裁判字號：臺灣嘉義地方法院104年訴字第625號民事判決
裁判日期：民國105年04月28日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決104年度訴字第625號原告即反訴被告 陳孟儒 訴訟代理人 邱創典 律師
丁詠純 律師複代理人 邱皇錡 律師被告即反訴原告 王碧霞 訴訟代理人 湯光民 律師複代理人 林家弘 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國105年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼嘉義縣朴子市○○○道○○○號房屋遷出，並將房屋騰空交還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾萬元，及自民國一百零四年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零四年十一月五日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬元。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣陸拾叁萬肆仟玖佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。被告於民國104年11月13日具狀提起反訴，請求原告給付價金新台幣（下同）2,372,847元本息，經核反訴與本訴主張之爭點，均在於孰為坐落嘉義縣朴子市○○段258-7、258-16、258-25、258-153地號土地應有部分均為152分之1、同段258-45地號土地權利範圍全部（下稱系爭土地）及地上831建號門牌號碼嘉義縣朴子市○○○道○○○號房屋（下稱系爭房屋)之真正所有權人，買賣契約是否有效成立，是兩造請求之基礎事實應屬同一，訴訟及證據資料互通，可認訴訟標的與防禦方法具有牽連關係，依上開規定，被告提起反訴自屬合法，應予准許。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。原告於105年3月29日具狀追加第四項聲明為：第一、二項判決，原告願供擔保，請准宣告假執行，被告無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意追加，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分
一、原告主張：㈠緣原告於102年11月間，向被告買受系爭房屋，並於同年11
月29日辦竣登記，然因被告之請求，故兩造另簽訂房屋租賃契約書，約定被告自102年12月5日起至103年12月5日止，向原告承租系爭房屋，租金每月1萬元。嗣租賃期滿，被告仍繼續承租，原告亦未反對，兩造間之租賃契約仍繼續迄今。原告為系爭房屋之所有權人，兩造就系爭房屋定有租賃契約，並約定每月租金為1萬元，詎被告自102年12月起至
104年8月承租期間，每月僅繳納租金6,000元，其遲延繳納之金額計有8萬元，此外，原告於104年9月向被告催討租金，然被告迄今竟連9、10月之租金亦拒不繳納，是以被告累計欠繳之租金已達10萬元，業已超出二個月租金額，依民法第440條第1、2項規定，原告依法得終止租約。是原告依法函催被告繳納，亦有律師函及回執附卷可參，然被告均未置理，原告爰以本起訴狀繕本送達為終止兩造租賃契約之意思表示。
㈡系爭租賃契約既經終止，被告已無正當權源占有系爭房屋，
惟被告迄今仍積欠10萬元，系爭房屋迄至目前為止仍為被告所占用，並未交還原告，且被告更僭稱伊為房屋所有人、原告無權要求搬離云云，原告爰依民法第455條、第767條規定，訴請返還並請求欠繳之租金。
㈢被告於系爭房屋之租賃契約既經原告終止後，已無占有使用
系爭房屋之正當權源，但仍繼續占用系爭房屋，致原告無從使用、收益其房屋，自受有不當利益；另被告稱自己為系爭房屋所有權人，不願意交還系爭房屋，顯見被告業已明確拒絕給付，而有預為請求之必要，爰依民法第179條規定，訴請被告返還相當於租金即每月1萬元之不當得利。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭房屋之房屋貸款現仍由原告持續繳納中，顯與一般借
名登記之常情有違，被告辯稱系爭房屋成立借名登記契約，顯為臨訟抗辯之詞，不足採信：
⑴被告雖以火災保險、帳戶管理費、保證保險費等費用為
被告負擔為由，主張系爭房屋之買賣實際上僅屬借名登記云云，惟依歷來之證據及證人 王惠美 所述，被告與王惠美於要求原告協助其解決債務當時，確實處於經濟不佳、需錢孔急之情形，則以一般常理，被告當時既已居於央請他人協助之一方，顯屬協商上之弱勢，則其為求取原告同意，衡情當自願負擔火災保險、帳戶管理費、保證保險費等費用等不利於己之條件，此與本件是否為借名登記，實屬無涉，被告徒以此主張本件為借名登記，卻對系爭房屋之所有權狀為原告所持有、系爭房屋之銀行貸款始終為原告繳納等情事恝置不論，渠等所辯，委無足採。
⑵倘系爭房屋之買賣為借名登記（此為假設語氣，原告否
認之)，則就原告以系爭房屋向玉山銀行借貸之款項，即應由被告負擔：惟查，系爭房屋房屋貸款每月應清償金額36,420元，迄今均係由原告負擔，可見被告雖自稱其為系爭房屋之所有權人，卻讓原告負責清償每月房屋貸款，顯與借名登記之常情相悖，足證被告所辯，實屬無稽。
⑶被告雖又辯以每月給付6,000元係用在貼補房貸利息，
然細查玉山銀行交易明細查詢資料，房屋貸款分為二筆，分別為490萬元及130萬元，貸款金額490萬元部分每月還款之本金為15,903元、利息10,979元，另貸款金額130萬元部分每月還款本金為5,709元、利息3,829元，合計每月清償本金為21,612元、利息亦高達14,808元，被告每月繳付之6,000元，連負擔利息都嫌不足，果若真為借名登記，豈有要求登記名義人反要為實際所有權人負擔房屋貸款之理？⒉兩造於系爭房屋移轉登記後不久即簽訂租賃契約，且絕無虛偽簽訂以申請租金補貼之情事：
⑴被告另辯以原告有佯稱為提高租金補貼，簽訂租賃契約
云云，惟查，系爭房屋於102年11月29日移轉登記予原告，兩造並於102年12月5日即簽立租賃契約，並無因被告繼續占有故簽訂租賃契約之情。
⑵又原告對於租金補貼一事毫無所悉，且經查詢，內政部
頒布之「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」僅補貼最高金額3,000元、嘉義縣亦僅有「嘉義縣身心障礙者房屋租金補貼作業規定」對於身心障礙者有提供租屋補貼之福利，均與被告所稱申請較高之租金補貼無涉，被告亦未能舉證以實其說，是其所辯，顯係故意混淆視聽之舉，不足採信。
⒊系爭房屋確係因被告無力清償負債，故商請原告承接，兩造間確實成立買賣無訛：
⑴本件係因被告及其胞妹王惠美無力清償房屋貸款，且另
積欠二胎借款、銀行卡債等債務，故由王惠美多次請求向原告予以協助，經原告同意後，由原告向銀行貸款，承買系爭房屋，業與證人 王明憲 到庭證述「當初王惠美銀行貸款繳不出來，王惠美有去跟陳孟儒借錢，後來王惠美也有私人債務，也繳不出來，又去拜託陳孟儒把這房地接下來去辦貸款。」、「就是要過戶給陳孟儒，用陳孟儒的名義去辦貸款，用貸款的金額去處理原本房地的銀行貸款及私人債務，剩下的再還陳孟儒的債務。」互核一致，足見原告確實是基於為被告解決債務問題，故承接系爭房地，由原告辦理房屋貸款後，將貸款金額給付被告與王惠美，且原告亦負擔房屋貸款之清償義務、每月按期繳納房屋貸款本息，是原告確係以交付一定金錢作為取得系爭房屋之對價，兩造間成立買賣關係，至臻明確。
⑵被告雖辯稱系爭房地事實上並非買賣，而係借名登記，
惟均未就兩造間有何借名登記之約定或該當借名登記事實提出舉證，證人王惠美雖稱並未出售系爭房地，然其亦證稱對於620萬元貸款利息繳納是約定就是渠等補貼的金額外，其餘由原告來繳納。顯見系爭房地移轉登記與原告之後，房屋貸款仍係由原告繳納，而與借名登記應由被告繳納之情形迥不相同，是渠等所辯顯不可採。
⑶至證人王惠美雖另證稱有每月補貼利息6,000元，然依
兩造之租賃契約書所載，系爭房屋貸款金額為620萬元，每月應繳本息達36,420元，縱以證人所述清償被告與證人欠款之400餘萬元為基準計算利息，每月應繳納之房屋貸款利息至少近1萬元（按原告貸款490萬元部分每月利息即11,760元)，遑論每月尚須清償本金15,000餘元，被告所給付之金額顯不足清償房貸本息，是證人所稱該6,000元是為補貼利息之用，卻無須負擔清償本金責任，已難認其為真實⑷實則該6,000元為被告繼續居住於系爭房地，而與原告
簽訂租賃契約，並給付部分租金，證人王惠美對此雖證述「原告說我姐姐是單親家庭，訂租賃契約可以向政府申請租賃補助」云云，惟嗣又稱不知何時訂立租賃契約，前後陳述矛盾不一，且其竟在原告有無社會福利方面專業毫無所悉之情況下，驟然相信租金補助等語進而簽訂租賃契約，更令人費解，顯見證人所述應為臨訟所辯之詞，不足採信。
⒋另就兩造買賣系爭房地之買賣價金究係700萬元或620萬
元乙節，證人即代書 吳慧玲 到庭證稱：「我不清楚。他們叫我擬一份買賣契約書要送銀行貸款用，價金他們當場協議，後來叫我們寫700萬元。」、「是。一般我們都會寫一式三份，但這份是要送銀行用，所以只有寫一份。」等語，亦與證人王惠美證稱：「當初要訂買賣契約是要辦貸款。」互核一致，足證買賣契約確係兩造為辦理銀行貸款，故書立價金為700萬元，且此亦為兩造知悉並確認無訛，故該700萬元並非兩造真實之買賣價金，實則係以銀行核定之放款金額620萬元為原告承買系爭房地之對價，應堪認定。是兩造就系爭房地確有成立買賣契約，且原告已給付全部買賣價金，並無積欠尾款之情事，然被告事後向原告租賃系爭房地，卻未依約繳納租金，原告請求被告遷讓房屋，核屬有據。
⒌證人王惠美所述多有不實，且其確實積欠原告四、五百萬元債務，與原告有利害衝突，難為公正之陳述：
⑴證人王惠美為被告之胞妹，親屬關係密不可分，難認無
配合作出有利被告證述之可能，且其與原告另有債權債務關係，到庭作證更顯對原告方之提問顯露敵意，足見證人與本件有直接利害關係，所為證述顯有偏頗、附和被告之虞，難期為客觀公正之陳述，其證據價值顯屬薄弱。
⑵證人王惠美除承認有積欠原告如7,000元、10萬元外，
其餘均否認，惟經提示證人所親自簽發之本票後，方又改稱該債務業已處理云云，顯見證人所述確有隱瞞：又被告雖以借款金額或為147餘萬元、或為四、五百萬元，而主張原告及證人王明憲所述不實云云，惟原告所提出之6張本票僅為因王惠美業已清償，故欲交還之本票，該本票所示金額計135萬元，再加計6％之利息，顯已超出147餘萬元，至於王惠美其餘積欠之債務，則另有王惠美所簽發之200萬元本票，及其以偏名「彤」背書轉讓之支票為證，金額高達3,042,000元，加計前已清償之本金135萬元，總金額為4,392,000元，與證人王明憲所稱之四、五百萬元完全相符，益徵被告之抗辯，洵屬無稽。
⑶另被告主張原告向其訛稱可申請租金補貼，故訂立租約
云云，惟查，證人王惠美到庭時亦稱「基於他想要幫助我們，那時候我們因為經濟很困難，我們就相信他了。
」顯見原告根本無表示相關社會福利專業或提出相關資料佐證確有申請租金補助一事。再者，證人王惠美答稱「不清楚姐姐何時與原告簽訂租賃契約。」等語，則證人既不知悉何時簽訂租賃契約，其當時顯非在場，又如何知悉原告有表示申請租金補助一事？由此可知，證人王惠美當時並未在場見聞，充其量僅係聽被告之轉述，亦不足作為證據。
⒍兩造確實曾就抵償債務進行會算，並由被告或王惠美書立
明細一紙，被告卻隱匿未提出，顯係故意誤導、混淆視聽:
⑴被告辯稱兩造並未將本票債務列入對帳結算云云，惟查
被告或王惠美於寶島餐廳交給原告審閱之對帳單實有二張（本院卷第239、241頁)，當時並未將紙本交付原告而係由原告以手機實際拍攝原本留存，二張經以肉眼進行比對，字跡大致相同，應為同一人所書立。依原告實際拍攝之對帳單彩色圖片（本院卷第361、363頁)觀之，對帳單第1頁應係將活頁紙撕下而在其上書寫，故該紙張右方仍留有活頁孔破裂之痕跡，另其上文字均以藍色或紅色原子筆書寫，紙張又可見明顯皺摺，此均非透過影印方式得加以變造，加以證人王惠美亦自承確為其所書寫，且有書寫「0000000、23000」等文字，又原告僅得透過拍攝相片保存資料，而從未取得對帳單之原本或影本，更無變造之可能，上情種種足徵原告所提之對帳單確為真正，且為對帳單時實際拍攝原本之圖片無訛。
⑵且經比對，其中一張為被告所提出之本院卷第77頁對帳
單，該對帳單則已將左方「0000000」、「0000000」等數字塗刪，至於另一張，即被告未提出之資料，為王惠美所書寫王惠美積欠原告、欲抵償之債務1,458,900元，觀諸被告所提之對帳單，該紙顯為影本，被告迄今仍無法提出原本供比對，且該紙上方均為空白，又無右方之活頁孔痕跡，下方則全無證人王惠美所自承書立之「0000000」等數字，是否係被告為求隱匿該下方數字，故意將會帳單下移，而省略複印「0000000」等數字，要非無疑，是被告所提之對帳單容有虛偽之可能，被告明知原告為幫助被告與王惠美解決債務，承受系爭房屋並以自己貸款之金額清償被告與王惠美之債務，竟故意不提出兩造曾經會算之全部證據，意圖混淆視聽，更全盤否認有該情事，渠等所為，實為情理所難容。
⒎被告雖又辯以每月給付6,000元係用在貼補房貸利息，然
，系爭房屋之每月房屋貸款繳納金額，依玉山交易明細查詢單所示，利息即高達14,808元，被告每月繳付之6,000元，連負擔利息都嫌不足，果若真為借名登記，豈有要求登記名義人反要為實際所有權人負擔房屋貸款之理？況原告遲未向被告催討，係念及其經濟狀況不佳，故一直予以寬忍之對待，然被告竟在原告要求應按租賃契約所定金額繳納時，竟無視系爭租賃契約之約定，反聲稱系爭房屋為其所有，是被告所辯，亦無理由。
⒏依證人王惠美所述，反足以證明被告確有同意以其出售系
爭房地所得價金，為證人代償其積欠原告債務之意，蓋：⑴由證人王明憲之證述系爭房地整個買賣過程都是由證人
王惠美與原告接洽，證人王惠美亦屢屢陳述「我們的經濟不好，我們信用也有瑕疵，買賣登記費是由我們出的，我們寫清算書，我們繳了一期後我們就跟原告說我們繳不起，因為房子是我們的，我們已經把資金交給原告去投資了」等語，在在可見證人王惠美與被告就系爭房地整個買賣及後續帳務事宜，二人均屬一體，系爭房地顯非僅為被告一人所有，證人王惠美於各階段均有參與其中，此又與證人王明憲上開所述互核一致，是原告主張系爭房地之買賣價金係用作清償被告及王惠美之欠款並抵償對原告之借款債務，洵屬有據。
⑵又查，證人王惠美證述：「本院卷第239頁有寫000000
0元、23000元，是被告跟原告會完帳，伊在上面寫的。」，足見原告與被告會帳時，證人王惠美確實有將「0000000」等數字寫於第239頁之對帳單上，又原告所提第239頁之會帳單既認應屬真正，其上確有記載「0000000」數字，互核證人王惠美證述「被告與原告的會帳單原本是被告自己帶走」，益徵證人王惠美於會帳單原本書立「0000000」數字當時，被告確有在場。
⑶證人王惠美雖證述被告並無同意以證人債務抵扣房屋出
售價金之尾款，然證人王惠美書立「0000000」數字當時，被告既確實在場，又該「0000000」數字正是原告與證人王惠美就其二人之債務依本院卷第241頁會帳單之會帳結果，證人王惠美竟將其與原告之債務，而與被告並不相關之債務書立於原告與被告之會帳單上，衡諸常理，倘被告不同意以該1,458,900元債務抵扣價金尾款，則被告當時既在現場，見證人竟書寫該數字，勢必要求刪除該筆記載，以免日後衍生爭議，豈料被告竟放任證人王惠美書寫該數字而從未表示異議，顯係被告知悉並同意將證人王惠美之債務抵扣房屋出售之尾款。⑷另依證人吳慧玲到庭所證述原告表示要幫被告他們姊妹
的銀行貸款及私人債務，而該陳述被告亦有同意，益徵被告確有同意王惠美之債務與原告之價金尾款相抵償，從而，被告辯稱其並無同意以買賣價金抵償王惠美積欠原告之債務云云，委無足採。
㈤並聲明：⒈被告應自原告所有系爭房屋遷出，並將房屋騰空
交還原告。⒉被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊被告應自104年11月5日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬元。⒋第一項、第二項判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：㈠系爭房屋原為被告所有，因被告需錢孔急，對外積欠多筆債
務而有清償之困難，又同時因積欠萬泰銀行、花旗銀行、中信銀行及台新銀行之卡債，與上開銀行達成債務協商需以月繳8,000元之方式清償，而有債信不良之記錄，故無法以其名下不動產再向銀行貸取更多款項。原告乃向被告表示伊債信良好願意幫忙，故兩造合意先由被告將其所有系爭房屋與系爭土地，於102年11月29日以虛偽買賣方式借名登記於原告名下，再由原告以自己名義將系爭房地共同設定最高限額
744萬元之抵押權予玉山銀行，進以取得貸款620萬元。嗣玉山銀行核撥約620萬元之貸款予原告後，兩造遂於102年12月初邀集訴外人王惠美至位於嘉義市○○路○○○○號之寶島餐廳，就原告為被告清償之款項、以原告名義向玉山銀行辦理貸款之費用進行對帳，而由王惠美親筆書寫對帳單。是兩造乃約定：玉山銀行所核撥之620萬元，扣除系爭房屋原向中國信託銀行第一順位抵押貸款3,678,653元、上開銀行貸款之二期利息共64,000元、王惠美住院費用7,000元、被告家庭開銷所需費用10萬元、系爭房屋向訴外人 許麗美 之第二順位抵押權借款50萬元、清償被告積欠萬泰銀行之現金卡債務245,000元，以及辦理系爭房屋所有權移轉與抵押權登記之契稅代書費用65,000元、玉山銀行貸款之火災保險2,266元、玉山銀行帳戶管理費1萬元、玉山銀行提高貸款數額之保證保險費用58,500元，共計4,730,419元後，剩餘1,469,
581元歸由原告自行處分使用，另被告需負擔部分貸款利息，即於每個月給付6,000元予原告。是系爭房屋之所有權登記名義人雖為原告，惟實際所有權人仍為被告，並繼續占有使用近兩年之時間。又因原告向被告佯稱可以訂立租約並虛偽提高租金數額為每個月1萬元之方式，以供被告得申請較高之租金補貼，舒緩經濟壓力，原告深信不疑遂從之，因而兩造乃簽訂房屋租賃契約書。孰料，原告於104年9月向被告表示：因銀行利率提高，而欲增收3,000元之貸款利息等語，惟為被告所拒絕。嗣原告竟為私利，漠視兩造間借名登記之約定，並已取得剩餘貸款1,469,581元仍不滿足，而佯以被告積欠租金為由，始提起本件訴訟。
㈡原告起訴請求被告遷出系爭房屋、給付積欠租金等，並無理由：
⒈被告原為系爭房屋之所有權人，現仍實際占有使用，並保
有管理、使用、處分之權；且觀諸本院卷第77頁對帳單所示之「系爭房屋之所有權移轉與抵押權登記之契稅、代書費用65,000元」、「以原告名義向玉山銀行貸款之火災保險2,266元」、「以原告名義向玉山銀行貸款之帳戶管理費1萬元」、「以原告名義向玉山銀行貸款提高貸款數額之保證保險費用58,500元」等皆由被告負擔，足徵被告為系爭房屋之實際所有人，否則為何原告取得所有權後，以自己名義向玉山銀行辦理貸款抵押權登記所生雜支費用均由被告負擔？又被告自租賃契約所示租賃始期即102年12月5日起，每月均僅給付原告6,000元，苟若被告有原告主張每月均積欠租金4,000元之情事，焉何原告長達兩年來從未表示異議或要求被告補繳租金？又為何兩造於書面租賃契約所示之租賃終期即103年12月5日到期後，原告並未要求被告自系爭房屋遷出，反而自103年12月6日起仍每月繼續收受被告所交付之6,000元？造成形式上兩造自103年12月6日起成立6,000元之不定期之租賃契約，而實際上仍由被告占有使用管理系爭房屋？可見被告確為系爭房屋之實際所有權人，而原告係因借名登記，方成為系爭房屋名義上之所有權人。是原告提起本訴請求被告遷出系爭房屋、給付積欠租金等，自乏依據。
⒉退步言之，租賃契約所示之租賃終期即103年12月5日到
期後，原告每月仍繼續向被告收受6,000元，亦未反對被告繼續使用收益，則依民法第451條租賃契約默示更新之規定，兩造自103年12月6日起即成立租金6,000元之不定期租賃契約。縱然原告於104年9月曾寄發存證信函表示欲收回系爭房屋，惟按出租人於租期屆滿後，經過一月始以拒絕收受此一月之租金，為反對續租之表示，不能認為即時表示反對之意思（最高法院41年度第1次民庭庭長會議決議（二）要旨參照），是原告於租期屆滿後9個月始表示反對續租，依上開說明，自不能認為已即時表示反對之意思，應無礙於兩造不定期租賃契約之成立。是被告自103年12月6日後，既均向原告按期繳納租金6,000元，則對於原告究有何積欠租金之情事可言？況且，原告雖請求被告給付積欠租金10萬元，亦未敘明如何計算得來或詳列計算式，其請求租金範圍自屬不明。是原告起訴請求被告給付積欠租金10萬元，亦無理由。
㈢兩造間就系爭房地並無買賣關係存在，系爭房地之所有權移轉原因應係借名登記：
⒈本件原告主張系爭房地之買賣價金即為銀行核貸之620萬
元，除抵償對帳單所示債務4,730,419元外，尚有抵償王惠美前所積欠原告之債務云云，依最高法院40年臺上字第1482號、69年臺上字第1710號判例意旨說明，原告自應就兩造間就買賣價金已達成合意之有利事實負舉證之責，否則即難認兩造間就系爭房地有買賣契約存在。
⒉原告固提出本院卷第239、241頁所示對帳單為證，然證
人王惠美已到庭證稱：「這兩張會帳單是同一天會帳的，被告的先，我在後，被告對完帳，就先離開，只剩下我與原告對帳。…跟原告會帳的時候，被告沒有在場…被告沒有同意我的債務去扣抵這房屋的錢。」等語明確，足見本院卷第239頁所示「0000000」元債務及如本院卷第241頁所示王惠美與原告間之「0000000」債務係不同人於不同時間對帳，被告並未同意以王惠美與原告間之債務抵償系爭房地之買賣價金。
⒊原告雖又主張本院卷第239頁所示對帳單載有「0000000
」字樣，該字樣亦為如本院卷第241頁所示對帳結果，可見被告知悉且同意將王惠美對於原告之債務抵扣系爭房地出售之尾款云云。然據王惠美證稱：「貸款下來才對帳。」等語，可知兩造於對帳時應已知悉貸款金額為620萬元之情事。然細觀本院卷第239頁所示對帳單，左側下方所載「0000000」字樣顯與620萬元之銀行核貸總額不符，亦非「0000000」與「0000000」元等字樣之總和，是苟若兩造間確有以銀行核貸620萬元全數抵償債務而為買賣價金，焉何對帳單從未見有6,200,000之字樣?是縱認對帳單載有「0000000」字樣，亦無從推認兩造間確有合意以銀行核貸之620萬元為買賣價金，並抵償4,730,419元加計王惠美前所積欠原告之「0000000」元之債務。
⒋況且，依王惠美亦證稱：「本院卷第239頁的會帳單，就
是10萬元，還有住院的7,000元。住院的錢7,000元是我住院，我姐姐打電話給原告，原告拿給姐姐，姐姐就跟我說這是跟原告借的錢，10萬元是因為我們經濟困難向原告借，由我借的，有說貸款下來要算在這裡算是債務。」等語，可見本院卷第239頁的對帳單已包含王惠美積欠原告之債務。則苟若兩造間有合意將「0000000」一併抵償買賣價金者，則為何原告向被告對帳時，未將王惠美對於原告所負「0000000」債務一併寫入4,730,419元之範圍？是原告上開主張應與常情有違，兩造間就系爭房地應無買賣關係存在，原告即未因買賣而取得系爭房地之實際所有權。
⒌系爭房地所有權雖由被告移轉登記予原告，惟其實際移轉
原因，業據證人王惠美到庭證稱：「沒有賣給他。…當初訂買賣契約是要辦貸款。…買賣契約的價金是700萬元。
…就是寫700萬元貸款下來，還了錢才有剩餘的錢做投資。…沒有賣，就是協議這樣子。」等語明確，堪認兩造於協議移轉登記系爭房地所有權時，僅係先以原告名義向玉山銀行辦理貸款，再由原告為被告清償債務如本院卷第77頁所示之王惠美親筆書寫對帳單，另原告亦收取剩餘款項做為投資之用，而非為買賣關係至明。
⒍況且，證人吳慧玲亦到庭證稱：「是原告說要幫被告他們
姊妹的銀行貸款及私人債務，他只是要這些而已。…(問：原告跟你拿權狀，有無跟你說要再回去跟被告清算銀行貸款及私人債務？)有。」等語，足見兩造辦理系爭房地所有權移轉登記時，原告僅係表明為要幫助被告姊妹清償債務而已，且取得所有權狀後仍須跟被告清算銀行貸款及私人債務，而非單純給付買賣價金後率即取得所有權，尚與一般買賣情形有間，自無從以原告持有所有權狀遽認原告即為系爭房地之實際所有權人。
⒎苟若兩造有合意買賣系爭房地，衡諸不動產之價值斐然，
為產權明晰計，兩造既然能協同至代書處辦理貸款之複雜手續，焉何從未簽訂一紙正式之買賣契約?焉何從未以書面約明買賣價金之多寡？又被告每月均繳納予原告6,000元，為兩造所不爭執，且證人王明憲實係代原告收取上開6,000元款項之人，王明憲於104年6月前均親自向被告收取現金，惟王明憲遲遲不願作成簽收單據，故被告於10
4年6月始將6,000元匯入王明憲所有京城銀行中埔分行帳號000000000000號帳戶。是若此6,000元果為租金之性質，焉何原告或王明憲從未曾向被告表示繳款不足而催討短少之租金?於租賃契約所載期限自103年12月5日到期後，為何並未要求被告搬遷，反讓被告仍繼續居住於系爭房地接近一年之時間？是原告主張本件房地所有權之移轉登記原因為買賣關係，顯與一般常理有違。
⒏末按證人對於待證事實之陳述，如非親自在場聞見，而係
耳聞於他人之轉述或告知，亦即所謂傳聞證據者，此項證詞缺乏證據力，尚難輕易採信(最高法院91年度臺上字第1521號判決要旨參照)。參諸證人王明憲雖到庭證稱：「王碧霞。…是後來我聽王惠美跟陳孟儒說的。…過戶貸款後，王惠美自己過來跟陳孟儒商量，讓王碧霞繼續住那裡，變成王碧霞跟陳孟儒租房子，由陳孟儒跟王碧霞訂立租賃契約。沒有看到陳孟儒跟王碧霞訂立租賃契約。我知道王惠美有去跟陳孟儒借錢，但是四、五百萬元的數額是我於陳孟儒與王惠美對帳的時候有聽到。…我回憶不起來。王惠美去很多次。」云云，然顯係多屬聽聞轉述之詞，且對於兩造間租賃契約及王惠美與原告間借款債務何時成立均不清楚。再者，本院卷第77頁對帳單係大部分清償被告對於原告之債務，租賃契約亦由被告所簽名，焉有僅由王惠美前往原告處簽約商談之理?況且事實上王明憲又代原告向被告收取每月6,000元之補貼貸款利息款項，既如前述，利害關係與原告相同，其證詞難免有所偏頗，自難以採為有利原告之證據，附此敘明。
㈣兩造間租賃契約應為通謀虛偽意思表示而當然無效，原告起
訴請求被告給付積欠租金與返還相當於租金之不當得利，並無理由：
⒈原告雖提出房屋租賃契約書主張兩造間就系爭房地有租賃
關係存在云云。然兩造間就系爭房地並無買賣關係存在，原告未因買賣而取得系爭房地之實際所有權，業如前述，是被告雖將系爭房地於102年11月29日移轉登記所有權與原告，然迄今均為被告所占有使用，從未交付或移轉占有與原告，則原告對於系爭房地自無收益權。
⒉再參諸證人王惠美曾證稱：「原告說我姐姐是單親家庭，
訂租賃契約可以向政府申請租賃補助。…不是租金，是補貼利息六千元。…因為房子是我們的，不用給付租金，給付原告400多萬元的利息每個月是6,000元。…原告沒有催討過每月租金1萬元。…每月六千元是原告跟我姐姐協議的。」等語明確，堪認兩造訂立系爭房地租賃契約實係便利被告申請租金補助，且被告每月所給付原告6,000元係屬補貼貸款利息，而非租金，故兩造間並無發生系爭房地租賃契約效果之真意。
⒊又房屋租賃契約書雖記載：「租賃期限自102年12月5日起至103年12月5日止，租金每個月一萬元。」等語句。
然苟若原告於102年11月29日移轉登記時已取得實際所有權者，而系爭房地既向為被告所占有使用，則為何租賃期限係約定自102年12月5日起算，而非自102年11月29日移轉登記與原告時起算?且該房屋租賃契約書漏未載明兩造簽約日期，實無從推知被告究於何時將系爭房地交付原告。又於租賃契約所載租期至103年12月5日到期後，原告亦未要求被告搬遷，或續訂租賃契約，卻仍向被告收受每月6,000元。更甚者，原告既自承被告每月均有繳交6,
000元，則原告為何於104年9月寄發催告函以前，從未依租賃契約所約定之租金數額，向被告催討每月積欠之租金4,000元?是衡諸原告所為均與租賃契約之記載不符，實難認兩造有發生租賃契約效果之合意。
⒋再依原告所提出本院卷第239頁之對帳單，其上載有「23
000」字樣。而依證人王惠美證稱：「那時候我們寫清算書，就是算400多萬元壹個月利息就是23000元，我們繳了一期後，我們就跟原告說我們繳不起，就跟原告補貼利息，這個利息是400多萬元的利息每個月6,000元。」及「那是我寫上面去，但是我知道23000元如何來，23000元是約定那0000000元的本息攤還壹個月23000元，被告第壹個月有繳23000元，後來被告第二個月如何跟原告講到6000元我就不知道了。」等語明確，可見原告從未依租賃契約向被告收取1萬元之租金，而係另與被告約定所需清償系爭房地銀行貸款之數額。則兩造間租賃契約實為通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定，乃當然、自始無效，被告仍為系爭房地之實際所有權人，原告依無效之租賃契約請求被告給付積欠租金與返還相當於租金之不當得利，應無理由。
㈤原告固主張本件為買賣關係，買賣價金即為貸款金額620萬
元，扣除本院卷第77頁對帳單所示債務4,730,419元外，其餘則抵銷證人王惠美對於原告之債務云云，惟：
⒈原告取得系爭房地設定抵押權所核撥約620萬元款項後，
兩造與證人王惠美遂進行對帳，而由王惠美親筆書寫本院卷第77頁之對帳單。其中內容：「貸0000000」為被告以系爭房地原向中國信託商業銀行設定第一順位之抵押貸款，餘未清償3,678,653元、「2期64000」為被告應繳之上開貸款兩期本息共64,000元、「住院7000」為王惠美之住院費用7,000元、「許500000」為被告以系爭房地向訴外人許麗美設定之第二順位抵押權借款50萬元、「萬泰245000」為被告之萬泰銀行現金卡債務之質物245,000元。
另「契代65000」、「火險2266」、「帳務管理費10000」、「保險58500」為辦理系爭房地所有權移轉與抵押權登記之契稅代書費用65,000元、玉山銀行貸款之系爭房屋火災保險2,266元、玉山銀行貸款帳戶管理費1萬元、玉山銀行提高貸款數額之保證保險費用58,500元。又「10萬100000」為王惠美所借家庭開銷所需費用10萬元，而「0000000」即為上開金額共計4,730,419元。其餘所載數字則因時日久遠，且未記載細目，恐係誤寫誤算之金額。
⒉又「辦理系爭房地所有權移轉與抵押權登記之契稅代書費
用65,000元、玉山銀行貸款之系爭房屋火災保險2,266元、玉山銀行貸款帳戶管理費1萬元、玉山銀行提高貸款數額之保證保險費用58,500元」等辦理系爭房地過戶及貸款之費用，均係由王惠美依原告口頭告知之金額書寫，故相關單據乃在原告處，此亦有代書吳慧玲證稱：「稅單出來我就拿給原告…。」等語足資證明。而原告既為銀行貸款名義人，又向代書吳慧玲收取稅單，如兩造果為買賣關係，本應由買方即原告負擔為常態，然本件卻由賣方即被告負擔辦理系爭房地過戶及貸款之費用，應可推知被告僅欲借用原告債信而貸取更高額款項，並無移轉系爭房地所有權之真意，而仍為實際所有權人。原告雖主張被告經濟不佳而為協商上之弱勢，自願負擔不利於己之條件云云，然被告既已經濟不佳，理應追求獲取更高額之買賣價金，豈有可能同意自行負擔上開費用，更遑論僅以貸款價額620萬元出賣系爭房地，故原告上開主張應有違常情，尚難憑採。
⒊原告固主張系爭房地之買賣價金尚有抵償王惠美前所積欠
原告之債務，已清償全數買賣價金完畢云云，然與證人王明憲到庭證稱：「我知道是他們貸款的金額出來，扣掉銀行貸款及私人債務，剩下才還陳孟儒。」等語並不相符。蓋若系爭房地之買賣價金，除抵償對帳單所示債務4,730,
419元外，尚有抵償王惠美前所積欠原告之債務完畢，為何王明憲會證稱：貸款扣掉銀行貸款及私人債務後，仍有剩下貸款還給陳孟儒？是被告主張貸款僅抵償如第77頁對帳單所示債務後，原告亦有收取剩餘貸款做為投資之用，並無另行抵償王惠美前所積欠原告之債務，顯應較為可採。
⒋再者，原告雖提出如本院卷第361、363頁之資料，主張
王惠美尚書寫抵償債務1,458,900元云云。然查，本院卷第363頁資料與第77頁所示對帳單之文字運筆結構是否相似，而可認為係同一人所書寫，尚難單憑肉眼即能判斷。其次，被告僅留存如第77頁對帳單影本，未曾見過如本院卷第363頁所示資料，是被告否認此係兩造與王惠美所共同核對並合意以系爭房地抵押貸款抵償之債務。更遑論，原告並未即時提出如本院卷第363頁所示資料，而係先主張剩餘買賣價金以王惠美簽發之6張本票抵償，然觀諸本院卷第363頁所示資料，其中各項所列數字即「920700」、「14000」、「21200」、「8000」、「200000+195000+10」等，均與原告所提出之6張本票票面金額均不相符，可見原告主張：「原告所提出之6張本票僅為因王惠美業已清償，故欲交還之本票，該本票所示金額計135萬元，再加計6%之利息，顯已超出147餘萬元…」云云，應非真實。
⒌況且，第77頁對帳單所示「住院7000」、「10萬100000」
，即為王惠美向原告所借住院費用7,000元及10萬元，業據王惠美到庭證述稽詳。則苟若兩造有合意以本院卷第36
3頁所示資料價額抵償買賣價金，則王惠美對於原告所負上開債務，為何不書寫於本院卷第363頁所示資料上即可，反而要與被告對於原告之債務一併列入4,730,419元之範圍?又如已抵償，焉何原告尚未返還王惠美所簽發之6張本票?是王惠美與原告先前所負債務，應與本件無涉，兩造並無以王惠美與原告間之6張本票或如本院卷第363頁所示金額之債務，抵償系爭房地所核撥貸款之情事。
⒍綜上所述，系爭房地所有權移轉登記之原因關係，應屬借
名登記而非買賣，兩造除第77頁對帳單所示4,730,419元外，並無合意另以王惠美前所積欠原告之債務抵銷剩餘貸款金額。又被告自租賃契約租期即102年12月5日起，每月均僅給付原告6,000元，苟若被告有原告主張每月均積欠其租金4,000元之情事，焉何原告長達兩年來從未表示異議或要求被告補繳租金？是否原告為迴避奢侈稅之兩年期間規定，於系爭房地所有權移轉登記兩年後，始主張兩造為買賣關係而要求實際所有權人即被告搬遷?本件原告主張其為系爭房地所有權人，起訴請求被告遷出系爭房屋、給付積欠租金等，應無理由。
㈥並答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：㈠若認為兩造間就系爭房屋並無借名登記法律關係存在，而係
買賣關係，反訴被告應為系爭房屋之實際所有權人者（假設語氣），則依兩造向玉山銀行東嘉義分行辦理貸款時之系爭房屋買賣契約所載，雙方約明反訴被告應給付買賣價金700萬元與反訴原被告。然兩造若為真買賣，則本院卷第77頁對帳單所示，其中辦理本件房地所有權移轉之契稅、代書費用65,000元，理應由兩造各自負擔（兩造各分擔一半即32,500元）；嗣反訴被告基於所有權人地位，再將本件房地向玉山銀行設定最高限額抵押權所衍生之費用，即包括「火災保險2,266元」、「玉山銀行帳戶管理費1萬元」、「提高貸款數額之保證保險費用58,500元」，應屬反訴被告本身向玉山銀行之貸款行為，與反訴原告無涉，亦應由反訴被告全部負擔，故上開反訴被告需負擔之費用自應從對帳單中扣除。是反訴被告僅僅支付反訴原告部分買賣價金4,627,153元（計算式：3,678,653＋64,000＋7,000＋500,000＋245,000＋65,000/2＋100,000＝4,627,153），尚積欠反訴原告2,372,847元之買賣價金尚未給付（計算式：買賣總價金7,000,000－反訴被告給付部分買賣價金4,627,153＝2,372,84
7），故反訴原告乃以備位反訴請求反訴被告應給付反訴原告買賣尾款2,372,847元。
㈡並反訴聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告2,372,847元，並
自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉反訴原告願供擔保請准宣告假執行。⒊反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則抗辯略以：㈠系爭房屋之買賣價金僅為貸款金額即620萬元，非反訴原告
所稱之700萬元。蓋系爭房屋之買賣過程，業如前述，係因反訴原告之胞妹王惠美積欠款項甚多、無力負多，故央求反訴被告協助買受系爭房屋，並處理貸款，且針對買賣價金之商議，兩造與王惠美當時協議以反訴被告向金融機構貸款買受系爭房屋，至兩造簽訂價金700萬元之買賣契約，僅係雙方為提交買賣契約書辦理金融機構貸款，故協議至代書處簽訂該份契約，此觀反訴原告無法提出買賣契約書，而必須聲請向玉山銀行調取買賣契約書，與一般買賣雙方均持有買賣契約之常情不符，即可推斷，是以，反訴原告主張系爭房屋之買賣價金為700萬元，已非實在。
㈡反訴被告向金融機構貸款之620萬元，除用於代為清償反訴
原告與王惠美積欠之款項外，亦用作清償王惠美積欠反訴被告之借款，反訴被告並無積欠反訴原告任何買賣價金：
⒈另查，反訴被告向玉山銀行貸得之620萬元，除用於反訴
原告積欠之房屋貸款、第二順位抵押借款、其他銀行欠款及費用外，餘約147萬元部分，因王惠美另以本票、支票或央請貸與現金等方式，向反訴被告借款至少170餘萬元，故以貸款剩餘之147萬元抵償，從而，反訴被告並未積欠任何買賣價款。
⒉尤以系爭房屋買賣迄今已近2年，設反訴原告主張反訴被
告積欠買賣價金屬實，則其何必遲至反訴被告要求遷讓房屋之際方請求價款，況倘真有積欠價款，反訴原告更可以反訴被告積欠款項為由，主張抵銷、根本無須交付其所謂之6,000元補貼，由此可見反訴原告之主張實多所矛盾，洵無可採。
㈢反訴被告已經買賣價金用作代為清償反訴原告及王惠美之欠
款並抵償對反訴被告本人之借款，而無積欠任何買賣價款，被告反訴並無理由：
⒈反訴原告雖提起反訴請求反訴被告給付買賣價金尾款，惟
兩造間之真實買賣價金係以銀行核撥之貸款金額620萬元為準，並非700萬元，業如前述，證人王惠美雖證述其積欠原告金額為7,000元與10萬元，惟證人實於100年間即陸續簽發本票向反訴被借款，借款金額達數百萬元，證人所述顯有不實，且迄至系爭房地買賣當時仍未清償，故王惠美向反訴被告商請由反訴被告承接系爭房地，並將銀行核撥之貸款金額用清償其等積欠原房屋貸款、信用貸款與二胎借款後，剩餘部分用作清償反訴被告借款之用，反訴被告所持證人王惠美所簽發之6張、面額合計135萬元本票，即為王惠美以房屋買賣價金清償上開票款之本息後，反訴被告欲交還王惠美之本票。是以系爭房地之買賣價金實係作為清償積欠反訴被告之借款之用，並無反訴被告未交付尾款之情形。
⒉另證人王惠美證述「還了銀行貸款3,678,653元、我姐姐
信用卡245,000元、二胎50萬元以及我借的7,000元、10萬元，剩下的錢就交給陳孟儒作投資」云云，然證人對於投資之相關約定為何、獲利情形如何分配、是否足以繳納房屋貸款本息、是否辦理會算等事宜均無法自圓其說，顯見證人之證述並非實在。
⒊退步言之，縱使證人所述為真，然620萬元之買賣價金確
已作為清償反訴原告與證人王惠美對外欠款，且剩餘款項，實際上亦已交付反訴原告與王惠美，僅係其等又將款項交予反訴被告作為投資之用，從而反訴原告與王惠美既已收取全部價金，何來反訴被告有積欠尾款之情事？是反訴原告辯稱反訴告未交付尾款云云，洵無足採。
㈣並反訴答辯聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉訴訟費用由反訴
原告負擔。⒊如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
丙、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠系爭房地原為被告所有，被告於102年11月29日以買賣為原
因將系爭房地所有權移轉登記為原告所有，嗣兩造訂立房屋租賃契約，原告將系爭房屋出租與被告，約定租賃期間自10
2年12月5日至103年12月5日，每月租金10,000元。嗣租賃期滿，被告仍繼續居住使用爭房屋迄今，原告亦未反對。
被告自102年12月起至104年8月間，每月給付原告6,000元，自104年9月後均未給付租金，原告於104年9月24日委託律師發函通知被告 於文 到後7日內協商繳納租金及終止契約之事實，該函於104年9月25日送達被告之事實，有土地建物所有權狀、土地建物登記謄本、房屋租賃契約書、律師函、掛號郵件收件回執等件附卷可稽（見本院卷第17至41頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又借名登記係契約行為，原告主張借名登記關係存在，應就借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任，若其先不能舉證，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院87年台上字第562號判決同此意旨可參）。
又稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。因此，需借名者與出名者之間，於登記之初有借名之意思合致，而將屬於借名者現在或將來之財產，登記在出名者名義下，並由借名者自己管理、使用、處分方屬之。原告主張兩造間就系爭房地所有權移轉登記為買賣關係，被告則抗辯：兩造間就系爭房地所有權移轉登記為借名登記，兩造各執一詞。然原告主張兩造間就系爭房地所有權移轉登記為買賣關係，業據提出記載以買賣為原因之土地建物登記謄本為證，是本件被告自應就系爭房地與原告確有借名登記契約合意之有利事實負舉證之責。經查：
⒈原告於本院言詞辯論期日提出系爭房地所有權狀6份（見
本院卷第113頁），則系爭房地所有權狀既由原告所保管，是關於借名契約中「借名者是否仍由自己管理、使用、處分」、「借名者是否仍居於所有權人行使權利」等契約必要之點，被告尚且不能證明。且原告取得系爭房地所有權後，將系爭房屋出租與被告，約定租賃期間自102年12月5日至103年12月5日，每月租金10,000元之事實，有租賃契約書1份附卷可稽（見本院卷第35至38頁），雖被告抗辯：兩造訂立系爭房屋租賃契約實係便利被告申請租金補助，且被告每月所給付原告6,000元係屬補貼貸款利息，而非租金，故兩造間並無發生系爭房屋租賃契約效果之真意云云，並舉證人王惠美證稱：「（問：後來為何訂租賃契約？）原告說我姐姐是單親家庭，訂租賃契約可以向政府申請租賃補助。」、「（問：後來有無辦租賃補助？）因我姐姐的資料沒有備齊，就沒有辦補助。」、「（問：你姐姐有無給付租金？）不是租金，是補貼利息六千元。」、「（問：為何補貼利息？）是補貼清償400多萬元的利息。」、「（問：你剛剛所述被告沒有給付租金是補貼利息，是何意？）因為房子是我們的，不用給付租金，給付原告400多萬元的利息每個月是六千元。」、「（問：原告有無向你們催討過每月租金壹萬元？）沒有。」、「（問：你們補貼每月六千元是如何計算的？）是原告跟我姐姐協議的。」云云（見本院卷第126、127頁）。
然為原告所否認，並舉證人王明憲證稱：「（問：你知否後來這間房子誰住在那邊？）王碧霞。」、「（問：為何知道？）是後來我聽王惠美跟陳孟儒說的。」、「（問：你知否王碧霞為何在房子過戶後，還可以住在那邊？）過戶貸款後，王惠美自己過來跟陳孟儒商量，讓王碧霞繼續住那裡，變成王碧霞跟陳孟儒租房子，由陳孟儒跟王碧霞訂立租賃契約。」等語（見本院卷第120頁），兩造各執一詞。經查系爭房地所有權移轉登記與原告之後，系爭房地貸款仍係由原告繳納，為兩造所不爭執，雖被告抗辯及證人王惠美證稱：每月補貼原告利息6,000元，然系爭房地貸款金額為620萬元，每月應繳本息達36,420元，有玉山銀行交易明細表附卷可稽（見本院卷第93至96頁），縱以證人王惠美所述清償被告與證人欠款之400餘萬元為基準計算利息，每月應繳納之房屋貸款利息至少近1萬元(按原告貸款490萬元部分每月利息即11,760元)，遑論每月尚須清償本金15,000餘元，被告所給付之金額顯不足清償房貸本息，是被告及證人王惠美所稱該6,000元是為補貼利息之用，卻無須負擔清償本金責任，已難認其為真實。且兩造訂立系爭房屋租賃契約，有房屋租賃契約書之書面文書為證，被告抗辯系爭房屋租賃，係兩造通謀虛偽意思表示所為，然未舉證證明，所辯並無可採。準此，被告於102年11月29日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記為原告所有，系爭房地所有權狀係由原告保管，且原告將系爭房屋出租與被告，難認被告將系爭房地所有權移轉登記於原告名下時，被告有自己所有、管理、使用、收益之意思，與首揭關於借名登記契約之說明，自屬有間，不能據此肯認兩造間有任何借名登記契約存在。
⒉被告抗辯：本件火災保險費、帳戶管理費、保證保險費等
費用為被告負擔，系爭房地之買賣實際上係屬借名登記云云，然為原告所否認。查被告與王惠美於要求原告協助其解決債務當時，確實處於經濟不佳、需錢孔急之情形，則以一般常理，被告當時既已居於央請他人協助之一方，顯屬協商上之弱勢，則其為求取原告同意，衡情當自願負擔火災保險、帳戶管理費、保證保險費等費用等不利於己之條件，無從以此推論本件為借名登記，被告上開所辯，並無可採。
⒊被告抗辯：證人吳慧玲證稱：「（問：在他們到你事務所
寫價金700萬元，有無說價金要如何給付？）是原告說要幫被告他們姊妹的銀行貸款及私人債務，他只是要這些而已。」、「（問：原告跟你拿權狀，有無跟你說要再回去跟被告清算銀行貸款及私人債務？）有。」等語（見本院卷116、117頁），足見兩造辦理系爭房地所有權移轉登記時，原告僅係表明為要幫助被告姊妹清償債務而已，且取得所有權狀後仍須跟被告清算銀行貸款及私人債務，而非單純給付買賣價金後率即取得所有權，尚與一般買賣情形有間，自無從以原告持有所有權狀遽認原告即為系爭房地之實際所有權人云云，然為原告所否認。且依證人吳慧玲證稱：「（問：當初他們講買賣價金多少錢？）我不清楚。他們叫我們擬一份買賣契約書要送銀行貸款用，價金他們當場協議，後來叫我們寫700萬元。」、「（問：你剛剛所述原告要幫被告姊妹之銀行貸款及私人債務，本件是買賣還是借名登記？）我不知道。」等語（見本院卷第
115、117頁），證人吳慧玲證稱不知本件係買賣或借名登記，無從以此推論本件為借名登記，被告上開所辯，亦無可採。
⒋被告抗辯：系爭房屋租賃契約所載6,000元若為租金之性
質，焉何原告或王明憲從未曾向被告表示繳款不足而催討短少之租金?於租賃契約所載期限自103年12月5日到期後，為何並未要求被告搬遷，反讓被告仍繼續居住於系爭房地接近一年之時間？是原告主張本件房地所有權之移轉登記原因為買賣關係，顯與一般常理有違云云，然原告主張：原告遲未向被告催討，係念及其經濟狀況不佳，故一直予以寬忍對待等語。經查原告遲未向被告請求繳足租金或返還房屋，有其考量因素，自不能以原告遲未向被告請求繳足租金或返還房屋一端，即反於系爭房屋租賃契約之書面明確記載，而認兩造間成立借名契約，被告上開所辯，亦無可採。
⒌被告於102年11月29日以買賣為原因將系爭房地所有權移
轉登記為原告所有，系爭房地所有權狀係由原告保管之事實，已如上述，然被告至本件訴訟言詞辯論終結前，未據提出任何直接證據加以證明兩造間確有借名登記契約之存在。準此，被告抗辯兩造間成立借名登記契約云云，然未舉證證明所主張之事實為真實，揆諸前揭舉證責任之法律意旨，其抗辯自不足採。
㈢按承租人應依約定日期支付租金。承租人租金支付有遲延者
，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條分別定有明文。查原告為系爭房屋之所有人，原告將系爭房屋出租與被告，約定租賃期間自102年12月5日至103年12月5日，每月租金10,000元。嗣租賃期滿，被告仍繼續居住使用爭房屋迄今，原告亦未反對。被告自102年12月起至104年8月間，每月給付原告6,000元，其遲延繳納之金額為84,000元，104年9、10月均未給付每月租金10,000元，計算至104年10月被告累計欠繳之租金為104,000元，已逾2個月之租金總額。原告於104年9月24日委託律師發函通知被告於文到後7日內協商繳納租金及終止契約，該函於104年9月25日送達被告，已如上述，原告並以本起訴狀繕本送達為終止兩造租賃契約之意思表示，而起訴狀繕本於104年10月16日送達被告，有送達證書1份附卷可稽（見本院卷第51頁），則兩造間之租賃契約於104年10月16日經原告合法終止。系爭租賃契約既經終止，被告並無權居住於系爭房屋，此外，被告未舉證證明其有居住系爭房屋之正當權源，依上開規定，被告自應自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空交還原告，並給付租賃契約終止前積欠之租金100,000元（原告請求100,
000元，以原告請求為據）。㈣又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭租約於104年10月16日終止後，被告仍繼續占用系爭房屋，即屬無合法權源，且受有相當於租金之不當利益，又該屋之每月租金為10,000元，依前揭規定及判例意旨，原告於租賃契約終止後，依兩造原約定之每月租金數額，請求被告於返還系爭房屋前，按月給付原告相當於租金之不當得利10,000元，核屬有理由，亦應准許。
㈤綜上所述，系爭租賃契約終止後，被告占有系爭房屋，又不
能證明其有居住系爭房屋之正當權源，從而，原告依上開規定，請求被告應自系爭房屋遷出，並將房屋騰空交還原告。
被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年10月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自104年11月5日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，為有理由，應予准許。
㈥就原告請求被告應自系爭房屋遷出，並將房屋騰空交還原告
。被告應給付原告10萬元，及自104年10月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當擔金額准許之。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：若兩造就系爭房地成立買賣，依兩造向玉山
銀行東嘉義分行辦理貸款時之系爭房屋買賣契約所載，雙方約明反訴被告應給付買賣價金700萬元與反訴原告，依本院卷第77頁對帳單所示，其中辦理系爭房地所有權移轉之契稅、代書費用65,000元，理應由兩造各自負擔（兩造各分擔一半即32,500元）；嗣反訴被告基於所有權人地位，再將系爭房地向玉山銀行設定最高限額抵押權所衍生之費用，即包括「火災保險2,266元」、「玉山銀行帳戶管理費1萬元」、「提高貸款數額之保證保險費用58,500元」，應屬反訴被告本身向玉山銀行之貸款行為，與反訴原告無涉，亦應由反訴被告全部負擔，故上開反訴被告需負擔之費用自應從對帳單中扣除。是反訴被告僅僅支付反訴原告部分買賣價金4,627,
153元（計算式：3,678,653＋64,000＋7,000＋500,000＋245,000＋65,000/2＋100,000＝4,627,153），尚積欠反訴原告2,372,847元之買賣價金尚未給付云云，然為反訴被告所否認，辯稱：系爭房地之買賣價金為貸款金額即620萬元，該620萬元除用於代為清償反訴原告與王惠美積欠之款項外，亦用作清償王惠美積欠反訴被告之借款，反訴被告並無積欠反訴原告任何買賣價金。另證人王惠美雖證述「還了銀行貸款3,678,653元、我姐姐信用卡245,000元、二胎50萬元以及我借的7,000元、10萬元，剩下的錢就交給陳孟儒作投資」云云，然證人王惠美之證述並非實在。退步言之，縱使證人王惠美所述為真，然620萬元之買賣價金確已作為清償反訴原告與證人王惠美對外欠款，且剩餘款項，實際上亦已交付反訴原告與王惠美，僅係其等又將款項交予反訴被告作為投資之用，從而反訴原告與王惠美既已收取全部價金，反訴被告並無積欠尾款之情事等語，兩造各執一詞。
㈡反訴原告主張兩造間就系爭房地之移轉登記係借名登記，然
未舉證證明而不可採，已如上述，自應以反訴被告主張兩造間就系爭房地之移轉登記係買賣關係為可採，合先敘明。
㈢兩造間就系爭房地之買賣價金為700萬元或620萬元，及是
否扣除反訴原告之妹王惠美對反訴被告之債務互有爭執，惟縱令兩造間就系爭房地之買賣價金為700萬元，且未扣除反訴原告之妹王惠美對反訴被告之債務，然依反訴原告提出之會帳單（見本院卷第77頁），係兩造親自會帳，業據證人王惠美證述明確（見本院卷第338至第340頁），依上開會算單記載扣除系爭房地原向中國信託銀行第一順位抵押貸款3,678,653元、上開銀行貸款之二期利息共64,000元、王惠美住院費用7,000元、被告家庭開銷所需費用10萬元、系爭房地向訴外人許麗美之第二順位抵押權借款50萬元、清償被告積欠萬泰銀行之現金卡債務245,000元，以及辦理系爭房地所有權移轉與抵押權登記之契稅代書費用65,000元、玉山銀行貸款之火災保險2,266元、玉山銀行帳戶管理費1萬元、玉山銀行提高貸款數額之保證保險費用58,500元，共計4,730,419元，此有會算單可稽。準此，火災保險2,266元、玉山銀行帳戶管理費1萬元、提高貸款數額之保證保險費用58,500元及代書費用65,000元全部，反訴原告既願意負擔而自買賣價金中扣除，不論原因為何，關於契稅、代書費用65,000元之1/2、火災保險2,266元、玉山銀行帳戶管理費1萬元、提高貸款數額之保證保險費用58,500元部分反訴被告已履行對反訴原告之給付買賣價金義務，反訴原告請求反訴被告給付上開金額，並無可採。再者，縱令兩造間就系爭房地之買賣價金為700萬元，且未扣除反訴原告之妹王惠美對反訴被告之債務，經扣除會帳金額4,730,419元後之餘額，證人王惠美證稱：剩下的錢就交給原告作投資等語（見本院卷第123、124頁），則依證人王惠美此部分證言，會帳後之剩餘款項，實際上亦已交付反訴原告，僅係其又將款項交予反訴被告作為投資之用，反訴原告既已收取全部價金，反訴被告並無積欠買賣價金，至反訴原告將剩餘款項交付反訴被告投資，核屬買賣價金給付後兩造成立另一法律關係，不能因此即認反訴被告未履行給付價金義務。
㈣綜上所述，反訴被告已履行對反訴原告之給付買賣價金義務
，反訴原告以反訴被告尚積欠尾款為由，依買賣價金給付請求之法律關係，請求反訴被告給付反訴原告2,372,847元，並自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應一併駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
四、據上論結，本訴原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年4月28日
民一庭法官黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月28日
書記官林秀惠