁），證人即上訴人員工陳鵬程亦證稱：我從103年
2月入住該屋4樓其中之一房間，曾聽同事 李富禎 說3樓會漏水，隔壁屋主有叫人來修理，但我不清楚經過，只是聽同事說已經修好了，詳情我不知道，也沒進去看（同上卷第147至151頁），及證人即上訴人另一員工 鄔兆錦 結證：我於98年間就住該處，直到102年間回家，但此後陸續每1、2週也會回去看那裡，我回去看的時候，才知道牆壁打一個洞，後來我問也住該處之工人 劉審正 （音譯），他說是該處牆壁滲水，工人自己去隔壁找被上訴人來修，工人說那個地方修完後沒有補回去，因為不妨礙使用，既已不漏水，所以我也未再報請公司處理（同上卷第153至157頁）。查，據被上訴人所提出之照片顯示，該浴缸上方之水龍頭原屬單槍式，嗣已改為雙槍式，而水龍頭所在之瓷磚數片已不存在（呈現水泥牆壁），可見該處曾經修理過，而未回復在牆上貼上瓷磚之現象。而所以會予修繕，衡諸事理當必該處出水必曾發生問題，為了符合契約以供上訴人使用，故而為上開修繕，否則不會呈現上情。按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第
429條第1項定有明文。被上訴人縱辯陳該修繕非伊為之云云，惟被上訴人本即負有修繕之責，則於修繕後將瓷磚再行貼上，本係其出租人所應負之責任，是而無論該修繕是被上訴人派人為之，或被上訴人所指係隔壁之人所為，均無令上訴人負擔回復原狀之可言。
⑵至於三樓浴缸破損部分，上訴人固不爭執係租賃期間其
員工使用時所踩破，惟辯陳：該浴缸為FRP材質隨時間而脆化，非上訴人故意或過失所致等語。查，據鄔兆錦結證陳稱：我只記得有個李姓工人踩進去破掉的，因為還可以在浴缸外面淋浴，所以就沒有聯絡屋主（同上卷第157頁），衡諸訟爭房屋係完成於82年間，被上訴人交付予承租人（即上訴人）使用時，已係98年9月間，當時浴缸就已存在約16年之久，而FRP材質（即玻璃纖維與樹脂所結合之複合材料）之良窳視不同品質而異，且有經過相當期限，容易破裂之缺點，該浴缸既已使用相當之時日，且欲使用浴缸洗澡，必會腳踩進入，則於
102年以後，住居該處之工人因使用而踩進浴缸，乃正當使用所需，浴缸因而破損，本即應由出租人即被上訴人負修繕責任，是而被上訴人指上訴人未盡善良管理人之注意維護義務，應由被上訴人對其負賠償責任云云，要非可取。又三樓浴室門檻磁磚固有脫落及天花板燈管不亮等情（原審訴字卷第209頁勘驗筆錄），然浴室門檻乃進出浴室所經常踩踏之處，自82年至107年，約已25年，是而門檻上之瓷磚有所脫落、破損，亦難因而認係上訴人未盡承租人管理、維護所致，被上訴人既未能舉證證明上訴人有故意、過失致損壞之行為，自不能令上訴人負回復修繕責任。至於燈管不亮乙情，矧燈管乃消耗品，一般燈管之壽命，至多通常僅數年（甚至更短）之壽命，該浴室之燈管固已不亮而損壞，但亦不應由上訴人負回復之責。另，馬桶固有污垢，但原審勘驗經測試後，仍可使用（同上卷第209頁），其情雖可認係被上訴人員工衛生習慣不佳肇致，但要非不得以清潔之方法除去，尚難因而認必須換新馬桶。是而被上訴人請求上訴人給付三樓浴室重建費用（按：此部分原審判准命上訴人應給付76,293元），核屬無稽，不應准許。
⒋四樓窗簾費用
被上訴人主張四樓窗簾破損，請求賠償重置費用4,450元；上訴人則辯稱承租時該處即無窗簾云云。查系爭房屋凡有對外窗戶之房間（除後述四樓前方房間外），均有設置花色相同之窗簾，而四樓後方臥室之窗簾破損，四樓前方房間則無窗簾，有勘驗筆錄可考（原審訴字卷第209至21
1頁），應認被上訴人出租房屋時，每間對外窗戶之房間均有設置窗簾，始符常情。審酌房屋二樓、三樓房間之窗簾均仍正常存在且無破損，僅有四樓後方臥室之窗簾破損、前方房間窗簾佚失，足徵上訴人對房屋四樓之窗簾，未盡保管之責，是被上訴人請求給付窗簾費用，核屬有據。
參考被上訴人提出之估價單（原審鳳簡卷第30頁），及窗簾更換後因係以新品替代舊品，自應計算折舊，而窗簾屬固定資產耐用年數表第一類第二項號碼為10205之其他房屋附屬設備，其耐用年數為10年，以房屋82年11月11日建築完成時計算，已逾耐用年限，應以1/10殘值計算，被上訴人就窗簾部分得請求上訴人給付769元（計算式：7,69
0×1/10＝769）。⒌頂樓漏水及頂樓樓梯間壁癌之修繕費用
⑴按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出
租人負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人，但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害，民法第429條第1項、第437條分別定有明文。
訟爭房屋四樓後方臥室及走廊有積水，有被上訴人提出
107年9月11日錄影之影片及截圖照片可稽（原審訴卷字第336至337頁），原審勘驗時除房間與走廊位置有積水外，該房間之天花板且有滴水狀況，而該臥室上方所對應之頂樓樓板，亦有積水及地板拱脫情形。衡諸上該積水、地板拱脫，及樓梯間壁癌等情形，若非經過長時間累積，要難形成上該狀態，對比隔壁兩戶頂樓（連棟），均有良好維護而無任何積水狀況（原審訴字卷第
217至221頁），足以判斷訟爭房屋頂樓係長期疏於維護。綜合其情，足認四樓後方臥室積水來源係來自於頂樓樓板，且早在上訴人107年9月4日交還房屋前即發生，否則即無於被上訴人107年9月11日前往房屋錄影時，即錄得該走廊積水之情形。矧租賃物之修繕固應由出租人承擔，然房屋如有漏水情形，承租人應即通知出租人處理，以避免漏水損害擴大，據陳鵬程證稱其係住在4樓房間內，鄔兆錦證稱其每隔1、2週即會去系爭房屋巡視屋況（原審訴字卷第153頁），其二人對於四樓漏水，應無諉為不知之理。其均怠於通知被上訴人，放任損害情況擴大，是被上訴人依民法第437條第2項之規定，請求上訴人賠償修繕頂樓及樓梯間之費用，自屬有據。
⑵然按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減
輕賠償金額，或免除之。重大之損害原因，為債務人所不及知，而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者，為與有過失。前二項之規定，於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之，民法第217條定有明文。
被上訴人自陳其曾接獲里長通知，知悉上訴人頂樓鐵門未妥善關閉，卻長達數年期間怠於至該屋確認是否有漏水而應修繕之情事（原審訴卷第323頁），是就頂樓漏水及樓梯間壁癌之損害，被上訴人亦屬與有過失。斟酌漏水導致之污損情况及過程，應認兩造就該損害應各負50％責任。參考特力屋防水工程報價單記載：屋頂防水235,200元及室內壁癌57,500元（原審鳳簡卷第31頁），則依上揭規定及註明減輕上訴人賠償金額二分之一，被上訴人請求上訴人賠償之數額在146,350元（計算式：292,700元÷2＝146,350）範圍內，應予准許。
⒍居家清潔工程費
被上訴人主張系爭污損情形，有委請清潔公司全戶清潔必要，上訴人則抗辯稱：點交時已做過清潔，且法院至現場勘驗時，距點交時已經過一年，情況與當時不同，被上訴人請求之清潔費用太高云云。經查，房屋有系爭污損情形，已如前述，而被上訴人於107年9月11日再至現場錄影時，房屋污損情形與原審法院勘驗時所見並無明顯差距，以各該髒污程度，上訴人確有未盡維護、清潔之責，亦未將房屋回復應有狀態，則被上訴人請求上訴人給付清潔房屋之費用，參考卷附友意清潔有限公司報價單，估計施工天數為3天，清潔內容亦包含系爭房屋一至四樓之各項清洗，費用為26,000元（未稅價），加計5％營業稅後為27,300元（原審訴卷第311頁），是而被上訴人請求上訴人給付27,200元範圍內，核屬有據，應予准許。
⒎四樓馬桶2,179元
四樓馬桶有嚴重黃垢，原審勘驗時已無法使用（勘驗筆錄及照片，見原審訴卷第211、217頁），依該馬桶之黃垢累積之狀況，係長期未加以清洗所致，因上訴人怠於清潔、維護，致無法使用，則被上訴人請求更換新馬桶，自屬有據。是被上訴人請求上訴人給付四樓馬桶2,179元（計算式：零件5,790元折舊後僅餘殘值579元＋安裝費1,60
0元＝2,179元），為有理由。⒏燈具備料價款
上訴人主張屋內多處燈泡損壞，其因而需費購買2,414元燈泡、燈管，請求上訴人賠償2,414元（按：原審准許其請求1,207元）。查系爭房屋一至四樓固有多處燈管、燈泡無法開啟之情，（勘驗筆錄見原審訴字卷第207至211頁）。然一般燈泡、燈管通常使用年限僅約數年，系爭房屋燈泡、燈管在9年承租期間均逾使用年限，則縱令被上訴人因屋內多處燈泡損壞，而需購買2,414元之燈泡及燈管（其提出特力屋出貨明細單、大潤發商品明細表為證；鳳簡卷第32頁），乃該物之性質本然，除非另有特別約定外，自不能指係上訴人怠於維護導致，而令上訴人負責回復，則被上訴人請求上訴人賠償，不應准許。
⒐綜上，上訴人應負擔損害賠償之金額為179,423元（即電
冰箱清潔費425元、冷氣窗口玻璃片2,500元、四樓窗簾費用769元、頂樓漏水及頂樓樓梯間壁癌之修繕費用146,
350元、居家清潔工程費27,200元、四樓馬桶座2,179元）。因被上訴人尚未返還上訴人押金36,000元，兩造同意予以抵銷（原審訴卷第325至327頁），則於扣除該押金後，被上訴人得請求上訴人給付之金額為143,423元（計算式：179,423元－36,000元＝143,923元）。
貳、附帶上訴部分：㈠附帶上訴人主張附帶被上訴人於點交日未將鑰匙返還，而無
權占用系爭房屋，附帶被上訴人無法律上原因受有利益，造成附帶上訴人無法出租房屋而喪失生產值，自107年9月5日起至108年8月14日止共334天，受有200,400元損害；然上情為附帶被上訴人所否認，辯陳兩造會同點交後，其即未再進入房屋，並無無權占有或受有利益等情。按所謂無權占有，係指無正當之權利為排他性的占有其物。持有房屋鑰匙與占有房屋，乃屬不同之二事，點交後附帶被上訴人是否仍占有訟爭房屋，應以其對房屋是否有事實上管領力為據。
附帶被上訴人雖於原審法院108年8月14日至現場勘驗時，始將房屋之鑰匙交付，惟勘驗當日乃法院係從房屋前門進入，當日到場之特力屋人員亦表示其來系爭房屋估價時，亦係自前門進入，有勘驗筆錄可稽（原審卷第207頁），附帶上訴人訴訟代理人於107年9月11日進入屋內拍攝房屋現況，並稱後門未上鎖故從後門進入等語（原審法院108年6月4日言詞辯論筆錄；見原審卷第109頁至第111頁），足徵附帶被上訴人雖未立即交還鑰匙，然自其於107年9月4日與附帶上訴人完成房屋之點交後，即未再使用系爭房屋，不能認附帶被上訴人有排他性地占用該屋之主觀意思及客觀行為，可認已完成返還房屋予出租人之義務，自斯時起，附帶被上訴人就房屋已無事實上之管領力，附帶上訴人即於斯時已完全排他性地占用訟爭房屋。參諸房屋出租人通常會留有備用鑰匙，且於取回出租房屋後，亦可輕易更換門鎖，是而並不因附帶被上訴人於108年8月14日始交還鑰匙，而認附帶上訴人於107年9月終止租約後無法占用該房屋。從而附帶上訴人據此請求附帶被上訴人給付200,400元，自屬無據，不應准許。
㈡附帶上訴人主張對造於點交日且未將洗衣機搬離，自屬無權
占用系爭房屋，對造無法律上原因受有利益，造成附帶上訴人無法出租房屋而喪失生產值，自107年8月15日起至將上開洗衣機搬離之108年10月20日止67天，附帶被上訴人無權占有使用該房，受有每月相當於租金40,200元之不當得利，致附帶上訴人受有相當於租金之損害，請求賠償40,200元。
查系爭契約第16條約定「租賃期滿遷出時，乙方所有何傢俱俬雜物等，若有留置不般者，應視作廢棄物論，任憑甲方處理，乙方絕不異議」（原審鳳簡字卷第11頁）。依該約定，附帶被上訴人遷出後，房屋內所遺未搬走之傢俱等動產，即視為廢棄物，本即得由附帶上訴人自行處理，要無從因上該洗衣機未搬離，而認附帶被上訴人無權占用該屋，且因而獲有不當得利之情。是附帶上訴人據此主張，核屬無據，其請求附帶被上訴人給付40,200元，不應准許。
㈢附帶上訴人主張附帶被上訴人於107年11月14日向法院對其
提起訴訟，請求附帶上訴人返還其押金36,000元。附帶被上訴人所提該濫行起訴之訴訟，侵害附帶上訴人之人格權與名譽權，爰請求附帶被上訴人賠償非財產上損害5萬元。查，附帶被上訴人對附帶上訴人提起請求返還房屋押金之民事訴訟，乃其所為訴訟權之行使，並無不法之情形，且上該情形亦不存在其因附帶被上訴人「對其提起該民事訴訟，即致其人格、名譽有受侵害」之情，是而其執此據為請求，不應准許。
六、從而，被上訴人請求上訴人給付，其請求在143,423元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年12月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算法定遲延利息範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此之請求，則不應准許。原審就超過上開應准許部分，所命上訴人給付，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴人就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，應由本院予以廢棄改判。至於應准部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴論旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。本件待證事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法暨所提證據，核與判決結果不生影響，不一一贅論，併此敍明，爰判決如主文。
中華民國109年5月13日
民事第二庭
審判長法官黃國川法官李怡諄法官許明進以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國109年5月13日
書記官林昭吟