裁判字號：臺灣高雄地方法院103年重訴字第112號民事判決
裁判日期：民國105年06月15日
裁判案由：分割共有物
臺灣高雄地方法院民事判決103年度重訴字第112號原告即反訴被告 陳巖 訴訟代理人 蘇吉雄 律師
陳雅娟 律師被告即反訴原告 高呈祥 訴訟代理人 李玲玲 律師複代理人 林文鑫 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落如附表所示不動產，合併分割如下：㈠如附表編號
1、1－1、2所示土地及建物均分歸反訴原告所有。㈡編號3所示土地及建物均分歸反訴被告所有。
反訴原告應給付反訴被告新臺幣肆拾貳萬零玖佰捌拾貳元。
本、反訴訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序方面按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條，分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件原告係主張分割兩造所共有如附表編號1、1－1所示土地及其上供作兩造之前合夥經營三泰醫院使用之建物及相關污水處理設備（以上不動產下合稱系爭院區）、如附表編號2所示土地及其上供作三泰醫院員工宿舍使用之建物（與附表編號2土地合稱系爭宿舍；系爭宿舍與系爭院區並合稱系爭院舍），而被告則反訴主張如附表編號3所示土地及其上先前租予「燦坤」營業之廠房（與附表編號3土地，下合稱系爭廠區），亦為兩造所共有，故系爭廠區及系爭院舍（下合稱系爭不動產）應予合併分割等語。是本件原告本訴主張之共有法律關係，與被告反訴所主張者，其主要部分相同，堪認有所牽連，被告反訴主張就兩造共有之系爭廠區，於本訴中併為分割，自屬合法，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面
一、本訴部分㈠原告主張：系爭院舍為兩造所共有，應有部分各為二分之一
，兩造就系爭院舍並無不能分割之約定，亦無依法不能分割情事，惟不能協議分割，且如附表編號1所示房屋係地上七層、地下一層建築物，作為經營三泰醫院之用，如附表編號
2所示房屋則係地上三層建築物，作為三泰醫院員工之宿舍，無論採縱向面或橫向面為原物分割，均有困難，且附表編號1－1所示土地上有三泰醫院之污水處理設備，為醫院設備一部分，故僅能依民法第824條第2項第2款規定，請求變賣系爭院舍，由兩造按應有部分比例分配價金。爰依民法第823條、第824條之規定，提起本件訴訟。並聲明：兩造共有之系爭院舍請准予變賣分割，由兩造各按二分之一比例分配價金。
㈡被告則以：三泰醫院為兩造合夥事業，該合夥事業於民國98
年11月5日雖已發生解散效力，但因原告拒絕清算，致三泰醫院持續營運至今，故系爭院舍尚涉及未來該址醫院經營權與機會。另系爭院舍之部分增添設備業已定著於不動產上而發生附合效果，倘分割後歸其中一人所有或經變價為他人所有，均應納入估價，合夥事業日後可請求該等利益返還。另本件原告起訴時僅列與兩造爭議之合夥事業之有關資產，其並請求為變價分割，顯係損害共有人利益之方法等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分㈠反訴原告主張：依民法第824條第2項、第5項規定可知，
共有物變價分割為不得已之方法，原則上應保護原共有人之利益，以原物分割為原則，反訴被告於提起本訴時，僅列與兩造爭議之合夥事業有關之資產即系爭院舍，並請求法院為變價分割，顯係損害共有人利益之方法。茲因系爭廠區與系爭院舍，均係兩造所分別共有，應有部分皆為二分之一，爰提起反訴，請求將系爭不動產合併分割，並聲明：由反訴原告取得系爭院舍，反訴被告取得系爭廠區。
㈡反訴被告則以：本件應先就系爭院舍為處理，縱就系爭廠區
併入分割，其分割方法仍應就系爭院舍為變價分割，再就系爭廠區部分為原物分割等語置辯。
三、兩造不爭執事項如下：㈠系爭不動產為兩造所共有，應有部分各為二分之一。
㈡如附表編號1所示房屋為地上七層、地下一層建物，曾為兩造合夥經營三泰醫院之用，現已歇業，並註銷醫院登記。
㈢如附表編號2所示房屋係地上三層建物，曾作為三泰醫院員工宿舍使用，現為閒置狀態。
㈣如附表編號3所示建物，曾出租「燦坤」作為賣場使用，現為閒置狀態。
㈤兩造就系爭不動產並無不能分割之約定，依使用目的亦無不能分割之情形。
四、兩造爭執事項如下：㈠原告主張系爭院舍應變價分割，有無理由？或以原物分割為
適當？分割方法為何？㈡如為原物分割後，應如何找補，找補金額為何？
五、本院得心證理由：㈠原告主張系爭院舍應變價分割，有無理由？或以原物分割為
適當？分割方法為何？⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項亦有明定。查，兩造為系爭不動產之共有人，應有部分均二分之一，其等並無不為分割之約定，且系爭不動產亦無因使用目的而不能分割之情形等情，為兩造所不爭執，並有卷附各該土地暨建物登記謄本（102年度 司雄 調字第403號卷，下稱司雄調卷，第5頁至第27頁、第43頁至第48頁）及本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）作成之系爭不動產估價報告書（見外放各報告書第1頁摘要內容；系爭院區及廠房之估價報告書均係以10
5年3月14日出具者為準）可稽，堪予認定。是原告起訴請求分割系爭院舍，及反訴原告反訴請求合併分割系爭不動產，均屬有據。
⒉第按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項至第4項定有明文。又法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。本件原告主張應就系爭院舍變價分割，由兩造按應有部分比例分配變賣價金，惟為被告反對，並反訴主張本件應就同為兩造共有之系爭廠區併為原物分割等語，是本件應審究者，乃除變價分割外，有無對於兩造更有利之原物分配方式？茲分述如下：
⑴查，如附表編號1所示房屋，係座落同表編號1所示6筆土
地上（面積合計909平方公尺），地上七層、地下一層之鋼骨鋼筋混凝土造建物，供作兩造之前合夥經營三泰醫院使用，最大建築層次面積為690.88平方公尺，且除該醫院本體外，並在如附表編號1所示部分土地（即高雄市○○區○○段○○段000000000地號）及附表編號1－1所示土地上，增建如附圖一所示地上四層之未保存登記建物，其最大增建層次面積為220.18平方公尺，作為醫院本體之延伸及醫院污水處理設備之用；如附表編號2所示之房屋則係地上三層之鋼筋混凝土造建物，並增建如附圖二所示面積，供作原三泰醫院員工宿舍使用；如附表編號3所示系爭廠區，其廠房本體座落高雄市○○區○○段○○段000地號土地上（面積1048.99平方公尺，下稱764號土地），為地上二層之鋼骨結構造建物，其屋頂突出物部分嗣另增建107.5平方公尺，最大建築層次面積498.45平方公尺等情，有前揭各該土地暨建物登記謄本，以及標示系爭院舍、廠房相對位○○區○○○街廓圖（本院卷一第32頁）、兩造各自提出之三泰醫院樓層平面圖暨內、外觀照片（本院卷一第81頁至第109頁、第
116頁至第150頁）在卷可稽，並經本院前於104年3月6日會同兩造及高雄市政府地政局鹽埕地政事務所（下稱鹽埕地政事務所）人員勘驗上開土地、建物現場情形後，囑託測量人員就其現況進行測繪，分別製有勘驗筆錄及現場照片（見本院卷二第138頁至第144頁）、鹽埕地政事務所104年
4月21日高市地鹽測字第00000000000號函檢附之複丈成果圖3份（即附圖一、二、三，見本院卷二第156頁至第159頁）可參。由上可知，兩造共有如附表所示土地，除面積較為狹小且形狀極不規則之高雄市○○區○○段○○段000○00地號（下稱764－19號土地）外，其餘均已築有鋼筋混凝土或鋼骨結構造之建物，可見各建物與所座落之土地間，存有整體使用上之不可分關係，自不宜將建物與土地個別分割。又因上開各建物於建造時，均以單一整體使用方式規劃建築，如就該等建物各別依兩造應有部分比例為原物分配，不論採橫向面或縱向面分割，均勢必破壞各該建物之整體使用情形，無法發揮經濟上之利用價值，且兩造亦未曾主張以此種分配方式為原物分割，自亦不宜採取。
⑵承上所述，本件如就單一標的為原物分割確有困難之處，原
告因此亦於本訴為變價分割之主張。然在反訴部分，因將系爭廠區併列為分割之標的後，則原物分割方式應較變價分割更有利於兩造，茲詳述理由及分割方法如下：
①如附表編號1、1－1所示醫院建物，其地下1樓為行政室、
藥庫、會議室；1樓係掛號櫃台、診間、急診觀察室、檢驗室、放射室、注射室、藥局、衛教室、企劃室及廢水處理廠；2樓為病房及復健科；3樓為護理之家；5樓（實際樓層為4樓，以下類推）為洗腎室；6樓為呼吸照護病房、開刀房；7樓為呼照護病房、RO設備及機房；8樓則為機房及庫房，內部設有兩部電梯、X光機及醫療使用之氧氣、抽吸系統設備等情，除有前揭兩造提出之醫院平面圖可參外，亦經本院於104年1月23日現場履勘屬實，有該日勘驗筆錄及現場照片附卷可考（本院卷二第9頁至第11頁、第20頁至第12
1頁、第149頁、第150頁），可知上開建物因作兩造經營三泰醫院使用，內部空間及設備均為其等執行業務所配置，現仍存有諸多醫療專用管線及定置設備，倘逕行變賣，依常情亦非必能以前揭估價報告書所述金額順利賣出，對兩造自非有利。
②次依系爭院區估價報告書所述：「勘估標的原作為三泰醫院
使用，土地面積合計311.89坪、建物面積合計1126.45坪，使用容積僅約266％，低於法定容積420％，就現況而言，未達最有效之法定容許建築使用強度。未來亦可依容積移轉相關規定，申請增容使用，尚有擴大營運樓地板面積之空間規模，惟標的建物分為三次興建，最後興建完成之屋齡約16年，距法定耐用年限50年尚有約34年之剩餘耐用年限，考量其成本應無立即拆除之可能，且標的建物第一次興建之規劃屬透天產品，如要擴大營運樓地板面積之空間規模，尚須考量第一次建物興建之承載問題，因此其法定容積及增容要完全使用實屬不易，故建物之使用應以現況繼續使用為主」（見該報告書第25頁），可知系爭院區目前仍應以保持現況利用，較符成本效益。又就系爭廠區部分，反訴被告雖主張可拆除地上物後，就土地為分配等語（本院卷一第76頁），然考慮該廠房為鋼骨結構造二層建物，建築總面積達1112.12平方公尺【計算式：1004.62平方公尺（已登記總面積）＋
107.5平方公尺（增建面積）＝1112.12平方公尺】，於10
4年3月6日勘估之價值尚高達12,522,273元【計算式：12,222,401元（已登記建物部分）＋299,872元（未登記之增建部分）＝12,522,273元，見系爭廠區估價報告書第3頁】，足見尚有保留該廠房建物之價值存在，自不宜先予拆除後分割。準此，本院審酌反訴原告主張反訴被告已在三泰醫院對面即高雄市○○區○○○路○○○號乙址新開「為好診所」及藥局，並將原三泰醫院部分醫護人力移至新址營業等情，為反訴被告所不爭，並有該診所外觀照片、基本資料及門診表在卷可考（本院卷一第34頁至第38頁；卷二第188頁、第
193頁至第195頁），堪認屬實，而反訴原告則一再陳明其健康狀況已經恢復，女婿 蔡明峰 亦為知名腎臟科醫師，故願取得系爭院舍續為經營等語（本院卷二第186頁、第187頁），並提出被告之血清檢驗報告單、被告及訴外人蔡明峰之專科醫師證書存卷可參（本院卷二第192頁、第199頁至第
201頁），是本院斟酌系爭院區建物之構造設計、設備現況所能達成之經濟效用及公眾醫療利益，變價分割與原物分割對於兩造共有人整體利益之影響，認由反訴原告分得系爭院區，系爭廠區則歸反訴被告所有，較能達成分割最大效益，並兼顧公平原則及當事人意願。
③再就系爭宿舍之分配部分，則考慮本件經囑託歐亞事務所鑑
價結果，系爭廠區扣除土地增值稅（下稱土增稅）後之淨值為215,460,160元（計算式：系爭廠區房地估價總值216,937,596元－土增稅1,477,436元＝215,460,160元）；系爭院區之估價淨值則為203,096,224元（計算式：系爭院區房地估價總值207,786,821元－土增稅4,690,597元＝203,096,224元），有系爭院區及系爭廠區之估價報告書可參（見外放之各該估價報告書第3頁），是系爭廠區估價淨值較系爭院區高出12,363,936元（計算式：215,460,160元－203,096,224元＝12,363,936元）。另系爭宿舍之估價總值及土增稅額，同有系爭宿舍之估價報告可考（見外放該估價報告書第3頁），由此計得系爭宿舍估價淨值為12,704,918元（計算式：估價總值12,711,382元－土增稅6,464元＝12,704,918元），較前揭系爭院、廠區之淨值差額多出340,982元（計算式：系爭宿舍估價淨值12,704,918元－系爭院、廠區淨值差額12,363,936元＝340,982元），並審酌系爭宿舍地理位置鄰近系爭院區，原供前三泰醫院員工住宿之用，以便醫護人員就近輪班值勤，故將系爭宿舍與系爭院區一併分歸反訴原告所有，不僅較能整體互為利用，且可減少前揭兩造分得系爭廠區及系爭院區之價值差距，使找補金額不致過大。
④據上，本件應就系爭不動產合併分割，並採原物分割之方式
，較能使分割效益最大化，而有利全體共有人，依前述判決意旨，自不能逕為變價分割。又斟酌系爭不動產之性質及價格，並兼顧公平原則及當事人意願等情，本院認將系爭院舍分歸反訴原告所有，系爭廠區則分歸反訴被告所有，應最為適當。
㈡如為原物分割後，應如何找補，找補金額為何？
按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。而法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號判例參照）。是於原物分配時，共有人有不能按其應有部分受分配，或縱按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，為兼顧經濟上之價值與維持公平，即應以金錢補償之。查，本件依歐亞事務所鑑估結果，系爭院舍估價淨值總額較諸系爭廠區估價淨值高出340,982元乙節，已如前述。惟考量反訴被告抗辯系爭廠區北側現遭4戶鄰人以搭建圍牆等地上物方式，無權占用764號土地面積約4坪（即約13.2平方公尺）乙節，既為反訴原告所不爭（見本院卷三第60頁、第61頁），且歐亞事務所進行系爭廠區之鑑價時，係以「無私權糾紛」之狀況作評估乙情，有系爭廠區估價報告書之勘察結論可憑（該報告書第11頁），堪認系爭廠房另存有私權糾紛之不利因素，勢將減損前揭系爭廠區之估價金額。是以，本院衡諸為排除上開私權糾紛，通常須委任律師或其他相關專業人士出面斡旋或進行訴訟，而另支出相關之必要報酬費用，惟依反訴被告所指遭第三人占用情節以觀，其案情尚非繁雜，且其請求拆屋還地之訴訟標的價額約為650,760元【計算式：764地號土地於102年1月公告土地現值每平方公尺49,300元（見司雄調卷第43頁）×13.2平方公尺＝650,76
0元】，屬不得上訴第三審案件，及該遭無權占有位置係在系爭廠區之邊側，面積又僅13.2平方公尺，約佔764號土地全部之百分之一（計算式：13.2平方公尺÷1048.99平方公尺＝0.01；小數點後第3位以下四捨五入），比例甚微，故該遭第三人占用之狀況，衡情對於系爭廠區其他部分之使用收益情形，影響應屬不大，復參酌一般案件之律師報酬收取標準等一切情狀，認系爭廠區因有上開遭占用情況而另須支出協調或訴訟成本，致前揭系爭廠區估價淨值減損金額為8萬元，亦即系爭廠區現況價值應以215,380,160元計算（即前揭系爭廠區估價淨值215,460,160元－解決私權糾紛成本80,000元＝215,380,160元），較為合理。從而，本件反訴原告因取得價值較高之系爭院舍，而應補償反訴被告之金額為420,982元【計算式：（系爭院區估值淨值203,096,224元＋系爭宿舍估價淨值12,704,918元）－系爭廠區現況價值215,380,160元＝420,982元】。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第5項規定，請求裁判合併分割系爭院舍；反訴原告依同上規定反訴請求合併分割系爭院舍及系爭廠區，均有理由，爰審酌系爭不動產之使用現況、經濟效益、共有人之意願及公平原則，認將系爭院舍分歸反訴原告、系爭廠區分歸反訴被告所有為適當，而判決如主文第1項所示。又系爭不動產依上開原物分割結果，反訴被告受分配之價值顯不相當，應併以金錢補償之，爰判決如主文第2項所示。
七、分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故訴訟費用應由兩造以分割前就系爭不動產應有部分比例為分擔，始屬公允。
八、據上論結，原告之訴、反訴原告之訴均有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國105年6月15日
民事第一庭法官蔣志宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年6月15日
書記官冒佩妤附表：
┌──┬──┬───────┬───────┬─────────┬─────────┐│編號│坐落│土地地號│建物範圍│房地鑑估淨值或現況│本院認定之分割方法│││區段│││淨值（新臺幣）││├──┼──┼───────┼───────┼─────────┼─────────┤│1│高內│①317地號：│799建號（門牌│203,096,224元│由反訴原告取得左列│││雄惟│面積94㎡│號碼高雄市鼓山│（計算式：估價金額│全部土地及其上之建│││市段│②344地號○○區○○○路1030│207,786,821元－土│物，並補償反訴被告│││鼓四│面積144㎡│號）及如附圖一│地增值稅4,690,597│420,982元。│││山小│③345地號：│建物測量成果圖│元=203,096,224元）││││區段│面積155㎡│所示增建部分││││││④346地號：│││││││面積130㎡│││││││⑤347-1地號：│││││││面積5㎡│││││││⑥351地號：│││││││面積381㎡││││├──┤├───────┤││││1－1││①351-2地號：│││││││面積40㎡│││││││②352地號：│││││││面積82㎡││││├──┤├───────┼───────┼─────────┤││2││330地號：│359建號（門牌│12,704,918元│││││面積131㎡│號碼高雄市鼓山│（計算式：估價金額│││○○○區○○路○○號）│12,711,382元－土地││││││及如附圖二建物│增值稅6,464元=││││││測量成果圖所示│12,704,918元）││││││增建部分│││├──┼──┼───────┼───────┼─────────┼─────────┤│3│高內│①764地號：│1385建號（門牌│215,380,160元│由反訴被告取得左列│││雄惟│面積1048.99㎡│號碼高雄市鼓山│（計算式：估價金額│全部土地及其上之建│││市段│②764-19地號○○區○○○路875│216,937,596元－土│物│││鼓五│面積97㎡│號）及如附圖三│地增值稅1,477,436││││山小││建物測量成果圖│元－排除私權糾紛成││││區段││所示增建部分│本80,000元=215,380│││││││,160元）││││││││││││││││└──┴──┴───────┴───────┴─────────┴─────────┘