臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度壢簡字第165號
原 告 邱阿養
訴訟代理人 鍾詠聿 律師
邱清銜 律師
被 告 邱清美
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年11月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落於桃園縣中壢市○○段第四三八二、四四五五、四
五七八、五七六一、五七六二及五七六三建號建物返還予原告。
被告應給付原告新臺幣叁拾伍萬伍仟元，及自民國一百零一年四
月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。次按原告於判決確定
前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案言詞辯論者，
應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞
向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為
同意與否之表示者，自該期日起，10日內未提出異議者，視
為同意撤回，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、
第7款、第262條第1項、第2項、第4項分別定有明文。
查本件原告原起訴聲明為：一、被告應將座落桃園縣中壢市
○○街○○○○號1、2樓房屋（下稱系爭房屋，即坐落於桃
園縣中壢市○○段第4382、4455、4578、5761、5762、5763
建號建物）遷讓返還予原告及共有人全體。二、被告應給付
原告新臺幣（下同）487萬5,000元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、
被告應自民國100年6月起，按月給付原告125萬元之違約
金，及自當月起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息。四、就第2、3項之聲明，願供擔保，請准為假執行之
宣告。嗣原告於本院審理中數次將聲明變更為如附表編號1
至編號4所示之聲明，即撤回對被告 邱金 潭之請求，並基於
同一租賃契約之基礎事實，而減縮應受判決事項之聲明，且
無礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，均應予准許
，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告自95年6月1日起，將系爭房屋全部出租予
被告，供其經營佳佳旅館，租期為5年，每月租金25萬元，
租期至100年5月31日，雙方並有簽訂租賃契約（下稱系爭
契約），由被告交付原告押租金50萬元。渠料被告於租期屆
至後仍未搬遷，是原告於100年6月2日以中壢東興郵局第
165號存證信函向被告表示不願續租，並請求被告返還系爭
房屋。又依系爭契約，被告共承租系爭房屋達60個月，應給
付之租金總額為1,500萬元，惟被告並未按月支付租金，尚
積欠租金共405萬5,000元（其欠付租金之情況如附件所示
）。且被告迄今未將系爭房屋返還予原告，僅將系爭房屋交
由第三人 邱金潭 占有，惟邱金潭為被告經營旅館時之員工，
應為被告之占有輔助人，和原告並無任何代理關係，原告仍
得依照系爭契約請求被告由將系爭房屋遷讓並將之返還予原
告，爰依照兩造間租賃契約提起本件訴訟等語，並聲明：㈠
、被告應將坐落於桃園縣中壢市○○段第4382、4455、4578
、5761、5762及5763建號建物遷讓返還予原告。㈡、被告應
給付原告405萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢、就前項聲明
，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告確曾向原告承租系爭房屋經營佳佳旅館，兩
造於締約時約定租金為每月25萬元，然因嗣後旅館收入銳減
，故自97年1月起，兩造陸續合意將租金調降為每月21萬元
、18萬元、15萬元、12萬5,000元。又被告繳納租金乃依照
原告指示，將部分租金交付原告之配偶即被告之母 邱王戊妹
收受，且兩造有約定，若佳佳旅館有必須支出整修、裝潢等
修繕費用之情事，則被告可以其支出之修繕費用抵充租金。
是被告並無積欠原告租金。況如被告自97年1月起即未依約
給付租金，原告自無可能同意被告繼續使用系爭房屋至租期
屆滿為止。又系爭契約租期屆滿後，原告有繼續與被告承租
系爭房屋，兩造間成立不定期租賃關係，被告因此交付100
年6、7、8月之租金共計45萬元給原告。另自100年9月
起，被告確實並未支付租金，惟原告有同意讓被告繼續使用
系爭房屋至101年2月底，其間共計6個月之租金，兩造約
定為90萬元，並以被告先前頂讓佳佳旅館經營權及相關設備
所給付之金額為對價。詎料原告事後反悔不租，而主張被告
繳納之100年6、7、8月租金共45萬元，是抵充先前未繳
交之租金，且否認兩造成立不定期租賃之事實，被告甚感無
奈，便於101年3月1日將系爭房屋點交返還予原告，並經
原告之代理人邱金潭代為收受。是被告自101年3月1日起
即已遷離未繼續使用房屋，亦無占用系爭房屋之情事，原告
之訴並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠、原告與被告95年6月1日簽訂系爭契約，租賃標的為桃園縣
中壢市○○段第4382、4455、4578、5761、5762、5763建號
建物，建物門牌號碼：桃園縣中壢市○○街○○○○號1、2樓
，兩造租賃契約載明之租期係自95年6月1日起至100年5
月31日止，租金每月25萬元。由被告以系爭房屋經營佳佳旅
館。
㈡、原告於100年6月2日寄發東興郵局第165號存證信函，表
明不再續約，被告於同日收受該存證信函。
㈢、被告確實已繳納如附件所示租金予原告。
㈣、邱金潭現為系爭房屋之事實上占有人。
四、兩造爭執事項
㈠、兩造間是否有約定租金調降之事實存在？若有，調降後之租
金每月金額為若干？
㈡、100年5月31日原租賃期屆滿後，兩造間是否成立不定期租
賃關係？
㈢、被告是否有欠繳租金之情形？若有，其欠租金額若干？
㈣、被告是否已將系爭房屋返還原告？
五、得心證之理由
㈠、兩造間是否有約定租金調降之事實存在？若有，調降後之租
金每月金額若干？
１、本件被告主張兩造間系爭契約原本約定每月租金為25萬元，
嗣後租金有調降情事，此為原告所否認，被告自應就此有利
於己之事實負舉證責任。經查，證人即原告之配偶、被告之
母親邱王戊妹於本院審理時到庭證述：一開始租金是25萬元
，後來改成每月12萬5,000元，但何時改的我忘記了，我有
收到被告開的支票，但租金並未調降成15萬元等語（見本院
卷第261頁正背面）；證人即原告之孫女、被告之女兒江雅
雯則證稱：原本租金是25萬元，後來有調整成15萬元，都是
我去付房租的，原告就租金調降有表示同意。房租要分兩份
，原告及邱王戊妹都有收受，因為承租當時就有約定一半給
原告、一半給邱王戊妹。我是每2個月去送一次租金，2個
月房租30萬元，分成2份各15萬元，租金支付方式有時是支
票，有時是現金。100年4月份是最後一次送房租，共30萬
元，包括100年4、5月份房租，之後就沒有了。我所繳交
的租金金額都是25萬元或是15萬元等語（見本院卷第262-26
3頁）。是上開2證人經本院隔離訊問後，就租金是否有調
降之事實，其證述內容能夠互核相符，堪認兩造間約定之租
金，於系爭契約存續期間，確有合意調降之事實存在。且觀
諸附件所示被告給付房租之金額明細資料，被告自97年1月
起即未再按月給付原告25萬元，衡諸常情，若兩造間確實未
就租金調降一事達成合意，原告就上開欠租情形可能會採取
寄發存證信函、或其他相類似手段加以催討，或者依法提前
終止租約，而不至於任由被告不斷增加其租金債務，期間長
達3年以上，直至100年5月租賃期滿為止。惟原告並未提
出任何曾經催告被告繳租之證據，而依其所寄發予被告之存
證信函內容，亦絲毫未提及上開鉅額欠租之情形（見本院卷
第12頁），益徵原告主張兩造間從未有調降租金之合意此節
，與事實並非相符。
２、惟就租金係何時調降，其調降後之金額若干此節，上開2證
人之證述內容並非一致。參諸附件所示被告給付房租之金額
明細資料，於97年1月起，被告每月給付原告及邱王戊妹之
金額為21萬元，自97年7月起則變更為18萬元，自98年3月
起，大致再變更為每2個月給付25萬元（亦即每月給付12萬
5,000元，2個月給付一次）。準此，則證人邱王戊妹所述
租金有調降為12萬5,000元此節，與被告實際繳租之情形相
對照可謂相符，應值採信。至證人 江雅雯 雖證稱租金係調降
為15萬元，我一次是送2個月房租30萬元，分成2份各15萬
元給原告及邱王戊妹云云，惟查附件所示被告給付房租之金
額明細資料中，自98年3月起至100年5月為止，大多數情
況皆為2個月給付25萬元，並分配予原告及邱王戊妹各12萬
5,000元，皆無證人江雅雯上開所稱一次交付30萬元、由原
告及邱王戊妹各得15萬元之情形，故證人江雅雯之證述內容
，與被告實際繳租之情況差異甚大，尚無法遽認其所言屬實
。
３、是以，兩造間成立系爭契約後，確有合意調降租金之事實存
在，而依證人邱王戊妹之證述內容，並輔以附件所示被告給
付房租之金額明細資料相互勾稽，兩造係於98年3月起將租
金調降為每月12萬5,000元，堪以認定。至被告另主張租金
先陸續調降為21萬、18萬等情節，因與證人所述無法合致，
被告又無法提出相關證據以實其說，其此部分主張尚無足採
。
㈡、100年5月31日原租賃期屆滿後，兩造間是否成立不定期租
賃關係？
１、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，此為民
法第450條第1項所明定。惟租賃期限屆滿後，承租人仍為
租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為
以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明文。又所謂不即
表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，
不表示反對之意思而言，此種出租人之異議，通常應於租期
屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，若
出租人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅有10日，
在一般觀念上，難指為非於相當時期內表示反對之意思，最
高法院37年上字第8288號、42年台上字第410號、43年台上
字第367號判例意旨可資參照。
２、查本件系爭契約定有期限，其租期為95年6月1日起至100
年5月31日止，共計為5年，原則上於100年5月31日起，
兩造間之租賃關係消滅。又原告於100年6月2日寄發存證
信函予被告，將不再續租之意思闡釋甚明，該存證信函業於
同日由被告收受之事實，有該存證信函暨回執影本各1紙附
卷可稽（見本院卷第12頁正背面），且為兩造所不爭執。是
原告於租期屆至後2日內即通知被告不再續約，參諸上開說
明，堪認原告已於相當時期反對被告繼續就系爭房屋使用收
益，系爭契約於100年5月31日期滿後，兩造間租賃關係歸
於消滅，並不成立不定期租賃關係，堪予認定。
㈢、被告是否有欠繳租金之情形？若有，其欠租金額若干？
１、查兩造間租賃關係存在之時期為95年6月起至100年5月止
，於95年6月起至98年2月止（共33個月），兩造間租金約
定為每月25萬元，由98年3月起至100年5月止（共27個月
），每月租為12萬5,000元等事實，業據認定如前，則被告
共應給付予原告之租金總額為1,162萬5,000元（計算式：
25萬元×33月＋12萬5,000元×27月＝1,162萬5,000元）
，又原告自承被告已給付租金共計1,069萬5,000元，則其
差額93萬元，即屬被告未實際給付之租金數額。
２、被告另抗辯：兩造有約定若被告有因修繕佳佳旅館而支出相
關費用，可於應繳租金中扣除此部分金額等語，業據其提出
工程行之估價單6紙為證（見本院卷第319-324頁），並經
證人江雅雯證稱：但如果旅館內部設施有毀損，是由被告先
行墊支後再由房租扣除，所以會有部分月份金額不是剛好25
萬元或15萬元等語明確（見本院卷第262-263頁）。惟查，
上開估價單所載之開立日期分別為96年5月10日、96年10月
5日、96年10月31日、99年1月18日、100年5月14日、10
0年5月14日，是若被告所言屬實，則大約於96年5月、10
月、99年1月、100年5月份後之下次繳納租金期日，被告
應會有減少給付之情形。惟依被告之繳租情況觀察，被告僅
於99年1月繳納2個月租金25萬元後，於下次繳納租金之同
年3月支付17萬5,000元之租金，有減少給付7萬5,000元
之情事，與上開99年1月18日開立之估價單所載金額7萬5,
000元能夠互核一致，且該估價單上已載明「貨款已付清」
文字（見本院卷第322頁），堪認被告主張其於99年1月18
日支出之7萬5,000元，能夠用以抵充租金此節，其與提所
提出之該估價單、證人江雅雯之證詞及被告自身給付租金之
情形確屬相符。至被告所提出之其他估價單，並未載明「金
額付訖」之相類字眼，且與附件所示被告給付房租之金額明
細資料相對照之結果，其後月份的租金並未出現少繳情形，
是無法認此等估價單所示金額與本件租金費用相關，而可用
以抵充被告本件租金債務。故被告主張其99年1月所支出之
7萬5,000元，可用以抵充99年3月應繳之部分租金此節，
應屬可採，其餘相關主張，並非有據。
３、再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度台上
字第1631號判決意旨可資參照。查本件原告於締約時曾收受
被告50萬元押租金，迄今尚未返還乙節，為兩造所不爭，而
被告有上開欠租事實，其押租金應發生當然抵充本件債務之
效力，故被告應給付予原告之金額，自應再扣除50萬元，方
屬允當。
４、綜上，被告就本應實際支付與原告之租金，本尚有93萬元未
經給付，惟該金額應再扣除被告所支出之7萬5,000元修繕
費用，及50萬元押租金費用，故本件原告可請求被告給付之
租金為35萬5,000元，已臻明確（計算式：93萬元－7萬5,
000元－50萬元＝35萬5,000元）。
㈣、被告是否已將系爭房屋返還原告？
１、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租
人移轉租賃物之占有，始足當之。本件被告主張於租賃關係
終止後，業已於101年3月1日將系爭房屋點交予原告，佳
佳旅館現在係由原告經營一節，為原告所否認。而被告主張
上開事實，無非係以邱金潭之證述、其所簽立之證明書1紙
及佳佳旅館之櫃台監視器錄影光碟為依據。經查：
①、證人邱金潭經本院質之其究竟有無得原告之授權，代替原告
收受系爭房屋時，證稱：原告沒有雇用我擔任員工，也沒有
授權我代替他收受被告所點交之系爭房屋，該證明書是指被
告將系爭房屋點交給我個人，但是我並無權限代原告收受等
語明確（見本院卷第264頁）。此外，證人即原告之兒子、
被告之兄長 邱奕泉 亦到庭證稱：租賃期滿後，被告沒有返還
系爭房屋，原告沒有同意或授權邱金潭去經營佳佳旅館等語
綦詳（見本院卷第265頁正背面），已足認原告並未授權邱
金潭收受系爭房屋。又觀諸邱金潭所簽立之該證明書（見本
院卷第245頁），其上除邱金潭本人之簽名、蓋印外，並無
任何原告本人之簽名或印文存在，亦未見邱金潭或被告提出
相關之原告授權書，顯見該證明書應係邱金潭單方面製作之
私文書，原告並未與之達成授權之協議甚明。被告上開主張
，自非可信。
②、至證人邱金潭於本院審理時雖稱：我現在在佳佳旅館工作，
是早班櫃臺兼現場管理人，佳佳旅館於101年2月29日被告
沒有經營後，就改由原告經營，是我代替原告收受系爭房屋
等語（見本院卷第264頁），惟其此部分證詞與其前開所述
歧異，並與證人邱奕泉之證詞矛盾，其言是否可採，已有疑
義，另其經原告訴訟代理人詢之：「你在佳佳旅館擔任早班
櫃臺及現場負責人之職務，是由何人同意的？」等語時，證
人邱金潭僅答稱：「沒有人不同意。」等語（見本院卷第26
4頁背面），而無法具體指出其於佳佳旅館任職之基礎，故
其上開所言，顯有瑕疵可指，尚不足採為有利被告認定之證
據。
③、再由被告所提出之佳佳旅館櫃台監視器錄影光碟內容觀之，
其雖可見目前佳佳旅館係由邱金潭占有，並擔任櫃台負責人
，原告確有短暫出現於佳佳旅館等情，有本院101年8月9
日之勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第286背面至第291頁）
，惟於該錄影畫面中，原告與邱金潭並未交談，亦無何具體
外顯之互動行為，足徵渠等間確有僱傭關係存在，是尚無法
據此光碟內容認定邱金潭係受僱於原告。
２、是以，被告雖將系爭房屋點交予邱金潭，惟依其所提出之證
據，尚無法認邱金潭為原告之代理人，亦無足證原告有雇用
邱金潭之情事，故被告上開點交行為，無法界定為依債之本
旨將系爭房屋返還予原告之行為，其尚未依系爭契約履行其
返還租賃物之義務，應堪認定。故原告主張行使民法第455
條之租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋返還予原告，
洵為有據。
３、再按所謂「遷讓」義務之存在，應以債務人就系爭標的物現
實占有為前提。本件原告另請求被告自系爭房屋遷出乙節，
因被告於101年3月1日後，即未實際直接占有系爭房屋，
且由證人邱金潭之證述，亦可知邱金潭於101年3月後，已
非原告之員工，則邱金潭並非被告之占有輔助人，被告亦無
間接占有系爭房屋之情事存在，堪予認定。是原告請求被告
自系爭房屋遷出此節，應屬於法無據。
六、綜上所述，兩造間系爭契約存續期間為95年6月起至100年
5月止，於租賃關係消滅後，被告尚應給付原告其所積欠之
租金35萬5,000元，且被告雖未實際占有系爭房屋，惟其並
未依債之本旨將系爭房屋返還予原告。從而，原告主張被告
應將系爭房屋返還原告，並給付原告35萬5,000元，及自本
件起訴狀繕本送達翌日即101年4月11日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍
之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款之規定，應依職權宣告假執行。又法院應依職權宣告假執
行者，本毋庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執
行者，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為准駁
之諭知。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與
判決結果不生影響，故不一一詳予論駁，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國101年12月19日
中壢簡易庭法官蔡牧容
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書。
如委任律師提起上訴者，應一併繳送達翌日起納上訴審裁判費。
中華民國101年12月22日
書記官林哲瑜
附表（原告數次訴之聲明變更如下）：
┌──┬──────┬───────────────────┐
│編號│日期及書狀│訴之聲明│
││（民國）││
├──┼──────┼───────────────────┤
││101年3月27日│一、被告應自坐落於桃園縣中壢市○○段│
│一│民事縮減聲明│4382、4455、4578、5761、5762及57│
││狀│63建號建物遷出並返還予原告。│
│││二、被告應給付原告487萬5,000元，及│
│││自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止│
│││，按週年利率百分之5計算之利息。│
│││三、被告應自100年6月起至遷讓第一項│
│││建物完畢之日止，按月給付原告125│
│││萬元。│
│││四、第二、三項之聲明，願供擔保請准宣│
│││告假執行。│
├──┼──────┼───────────────────┤
│二│101年8月1日│先位聲明：│
││民事追加聲明│一、被告邱清美應將坐落於桃園縣中壢市│
││狀│石頭段第4382、4455、4578、5761、│
│││5762及5763建號建物遷讓返還予原告│
│││。│
│││二、被告邱清美應給付原告487萬5,000│
│││元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清│
│││償日止，按週年利率百分之5計算之│
│││利息。│
│││三、第二項聲明願供擔保請准宣告假執行│
│││。│
│││備位聲明：│
│││一、被告邱金潭應將坐落於桃園縣中壢市│
│││石頭段第4382、4455、4578、5761、│
│││5762及5763建號建物遷讓返還予原告│
│││與共有人全體。│
│││二、被告邱清美應給付原告487萬5,000│
│││元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清│
│││償日止，按週年利率百分之5計算之│
│││利息。│
│││三、第二項聲明願供擔保請准宣告假執行│
│││。│
├──┼──────┼───────────────────┤
│三│101年10月2日│先位聲明：│
││民事縮減聲明│一、被告邱清美應將坐落於桃園縣中壢市│
││狀│石頭段第4382、4455、4578、5761、│
│││5762及5763建號建物遷讓返還予原│
│││告。│
│││二、被告邱清美應給付原告405萬5,000│
│││元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清│
│││償日止，按週年利率百分之5計算之│
│││利息。│
│││三、第二項聲明願供擔保請准宣告假執行│
│││。│
│││備位聲明│
│││一、被告邱金潭應將坐落於桃園縣中壢市│
│││石頭段第4382、4455、4578、5761、│
│││5762及5763建號建物遷讓返還予原告│
│││與共有人全體。│
│││二、被告邱清美應給付原告405萬5,000│
│││元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清│
│││償日止，按週年利率百分之5計算之│
│││利息。│
│││三、第二項聲明願供擔保請准宣告假執行│
│││。│
├──┼──────┼───────────────────┤
│四│101年11月20│當庭撤回備位聲明，即撤回對被告邱金│
││日言詞辯論期│之起訴。│
││日││
├──┴──────┴───────────────────┤
│綜上，原告最後訴之聲明為：│
│一、被告邱清美應將坐落於桃園縣中壢市○○段第4382、4455、│
│4578、5761、5762及5763建號建物遷讓返還予原告。│
│二、被告邱清美應給付原告405萬5,000元，及自起訴狀繕本送達│
│翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。│
│三、就前項聲明，願供擔保請准宣告假執行。│
└─────────────────────────────┘