裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第1930號民事判決
裁判日期：民國97年06月13日
裁判案由：給付管理費
臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第1930號原告楓丹白露公寓大廈管理委員會法定代理人丁○○訴訟代理人 周承武 律師被告甲○○訴訟代理人 陳明欽 律師
乙○○被告丙○○訴訟代理人陳明欽律師上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國97年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區域內者，各該住所在地之法院俱有管轄權。但依第4條至前條規定有共同管轄法院者，由該法院管轄，民事訴訟法第20條定有明文。本件被告丙○○之住所雖不在本院轄區，本院對之亦無其他民事訴訟法第4至19條所定特別審判籍因素存在，然因共同被告甲○○之住所地在本院轄區，依據前揭規定，本院仍有管轄權。
二、查原告楓丹白露公寓大廈管理委員會乃完成報備程序之公寓大廈管理委員會，有報備證明在卷可查（板調字卷第9頁），依公寓大廈管理條例第38條，其應有當事人能力。又原告起訴時之法定代理人為主任委員 姚文 ，嗣因其任期屆滿，新任主任委員為丁○○（任期自民國97年1月1日起至97年12月31日止），有九十七年度楓丹白露社區管理委員職務改選暨第一次會議紀錄在卷可查（本院卷第79至82頁）。原告法定代理人既有變更，其新法定代理人丁○○乃於97年1月16日另行委任周承武律師具狀聲明承受訴訟（本院卷第77頁），此書狀亦於同年月22日送達被告訴訟代理人（本院卷第
101頁），是其聲明承受訴訟，於法即無不合，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告於起訴時，原係請求被告甲○○、丙○○分別給付原告新臺幣（下同）161,819元及647,275元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於97年5月12日則以民事擴張聲明狀將其聲明變更為被告甲○○應給付原告193,514元，及其中161,819元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告丙○○應給付原告774,056元，及其中647,275元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。核其性質，乃係擴張應受判決事項之聲明，惟被告既於本院97年5月30日言詞辯論期日對此擴張表示同意（本院卷第146頁），揆諸前揭法條規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張略以：㈠被告甲○○、丙○○為原告社區中門牌號碼為臺北縣淡水
鎮民生里樹梅坑24號B2、B2之1、40號B2、B2之1等4建物（下稱系爭房屋）之區分所有權人，前者之應有部分為
5分之1，後者則為5分之4。又該4建物面積分別為51
2.95、439.43、728.83、221.28平方公尺（即255.17、13
2.93、200.47、221.28坪，合計555.51坪），依原告區分所有權人會議決議，每坪應收管理費50元及建設基金10元，每戶每月應繳水費160元，被告自94年6月起至97年4月止共有35個月應繳而未繳上開費用，總計尚欠原告1,188,971元【即（555.51坪×60元×35個月）＋（4戶×16
0元×35個月）＝1,188,971元】。惟因其中24號B2、B2之1建物內設有冷氣房、變電室、受電室、受電室2、緊急發電機室等原告公共設施，其面積合計為231.675平方公尺，另40號B2、B2之1建物內屬原告公共設施之面積為
116.85平方公尺，兩者合計348.525平方公尺（即105.42
9坪），依據前揭收費標準及欠繳月數，此部分面積應繳之管理費及建設基金為221,401元【即105.429坪×60元×35個月＝221,401元】。兩相扣除之後，被告2人共欠原告967,570元，經再按其應有部分比例計算後，被告甲○○應負擔其中193,514元【即967,570元÷5＝193,51
4元】、被告丙○○應負擔其中774,056元【即967,570元÷5×4＝774,514元】。被告既已積欠應繳納之管理費、建設基金及水費達35期，原告乃於96年6月1日以北投豐年郵局第58號存證信函催告被告繳納，然被告於收受後，卻於96年6月28日以中和泰和街郵局第470號存證信函表示拒絕給付，爰依公寓大廈管理條例第21條，請求被告給付上開應繳之管理費、建設基金及水費。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⒈被告雖辯稱：原告向被告請求收取管理費、建設基金及
水費之收取標準不合理云云，但原告所主張之收取標準是經過區分所有權人會議決議，且門牌號碼為臺北縣淡水鎮民生里樹梅坑32號B2房屋目前也是按此標準收費，另社區內有部分區分建物屬度假戶，平時根本不用水電，也是按相同標準繳費。以前地下2樓有對外營業時，其管理費是每坪75元，比原告目前主張的費率還高。另被告雖請求原告提出該區分所有權人會議決議及收取管理費之收據，但該區分所有權人會議決議是在10幾年前作成，目前已經找不到，而原告所提原證12「住戶應收明細列印清單」，就是目前的繳費情形。
⒉被告雖辯稱：原告之公共設施設於系爭房屋內，已獲得
相當於租金之利益，且其獲得此項利益並無法律上之原因，顯屬不當得利云云，然參照臺灣高等法院95年度上易字第931號判決事實及理由，本件與該判決所示之情形完全相同，目前設於系爭房屋內之公共設施均係原建商所建，原告係基於原建商依約交付使用該公共設施，屬於有法律上之原因，並非不當得利。縱認被告得請求被告返還不當得利，亦應按管理費之收取標準計算，即每坪50元，另否認原告之公共設施有占用32號B2及B2之
1房屋全部之事實。㈢爰聲明：
⒈被告甲○○應給付原告193,514元，及其中161,819元
自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉被告丙○○應給付原告774,056元，及其中647,275元
自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊第1、2項原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列各語置辯：㈠被告係於94年3月3日向中聯信託投資股份有限公司（下
稱中聯公司）購買系爭4戶房屋及門牌號碼為臺北縣淡水鎮民生里樹梅坑32號B2房屋，其中32號B2房屋之面積（16
69.39平方公尺，相當於504.99坪）與系爭房屋相比明顯較大，該5戶房屋為共同使用之空間，均由32號B2房屋之通道進出，若無32號B2房屋，其餘房屋無法自由進出使用。惟中聯公司僅於94年5月10日將系爭4戶房屋所有權移轉登記予被告，32號B2房屋則因與他人產權糾紛，迄今仍未辦理所有權移轉登記，導致被告無法使用系爭房屋。故原告應向中聯公司請求管理費、建設基金及水費，而非向被告請求之。
㈡原告主張請求被告給付管理費、建設基金及水費，其費用
收取標準不合理。蓋系爭房屋位於地下2樓，並非一般住家形式，使用效益遠低於其他房屋，原告依據相同標準請求被告給付管理費、建設基金及水費，顯失公平。另原告既稱該收費標準係經過區分所有權人會議決議，自應提出該決議證明之，否則即不能認其請求為有理由。至原告雖提出原證12「住戶應收明細列印清單」為證，但被告否認其真正，其應提出收取管理費之收據為證。
㈢原告既自認其公共設施設於系爭房屋內，當已因而獲得相
當於租金之利益，且其獲得此項利益並無法律上之原因，顯屬不當得利，原告自得依民法第179條之規定，請求被告返還該不當得利，並據以主張抵銷。至於該不當得利金額之計算部分，被告主張系爭房屋遭原告公共設施占用之面積為1069.23平方公尺（即依鈞院勘驗筆錄，24號B2、B2之1全部遭原告公共設施所占用，故以權狀面積512.95、439.43平方公尺計算，另40號B2、B2之1遭原告公共設施所占用之面積，則以複丈成果圖所示面積116.85平方公尺為準，合計為1069.23平方公尺）。又系爭4戶房屋面積合計為1,902.49平方公尺，課稅現值為9,477,100元，亦即每平方公尺課稅現值為4,981.42元，另該建物所坐落之土地申報地價為每平方公尺3,920元，如按系爭房屋及所坐落土地之申報總價年息百分之10計算，即為951,767元【即（4,981.42元＋3,920元）×1069.23×10％＝951,767元】，折合每月79,314元，被告主張原告應自94年
5月10日起至遷讓返還之日止按月給付被告甲○○、丙○○各15,863元及63,451元（按被告於其民事準備書（二）狀第2頁即本院卷第90頁原係以原告公共設施占用223.31平方公尺為計算基準，主張原告應按月給付被告甲○○、丙○○各3,313元及13,252元並以之抵銷，惟於97年4月29日則以民事陳報狀將該占用面積變更為1069.23平方公尺，因其並未按此變更重新計算其請求原告返還之金額，爰按同一計算公式，計算如前）。
㈣至原告雖引用臺灣高等法院95年度上易字第931號判決之
見解，主張其並非無法律上原因而獲得占有之利益，但該判決不是判例，沒有拘束力，且本件原告公共設施占用系爭房屋之面積過大，如認原告無庸負擔其因占有所獲得之不當得利，對被告顯失公平，故該判決見解於本件並無適用。
㈤爰聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉若受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、本件原告主張被告甲○○、丙○○為楓丹白露公寓大廈中系爭4戶房屋之區分所有權人，前者之應有部分為5分之1，後者則為5分之4，被告於94年5月10日辦妥移轉登記取得系爭房屋所有權後迄今，均未繳交原告社區應繳之管理費、建設基金及水費；原告曾於96年6月1日以北投豐年郵局第58號存證信函催告被告繳納管理費，然被告於收受後，則於96年6月28日以中和泰和街郵局第470號存證信函表示拒絕給付；系爭房屋內設有原告社區之公共設施，此等設施為建商興建完成後即設於該處（至其占用面積除40號B2及B2之1確定為116.85平方公尺外，24號B2及B2之1則仍有部分爭執）等情，為被告所不爭執，並有系爭房屋之建物登記謄本、存證信函、複丈成果圖（板調字卷第10至17、112頁）附卷可查，復經本院到場履勘製作勘驗筆錄（本院卷第108至11
0頁），均堪信為真實。
四、本件爭點厥為：㈠原告依據公寓大廈管理條例第21條，請求被告應按系爭房屋之面積及戶數，給付自94年6月起至97年
4月止應繳而未繳之管理費、建設基金及水費共1,188,971元，有無理由？原告主張每坪應繳管理費50元及建設基金10元，每戶每月應繳水費160元，有無理由？㈡系爭房屋內所設置之原告社區公共設施面積多少？原告是否因而該占有而獲得相當於租金之不當得利？其金額如何計算？被告據此主張抵銷有無理由？爰分述如下：
㈠關於原告請求被告給付管理費、建設基金及水費部分：
⒈按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔
或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條雖有明文。但區分所有權人或住戶「應否」繳納公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，則須視其規約有無約定，或區分所有權人會議有無決議其費用之收取標準，尚難僅因受請求者為區分所有權人或住戶，即謂其當然有給付義務。本件原告既主張：其所主張之費率乃依區分所有權人會議之決議辦理云云，而被告亦請求原告提出該會議紀錄，表示被告對於原告主張之事實仍有爭執，原告自應提出該份會議紀錄以實其說，然其嗣後卻僅以：該區分所有權人會議決議是在10幾年前作成，目前已經找不到云云一語帶過，難認已盡舉證責任。又被告對於其他楓丹白露公寓大廈區分所有權人或住戶均有按月繳交管理費、建設基金及水費之事實雖不爭執（其僅謂原告主張之費率不合理，並對原告主張之費率提出執疑，故關於原告所得請求之金額多少，詳待後述），但縱該等區分所有權人或住戶均有按月繳交管理費、建設基金及水費之事實，充其量只能證明楓丹白露公寓大廈「可能」有收取管理費、建設基金及水費之辦法，仍無法直接推論「只要被告成為區分所有權人，即有繳納該等費用之義務」。此外，原告並未提出其他進一步之證據，證明楓丹白露公寓大廈區分所有權人會議確有住戶應按其主張之費率繳交管理費、建設基金及水費之決議，故其主張被告有繳交該管理費、建設基金及水費之義務，仍有疑義，尚難遽信。
⒉縱認被告有給付管理費、建設基金及水費之義務，原告
對於被告應給付之金額亦應負舉證責任，否則被告即無按原告聲明請求之金額給付之義務。本件原告雖主張：每坪應繳管理費50元及建設基金10元，每戶每月應繳水費160元云云，並提出原證12「住戶應收明細列印清單」為證，然因被告已否認該私文書之真正，且該文書僅屬電腦打字列印之明細表，並無任何簽名、蓋印、按指印或認證，依據民事訴訟法第357條，應由原告就此文書之真正負舉證責任。原告對此雖稱其管理處應該有住戶繳費時所開收據之存根（本院卷第87頁），但其後並未提出該存根以供審酌，此外亦未提出任何證據，即難逕認該文書為真正，遑論據以推算原告所稱「每坪應繳管理費50元及建設基金10元，每戶每月應繳水費160元」之事實。況依原告訴訟代理人自稱：以前地下2樓有對外營業時，其管理費是每坪75元等語，可知楓丹白露公寓大廈各區分所有建物管理費之收費標準並非單一，縱認原證12「住戶應收明細列印清單」屬實，除難逕謂系爭房屋目前應按同一標準收費外，亦無法僅因原告目前主張之費率較其所稱每坪75元為低，即謂被告當然應按原告主張之費率繳費。此外，原告未再提出任何證據證明其所主張之費率屬實，而被告亦辯稱：原告既稱該收費標準係經過區分所有權人會議決議，自應提出該決議證明之，否則即不能認其請求為有理由等語，而未具體主張其可接受之最低費率為何，則原告無法舉證證明被告應付金額之不利益，即應全部歸由原告承擔。換言之，在原告提出證明被告應繳金額之依據前，被告請求駁回原告之訴，應屬有據。
⒊從而，原告請求被告甲○○、丙○○分別給付其193,51
4元及774,056元，為無理由。㈡被告雖另主張其依民法第179條對原告有不當得利返還請
求權，並以之與原告請求之管理費、建設基金及水費抵銷等語，但原告請求被告給付管理費、建設基金及水費共967,570元既無理由，即無再就被告所提抵銷抗辯另為認定之必要，附此說明。
五、綜上所言，原告依據公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告甲○○應給付原告193,514元，及其中161,819元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告丙○○應給付原告774,056元，及其中647,275元自起訴狀繕本送達翌日起算，其餘自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，爰予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中華民國97年6月13日
民事第二庭法官楊明佳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年6月13日
書記官楊璧華