裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第3860號民事判決
裁判日期：民國90年06月14日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第三八六○號
原告甲○○
送達代收人丙被告乙○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分，地上六層、地下一層之鋼筋混泥土建物拆除，返還土地予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾萬元為被告供擔保後得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決除供擔保金額外如主文所示。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十二年五月二十八日提供所有坐落於台中市○○區○○段○○○○號土地與被告簽訂合建契約，被告當時以仕合營造有限公司（以下稱仕合公司）之法定代理人身分，以仕合公司名義與原告簽約，雙方約定合建房屋由原告分得地上第五、六、七層全部及第四層所有權二分之一，仕合公司則分得第一、二、三層及第四層所有權另二分之一，且合建房屋應於領得建造執照日起三個月內開工，自開工日起三百個日曆工作天內竣工。嗣被告即依前述房屋分配之約定，以仕合公司股東、員工及原告所指定之人為起造人，即第一、二層為乙○○（嗣變更為 李阿添 ），第三層 張愛寧 （嗣變更為 陳文芬 ），第四層為 何明杰 （嗣變更為 洪有南 ），第五層為原告甲○○，第六層為原告之夫 藍允章 ，第七層為原告之孫 藍毅 ，向台中市工務局申領建造執照依約施工。惟被告因財力不佳，斷斷續續完成至六樓頂板後，即未再派員施作；履經原告催促，均無下文，迄至建照執照核准施工期限屆滿時，猶無復工之跡象。原告遂於八十五年十一月五日與被告協議結束系爭合建關係。
（二）因系爭房屋僅完成至六樓頂板主結構，尚未取得使用執照，亦未辦妥所有權第一次登記，復因容積率等相關建築法規已有變更，該未完工建物長期座落於原告所有系爭土地非但無法續建完成有礙都市土地利用及觀瞻，且嚴重影響原告對於系爭土地所有權完整之使用，原告擬請仕合公司予以拆除系爭建物時始知，仕合公司在被告於八十二年五月二十八日代表仕合公司與原告簽訂合建契約時，已於八十二年五月十九日向主管機關辦妥解散登記在案，是依公司法第二十五條、二十六條之規定，仕合公司即應進入清算程序，且於清算期間僅得以了結現務及便利清算之目的，暫時為經營業務，不得為積極營利之行為，而被告於仕合公司解散後、清算期間內與原告訂立經營土木工程之營業項目，顯然超出上述清算範圍內之事務，仕合公司既無此權利能力，此有違公司法強制規定之行為，自不能對仕合公司發生效力。被告固為仕合公司解散前之法定代理人，惟仕合公司解散後既未選任清算人，依公司法之規定即應以其股東為全體清算人，被告未經其餘清算人授權，即逕以仕合公司法定代理人身分與原告訂立合建契約，無權代理之事實已至為顯然，因此系爭合建之權利義務關係自應由被告負責。原告與仕合公司所簽之合建契約既屬無效，該未完成之建物占用原告系爭土地，即無合法權源。
（三）另系爭房屋申請建照之原始起造人分別係第一、二樓為乙○○，第三樓為張愛寧，第四樓為何明杰，第五樓為甲○○，第六樓為藍允章，第七樓為藍毅，其中除第一、二、五、六、七樓係兩造依合建契約自行或指定第三人擔任起造人外，另張愛寧為承辦系爭合建房貸之代書，何明杰疑係受僱於被告，均為被告借用之名義人，渠等就合建關係並未實際出資；而被告為保證原告所有系爭土地向台中第六信用合作社辦理建築融資款項，將全數使用於合建契約之履行，曾於八十二年十一月一日承諾願提供伊個人所有座落於彰化縣○○鄉○○段一四三二及一四三三之一地號設定抵押權予原告作為履約之擔保，嗣被告雖未踐行履約內容，但的確可知被告係以其個人身分出資興建系爭房屋，否則，何須提供私人財產做為履約之擔保；又系爭房屋向台中第六信用合作社辦理融資時，被告曾以個人名義簽發乙紙新台幣九百萬元之本票交予第六信用合作社收執，但因未按期繳交貸款本息，而遭第六信用合作社聲請法院作成本票裁定，且被告於八十四年二月十日另出具證明書予原告，表示伊取得之融資借款全數使用於合建房屋上，更可証系爭建物之實際出資人為被告。綜上所述，被告對系爭房屋興建之資金，確為個人籌資，被告對於系爭建物有事實上之處分權。
（四）又未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權，始得拆除，而建照僅係行政機關辦理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅名義人無涉。因此系爭土地上建物興建中向主管機關登記之起造人等均非所有人，已甚明顯，至於被告雖曾以仕合公司名義與原告簽定合建契約，惟房屋興建經費由被告個人負擔及籌資，伊為實際出資人，擁有系爭建物所有權，當無疑義。是原告自得本於民法第七百七十六條之規定所有物返還請求權，起訴請求被告拆除無權占有土地之建物，並將土地回復原狀返還原告。
三、證據：提出土地登記簿謄本乙份、合建契約書影本乙份、建造執照暨起造人名冊影本乙份、協議書影本乙紙、公司變更登記事項卡正本乙份及判決影本二則、台灣台中地方法院八十九年訴字第一０七五號判決影本一份、擔保契約協議書影本一分、抗告狀影本一份及証明書影本一份為証。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。
丙、本院依職權調閱台灣台中地方法院八十九年度訴字第一０七五號判決卷宗全卷。理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張被告明知訴外人仕合公司已於八十二年五月十九日向主管機關辦妥解散登記，伊並未經全體清算人之同意，竟於八十二年五月二十八日以仕合公司法定代理人之身分，以仕合公司名義與原告就所有坐落於台中市○○區○○段○○○○號土地簽訂合建契約，雙方約定合建房屋，由原告分得地上第五、六、七層全部及第四層所有權二分之一，仕合公司則分得第一、二、三層及第四層所有權另二分之一，並約定合建房屋應於領得建造執照日起三個月內開工，自開工日起三百個日曆工作天內竣工。嗣被告依前述房屋分配之約定，以仕合公司股東、員工及原告所指定之人為起造人，向台中市工務局申領建造執照依約施工，惟被告因財力不佳，陸續完成至六樓頂板後，即未再派員施作；履經原告催促，迄至建照執照核准施工期限屆滿時，猶無復工之跡象，原告遂於八十五年十一月五日與被告協議結束系爭合建關係。而系爭合建契約係被告於仕合公司已解散登記後，於未經全體清算人同意下，自行以公司名義與原告簽定合建契約，實屬無權代理之行為，故無論該合建契約係自始無效抑或如前述已與被告經合意解除，系爭座落於原告土地未經所有權第一次登記之建物實已喪失合法占用原告土地之權源。而本件合建契約為被告個人之行為，系爭房屋以係被告個人出資興建，伊有事實上處分權，自負有拆屋還地之義務，爰依民法第七百七十六所有物返還請求權之規定請求被告拆屋還地。
三、經查，原告主張於八十二年五月二十八日提供其所有坐落於台中市○○區○○段○○○○號土地，由被告為仕合公司之法定代理人與原告簽訂合建契約，雙方約定合建房屋，由原告分得地上第五、六、七層全部及第四層所有權二分之一，仕合公司則分得第一、二、三層及第四層所有權另二分之一，並約定被告應於領得建造執照日起三個月內開工，自開工日起三百個日曆工作天內竣工，嗣被告依前述房屋分配之約定，以仕合公司股東、員工及原告所指定之人為起造人，向台中市工務局申領建造執照依約施工，陸續完成至六樓頂板後，於八十五年十一月五日與被告協議結束系爭合建關係，此有與其所述相符之土地登記謄本、合建契約書、協議書、建造執照暨起造人名冊影本乙份為憑，被告未到場爭執，復未提出任何証據資料供本院審酌，自堪信為真實。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文，本件原告主張依上述法律關係請求被告返還系爭土地，而系爭土地為原告所有已無疑義，是本件所須審究者實為系爭土地上興建之建物是否屬無權占用？以及被告是否對於系爭未保存登記之建物有事實之處分權？復查：
（一）按解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；在清算時期中，得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務，公司法第二十五條、第二十六條定有明文。本件兩造簽訂系爭合建契約之時間為八十二年五月二十八日，惟仕合公司早於八十二年五月十九日已向主管機關辦理解散登記，仕合公司既已經解散，揆諸前開規定，仕合公司自應為清算範圍之事務及為了結現務及便利清算之目的，暫時為經營業務，被告於同年五月二十八日以仕合公司法定代理人之身分，以仕合公司名義與原告訂立經營土木建築工程之營業項目，顯已超出上開清算範圍之事務，此部份所為即屬無權利能力，自難視為仕合公司之行為，不對該公司發生效力。況如前所述，仕合公司既經解散，其原法定代理人之代表權自已消滅，自應以清算人為其法定代理人，而仕合公司之清算人既有被告、 曾台芬 、 施蔡春美 、 吳美莉 、楊再生等五人，其代理權之行使，自應共同為之，竟僅由被告一人所為，更非合法，據此，因認由被告代表仕合公司所訂立之契約，即屬被告所為之行為，被告代表仕合公司簽定之契約為無效之契約，在法律上當不生任何效力，故被告以仕合公司名義簽約在系爭土地上所興建之建物，其占有已無法律上之原因，當屬無權占有足可認定。
（二）又系爭房屋實際出資人為何人，依照系爭合建契約之工程係由德川公司為承造人，相關工程之起造人亦為李阿添、 王文俊 、 陳文芳 、 何中華 、洪有南、吳美莉、施蔡春美、藍允章、 蔣炳源 、藍毅及原告等十一人，此可參照原告所提出建造執照暨起造人名冊影本乙份為證。又證人何明杰於本院審理時證稱：「我沒有出任何資金，因為建商向銀行借貸資金，須要人頭，由我出名擔任登記為起造人，其它細節我並不知情，我並沒有出資。」（詳本院九十年四月三十日言詞辯論筆錄可參），復參被告曾於八十四年二月十日出具證明書，內容為：「本人以仕合營造代表人身份向台中市第六信用合作社貸款新台幣九百萬元全部用在建築新欣吉邸二期七樓建築上該建築係建築在廣昌段６２５、６２７土地上」，此有該証明書附卷可參；又被告於本院八十九年度訴字第一０七五號審理時曾提出書狀抗辯稱：
「其以仕合公司法定代理人名義與原告簽約，其並非棄之不顧及推諉責任，於八十三年七月間，曾於地主及所有權益受損之人間為穿梭相求，而實際上於股市崩盤後，即力不從心，無能處理事務…」等語觀之，亦以上開情形係個人所為稱之，此亦經本院依職權調閱上開卷宗審認無誤。綜上所述，足可確認本件系爭土地上建物實際出資人應為被告，並非仕合公司，從而原告主張被告為實際系爭土地上房屋實際出資人，應屬有據。復按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上處分權者，始得拆除（最高法院八十五年台上字第三０七七號判決意旨可參）。系爭房屋既未經第一次所有權登記，則所有權人之認定當以何人出資為定，被告為本件系爭土地上建物實際出資人，已如前述，是被告對於系爭建物自有事實處分權，又系爭土地上建物既無權占有原告土地，從而原告本於所有權人之地位，請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，自有理由，應予准許。
四、原告陳明願供擔保，聲請准予宣告假執行，核無不合，爰酌定相當金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年六月十四日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官涂秀玲右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年六月十四日~B法院書記官