裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第1979號民事判決
裁判日期：民國101年03月23日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第1979號原告 邱淑芬 訴訟代理人 倪子修 律師被告 陳金玲 訴訟代理人 黃翎芳 律師複代理人 陳姝樺 律師
陳韻如 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國101年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾萬元，及自民國一百年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告、被告各負擔二分之一。
本判決第一項原告勝訴部份於原告以新臺幣參拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。如被告以新臺幣壹佰壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國100年5月21日經由第三人誠佳房屋仲介商行之仲介，原告以新臺幣（下同）1100萬元之價格，向被告購買其所有門牌號碼臺中市西屯區福上巷178之12號之房屋及其坐落之基地（下稱系爭房地），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。依系爭買賣契約書第5條第2項約定，原告於簽約時、完稅時應分別給付110萬元予被告，尾款880萬元則於原告向金融機構辦理貸款核撥日時給付，原告並已於100年5月21日簽約當日給付110萬元予被告。惟原告因恐系爭房地經貸款銀行鑑價評估後無法貸得880萬元，兩造乃於系爭買賣契約書第15條其他約定事項第2點約定，原告如申貸金額未能核准880萬元時，兩造同意解除系爭買賣契約，原告已付價金應無息退還，惟解約所衍生之履保費、印花稅、規費、代書代辦費由原告負擔。並於系爭買賣契約書第15條其他約定事項第3點約定，如係因原告信用瑕疵或負債比過高，致無法申請核准貸款880萬元時，如兩造未能協調或更換借款人時，被告不配合解約手續，並依系爭買賣契約書規範。詎原告於簽約後分別向渣打國際商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行）南屯分行、大眾商業銀行（下稱大眾銀行）南屯分行、臺灣新光商業銀行（下稱新光銀行）南屯分行、永豐商業銀行（下稱永豐銀行）世貿分行辦理貸款，上開銀行皆以原告因於台北市已有不動產辦理貸款，為配合中央銀行防止不動產炒作打擊房地投資客政策，系爭房地原告所能核貸之房貸成數，無法貸得買賣價金之8成即880萬元，則系爭房地原告未能貸得880萬元，非可歸責於原告本人之信用瑕疵或負債比過高所致，依系爭契約第15條第2點之約定，原告自得解除系爭買賣契約，原告並於100年6月30日委託律師發函予被告，解除系爭買賣契約，再以本件起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，原告自得依系爭買賣契約書第15條第2點、第11條第5項之約定，以及民法第259條第1項第1款回復原狀、第179條不當得利之規定，請求被告返還已付買賣價金110萬元。另系買賣爭契約書第15條第2、3點已約定，如非因原告之信用瑕疵或負債比過高之因素，致系爭房地無法核貸880萬元時，兩造即同意解除系爭買賣契約，被告並應無息返還原告已支付價金110萬元，惟被告明知上情，原告並已解除系爭買賣契約，被告卻拒不返還，反發函請求原告辦理貸款並給付尾款，顯已構成系爭買賣契約第11條第3項約定之不為給付及違約情事，被告依約即有以原告已支付買賣價金110萬元之同額金額，作為懲罰性違約金之賠償。並聲明：（1）被告應給付原告220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（2）願供擔保請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、依鈞院向渣打銀行、永豐銀行、新光銀行等函查是否係因原告負債比過高而拒絕核貸乙節，除新光銀行函覆無原告之申貸紀錄外，渣打銀行已明確指出非因原告負債比過高而拒絕核貸，永豐銀行則函覆以未審酌原告資力、債信等情事之情況下，即已告知原告無法貸得擔保品買賣價金之8成即880萬元，顯見原告未能就系爭房地貸得880萬元，非因原告之負債比過高而未予核貸。依系爭買賣契約書第15條第2點之約定，被告應無條件將原告已繳110萬元之買賣價金返還予原告。且證人 許鴻 評亦證述，兩造於簽約時已告知兩造辦理房貸時，中央銀行就買方之第二間房貸成數有限制，但原告堅持要在能以擔保品辦理貸款貸得880萬元之前提下，始願購買系爭房地，故於系爭買賣契約書第15條第2點及第3點有特別之約定，以保障兩造權益等語，益見原告係因中央銀行打房政策之影響，始無法貸得擔保品即系爭房地買賣價金之8成即880萬元。
2、縱依鈞院向中央銀行函詢結果，中央銀行業務局謂就辦理購屋貸款予以選擇性信用管制之區域，僅限於台北市及新北市之13個行政區等情，可知原告無法貸得880萬元，與中央銀行所謂之打房政策無關。本件原告無法貸得系爭房地買賣價金1100萬元之8成即880萬元之原因，純係因系爭房地依金融機構鑑估價值之結果並無1100萬元之價值，而無法以上開價格之8成貸得880萬元，自與原告之負債比無任何關連。徵以證人 許鴻評 之證述，系爭房地經渣打銀行評估價值僅有1024萬元，及渣打銀行回函稱系爭房地僅可貸得768萬元，即與原告負債比過高無關。再參永豐銀行之函覆及證人許鴻評之證述，多家銀行在未評估原告個人信用及負債比等因素下，即已告知原告以系爭房地無法貸得880萬元，益證系爭房地無法貸得880萬元，與原告個人因素無關，係因系爭房地經銀行鑑估價值之結果所致，與以何者之名義辦理貸款無涉，被告自應依約返還110萬元予原告。
3、再依證人許鴻評之證述，可知本件貸款原告除向渣打銀行、永豐銀行及新光銀行口頭查詢或實際辦理貸款外，尚向大眾銀行、遠東商業銀行口頭查詢系爭房地可核貸之金額或成數等，即原告非僅向渣打銀行一家辦理貸款而無法核貸880萬元。而係相關銀行在知悉原告欲以第二間房之買賣價金8成之條件辦理房貸時，以當時中央銀行政策之限制，根本無法貸得系爭房地買賣價金之8成即880萬元，原告就不會再以書面向相關銀行辦理貸款之申請，此即新光銀行、大眾銀行及遠東商銀均查無原告辦理申請房貸紀綠之原因。
4、系爭買賣契約書第15條第2、3點已約定，如非因原告之信用瑕疵或負債比過高之因素，系爭房地若無法核貸880萬元時，雙方同意解除系爭買賣契約，被告應無息返還原告已支付之買賣價金。原告並於100年6月30日委託律師發函予被告，除解除系爭買賣契約外，亦請求被告於文到5日內依約返還110萬元。惟被告明知原告並非因其本身信用瑕疵或負債比過高，致無法貸得880萬元，卻堅不返還原告所給付110萬元，反發函原告請求原告辦理貸款並給付尾款，顯已構成系爭買賣契約書第11條第3項約定之不為給付及違約，並經原告依約解除契約之情事，被告自應依該條之約定以原告已支付買賣價金110萬元之同額金額，作為懲罰性違約金。且系爭買賣契約書第15條之其他約定事項，並未排除第11條有關買賣雙方就違約、解除契約暨賠償責任之適用，依解釋契約文字之意思表示、契約之誠信及公平性原則，於被告拒絕返還原告110萬元時，即符合系爭買賣契約書第11條第3項之約定，屬可歸責於被告而違約之情事，被告自應依約給付懲罰性違約金予原告。況原告起訴前，於100年5月間即曾透過系爭房地買賣之仲介人員即訴外人 林育賢 ，請其向被告表達解約並退還原告給付之110萬元，被告卻透過仲介向原告表示返還可以，但無法全數返還，須扣減50萬元。嗣原告於100年6月30日再度委託律師發函予被告，告知非因原告個人負債比過高及信用瑕疵，致無法貸得880萬元，依約解除系爭買賣契約，並請求被告於文到5日內返還110萬元。惟屢經催告，被告仍拒不返還，反發函請求原告辦理貸款並給付尾款，被告所為即已構成系爭買賣契約書第11條第3項約定之不為給付、違約，並經原告解除契約之違約、解除契約暨賠償責任之情事。
二、被告答辯則以：
（一）兩造於成立系爭買賣契約時，被告及仲介人員即告知原告目前銀行貸款要件審核較為嚴格，原告表示以其資力及信用狀況，向金融機構申請貸款不會有困難，兩造為免貸款事宜無法審核通過，影響兩造權益，故有系爭買賣契約書第15條第2、3點之約定。惟原告以其為申請人向金融機構申請貸款時，申貸銀行以原告於台北市已有2筆不動產辦理貸款，認原告負債比過高，不予核貸。且原告所有坐落台北市○○區○○段1小段7062、7063建號建物均設定抵押權予台北富邦商銀，債權金額分別為825萬元、410萬元，足見原告債務比例顯有過高，故系爭房地無法核貸通過係可歸責於原告之事由，依系爭買賣契約書第15條第2、3點之約定，被告即得不配合解約手續，被告所為即係依系爭買賣契約書之規範，則原告解除契約，請求被告返還價金及給付違約金，應無理由。
（二）依行政院金融監督管理委員會銀行局100年12月16日銀局（國）字第10000437230號函內容：「...選擇性信用管制係屬中央銀行權責，本局並未針對已有1戶以上之房屋貸款者予以限制貸款成數。」、中央銀行業務局100年12月19日台央業字第1000055431號函內容：「（一）依據本行自99年6月25日起實施之『中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定』，金融機構承作借款人購買座落於特定地區（台北市及新北市10個行政區）建物權狀含有『住』字樣住宅之抵押貸款，且借款人名下已有1筆以上房屋為抵押之擔保放款者（以下簡稱受限戶），其貸款成數最高不得超過住宅鑑價金額之7成，且不得有寬限期。
（二）上開規定經本行修正為『中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定』，自99年12月31日起實施，其中『特定地區』之定義修正為『台北市及新北市13個行政區』，受限戶之貸款成數則修正為6成。」，可知系爭房地既非上開函文所指特定地區即坐落台北市及新北市13個行政區之建物，並非中央銀行受限戶之範圍，故本件非因中央銀行打房政策，始無法貸得系爭房地買賣價金之8成即880萬元。次依證人許鴻評之證述，可知本件貸款無法核貸通過，係因系爭房地為原告申請貸款之第3套物件，與打房政策無關。而兩造簽訂系爭買賣契約時之當事人真意，應指若因原告有其他貸款或信用瑕疵等可歸責於原告之事由，影響核貸金額，致無法貸得880萬元時，又未能協調或更換借款人時，賣方不配合解約手續，即屬系爭買賣契約之規範。又本件貸款係原告第3套物件申請貸款，金融機構於核貸過程必會審酌其前2筆物件之貸款額度，及考量原告之還款能力，徵酌原告於台北市已有2筆825萬元、410萬元之不動產貸款，顯見原告總負債應占有較高比例，此應為原告辦理本件申貸案時，金融機構審酌其還款能力及核撥貸款金額高低之項目之一，原告之負債比確實過高，其無法依約貸得880萬元，應屬可歸責於原告之事由。
（三）另依永豐銀行100年10月4日永豐銀世貿分行（100）字第00009號函所載：「本案客戶係以電話詢問欲購買之擔保品是否能以買賣價8成承作，業務同仁僅對擔保品初步評估，即告知借款成數恐無法如客戶期望，故本行並未對借款人資力、債信等情事進行實質審查。」，及新光銀行100年10月6日新光銀南屯字第100056號覆函原告無任何申貸記錄，可見上開二銀行並未對原告之資力、信用進行實質審核。次依渣打銀行100年10月13日渣打商銀SCBCL字第1001015522號函：「邱淑芬之申貸案件，本行於100年6月10日核准房貸768萬元在案，因申請人自核准日後逾3個月未辦理撥貸而失效，非因負債比過高而拒絕。」，及101年1月30日渣打商銀SCBCL字第1011000713號函：「一、邱淑芬向本行申貸880萬元，因其名下已有2筆不動產擔保貸款，依本行規範貸款成數最高為7.5成，於100年6月10日核准房貸768萬元，本案負債比合于本行規範，核貸金額不受負債比之影響。」，可見若原告之負債比不符合其規範，渣打銀行就會捥拒原告之申貸案。且上開三銀行之回函，僅渣打銀行函覆申貸案件原告逾期未辦理核貸而失效，非因負債比過高而拒絕，永豐銀行與新光銀行則係完全未就原告之債信狀況進行實質審核，故本件於僅一家銀行函覆非因負債比過高而拒絕核貸（且核貸金額非兩造買賣契約之金額），解除契約之條件是否成就，已然有疑。且系爭買賣契約亦無約定，只要一家金融機構辦理貸款時無法核貸880萬元，兩造即同意解除契約，則原告應善盡其履約之義務，向多家金融機構辦理核貸均遭拒絕，且非因原告之負債比過高或信用瑕疵無法申請貸款，始有解除系爭契約之事由存在。遑論，負債比為總負債除以總收入，係金融機構用來計算，審酌還款能力的參考數據。原告於台北市已有2筆不動產辦理貸款金額825萬元及410萬元，該2筆貸款於原告總負債應占有較高之比例，應於原告辦理系爭房地申貸案時，金融機構審酌其還款能力及核撥貸款金額高低之項目之一，則原告無法依約貸得880萬元，應屬可歸責於原告之事由。
（四）依系爭買賣契約書第11條第3項之約定，係因可歸責於被告之事由致無法履行契約所定出賣人之給付義務，系爭買賣契約解除時，原告始得請求被告給付懲罰性違約金。本件係因原告無法依約取得金融機構貸款審核通過以給付尾款880萬元，致系爭買賣契約無法履行，並非被告不履行交付系爭房地及移轉系爭房地所有權之義務，縱原告因而得解除契約，亦非因可歸責於被告之事由所致無法履行契約義務，原告請求被告給付懲罰性違約金，即無理由。且系爭買賣契約書第11條第3項約定，係指被告若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事，致本約解除時，始須給付懲罰性違約金。本件並無任何可歸責於被告之事由致無法履行系爭買賣契約所定出賣人之給付義務，致系爭買賣契約解除之情事。若依原告之主張，係被告未返還價金構成違約，被告須給付懲罰性違約金，嗣原告因被告違約而解約時，依系爭買賣契約書第11條第3項之約定，契約解除時，被告亦有給付懲罰性違約金之責，如此反覆循環請求懲罰性違約金，顯不合理。
（五）綜上，本件原告無法核貸880萬元通過，係可歸責於原告之事由，依系爭買賣契約書第15條第2、3點之約定，被告不配合解約手續，即係依系爭買賣契約之規範。且系爭買賣契約非因可歸責於被告之事由，致無法履約，原告主張解除契約，並請求被告返還價金及給付違約金，應無理由。並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張兩造於100年5月21日經由第三人誠佳房屋仲介商行之仲介，原告以1100萬元之價格，向被告購買其所有門牌號碼臺中市西屯區福上巷178之12號之房屋及其坐落之基地（即系爭房地），兩造並簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契約書），依系爭買賣契約書第5條第2項約定，原告於簽約時、完稅時應分別給付110萬元予被告，尾款880萬元則於原告向金融機構辦理貸款核撥日時給付，原告並已於100年5月21日簽約當日給付110萬元予被告，然原告以系爭房地向金融機構辦理設定抵押擔保貸款未能核准貸得880萬元，原告乃於100年6月30日委託律師發函予被告解除系爭買賣契約；又系爭買賣契約書第6條（產權移轉及貸款作業）第5項約定：「甲方（即原告，下同）如須以買賣標的向金融機構申辦之貸款支付尾款時，應於完稅前確認貸款額度及辦妥相關之對保及指定撥款手續，並同意產權移轉與抵押權設定應同時辦理。甲方並應配合辦理貸款存匯入專戶所必須之保全手續。」，第11條（違約、解除契約暨賠償責任）第3、5項約定：「（第3項）本約簽訂後，乙方（即被告，下同）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。（第5項）本約簽訂後，若係違約情事致解除本約、或合意解除本約、或終止買賣價金履約保證之委任、或經僑馥建經（即受兩造委任辦理系爭買賣契約之履約保證及價金信託事宜之機構）終止保證關係時，即由僑馥建經依申請書之規定於認證後將專戶價金結算相關費用後之餘額返還甲方或交付乙方沒收。」，第15條（其它約定事項）第2、3點約定有：「（第2點）本案買方（即原告，下同）如申貸金額未能核准新臺幣880萬元時，雙方同意解除本契約，買方已付價金應無息退還，惟解約所衍生之履保費、印花稅、規費、代書代辦費由買方負擔。（第3點）本案倘因買方信用瑕疵或負債比過高，致無法申請核准貸款880萬元時，如雙方未能協調或更換借款人時，賣方（即被告）不配合解約手續，並依本合約規範。」等事實，為被告所不爭執，復經證人許鴻評（即受兩造委託辦理系爭房地買賣手續之地政士）於本院具結證述明確（詳本院卷第58至61頁），並據原告提出系爭買賣契約書、100年6月30日律師函等附卷可稽（詳本院卷第8至21頁、第26頁），均堪採信。是以本件爭點厥為：（1）原告主張本案非因原告信用瑕疵或負債比過，致無法向金融機關貸得尾款880萬元，故原告主張兩造應依系爭買賣契約書第15條第2點之約定合意解除系爭買賣契約，有無理由？（2）若原告主張兩造應合意解除系爭買賣契約為有理由，則原告依系爭買賣契約書第15條第2點之約定，以及民法第259條第1項第1款回復原狀、第179條不當得利之規定，請求被告返還原告已支付之買賣價金110萬元及法定遲延利息，有無理由？（3）又原告依系爭買賣契約書第11條第3款約定，請求被告應再按原告已支付價金110萬元之同額作為懲罰性違約金，有無理由？
（二）經查，證人許鴻評於本院具結證述：「（問：為何兩造簽約有如系爭買賣契約書第15條之特別約定？）兩造在系爭買賣契約立約過程...當時我有告知雙方，不知買方之信用及資力如何，且央行打房政策限制名下已有房屋貸款者第二間房屋貸款成數，原告考量貸款能力，最後決定以原告本人名義辦理貸款，原告有表明她目前的支付能力必須貸款能貸到880萬元，才能購買系爭不動產，被告方面也同意在原告能貸得880萬元的前提做為繼續履約的條件，所以才有本件的特別約定。（問：在系爭買賣契約書第15條第3點所稱因買方信用瑕疵或負債比過高致無法申貸880萬元，是否包括因中央銀行打房政策限制房貸者第二筆以上不動產核貸成數之情形？）...以渣打銀行核貸過程為例，渣打銀行評估系爭不動產價值為1024萬元，若系爭不動產是原告申請貸款之第二套物件，尚可核貸到8.5成（約870萬元），但因為在紀錄上原告名下已有二筆不動產貸款，系爭不動產屬於原告申請貸款之第三套物件，所以貸款成數無法到達8成，僅核准768萬元...。（問：既然簽約當時已有央行打房政策之因素，為何兩造仍做買賣契約書第15條第2點之特別約定？）簽約之初，原告原先提出的貸款成數金額更高，是後來兩造繼續磋商後，同意以880萬元貸款做如上約定。」等語綦詳（詳本院卷第58至61頁），並核諸系爭買賣契約書於第5條（買賣價金之給付與收受）關於各期款之付款方式、金額及繳款時間之定型化契約條款，其中就尾款880萬元部分，原係就原告是否須以買賣標的（即系爭房地）向金融機構辦理貸款以支付尾款而異其付款方式，而兩造另於系爭買賣契約書第15條第2、3點特別手書約定有：「（第2點）本案買方如申貸金額未能核准新臺幣880萬元時，雙方同意解除本契約...。（第3點）本案倘因買方信用瑕疵或負債比過高致無法申請核准貸款880萬元時，雙方未能協調或更換借款人時，賣方不配合解約手續...。」等文字，足見兩造於簽訂系爭買賣契約時，對於原告將以系爭房地向金融機構辦理貸款以支付尾款880萬元，且若原告申貸金額未能核准880萬元，且非因原告信用瑕疵或負債比過高導致無法貸得上開金額，則兩造即應合意解除系爭買賣契約等情，均已有充分之討論及認識，並意思合致作為系爭買賣契約合意解除之事由，故兩造自應依其合意及上揭契約條款約定而為本件行為之規範。
（三）次查，原告主張業以系爭房地設定抵押擔保之方式向渣打銀行、永豐銀行、新光銀行、大眾銀行等金融機構申辦貸款，惟各該金融機構未能核貸880萬元等情，除據證人許鴻評於本院具結證述：「以渣打銀行核貸過程為例，渣打銀行評估系爭不動產價值為1024萬元，若系爭不動產是原告申請貸款之第二套物件，尚可核貸到8.5成（約870萬元），但因為在紀錄上原告名下已有二筆不動產貸款，系爭不動產屬於原告申請貸款之第三套物件，所以貸款成數無法到達8成，僅核准768萬元。」、「本件共向渣打、大眾、遠東、新光銀行送件申請（貸款），但因渣打銀行已查出系爭不動產屬第三套房，故其餘銀行均表示無法核貸八成。」等語在案（詳本院卷第58至61頁），並有永豐銀行100年10月4日永豐銀世貿分行（100）字第9號函（詳本院卷第48頁）及渣打銀行100年10月13日渣打商銀SCBCL字第1001015522號函、101年1月30日渣打商銀SCBCL字第1011000713號函附卷可憑（詳本院卷第50頁、第118至119頁），亦即本件確已合於系爭買賣契約書第15條第2點所約定「本案買方如申貸金額未能核准新臺幣880萬元」之情形，故本件待進一步審究者，即為原告未能核准貸得880萬元之原因，是否為系爭買賣契約書第15條第3點所約定之「信用瑕疵」或「負債比過高」之情形，而使被告得不予配合解約手續。而查，被告固主張原告無法貸得880萬元之原因，係因為原告名下已有兩套不動產物件抵押貸款之紀錄，致影響銀行貸款成數，且提出原告名下○○○區○○段○○段7062建號、7063建號之建物登記第一類謄本為憑（詳本院卷第34至37頁，原告以該等不動產分別設定最高限額825萬元、410萬元向台北富邦商業銀行股份有限公司抵押貸款），且核與原告提出之財團法人金融聯合徵信中心當事人綜合信用報告內容相符（詳本院卷第22至25頁，原告確有向台北富邦銀行桂林分行貸款687萬元及341萬元之紀錄，目前尚在分期還款中）。惟查，銀行辦理購置不動產貸款業務時，基於風險之控管，除考量房屋所在地區之生活機能、市場價格等立地條件、屋齡等狀況，以覈實評估擔保品價值外，銀行亦依據客戶財務狀況、還款來源及申貸用途等風險承擔因素，予以核貸（詳本院卷第74頁之行政院金融監督管理委員會銀行局100年12月16日銀局（國）字第10000437230號函）；又金融機構應依授信5P原則（包括借款人、資金用途、償還來源、債權保障、企業展望等）及個案情形審核評估授信條件（詳本院卷第88至89頁之中華民國銀行商業同業公會全國聯合會101年1月2日全授消字第0000000000A號函）；故本件為何無法貸得880萬元，除考量原告本身之財務狀況及還款來源之外，系爭房地之擔保價值及各銀行放款作業準則亦為准否核貸之重要因素，自不待言。而依證人許鴻評於本院具結證述：「渣打銀行評估系爭不動產價值為1024萬元，若系爭不動產是原告申請貸款之第二套物件，可核貸到8.5成（約870萬元）。」、「（問：渣打銀行核貸本件之過程，假若原告名下僅有一套不動產物件貸款之紀錄，原告即可貸得約880萬元貸款，是否表示在本件貸款評估中原告並無信用瑕疵或負債比過高之情形？）原告在核貸過程中，在金融帳務紀錄上確實並無信用瑕疵之問題，至於負債比是否過高應由專業法務人士判斷。」、「（問：銀行是否因為原告已有兩套不動產貸款中，認為原告可能無清償能力，所以不予核貸八成？）銀行是因第三套物件直接不能核貸八成，至於原告有無清償還款能力之評估，要由銀行做認定，無法回答。另補充說明，當時大眾銀行願意核貸804萬元...」等語（詳本院卷第58至61頁）；復依永豐銀行100年10月4日永豐銀世貿分行（100）字第9號函覆：「本案客戶係以電話詢問欲購買之擔保品是否能以買賣價八成承作，業務同仁僅對擔保品初步評估，即告知借款成數恐無法如客戶期望」（詳本院卷第48頁）；並依渣打銀行101年1月30日渣打商銀SCBCL字第1011000713號函：「二、邱淑芬於申辦房貸時，如無名下不動產貸款紀錄或僅有一套物件貸款時，其最高貸款成數為8.5成，本案擔保物鑑估價值為1024萬元，最高可貸金額為870萬元，如已有兩套物件貸款時，最高貸款成數為7.5成，其最高可貸金額為768萬元。三、本行房貸一般最高貸款成數為8.5成，但最終貸放成數尚須依擔保物件及客戶資格條件綜合評估後決定，此案依本行授信規範最高可貸成數為7.5成，可貸金額為768萬元。」（詳本院卷第118頁）；足徵系爭房地經渣打銀行鑑估後，認為其價值僅為1024萬元，尚未達系爭買賣契約價格1100萬元，而永豐銀行對系爭房地初步評估後，亦認為無法准予貸放至原告要求之成數及金額，故縱令原告名下無其餘不動產或僅有一套不動產抵押貸款中，然以渣打銀行最高放款成數8.5成計算，原告亦僅能以系爭房地貸得870萬元，而未及系爭買賣契約書第15條第2點所約定之880萬元，故本件原告無法以系爭房地向金融機構貸得買賣總價8成即880萬元之金額，亦與銀行評估系爭房地之價值未達買賣總價有關，並非僅因評估被告之財務狀況及還款來源，而斷予拒絕核貸至880萬元。再者，依渣打銀行100年10月13日渣打商銀SCBCL字第1001015522號函：「一、邱淑芬之申貸案件，本行於100年6月10日核准房貸768萬元在案，因申請人自核准日後逾3個月未辦理撥貸而失效，非因負債比過高而拒絕。二、若申貸案之負債比與本行規範不符者，該案將予婉拒。」（詳本院卷第50頁）、101年1月30日渣打商銀SCBCL字第1011000713號函：「一、邱淑芬向本行申貸880萬元，因其名下已有二筆不動產擔保貸款，依本行規範貸款成數最高為7.5成，於100年6月10日核准房貸768萬元，本案負債比合乎本行規範，核貸金額不受負債比之影響。...四、關於『負債比』評估方式及規範，說明如下：本案借戶為公司負責人，收入認定以自營商方式辦理，自營商收入認定及計算方式為：月收入＝近半年存款平均餘額換算之所得×30％×70％＋財務報表平均月營業額×產業別淨利率×30％。『近半年存款』如下：存款包含登記負責人名義及公司名義之活期存款、活儲存款、支存、定存（無質押，僅計算定存本金）。『財務報表平均月營業額』如下：以近半年之營業人銷售額與稅額申報書（401/403/404）、或核定稅額繳款書（405）或最近年度合併結算申報所得額申報書。負債比（DIR）＝客戶在本行及他行貸款（包含信用卡）之月付金總額÷總月收入小於或等於70％」（詳本院卷第118至119頁），足徵縱令原告名下已另有二套不動產辦理抵押貸款，亦未必當然使原告之「負債比」不符貸款規定，且原告經渣打銀行審核調查後，認為其負債比（DIR）尚符合其在渣打銀行及其他銀行貸款（包含信用卡）之月付金總額÷總月收入尚小於或等於70％之規定，亦即原告並非因「負債比」不符銀行規定致無法貸得880萬元，故被告主張原告有系爭買賣契約書第15條第3點所約定因「負債比過高」致無法貸得880萬元一節，並非有據，尚難採信。此外，原告迄100年6月底為止，其最近3年內並無任何逾期、催收紀錄，最近5年亦無任何呆帳資訊，業有原告提出之財團法人金融聯合徵信中心當事人綜合信用報告在卷為憑（詳本院卷第22至25頁），而證人許鴻評於本院亦具結證述：「原告在核貸過程中，在金融帳務紀錄上確實並無信用瑕疵之問題。」（詳本院卷第59頁），則被告既未再舉證原告有何因「信用瑕疵」致無法貸得880萬元之情事，故被告主張原告有系爭買賣契約書第15條第3點所約定因「信用瑕疵」致無法貸得880萬元一節，亦非有據，難以採信。從而，本件尚難認定原告係因系爭買賣契約書第15條第3點所約定之「信用瑕疵」或「負債比過高」之情形，導致其未能核准貸得880萬元，故被告辯稱係依系爭買賣契約書第15條第3點之約定不予配合解約手續，即非有據。
（四）承上所述，原告主張依系爭買賣契約書第15條第2點之約定，兩造應合意解除系爭買賣契約，且依系爭買賣契約書第15條第2點之約定以及民法第259條第1項第1款之規定，被告應將所受領之給付物即原告已交付之期款110萬元予以返還原告，核屬有據，為有理由，應予准許。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之解除契約後之給付物返還債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即100年8月11日起，至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦核無不合，應予准許。
（五）至於原告另依系爭買賣契約書第11條第3項約定，主張被告應再按原告已支付價金110萬元之同額作為懲罰性違約金部分，因系爭買賣契約書第11條第3項係約定：「本約簽訂後，乙方（即被告，下同）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告，下同）所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」，亦即限於被告有擅自解約、不為給付、給付不能或違約等情事致使系爭買賣契約解除時，原告方得依該條項約定請求被告加倍給付懲罰性違約金。然查，系爭買賣契約係依系爭買賣契約書第15條第2點約定而應為兩造「合意解除」，並非因被告有何擅自解約、不為給付、給付不能或違約等情事而致使系爭買賣契約解除，亦即本件並無任何可歸責於被告之事由致無法履行系爭買賣契約所定出賣人之給付義務，而致系爭買賣契約解除之情事，故原告依系爭買賣契約書第11條第3項約定，主張被告應再按原告已支付價金110萬元之同額作為懲罰性違約金另行給付原告，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第15條第2點之約定以及民法第259條第1項第1款之規定，請求被告應將所受領之給付物即原告已交付之買賣價金110萬元返還原告，及自起訴狀繕本送達翌日即100年8月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之範圍內，於法有據，應予准許；逾此範圍之請求，核屬無據，應予駁回。
五、本件兩造均陳明願供擔保，各聲請准予宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年3月23日
民事第二庭法官廖慧如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國101年3月28日
書記官林雅慧