臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄簡字第210號
原 告 游美惠
被 告 名揚四海管理委員會
法定代理人
兼
訴訟代理人 韓明榮
複 代理人 黃建雄 律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國109年7月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬肆仟貳佰玖拾陸元，及自民
國一０七年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之
五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾玖萬肆仟貳佰玖拾
陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代
理人承受其訴訟以前當然停止；聲明承受訴訟，應提出書狀
於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第
176條分別定有明文。本件被告之法定代理人原為 闕友誠 ，
嗣由韓明榮接任之，有高雄市區公所函文附卷可稽（見本院
卷二第150頁），而韓明榮已具狀聲明承受訴訟（見本院卷
二第149頁），應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣名揚四海大廈（下稱系爭大樓）外牆修復委員會雖於民國
99年1月24日決議該大樓之外牆修繕費應剔除社區內之透天
厝5戶（下稱透天5戶）、A棟1、2樓（下稱台銀戶）共
6戶後，由剩餘住戶分攤之（下稱99年決議），該社區104
年12月21日第14屆臨時區分所有權人會議（下稱104年決議
）復追認通過99年決議，惟前開決議均違反公寓大廈管理條
例（下稱大廈條例）第11條第3項、第37條及系爭大樓社區
規約（下稱系爭規約）第12條約定而無效，上情並經臺灣高
等法院高雄分院104年度上易字第79號（下稱前案）民事判
決所肯認。
㈡、是伊依前開決議繳納新臺幣（下同）79萬2,796元之外牆修
繕費，實逾伊按其共有之應有部分比例所應分攤之數額，被
告應返還伊溢付之19萬4,296元，爰依不當得利提起訴訟等
語，並聲明：被告應給付原告19萬4,296元，及自起訴狀繕
本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息。
二、被告則以：系爭大樓之外牆既為專有部分，本無大廈條例第
11條之適用，故外牆修繕費之分攤當以99年決議、104年決
議為據；尤其透天5戶及台銀戶均與伊協議不參加該次外牆
修繕，更無分攤修繕費之理；況該社區於107年11月17日第
16屆區分所有權人會議，通過「全體住戶就外牆修繕費放棄
向其他住戶要求退款與補償之權利（下稱107年決議）」，
原告更無不當得利請求權可為行使。縱認系爭大樓外牆屬共
用部分，分攤比例也當扣除停車位所占共有之應有部分比例
來為計算，始屬合理等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠、系爭大樓外牆屬共用部分？專有部分？
１、按「共用部分係指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共
同使用者」；「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分，
由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有
權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物」，分別為系爭規
約第2條第1項第2款、第2條第3項所明定（見本院卷一
第56頁至第57頁），兩造均不爭執前述規約內容已自99年適
用至今，則依規約之文義，顯見該大樓之外牆自屬「共用部
分」無誤。縱令系爭大樓之外牆面依其所在位置，有位於共
有部分之外者（如共用走廊、樓梯間、大廳等區域），亦有
位於專有部分之外者（如各區分所有權人之住宅單位、約定
專用部分等區域），惟大樓外牆既屬維持建物安全及其外觀
之必要構造，性質上亦不許分割為獨立區分所有之客體，自
當由全體住戶共用。另觀系爭大樓於98年4月26特別召開臨
時區權會，決議以「打除更新方式修繕大樓外牆壁磚」（見
本院102年度訴字第2071號卷一【下稱前案一審卷一】第43
頁至第43頁反面），益徵系爭大樓外牆應屬「共用部分」，
蓋如外牆為專有部分，僅需各區分所有權人獨立為管理修繕
即可，自無另經區權會決議修繕之必要。
２、至被告雖援引建物測量辦法第2條及第20條第1款、大廈條例
第56條第3項、第7條欲主張系爭大樓外牆屬專有部分云云（
見本院卷二第213頁至第214頁），惟查建築法規僅係以實施
建築管理為目的之行政法規，本非實體權利歸屬之認定規範
，登記實務上固有將專有部分之範圍擴張及於「物之外緣」
者，惟此僅係有關建物所有權登記面積範圍之規定，尚與外
牆是否為系爭大樓之共用部分無關，至大廈條例第56條第3
項關於公寓大廈辦理建物所有權第一次登記測繪之規定，乃
係立法者參考地籍測量實施規則而於制定大廈條例時所為之
類似規定，亦不因前開規範更易系爭大樓外牆應屬「共用部
分」之認定結果。況被告抗辯系爭大樓外牆屬專有部分，不
僅與其於前案訴訟之主張有異（見本院卷一第129頁、第
179頁至第182頁），亦屬悖於社區規約文字所為之曲解，
難認可採。
㈡、99年決議、104年決議、107年決議之效力為何？
１、次按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有
權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重
大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費
用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分
比例分擔」，大廈條例第10條第2項、第11條分別定有明文
，是依前開條文之文義脈絡，可知共用部分之「一般修繕」
，費用分攤雖規定應由公共基金支付或由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之，但仍得以區分所有權人會議或
規約更易之。然共用部分之「重大修繕」，除須經區分所有
權人會議決議後始得進行外，其費用負擔之方式，業經法律
明定僅能由「公共基金」或「區分所有權人按共有之應有部
分比例」繳納，而無由區權會決議或規約予以變更之餘地，
堪認明確。查本件外牆修繕費總額高達5,700萬元（見本院
卷二第101頁），且範圍涵蓋全棟大樓，自屬重大修繕，而
觀系爭大樓為本件修繕時，公共基金尚不足支付修繕費，業
為被告於前案所坦認（見臺灣高等法院高雄分院104年度上
易字第79號卷一【下稱前案二審卷一】第83頁反面），則依
大廈條例第11條第2項規定，該等重大修繕之費用應由「區
分所有權人按其共有之應有部分比例分攤之」。
２、再按「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
區分所有權人會議決議。」，大廈條例第37條有所規範，又
「社團以總會為最高機關。」、「總會決議之內容違反法令
或章程者，無效。」，亦為民法第50條第1項、第56條第2項
所規定。經查：
⑴、系爭大樓於98年4月26日以臨時區權會決議「管委會成立外
牆維修委員會」，98年11月1日經區權會選任「名揚四海外
牆修復委員會」之執行委員13位，99年1月24日修復委員會
公告外牆修復方式及費用分攤比例等節，有前開會議紀錄及
公告內容於前案卷可參（見前案一審卷一第43頁至第46頁）
，可知前揭「修復委員會」係受任處理98年4月26日臨時區
權會決議之「大樓外牆壁磚打除更新修繕事務」，其處理事
務之權限，自與管理委員會同，惟觀99年決議就此重大修繕
之費用分攤方式，係以扣除透天5戶、台銀戶為計算（見本
院卷二第101頁），顯與大廈條例第11條第2項規定重大修
繕應由「區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤」分攤
之內容相左，依大廈條例第37條規定，99年決議自屬無效。
⑵、再按99年決議就外牆修繕之費用分攤方式，雖經系爭大樓區
權會於104年決議追認通過（前案二審卷二第199頁至第200
頁），惟依前述，重大修繕之費用分攤方式既為法律所明定
，無容由區權會再行變更之餘地，該等區權會通過之重大修
繕費用分攤方式既與大廈條例第11條第2項有異，則依前開
民法規定，104年決議亦屬無效。縱然被告抗辯透天5戶、
台銀戶均非該次修繕範圍，原告就此亦不爭執（見本院卷二
第103頁），然此仍不影響系爭大樓若經區權會決議實施重
大修繕，該等重大修繕費用之分攤，就應依法定方式分配之
，而不得由區權會決議調整之限制，自不因此影響本院就99
年決議、104年決議所為前揭效力之認定。
⑶、況觀柏楊營造工程合約書備註尚有「透天住戶背立面外牆帶
工帶料（不含二丁掛）」等語（見前案一審卷一第69頁至第
69頁反面），104年決議尚有「另台銀店面（52號）亦達成
協議，店面屋主需負責面向四維二路店面的大理石牆面做全
面修護及翻新所需的費用，而面向54巷的大理石牆面則有管
委會負責」等語（見前案二審卷二第200頁），則位於透天
5戶與台銀戶專有部分之外之外牆是否確實均無修繕，亦值
疑義，99年決議逕自扣除前開6戶無須依共有之應有部分比
例分擔修繕費，是否合理，更當有疑。另觀透天5戶之住戶
即證人 張益計 已至庭證稱：108年3月除台銀戶外，透天5
戶均已透過社區進行外牆拉皮，並願繳納修繕費等語（見本
院卷二第201頁），可知於前案判決後，系爭大樓之透天5
戶之外牆，似有再經社區修繕，是系爭大樓實際修繕外牆之
範圍，於前案判決後已有更易，則如認透天5戶無須負擔外
牆修繕費，更難認合理。
⑷、又按系爭大樓區分所有權人於107年11月17日雖就「A、B
棟外牆補償案」決議通過A案即「本大樓99年起至今外牆修
繕因高等法院高雄分院104年度上易字第79號判決，衍生曾
繳費之所有住戶因分攤方式比例計算方式不同，而有向其他
住戶主張得退款或應補繳之爭議，以此決議通過，全體住戶
放棄向其他住戶要求得退款之權利」（即107年決議，見本
院卷一第106頁至第107頁），惟權利之拋棄，本質當屬權
利主體自主所為之法律行為，本不宜由他人以決議方式代以
行之，是107年決議逕以多數決方式，通過該大樓之住戶就
「外牆修繕費」衍生之權利均予拋棄，已與權利拋棄之法定
方式不符，難認得逕予發生拋棄之效力；況權利之拋棄亦屬
法律行為，依民法第71條及第72條，不得違背法律之強制或
禁止規定或公序良俗，否則其拋棄行為無效，而依該等決議
結果，無異令系爭大樓住戶除有參與前案之當事人外，均需
依99年決議、104年決議分攤外牆修繕費，則此分攤結果，
仍與大廈條例第11條不合，其效力自有可議；從而，107年
決議亦屬無效，併予敘明。
㈢、原告依不當得利請求被告所為給付，有無理由？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條定有明文。原告雖為系爭大樓區分所有權
人，惟其僅需依共有之應有部分比例萬分之105分攤5,700萬
元之工程款費用（見本院卷一第15頁至第16頁、本院卷二第
101頁），是其應分攤之工程修繕費為59萬8,500元【計算
式：5,700萬元105/10000＝59萬8,500元】，惟其業已
繳納79萬2,796元（見本院卷二第101頁），則被告就原告
溢繳之19萬4,296元【計算式：79萬2,796元－59萬8,500
元＝19萬4,296元】，自屬無法律上之理由所受之利益，則
原告依不當得利請求被告返還之，當屬有據。
２、至被告雖抗辯修繕費用分攤比例應扣除如停車位比例云云，
惟兩造均不爭執系爭大樓停車位屬共用部分，但為約定專用
（見本院卷二第105頁），是依大廈條例第11條第2項文義
修繕費用應由「區分所有權人按共有之應有部分比例」分攤
，自不應另增法所無之要件，另考量共用部分是否屬約定專
用等故，更易其負擔比例之餘地。況「約定專用」僅係約定
專用使用部分之使用人，依大廈條例第10條第1項，就其約
定專用範圍內，需自行負修繕、管理、維護之責，並不因此
更易其就「共用部分重大修繕」應為分攤之法定比例，是被
告所為抗辯，亦不足採。
３、另按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應
將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益
，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償；應付利息之
債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％
，民法第182條第2項、第203條分別定有明文。本件被告
於受有前述利益時，即知其並無受有該等利益之法律上原因
，依上規定，被告自應就上開利益，自該受領之時起，附加
法定利息償還予原告，然原告僅請求被告給付自起訴狀繕本
送達之翌日起（即107年12月20日，見本院卷一第23頁）至
清償日止之法定利息，自屬有據。
四、綜上所述，原告不當得利請求被告給付原告19萬4,296元，
及自107年12月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息，均有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、本件係就民事簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟
法第389條第1項規定，依職權宣告假執行：另依同法第43
6條第2項適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
為原告預供擔保得免為假執行如主文第3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年7月29日
高雄簡易庭法官葉晨暘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年7月29日
書記官秦富潔