裁判字號：臺灣臺北地方法院96年重訴字第110號民事判決
裁判日期：民國96年10月18日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺北地方法院民事判決96年度重訴字第110號原告乙○○訴訟代理人戊○○原告丙○○被告丁○○訴訟代理人 李怡欣 律師複代理人甲○○訴訟代理人 王元勳 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國96年10月4日言詞辯論終結，判決如下﹔
主文被告應給付原告新台幣捌萬肆仟肆佰零貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。」、「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告原起訴請求：㈠被告應將坐落於台北市○○區○○○○段第507、511地號土地上門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○○號之建物拆除，並將上開第507、511地號土地返還原告；㈡被告應給付原告新台幣（下同）1,743,372元；嗣於民國96年3月23日具狀更正其聲明為：㈠被告應將坐落於台北市○○區○○○○段第507、511、512地號土地上門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○○號建物拆除，並將上開第507、511、512地號土地返還原告；㈡被告應給付原告3,145,464元。核其更正後及更正前聲明第一項，均係請求被告拆除門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○○號之建物，並將該建物占用之土地返還，僅因所主張上開建物占用之土地地號不同，而於訴之聲明補充512地號之記載，應非訴訟標的之變更，而屬更正事實上之陳述；另更正後之聲明第二項，則屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠台北市○○區○○○○段第507、511、512地號土地（以下
簡稱系爭土地）係屬原告乙○○、丙○○所共有，應有部分各為二分之一。被告就其所有系爭土地如台北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○○號房屋（以下簡稱系爭房屋），與原告間自65年起即訂有不定期基地租賃契約，詎被告自85年7月起即積欠地租未付，經原告於94年8月委託 楊山池 律師以律師函催告被告繳納租金，且於95年6月及95年10月再以二次存證信函催告被告繳納租金，並表示如逾期未清償地租，將終止租賃契約，被告仍未為繳納。依照民法第440條：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」之規定，被告遲付租金之總額既已逾二年之租額，原告本於土地所有人之地位，自得依前開條文之規定，訴請終止與被告之不定期租賃契約，並依土地法第103條、民法第836條等規定，請求被告將系爭土地上之系爭建物拆除，將土地返還原告；並得依據租金給付請求權，請求被告償還其自85年7月至96年3月租用原告系爭土地之租金2,690,420元（明細及計算方式詳如附表一所示）。
㈡原告所有系爭土地位於台北市○○○路○段國立台灣大學
對面之精華地段，系爭建物之左鄰右舍皆開設影印店，且系爭土地之公告現值合計達1000多萬元，其市場價值更遠高於此。且被告將系爭房屋出租予影印店每月可收取租金43,500元，此一部分房租之收取，應係依據土地及房屋價值所訂。惟被告以超逾耐用年限之磚造系爭房屋，之所以能夠坐擁高額房租收益，全係因土地位置及價值所致，故原告請求以租賃房屋之收入評定租金之適當金額，依土地法第105條準用同法第97條，按96年度土地申報價額週年利率百分之十計收地租，被告每年亦不過支付原告250,272元，每月不過應支付原告20,856元而已，仍遠不及被告每月房租收入43,500元之二分之ㄧ。
㈢就承租範圍及租金計算標準部分：原告祖父於32年將系爭
土地整塊出租予訴外人 高墀慶 （即訴外人 陳棗 之夫）作為建築系爭房屋之基地，原告等於61年11月繼受系爭土地，被告則係於65年12月繼受系爭房屋，雙方雖無簽訂書面契約，但向來均本於誠信，自原告祖父時期，即以承租範圍之地號為準，收取整塊地之地租（即第507、511、512三地號之土地）。系爭土地中，第507地號共15平方公尺，含系爭建物所實際占用之5平方公尺，以及依早期建築法規所應保留之防火巷10平方公尺；第511地號共64平方公尺，均為系爭建物所實際占用；第512地號共20平方公尺，含系爭建物所實際占用之13平方公尺，及被告未盡善良管理人之責，而致隔壁建物占用之7平方公尺；故系爭土地之租金計算標準即應以承租範圍總面積99平方公尺（15+64+20=99）為核算之依據。
㈣就原告短收租金部分：被告自65年底繼受系爭房屋而承租
原告所有系爭土地，雙方雖無訂定書面契約，但向來均本於誠信，自原告祖父時期，即以地號為準收取整塊地之地租（即第507、511、512三地號之土地），已如前述。詎被告竟自76年7月1日起短少支付龍泉段1小段第512號土地部分之地租，致原告等短收地租而受有財產上損失。被告不斷以各種理由搪塞推拖遲不繳付土地租金，更以不實之說法指稱原告等溢收地租而主張抵銷，以掩飾其短付及不支付地租之事實，顯非可採，原告自得依租金給付請求權，請求被告償還其自76年7月至85年6月間，租用系爭土地而短少支付之地租455,040元（明細及計算方式詳如附表二所示）。
㈤時效部分：按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其
他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅」，此為民法第126條所明定。惟原告等一直以來皆有陸續以電話聯繫，甚或親赴系爭建物所在，向被告為給付租金之請求，並無怠於行使租金給付請求權之情事，故伊等訴請被告給付76年7月至85年6月短少支付之地租，及85年7月至96年3月積欠未付之地租，其租金請求權，依前開說明，自未罹於短期時效而消滅。
㈥聲明：⒈被告應將坐落於台北市○○區○○○○段第507、
511、512地號土地上門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○○號建物拆除，並將上開第507、511、512地號土地返還原告。2﹒被告應給付原告3,145,464元。3﹒訴訟費用由被告負擔。
二、被告主張：㈠原告等未向被告為終止契約之意思表示，而無發生終止本
件租約之法律效果，兩造間之租賃關係現仍繼續存續中，且被告已清償提存遲付之租金，原告等亦不得再以積欠租金為據，向被告終止租約並請求拆屋還地。
㈡就租率部份：土地法第97條所謂按申報價額年息百分之十
者，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算；且系爭土地係自32年起即出租作為系爭房屋之建築基地，嗣原告等於61年11月繼受系爭土地，被告並於65年12月繼受系爭房屋，迄85年6月止，過去數十年來，均約定按申報地價年息百分之五，而非百分之十為標準而計算租金，故原告遽以系爭土地申報總價年息百分之十為標準計算，自行恣意增高本件請求之租金，自屬無據。又本件租金之計算，不論係被告所主張按系爭土地之申報價額年息百分之五者，或原告所主張按系爭土地之申報價額年息百分之十者，皆應參酌歷年各年度（期）之申報價額為基準，方屬的論，而非原告所謂一律率以96年度之申報地價為準，而恣意增高歷年所有之租金，庶符衡平法則。
㈢就承租範圍及租金計算標準部份：本件係屬承租基地建築
房屋，系爭房屋之建築使用範圍，自始僅位在台北市○○區○○○○段第507、511地號（重測前分別為龍安坡段第607-11地號、富田段第1-16地號）土地，租金計算亦以前揭二地號土地總面積為計算標準，而並不及於相鄰之台北市○○區○○○○段第512地號（重測前為富田段第1-17地號）之土地，系爭第512地號土地在系爭被告房屋旁相鄰大樓改建前，一直係未有人占用之空地，至隔壁大樓改建時，始為系爭房屋旁相鄰大樓所占用，故被告自始至終悉無占用系爭第512地號土地之事實。台北市大安地政事務所土地複丈成果圖（下稱複丈圖）雖顯示本件系爭房屋占用系爭第512地號土地13平方公尺，惟據系爭房屋起造時核定之建築許可書顯示，系爭房屋之建築總面積僅為64.38平方公尺（約為19.5坪），復依被告取得系爭房屋之所有權移轉契約書顯示，系爭房屋之建物面積共計為19坪50
0，上開二者庶抵相符。然複丈圖卻顯示系爭房屋占用系爭第507、511、512地號土地分別為5、64、13平方公尺，再加上系爭房屋坐落被告自有之第508-2地號土地面積為
12平方公尺，系爭房屋之建物面積共計達5＋64＋13＋12＝94平方公尺，洵與前揭之面積64.38平方公尺相距甚大。復參以證人陳棗、 劉金玉 於現場勘驗時之證詞，則就複丈圖本身之誤差是否確能論斷系爭房屋有占用系爭第512地號土地，顯存有疑義。
㈣就原告溢收租金部分：系爭第512地號土地不在本件承租
基地建築房屋使用範圍內，已如前述。故依民法第179條前段及第182條第2項，就該地號土地所溢收之租金部分，對被告而言，自屬給付原因之欠缺，堪認為無法律上之原因而受利益，致被告受損害，原告等依法應予返還。又此應返還被告之溢收租金之不當得利，與本件原告等請求被告支付之遲延租金，兩者互負債務，揆諸民法第334條第
1項關於抵銷之規定，被告以前者之債務，主張與後者之債務即本件租金之請求互為抵銷，自屬適法有據。且被告亦業於95年6月15日以寄發永和福和郵局第650號之存證信函，向原告為抵銷之意思表示，應已發生抵銷之效力。退萬步言，縱系爭房屋確有占用系爭第512地號土地13平方公尺，就原告主張被告短少支付此部分之租金，對此被告依法亦仍得主張五年之短期時效消滅以為抗辯。抑有進者，原告就出租系爭第507地號土地乃以系爭房屋占用面積15平方公尺向被告收取租金，然據複丈圖顯示，系爭房屋占用系爭第507地號土地僅有5平方公尺，已如前述，故原告就系爭第507地號土地，亦顯有向被告溢收10平方公尺面積租金之情，此部分被告依法亦得以不當得利之規定，與原告請求之租金主張抵銷。
㈤時效部分：原告等遲至95年6月始發函催告被告請求支付
租金，依民法第126條規定，渠等訴請85年7月至96年3月期間之地租，其中溯自90年6月逾五年以前之請求部分，應已罹於短期時效消滅。
㈥聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為原告所共有，應有部分各二分之一，自32年起
，即出租訴外人高墀慶（即訴外人陳棗之夫）作為建築系爭房屋（現門牌號碼為台北市○○○路○段○○巷○○號）之基地。
㈡原告於61年11月繼受系爭土地，被告則於65年12月繼受系爭房屋，而與原告間存在基地租賃之法律關係。
㈢被告自66年起迄76年6月止，係以台北市○○段第1-16地
號（重測後為台北市○○區○○○○段第511地號)、富田段第1-17地號（重測後為台北市○○區○○○○○段512地號）、龍安坡第607-11地號（重測後為台北市○○區○○○○段第507地號）合計之總面積30.335坪（約相當於100.28平方公尺），乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2（系爭建物為兩層樓之建物，被告僅為一樓之所有權人）計算，而向原告繳交租金。
㈣被告自76年7月起迄85年6月止，係以台北市○○區○○○
○段第507、511地號合計之總面積79平方公尺，乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2（系爭建物為兩層樓之建物，被告僅為一樓之所有權人）計算，而向原告繳交租金。
㈤被告自85年7月間起迄本件95年11月間起訴前，均未向原告繳納任何租金。
㈥原告曾就系爭土地事，先後於94年8月委託詠立法律事務
所楊山池律師寄發律師函、於95年6月及95年10月寄發存證信函，共三次發函予被告收受。
㈦被告為清償積欠之租金，已經以原告為提存物受取人，於96年2月12日向本院提存所辦理清償提存440,000元。
四、得心證之理由：㈠系爭租賃契約是否存在及範圍之認定：
⒈按：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，
其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」，民法第426條之1定有明文。是租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在。
⒉經查，本件被告係承受其前手即訴外人 周祖溪 與原告簽
定之租約，而為系爭土地之使用，並交付地租等情，業據被告於本院言詞辯論期日具結證稱：「（在何時買下系爭建物？）65年買的。」、「（誰賣給你的？）周祖溪。」、「（買下房子之後，周先生有無說要付租金給地主？）有。」、「（周先生有沒有說租金多少錢，租金要怎麼算？）有講，當時原告的祖母有跟我見面，說過去他們怎麼付，我就怎麼付。」「（最早是不是付這三筆土地的租金，以30坪左右計算？）是。」等語明確，核與訴外人陳棗於本院履勘現場時所述：「之前是承租隔壁11號（按即系爭建物）坐落的位置，我們在該位置興建11號的建築物，後來賣出去，轉了幾手，才由被告取得」等語相符，並有訴外人周祖溪於65年系爭房屋移轉予被告前向原告繳交地租之收據影本，及系爭建物所有權移轉契約書影本等在卷可稽；衡諸原告亦是認其等自65年起，即與被告訂有不定期基地租賃契約，本件被告確係因買受系爭房屋，而自訴外人周祖溪承受其與原告間之租賃契約等情，應堪認定。
⒊復查，本件被告因買受系爭房屋而與原告成立之租賃關
係，係屬承租基地建築房屋之基地租賃等情，業據訴外人陳棗於本院履勘現場時陳稱：「以前我們跟許先生租土地，一共蓋了六間房子，就是新生南路三段56巷1、3、5、7、9、11號，現在都賣給別人，11號應該是在民國60幾年之前就已經賣給別人」等語明確，堪信為真。核諸承租基地建築房屋之基地租賃，依一般交易習慣，本係以房屋之實際建築占用土地為其承租之範圍，尤其本件訴外人高墀慶、陳棗夫婦向原告之先人承租多筆相鄰之土地而建築多筆建物，嗣後將各筆建物分別出售，除以各筆建物實際占用之土地作為各筆建物買受人所承受租賃契約之承租土地範圍之外，幾無以他項方式明確區分各筆建物買受人所承受租賃契約之承租土地範圍之可能，是本件兩造既未以書面契約明定被告所承租土地之範圍，依據前開說明，即應認為兩造間自65年間起存在之不定期租賃契約之承租標的，應為系爭房屋所實際占用之系爭土地部分而已。
㈡系爭租賃契約租金之認定：
⒈76年7月前之租金部分：
⑴按：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築
物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之」、「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」土地法第97條、第105條訂有明文。再按：「土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算」，最高法院著有46年台上字第855號判例可資參照；是土地法第105條準用同法97條所謂按申報價額年息百分之十者，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算。
⑵經查，本件被告於65年取得系爭建物所有權並承受系
爭土地租約後，自66年起迄76年6月止，向原告繳納之租金，係依據其前手訴外人周祖溪與原告所約定之計算方式，即以台北市○○段第1-16地號（重測後為台北市○○區○○○○段○○○○號）、富田段第1-17地號（重測後為台北市○○區○○○○段○○○○號）、龍安坡第607-11地號（重測後為台北市○○區○○○○段○○○○號）之總面積30.335坪，乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2（系爭建物為兩層樓之建物，被告僅為一樓之所有權人）計算，原告亦據此向被告收取租金多年而無爭執等情，為兩造所不爭執之事實，且有66年至76年6月之租金繳納收據影本等附卷可稽。則被告承受訴外人周祖溪與原告之租約後，既同意依據訴外人周祖溪原本與原告所約定之計算方式，核定被告之後應給付原告之租金，而未為任何反對之意思表示，可知兩造於被告承受源於訴外人周祖溪之不定期租賃契約之際，對於系爭不定期租賃契約租金之核算，應該已經達成仍以系爭土地總面積30.335坪，乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2計算之意思表示合致。
⑶按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應
返還其利益」、「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，附加利息，一併償還，並應賠償。」，民法第179條前段、第182條第2項分別定有明文。本件兩造於被告承受源於訴外人周祖溪之不定期租賃契約之際，對於系爭不定期租賃契約租金之核算，係合意以系爭土地總面積30.335坪，乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2計算等情，前已敘明；是系爭建物實際占用系爭土地之總面積雖僅82平方公尺（有複丈圖一件在卷足稽），兩造嗣於76年7月間，亦已合意將租金之核算方式，改為僅以系爭土地中第507、511地號之總面積79平方公尺，乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2計算（下詳），對於原告於66年起迄76年6月止，係基於其等與被告間於65年間所達成上開計算租金方式之合意向被告收取租金，並無逾越兩造間租約而溢收之事實，不生任何影響。是揆諸前揭規定，被告主張原告於66年至76年6月自被告收取之租金，於超過以「系爭土地中第507、511地號之總面積79平方公尺，乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2」計算所得金額部分，係屬不當得利，應負返還被告之責任，而提出抵銷抗辯云云，自無足採。
⒉76年7月後之租金部分：
⑴原告就此主張：系爭土地自始至終均係以台北市○○
段第1-16地號（重測後為龍泉1小段第511地號，重測後面積64平方公尺）、富田段第1-17地號（重測後為龍泉1小段第512地號，重測後面積20平方公尺）、龍安坡第607-11地號（重測後為龍泉1小段507地號，重測後面積15平方公尺）之總面積79平方公尺，作為計算兩造間租金之標準；被告就此則於本院訊問時，陳述：「（為什麼從75年開始，就只有付兩筆土地的租金？）因為土地重新測量過，確定我的房子是占了多少土地，那時候的租金是乙○○的父親在收取，他自動提出來要收兩筆。」等語。
⑵經查，系爭土地於67年曾經實施土地重測，有台北市
地籍圖重側土地標示變更結果通知書影本一件在卷可稽。次查，比較原告與被告於76年7月前後之租金收據影本：76年7月前之租金收據係使用重測前之地號名「富田」、「龍安坡」，至76年7月後，則改用重測後之新地號名「龍泉」；再者，76年7月前之收據就租金計算標準載明為「富田段第1-16地號」、「富田段第1-17地號」及「龍安坡第607-11地號」共30.335坪（相當於100.28平方公尺），76年7月後之收據就租金計算標準，則改為「龍泉1小段第507地號」、「龍泉1小段第511地號」共79平方公尺，而未再以相當於富田段第1-17地號之「龍泉1小段第512地號」面積20平方公尺，作為租金計算標準；又76年7月前之收據係使用「坪」為面積單位，76年7月後則改用「平方公尺」為單位等，有各該收據影本在卷可稽；參以被告於本院言詞辯論期所稱：「（在75年到85年中間，原告有沒有出面主張你付的租金金額不夠?）沒有。他說我只有租了那麼多，所以他主動提說只收兩筆，他說收多少，我就付多少。」等語，並以原告自76年7月起收取租金所開立之收據，均係記載以79平方公尺為計算標準，而完全未記載諸如「欠租」或其他保留意見字樣之情形相符，應認兩造就其等間不定期租賃契約中有關租金之約定，確已經自76年7月間起，達成改為僅以系爭土地中第507地號及第511地號之總面積79平方公尺，乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2計算無訛。
⑶是被告依據自76年7月起迄85年6月止，依據兩造間於
76年7月間達成之租金計算方式合意，以系爭土地中第507地號及第511地號之總面積79平方公尺，乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2計算並繳納每年之租金，即無何短繳租金之情事可言。從而原告主張被告於76年7月至85年6月期間，短繳應依系爭土地中第512地號面積20平方公尺計算之租金，而基於租金請求權之法律關係，請求被告給付如附表二所示總額為455,040元之租金，即無理由，應予駁回。
⑷再兩造就其等間不定期租賃契約，既曾經分別於65年
間及76年7月間，先後達成以上開二種方式計算租金之合意，而與系爭建物實際占用各筆土地之面積無涉，原告依據兩造間所約定之計算方式核算、收取每年的租金，自非無法律上原因而受利益。是被告以：系爭建物實際占用系爭土地中第507地號土地之面積僅有5平方公尺，並非第507地號土地之全部面積15平方公尺，主張原告於各該年度自被告收取之租金，均有溢收10平方公尺土地面積租金之情形，而對於被告負有不當得利債務，就此提出抵銷抗辯云云，自均不足採。
㈢系爭租賃契約是否業經終止之認定：
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，
催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。．．．租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項（租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約）之規定」、「第258條（解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之)及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之」，民法第440條第1項、第3項、第263條分別定有明文。次按「承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如於期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於其終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人縱有聲明，亦不生終止之效力」，最高法院著有52年台上字第1421號判例及46年台上字第1508號判例可資參照；是租用基地建築房屋之承租人遲付達二年之租額，且經定相當期限催告，仍不為支付遲延之租金者，出租人始得向該承租人以意思表示終止租約，而非一經催告不為支付，即生終止租約之法律上效力。
⒉經查，本件原告於94年8月12日委託楊山池律師寄發予
被告之函文，除僅記載：「 劉宏熙 先生及 詹張素蘭 女士現設籍之台北市○○○路○段○○巷○○號1樓及2樓房屋所佔用之土地（台北市○○區○○路1小段第507、511及
512地號）為我們二人所有，渠等未經同意擅自占用土地云云」之外，並無任何催告被告支付租金之意思表示，有詠立法律事務所楊山池律師函影本一件在卷足稽。
次查，原告於95年6月間寄發予被告之存證信函，其內容除主張：「台端如不清償地租，土地所有權人則有權終止租賃關係云云」，亦即聲明原告有權終止系爭不定期租賃契約之外，並無法看出有以此件存證信函作為終止本件租約之意思表示；原告另於95年10月間寄發被告之存證信函，其內容除主張：「如未於期限內處理，土地所有權人必依民法450條終止租賃關係」等語，亦即除重申原告將終止系爭租約之決心之外，並無法看出係以此件存證信函，向被告為終止本件租約之意思表示等情，亦有存證信函二件附卷足據。復查，原告於本件起訴時，仍僅主張其等依據民法440條之規定，「向法院請求終止」與被告之不定期限租賃關係，亦即原告係誤認兩造間不定期租賃契約應由法院終止，而向本院為「請求終止」之聲請，而仍非以本件起訴狀之送達，為向被告逕為終止租賃關係之意思表示。
⒊從以上事實可知，雖然被告自85年7月間起迄本件95年
11月間起訴前，均未向原告繳納任何租金等情，乃兩造所不爭執之事實；然原告既僅於主觀上有催告被告支付租金，或進而終止兩造間不定期租賃契約之意思，卻迄未向被告為適法之終止租約意思表示，揆諸前揭說明，自仍僅得認為原告寄發上開律師函、存證信函及起訴狀予被告收受之事實，並不足以發生終止兩造間不定期租賃關係之效果。
⒋況被告嗣為清償積欠原告之租金，已經依據民法第326
條之規定，於96年2月12日以原告為提存物受取人，向本院提存所辦理清償提存440,000元等情，為兩造所不爭執。本院核諸：
⑴按「債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為
給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。」，民法第326條定有明文；是提存係指債務清償人以消滅債務為目的，將給付物為債權人寄存於提存所之行為，債務清償人為提存後，債權人即得直接向提存所請求給付，故合法之提存，於提存人即清償人與債權人間，發生債務消滅之效力，乃債之消滅原因之一。
⑵原告發函催告被告支付租金後，被告業於95年6月15
日以存證信函回覆：「希屆時來電約定時日地點金額收繳事項，以便遵從云云」等情，有存證信函影本一件在卷可稽；是被告主張原告為達終止租賃契約之目的，拒絕被告所提出之清償等情，應堪信為真實；原告確有受領遲延之情事，應堪認定；被告以提存之方式清償債務，核屬適法。
⑶卷附提存書「提存原因及事實」所載被告核算租金之
方式，尚與本院前開所認定，以系爭土地中第507地號及第511地號之總面積79平方公尺，乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2計算之方式相符；被告自積欠之租金中扣除逾越消滅時效部分之金額，亦屬適法之權利行使（下詳）。故被告提存之金額，雖因其所主張不當得利之抵銷抗辯嗣後經本院認定有誤（詳如上述），而未及其應給付原告租金之全額；然被告既已經依據正確之租金計算方式核算積欠之租金，並將扣除部分金額之理由明確記載於提存書內，自應認為被告此項提存，仍然符合債務本旨，而應於提存金額即44萬元內，發生清償所積欠原告租金之效力。
⑷則被告就兩造間不定期租賃契約積欠原告之租金總額
524,402元（下詳），扣除業已依前開規定提存清償之440,000元後，既僅餘84,402元，而未達系爭不定期租賃契約二年租額（系爭土地依90年申報地價每平方公尺45,120元計，二年租額為89,112×2＝178,224元），依據前開規定，本件原告以被告積欠租金為由，主張兩造間之不定期租賃契約已經終止，依土地法第103條、民法第836條請求被告將系爭建物拆除，並將所占用系爭土地返還原告，自無理由，應予駁回。
㈣原告於本件得請求租金之認定：
⒈時效抗辯部分：
⑴按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年
或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅」，民法第126條定有明文。經查，原告曾就系爭土地事，於94年8月、95年6月及95年10月先後三次發函予被告等情，固為兩造所不爭執。惟查，原告於94年8月12日委託楊山池律師寄發予被告之函文，並無任何催告請求被告支付租金之意思，前已敘明。原告堅稱其一直以來皆有陸續以電話聯繫，甚或親赴系爭建物所在，向被告為給付租金之請求云云，亦為被告所否認，原告就此並無法提出任何相關證據以資佐證；從而原告主張渠等無怠於行使租金給付請求權情事云云，即非可採。
⑵原告於95年6月間，始以存證信函基於兩造間不定期
租賃契約行使租金給付請求權，催告被告給付自85年7月至96年3月之租金等情，有存證信函影本一件附卷可稽。是依據前揭民法第126條五年短期消滅時效之規定，原告嗣於本件民事訴訟起訴請求被告給付自85年7月至96年3月之租金，其中85年7月至90年5月部分，應該已經逾越消滅時效；被告就此部分債務依民法第144條第1項之規定主張時效抗辯，核屬可採。
⒉租金數額之認定：
⑴兩造就其等間不定期租賃契約中有關租金之約定，已
經自76年7月間起，達成改為僅以系爭土地中第507地號及第511地號之總面積79平方公尺，乘以各筆土地當年度土地申報價額之5%，再乘以1/2計算等情，已如前述。則被告依據兩造間不定期租賃契約所應給付原告自90年6月起至96年3月止之租金數額，自應依照上開方式計算，核算為524,402元（詳如附表三所示）。
⑵此項金額扣除上述被告已經以提存方式清償原告之44
0,000元，尚餘84,402元。從而本件原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付原告84,402元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均無庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國96年10月18日
民事民二庭法官楊代華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年10月18日
書記官許婉如附表一：
年度每平方公尺面積租率年數比例租金
申報地價(㎡)(%)
85.7~86.650,000000000/2250,272
86.7~87.650,000000000/2250,272
87.7~88.650,000000000/2250,272
88.7~89.650,000000000/2250,272
89.7~90.650,000000000/2250,272
90.7~91.650,000000000/2250,272
91.7~92.650,000000000/2250,272
92.7~93.650,000000000/2250,272
93.7~94.650,000000000/2250,272
94.7~95.650,000000000/2250,272
95.7~96.350,00000000/121/2187,704
以上總計：2,690,420附表二：
年度每平方公尺面積租率年數比例租金
申報地價(㎡)(%)
76.7~77.650,000000000/250,560
77.7~78.650,000000000/250,560
78.7~79.650,000000000/250,560
79.7~80.650,000000000/250,560
80.7~81.650,000000000/250,560
81.7~82.650,000000000/250,560
82.7~83.650,000000000/250,560
83.7~84.650,000000000/250,560
84.7~85.650,000000000/250,560
以上總計：455,040附表三：
年度每平方公尺面積租率年數比例租金
申報地價(㎡)(%)
90.6~91.545,00000000/289,112
91.6~92.545,00000000/289,112
92.6~92.1245,0000000/121/251,982
93.1~93.1245,00000000/289,744
94.1~94.1245,00000000/289,744
95.1~95.1245,00000000/289,744
96.1~96.350,0000000/121/224,964
以上總計：524,402