臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄小字第3256號
原 告 姚世奇
被 告 胡登凱
上列當事人間損害賠償事件，本院於中華民國100年5月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬伍仟元及自民國九十九年九月八日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣伍萬肆仟零陸拾伍元，由原告負擔新
臺幣壹萬捌仟零貳拾壹元。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣捌萬伍仟元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國99年2月19日經永慶不動產經紀
公司仲介，以新臺幣(下同)76萬元，向被告購買位於高雄
縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上建物即高雄縣仁武鄉
232號4樓之2之房屋(下稱系爭房屋)。依房地買賣契約
書第9條第5款，被告應負保證責任。然原告進住前，發現
系爭房屋有滲水現象，但原告於99年6月14日以存證信函通
知被告處理，然被告卻置之不理。另依民法第354、360條
，被告負不履行之損害賠償。而原告所購系爭房屋滲水瑕疵
之修復，經專業人士估價需85,000元。另外，因該瑕疵導致
原告之母親無法入住，已多付5個月房租，共計15,000元，
爰依法提起本件訴訟。並聲明：被告應賠償原告10萬元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至賠償日止，按週年利率百分之五
計算之利息。
二、被告則以：兩造在交屋前後並無滲水現象，且原告在購屋前
，已進入數次，包括房仲人員亦未發現有滲水現象。若真有
滲水，亦應向五樓之人求償，況系爭房屋已過30多年，若真
有滲水，應係上方五樓管線老舊疏於維護，並非被告交屋時
存在之瑕疵。另外，於99年五月下旬起，因有許多豪大雨始
導致系爭房屋滲水，故非兩造交屋時存在之瑕疵。此外，兩
造特別約定現況交屋，由原告自行負責，加上房子是中古屋
，由兩造價金之交付可知，應藉此免除賣方瑕疵擔保責任。
縱有滲水，房屋亦不達不堪使用之程度，原告不得請求租金
之損害。且原告主張租金與瑕疵造成之損害亦無因果關係。
又土木技師公會並未待被告表示意見即行鑑定，該鑑定並不
公正等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：
1.兩造於99年2月19日簽訂不動產買賣契約書，約定原告以總
價76萬元向被告買受系爭房地，原告已付款完畢，被告於99
年3月25日將系爭房地所有權移轉登記予原告。
2.不動產買賣契約書「其他特約事項」加註：「現況交屋」
。
四、得心證之事由
本件原告起訴主張兩造於99年2月19日簽訂不動產買賣契約
書，約定原告以總價76萬元向被告買受系爭房地，原告已付
款完畢，被告於99年3月25日將系爭房地所有權移轉登記予
原告。詎系爭房屋點交原告後，原告始知該屋有漏水之現象
，基於買賣契約瑕疵擔保、債務不履行等法律關係，被告自
應賠償10萬元等語。而被告以前揭情詞置辯，是以，本件之
爭點即在於：(一)系爭房屋於交付時，是否有原告主張之
漏水瑕疵？(二)被告就系爭房屋漏水瑕疵是否負瑕疵擔保
責任？茲審究如下：
(一)本件系爭房屋於交付時，應有漏水之瑕疵
1.經查，依本院委託之高雄市土木技師公會派員至現場履勘鑑
定系爭房屋之漏水原因、估計修繕之費用鑑定結果認為：
1.系爭房屋漏水位置：系爭房屋之客廳、主臥室、臥房一
、臥房二、餐廳等區域平頂均有滲水痕跡，部份區域，如主
臥室，其滲水痕痕跡由平頂延申至牆面；另部分區域(如主
臥室、臥房一)地坪之塑膠地磚有鼓起、脫落之情形。2.漏
水原因：(1)系爭房屋平頂滲水區固無法搜集原始水電配管
圖資(標的物使用執照等相關圖資未包含水電配管資料)，
惟因標的物上一層建築(高雄縣仁武鄉232號5樓之2之房
屋)已兩年無人居住、用水，且標的物漏水並非經常性發生
，故研判標的物漏水較不可能為結構體中埋設之給、排水管
破裂或接頭不良，由上一層建築住戶用水時所造成。(2)由
標的物建築屋頂層試水後，發現標的物室內之廁所管道間、
主臥室牆面及餐廳、客廳平頂等出現新增滲水痕跡之情形。
研判因標的物屋齡距今近30年，標的物結構體混擬土及屋頂
層次二磚劣化、產生裂縫；屋頂層積水時，水份由屋頂層、
管道間突出物龜裂處及標的物結構體混凝土裂縫、孔隙處滲
入，因而造成標的物平頂、牆面滲水及地坪之塑膠地磚鼓起
、脫落。(3)另系爭標的物於70年完工，距99年3月21日屋
齡約29年，且99年12月18日已有漏、滲水之現象，自可判定
系爭房屋於99年3月21日前有可能已有漏水。(4)此外，依
鑑定報告書第5頁及附件7，當下雨導致標的物屋頂層積水
持續2到3天後，標的物室內之廁所管道間牆面、主臥室牆
面、餐廳平頂、客廳平頂等即出現新增滲水痕跡。此有高雄
市土木技師公會100年02月22日高市土技字第10000623號鑑
定報告書、100年4月21日高市土技字第10001193號函乙份
在卷可憑。因而，堪認系爭房屋確有漏水情形，並與系爭房
屋樓上即五樓並無關係，且係因雨水自系爭房屋水份由屋頂
層、管道間突出物龜裂處及標的物結構體混凝土裂縫、孔隙
處滲入，因而造成標的物平頂、牆面滲水及地坪之塑膠地磚
鼓起、脫落，且於兩造轉讓系爭房屋前，即可能因下雨之故
，導致漏水，應堪認有漏水痕跡無誤。被告固抗辯兩造於移
轉系爭房屋前，並無瑕疵云云，然觀之前揭鑑定報告，即可
知系爭房屋既為中古屋，其結構體混擬土及屋頂層次二磚劣
化、產生裂縫，則該造成漏水之痕跡自於移轉前存在。
2.被告固抗辯土木技師公會並未待被告表示意見即行鑑定，該
鑑定並不公正云云，惟依土木技師公會於100年5月17日
回函表示：(1)本會鑑定過程中曾函文通知兩造於100年1
月30共同到場說明，被告固未到場，然事後已以電話陳述意
見，故雙方均有表達意見。(2)本案於本會鑑定小組現場勘
察時已發現有漏水痕跡，故就標的物現況漏水產生原因於屋
頂進行試水實驗已資查證，並綜合研判作為鑑定報告書製作
依據。綜上，被告其未到場說明，並不影響鑑定結果等情，
是被告既以電話表達意見，尚難以此認定土木技公會之鑑定
有誤，況被告亦未具體指陳何處有誤，從而，被告之抗辯應
無理由。
(二)被告就系爭房屋漏水瑕疵是否負瑕疵擔保責任？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項
有明文規定，而關於物之瑕疵擔保之效力，同法第359條規
定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形
，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，同
法第360條規定「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，
買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害
賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」。準此，民法第
360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣
人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物
又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請
求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或減少
其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵
，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金，最高
法院71年度台上字第208號裁判要旨可資參照。
2.經查，系爭買賣契約書第9條第5款明定：乙方(即賣方)
保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵(例如：傾斜、
龜裂等影響結構安全或滲漏水、....)如有上述情事，除本
契約另有規定外，乙方應負瑕疵擔保責任。而系爭房屋確於
兩造移轉前即有瑕疵並有漏水痕跡事宜等情已如前述。是應
堪認被告應負本件物之瑕疵擔保責任。被告固抗辯：兩造特
別約定現況交屋，應由原告自行負責，且應免除賣方瑕疵擔
保責任云云。兩造於不動產產買賣契約「其他特約事項」固
加註「現況交屋」，有不動產賣賣契約書附卷可憑，惟並無
被告所述特約由原告自行負責之約款，且不動產買賣契約書
亦無明文排除系爭房屋依通常交易觀念應具備之效用及品質
，或依通常之檢查無法發現之瑕疵，而免除出賣人債務不履
行責任。因而，縱系爭房屋之屋齡已久，系爭房屋依通常交
易觀念，仍須具備防水功能；其餘房間，固無須為全新，仍
不得有易漏水之情形。再依兩造所訂定之買賣契約，亦未明
文排除被告所應負之保證責任，是難認兩造有特約排除物之
瑕疵擔保責任，被告所辯，應無可採。
3.另被告抗辯：系爭房屋是中古屋，由兩造價金之交付可知，
應藉此免除賣方瑕疵擔保責任云云。然中古屋雖即較容易隨
時會發生漏水或損壞之情形，為一般人均有之常識，故於中
古屋之買賣，一般人均是以買賣契約當時之現況做為買賣之
標的，而非如新成屋之交易，須以全新無任何漏水或損害之
完整屋況做為買賣之標的，但買受人買受房屋之際，自然預
期出賣人所交付之房屋不致有水管漏水或牆壁防水不佳之瑕
疵存在，且系爭契約亦有前述擔保系爭房屋並無滲漏水之
約定，是不問發生上開漏水情形之原因如何，自係減少房屋
之通常效用。況被告亦自承系爭房屋在其購買與轉售於原告
之價格皆為70多萬元，且轉售前雙方皆無因漏水等事宜降價
等語，核與證人 黃金鶯 證稱相符，是本件縱因中古屋之買賣
，亦尚難認本件有因漏水之故降價求售，甚而認定有免除瑕
疵之擔保責任。另證人黃金鶯固證稱系爭房屋較其他週遭房
屋之房價售價較低等語，然系爭房屋之售價，本取決於買賣
雙方議價過程，買賣契約上亦無任何特約因該售價較低，則
免除瑕疵擔保之責，故本件房屋之買賣，被告雖以前詞置辯
，然系爭房屋確有滲漏水之情形，業已認定，是被告所辯，
並不足採。縱認被告所述兩造確有因中古屋，且認知有漏水
之事宜而降價，然依鑑定報告可知系爭房屋因其漏水事宜，
修繕費用乃高達329,456元，尚難謂降價十多萬元，即等同
原告同意免除被告出賣人一方應負之瑕疵擔保責任，附此敘
明。
4.末按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損
害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償
請求權存在，最高法院48年台上第481號著有判例可資參照
。所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成之客觀存在
事實，依經驗法則，可認通常均可能發生同樣損害之結果而
言；如有此同一條件存在，通常不必皆發生此損害之結果，
則該條件與結果並不相當，即無相當因果關係，最高法院90
年度臺上字第772號判決參照。故相當因果關係說實由條件
要素以及相當性二者組合而成，亦即在消極方面必須若無該
行為，即必不發生結果，在積極方面必須若有該行為，通常
有該結果始可。而所謂通常發生之結果，原指由統計觀點，
有高度發生機率者而言，至少發生之機率必較不發生機率為
高，始足當之。固然，某一行為造成某一結果之機率如何，
常無精確之統計，以致有判斷某事實是否為某一行為之通常
結果，缺乏明確基準之情形，但亦有依吾人之生活經驗，即
可判斷某一行為是否有高度機率發生某一結果者，此時即使
無明確之統計，亦不影響法院判斷結果與原因有無通常關聯
性。依上開買賣契約得知，被告已有保證系爭房屋不得有漏
水之瑕疵，是本件原告請求賠償修繕費用元85,000元，為有
理由，亦有前揭之鑑定報告可資參照。惟原告主張被告尚須
賠償因該瑕疵導致原告之母親無法入住，已多付5個月房租
，共計15,000元一事，然所謂物之瑕疵擔保之損害，須瑕疵
與損害亦有因果關係，始得請求，然證人即原告之母親林素
琴到庭證稱：伊本住左營，原告租後勁房子給伊住，購屋前
本即有地方住等語，亦有租賃契約書附卷可證，則 林素琴 本
即在原告購屋前即有房屋可居住，且依該租賃契約亦明載林
素琴可租至99年7月13日，故尚難認該15,000元為本件瑕疵
所導致之損害，亦即應無因果關係，且難以認定原告所支付
之五個月房租與該瑕疵導致之損害有其必要性，是原告該部
分之主張並無理由。
五、綜上，原告主張被告就其移轉系爭房屋前，該屋已有瑕疵一
事等語，堪信為真，故原告依契約物之瑕疵擔保之法律關係
，請求被告給付85,000元，為有理由，應予准許。逾此部分
之請求，則為無理由，
六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項
規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
為裁判費，金額確定為如主文所示。
中華民國100年6月3日
高雄簡易庭法官周泰德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官林國龍
中華民國100年6月8日
訴訟費用計算書：
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│項目│金額（新臺幣）│備註│
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│第一審裁判費│1,000元│由原告預繳│
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│證人旅費│1,086元│由原告預繳│
├────────┼───────┼─────┤
│鑑定費│70,000元│由原告預繳│
├────────┼───────┼─────┤
│合計│72,086元││
└────────┴───────┴─────┘