臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
原 告 戊○○
原 告 丁○○
上 二 人
法定代理人 丙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 吳嘉榮 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 戴心梅 律師
訴訟代理人 邱瑞元 律師
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，經於中華民國96年11月
15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應自坐落台北縣永和市○○段○○○號土地上建物即門牌號
碼台北縣永和市市○○路○段○號一樓及同號二樓房屋遷出，並
將上開房屋全部返還原告戊○○。
被告應自坐落前項土地（即永和市○○段三二五、三三五號）上
建物即門牌號碼台北縣永和市市○○路○段○號二樓房屋遷出，
並將上開房屋全部返還原告丁○○。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣貳佰伍拾貳萬元為原
告預供擔保後得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新台幣壹佰陸拾捌萬元為原
告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）系爭坐落台北縣永和市○○段○○○號土地上建物即門牌號
碼台北縣永和市○○路○段○號1、2樓（下稱系爭3號1、2
）及7號2樓（下稱系爭7號2樓房屋）之房屋分別為原告戊
○○及丁○○所有，有土地及建物登記簿本可稽。而被告
為經營補習班事業，曾於民國（下同）91年5月2日與原告
及其法定代理人即訴外人丙○○、甲○○間簽訂房屋租賃
契約，並經法院公證處091板院公004字第001514號公證在
案，分別向原告戊○○承上開土地上建物即門牌號碼台北
縣永和市市○○路○段○號1、2樓房屋及向原告丁○○承租
門牌號碼台北縣永和市○○路○段○號2樓房屋，以為營業
場所使用。而上開租賃契約對於租賃期間及租賃物返還等
事項，有下列重要之約定：㈠租賃期限：被告向原告戊○
○承租系爭3號1、2樓房屋，及向原告丁○○承租系爭7號
2樓房屋，其租期均自91年5月2日起至96年5月1日止，共
計5年，觀之上開租賃契約第2條約定至明。㈡租賃物返還
：於上開租賃契約第4條第3項約定，被告於租賃期滿應即
將房屋遷讓交還，並不得向原告請求任何費用，約定至明
。
（二）原告於租期屆滿前，表示不再辦理續租，及租期屆滿後，
催告返還系爭房屋之經過如下：㈠因原告就系爭房屋因另
有規劃使用之必要，故於租期屆滿前，即以永和中正路郵
局第170號存證信函通知被告，明確表示租期屆滿後，即
不再辦理續租。㈡被告於接獲上開存證信函後，曾以96
年3月30日以永和中正路郵局第613號存證信函覆：租賃期
間將於96年5月屆滿，本人甚表感激，本應如期返還上開
租賃房屋，．．．因補習班事業，不僅僅為個人私事而已
，其中還關係到眾多孩子及家長權益云云，請求原告展延
租期。㈢原告得知上情，考量補習班課程之學期制，旋即
於96年4月3日以永和中正路郵局第624號存證信函，表示
願以重新議定租賃條件，並完成法院公證為前提，再將系
爭房屋出租與被告使用2個月，以釋善意。㈣被告於接獲
上開存證信函後，除以96年4月16日永和中正路郵局第802
號存證信函，再度表示積極找尋適當場所，儘速搬遷外
，並請求原告重新擬定租賃條件。㈤豈料，被告於原告以
96年4月19日永和郵局第432號存證信函，明確表示租賃條
件後，竟爽約未前來與原告間重新簽訂租賃契約。再者兩
造間簽訂之上開租賃契約，其租期業於96年5月1日屆滿，
而原告於租期屆滿前，即表示租期屆滿不再續租，嗣於租
期屆滿，再以永和中正路郵局第898號存證信函，限期催
告被告騰空返還系爭房屋，被告卻置之不理，迄今仍佔有
系爭房屋，以為經營補習班事業，原告自得爰依上開租賃
契約第4條第3項約定及民法第455條規定請求被告應自坐
落前揭土地上之建物即門牌號碼台北縣永和市○○路○段○
號1、2樓房屋遷出，將上開房屋全部返還原告戊○○及被
告應自坐落上開土地上建物即門牌號碼台北縣永和市市○
○路○段○號2樓房屋遷出，將上開房屋全部返還原告丁○
○等情。
二、被告則以：
（一）兩造間有使用借貸之意思合致，且系爭房屋亦在被告之占
有使用中，兩造間應有民法第464條使用借貸契約關係之
存在，按「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，
而約定他方於無償使用後返還其物之契約」；民法第464
條定有明文。是以，借用人若與貸與人間有使用借貸之合
意（此合意應包括明是與默示之合意），且將標的物交付
予借用人時，則雙方間成立使用借貸之契約關係無疑。⑵
經查，兩造間曾有房屋租賃契約期滿後，被告得繼續無償
使用該房屋至被告尋得其他合適房屋之約定，再衡諸系爭
房屋自從原告出租予被告以來，一直在被告占有使用中，
縱使租賃期間屆至後亦同。符合前開民法第464條之規定
，故兩造間成立使用借貸之契約關係無疑。
（二）退步言之，若鈞院認兩造間並無使用借貸之關係，則依民
法第451條之規定，本案已因租賃契約之更新，成為被告
占有使用系爭房屋之法律上原因：⑴按「租賃期限屆滿後
，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對
之意思者，視為以不定期限繼續契約。」；民法第451條
定有明文。前揭條文為民法特為保障承租人之利益，所為
之所謂默示更新之特別規範。因此，若承租人與出租人雙
方對於租賃契約期間屆至後，出租人不即為反對承租人繼
續為租賃物之使用收益時，法律上即視為雙方以不定期限
之方式繼續租賃契約，不容任何反證加以推翻。⑵兩造間
之租賃契約期間雖於96年5月1日屆至，惟於前開租賃契約
期間屆至之當時，原告等並無即時為反對被告繼續使用租
賃物之意思表示，依前開民法第451條之規定，原被告兩
造間已有租賃契約之默示更新，足為被告繼續使用系爭房
屋之法律上原因。故原告之訴應無理由。另查被告於系爭
房屋租約到期後除主張有使用借貸及租約更新外，被告另
主張與原告之法定代理人即訴外人丙○○、甲○○間，被
告除已支付當初買受位於台北縣永和市○○路○○○號房屋
價金計00000000元外，另借予訴外人甲○○計0000000元
，該借款日期及金額分別為（1）89年4月21日0000000元
。（2）89年5月22日0000000元。（3）89年6月30日00000
00元（4）89年12月30日0000000（5）90年1月18日000000
0元，然訴外人甲○○迄今均未歸還。再者，訴外人丙○
○、甲○○等人另就位於台北縣永和市○○路○○○號1至6
樓之房屋先假稱租予被告，嗣被告將該房屋裝潢完成後
，卻拒絕被告使用該房屋，而將被告裝潢該房屋之利益等
據為已有，至今亦拒不賠償，被告因此支出之費用及損失
計00000000元。綜上，訴外人丙○○、甲○○積欠被告債
務總計達4千餘萬元，均不清償，且因系爭房屋實為訴外
人丙○○、甲○○租予被告，故被告不得已僅得以使用系
爭房屋即相當於每月35000元之租金利益，對訴外人丙○
○、甲○○主張抵銷等語資為抗辯，並聲明請求駁回原告
之訴，及 陳明 如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、經查：
（一）本件原告主張被告於91年5月2日與原告（經原告法定代理
人即訴外人丙○○、甲○○同意及代為意思表示）就原告
二人分別所有系爭坐落台北縣永和市○○段○○○號土地上
建物即門牌號碼台北縣永和市○○路○段○號1、2樓及7號2
樓（此房屋依卷內登記謄本應係坐落永和市○○段325、3
35號，原告狀載此部份顯有文字上漏繕，惟不影響系爭房
屋同一性，特此敘明）房屋簽訂租賃契約，租期自91年5
月2日起至96年5月1日止，約定租金合計每月35000元，並
於每月15日以前給付，此有原告所提系爭建物之房屋租賃
契約、土地建物登記簿本及經本院公證處公證之091板院
公004字第001514號公證書足憑，並為被告所不爭，自堪
信為真實。
（二）而查原告主張嗣因原告就系爭房屋因另有規劃使用之必要
，故於上開房屋租期屆滿前，原告即以永和中正路郵局第
170號存證信函通知被告，明確表示租期屆滿後，不再辦
理續租。被告於接獲上開存證信函後，曾以96年3月30日
永和中正路郵局第613號存證信函覆：，．．．，請求原
告展延租期，嗣後原告亦於96年4月3日以永和中正路郵局
第624號存證信函，表示願以重新議定租賃條件，並完成
法院公證為前提，再將系爭房屋出租與被告使用2個月。
惟被告於接獲上開存證信函後，除以96年4月16日永和中
正路郵局第802號存證信函，再度表示積極找尋適當場所
，儘速搬遷外，並請求原告重新擬定租賃條件。豈料被告
於原告以96年4月19日以永和郵局第432號存證信函，明確
表示租賃條件後，竟爽約未前來與原告間重新簽訂租賃契
約。嗣租期屆滿後，原告再以永和中正路郵局第898號存
證信函，限期催告被告騰空返還系爭房屋，被告卻置之不
理，迄今仍佔有系爭房屋之情，亦經有原告所提上開存證
信函計陸紙為憑，被告對於上開存證信函並未提出反證推
翻，雖其抗辯以：系爭房屋租約到期後除有使用借貸及租
約更新外，被告另主張其於89年4月至90年1月間曾借予訴
外人甲○○計0000000元。另訴外人丙○○、甲○○曾就
位於台北縣永和市○○路○○○號1至6樓之房屋先假稱租予
被告，嗣被告將該房屋裝潢完成後，卻拒絕被告使用該房
屋，造成被告因此支出之費用及損失計00000000元，訴外
人丙○○、甲○○積欠被告債務總計達4千餘萬元，均不
清償，且因系爭房屋實為訴外人丙○○、甲○○租予被告
，故被告不得已僅得以使用系爭房屋即相當於每月35000
元之租金利益，對訴外人丙○○、甲○○主張抵銷云云，
並提出台灣高等法院96年度上字第24號判決影本乙份、起
訴狀影本乙份為憑。然查：
（1）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。又
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條
第1項及第455條前段分別定有明文。本件被告雖抗辯其於
系爭房屋租約到期後曾主張有使用借貸關係及曾向原告等
要求租約更新（或以不定期限之方式繼續租賃契約）之情
，然此業據原告否認，而系爭租約於96年5月1日屆滿，此
觀之卷附上開租賃契約第2條約定至明，而原告於租期屆
滿前，以永和中正路郵局第170號存證信函通知被告，明
確表示租期屆滿後，不再辦理續租，嗣於租期屆滿，再以
前開郵局存證信函，限期催告被告騰空返還系爭房屋，被
告卻置之不理，迄今仍佔有系爭房屋，以為經營補習班事
業，此有理由（二）所揭卷附兩造往來之存證信函為憑，
被告主張於拒絕搬遷後，就系爭房屋有租賃契約更新之事
，即難採信；至被告雖復主張以兩造就系爭房屋有使用借
貸之情，此亦經原告否認，被告復未能舉證以實其說，亦
難採認。是認被告上開所辯，洵無足採。
（2）次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條
第1項前段定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互負債
務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根
本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例要
旨參照）。本件被告雖復抗辯以訴外人即原告之法定代理
人丙○○、甲○○積欠被告債務總計達4千餘萬元，均不清
償，且因系爭房屋實為訴外人丙○○、甲○○租予被告，
故被告不得已僅得以使用系爭房屋即相當於每月35000元之
租金利益，對訴外人丙○○、甲○○主張抵銷云云。然查
本件租賃契約之當事人為原告戊○○、丁○○與被告乙○
○，並非被告乙○○與訴外人丙○○、甲○○，此已如前
所認及有前揭租賃契約及公證書為認，是被告以訴外人丙
○○、甲○○對其所負之債務，主張以其對原告等之所負
之租金債務為抵銷，即與前開法條及判例意旨未符，是被
告上開所辯，亦無足採。
（三）至按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告雖又抗
辯以系爭房屋雖是登記在原告戊○○、丁○○名下，但是
有可能是其法定代理人即訴外人丙○○、甲○○等借原告
之名而登記云云，此亦經原告否認，被告依前開法條之規
定，自應就其主張有利於己之事實者，負舉證之責任，惟
被告未能舉證以實其說，是被告上開所辯，仍難採信。
（四）至被告雖提出之證據方法即台灣高等法院96年度上第24號
請求土地、房屋所有權移轉登記事件判決及損害賠償事件
起訴狀，其當事人分別為訴外人 林英琪 、丙○○、甲○○
與被告，非僅與本件訴訟無任何關係，況訴外人林英琪業
已就上開台灣高等法院96年度上第24號請求土地、房屋所
有權移轉登記事件判決提出上訴，尚未確定外，且上開損
害賠償事件，尚在審裡中，亦無拘束原告之效力至明。
四、從而，本院綜上事證所述，被告抗辯均難為有利之斟酌，是
認原告本於租賃契約第4條第3項約定及民法第455條規定，
訴請被告應自坐落台北縣永和市○○段○○○號土地上建物即
門牌號碼台北縣永和市市○○路○段○號1、2樓房屋遷出，將
上開房屋全部返還原告戊○○、被告應自坐落前項土地上（
即325號、335號土地）建物即門牌號碼台北縣永和市市○○
路○段○號2樓房屋遷出，將上開房屋全部返還原告丁○○，
為有理由，均應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及被告聲請傳喚
證人即原告法定代理人二人等，均核與判決結果不生影響，
爰無庸一一再加論述，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項第1款因建築物定期租賃
所生之爭執適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣
告假執行。至被告陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行
，爰並由本院就上開房屋之價值，斟酌上開系爭房屋所處路
段、面積等，並參考其出租房屋租金數額等情狀，分別酌定
如主文第四、五項所示被告得供相當擔保金額而免為假執行
。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第436
條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項、第
3項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 6日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法官楊志勇
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達20日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 12 月 6日
書記官粘建豐