宣 示 判 決 筆 錄
原 告
即反訴被告 丙○○
訴訟代理人 林明正 律師
複 代理人 戊○○
訴訟代理人 乙○○
被 告
即反訴原告 丁○○
上列當事人間97年度店簡字第215號請求返還租金等事件，於中
華民國97年7月24日下午4時整在臺灣臺北地方法院新店簡易庭第
一樓、第一法庭法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國九十六年十月六日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴部分訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由要領
壹、本訴部份：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結
者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別
定有明文。本件原告起訴時，請求被告給付新臺幣（下同）
23萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息，嗣於言詞辯論期日陸續變更訴之聲明，
嗣又追加如起訴狀所載訴之聲明，核屬減縮、擴張應受判決
事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭
規定，應予准許。
二、原告主張：其前於民國96年6月26日與被告簽訂房屋租賃契
約書，擬租用被告所有門牌號碼為臺北縣新店市○○路○段
355之3號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自96年7月
10日起至97年7月9日止為期一年，每月租金新臺幣（下同）
8萬元，嗣原告欲裝修系爭房屋時，發現系爭房屋不符原告
租用之需要，遂於租賃開始前，於96年7月6日以臺北北門郵
局第3514號存證信函向被告表示解除前開租賃契約，租賃契
約既經解除，依據民法第259條第1款、第2款規定，被告自
負有返還締約時原告先行交付之一個月租金8萬元及押租保
證金15萬元之義務，詎被告迄今仍拒不返還，為此提起本件
訴訟。並聲明：被告應給付原告23萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
對被告抗辯所為陳述：
租賃契約第7條、第18條約定均屬租賃期間內之約定，原告
於租賃期間開始前向被告解除契約，租賃期間尚未開始，原
告也尚未搬入內居住，對系爭房屋並未造成任何之使用與損
耗，因此並無前開契約條款之適用。
三、被告則以：原告向被告承租系爭房屋時，要求被告做分隔及
另開鐵捲門等工程，因土地有三百多坪，原告只有承租一百
多坪，因此被告已要求水電工、鐵工量尺寸、備料，也已給
付鐵工10萬元、水電工5萬元，詎原告嗣後解除契約，致被
告遭受損害。同年月8、9日雖尚未動工，但是材料已經訂了
等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張兩造於96年6月26日就被告所有系爭房訂立租賃契
約，約定租賃期間自96年7月10日起至97年7月9日止，每月
租金8萬元，原告已於締約時交付一個月租金8萬元及15萬元
之押租保證金，嗣後原告於96年7月6日以存證信函向被告表
示解除本件租賃契約之事實，為兩造所不爭，並有原告所提
房屋租賃契約書、存證信函及回執等件為證，應堪信為真實
。
五、本件兩造爭執之處，應在於㈠被告得否解除或終止系爭租賃
契約？㈡原告得否就裝設隔間及水電之損失請求被告賠償？
茲分述如下：
㈠按契約之解除，係契約當事人之一方，因法律上或契約上解
除權之行使，而使債權契約之效力溯及消滅之一方的意思表
示；契約之終止則以使契約所生之法律關係終止，其效力向
將來消滅之一方之意思表示，故契約終止以繼續之契約關係
為對象，其結果不發生回復原狀之問題。而租賃契約所發生
債之關係，在履行上須持續不斷之實現，屬繼續性之契約，
故使租賃契約歸消滅者，除因期限屆滿外，僅終止契約而已
，解除契約則不與焉。最高法院51年度台上字第2829號判例
謂：「解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契
約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而
言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解
除之意思表示，使之消滅」，即同此旨。查原告於96年6月
26日向被告承租系爭房屋，租期自96年7月10日至97年7月9
日止，原告並已依約給付被告1個月租金及15萬元押租保證
金，為兩造所不爭執。原告以欲裝修系爭房屋時，發現系爭
房屋不符原告租用之需要，於96年7月6日以律師函通知被告
解除契約，揆諸前開說明，系爭租賃契約，既經合法成立，
除有終止之原因，而終止系爭租賃契約外，自不得解除系爭
租賃契約，況原告主張解約之事由顯不符法定或約定之解約
事由。
㈡然於系爭房屋租賃契約書第18條另明訂「特約應受強制執行
之事項：⒈租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠
償甲方一個月租金，乙方決無異議。⒉租賃期間內乙方如有
違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」，
足認兩造於訂立系爭租賃契約時仍保留得提前終止系爭租賃
契約之權利，且該契約真意係賦予租賃契約合法成立後，租
期屆滿前之提前終止權限，並非如字面意義僅限於「租賃期
間內」，而將租約成立後租期開始前排除在外，只是行使提
前終止權之一方，應另行賠償對方1個月之租金金額。又所
謂終止係以使契約關係或因契約所生之法律關係終止，而使
之效力向將來消滅為內容之一方之意思表示，則終止權，依
當事人一方之意思表示而成立，無須相對人之承諾。查原告
於96年7月6日以存證信函通知被告解除系爭租賃契約，原告
真意即為不再承租，解釋上應含有終止之意思，此由原告於
本院訴訟程序中主張係依系爭租賃契約第18條約定解除租賃
契約（見原告民事準備書狀㈡暨反訴答辯續㈠狀第5頁）即
明，則本件租賃契約既准當事人間有約定終止權之保留，且
經原告合法行使約定終止權，於該終止權之通知到達被告時
，即生效力，故系爭租賃契約已於96年7月6日合法終止。
㈢原告既係依租賃契約第18條約定行使保留之終止權，即無違
約即債務不履行之情事，故原告自不得依民法第226條之規
定請求債務不履行之損害賠償。該租賃契約第18條所示「應
賠償甲方一個月租金」性質上應屬行使保留終止權之代價。
縱認該「1個月租金金額」係屬「違約金」，按違約金之種
類因其性質而異，可分為賠償額預定性違約金與懲罰性違約
金。所謂賠償額預定性違約金，係指以違約金作為債務不履
行所生損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事者，不問
債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其所受害係因
債務不履行所致及損害額之多寡，即得請求債務人支付約定
之違約金，惟該違約金既為損害賠償總額之預定，故債權人
所受損害縱使超過約定之違約金數額，亦僅得請求違約金，
不得另請求債務不履行之損害賠償。至於懲罰性違約金，係
指以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，
亦即當事人約定，債務人有不履行契約義務時，除支付違約
金外，尚應負損害賠償責任，其成立解釋上應限於當事人間
明示之約定。當事人所約定之違約金究屬何種性質，應依當
事人之意思定之，倘當事人間之意思不明，依民法第250條
第2項規定則視為係預定債務不履行之損害賠償總額。綜觀
系爭租賃契約之約定，租賃契約第18條第1款所示「應賠償
甲方一個月租金」性質上應屬「賠償額預定性違約金」，原
告既主張依租賃契約第18條約定行使保留之終止權，原告不
得請求被告賠償超過該「一個月租金」之數額。
㈣是依兩造租約第18條「租賃期間內乙方（指承租人）若擬提
前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議
。」之約定，則本件原告提前終止租賃，被告所得主張之損
害賠償為一個月租金，故扣除一個月租金後，被告即應負有
返還之義務。從而，原告據以請求被告返還15萬元之範圍內
，為有理由，應予准許，逾此之請求，即無理由，應予駁回
。
六、綜上，原告請求被告給付15萬元及自起訴狀繕本送達翌日即
96年10月6日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由
，應予准許。逾此範圍，應予駁回。
七、本判決原告係就民事訴訟法第427條第4項，適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，原
告勝訴部分，應依職權宣告假執行。另原告敗訴部份，其假
執行之聲請僅督促法院為注意，自無庸予以准駁，附此敘明
。
貳、反訴部份：
一、反訴原告主張：反訴被告向反訴原告承租系爭房屋時，要求
反訴原告做分隔及另開鐵捲門等工程，因土地有三百多坪，
反訴被告只有承租一百多坪，因此反訴原告已要求水電工、
鐵工量尺寸、備料，也已給付鐵工10萬元、水電工5萬元，
詎反訴被告未依約履行，中途解約，致反訴原告遭受損害，
為此請求反訴被告賠償335,000元，及4個月租金32萬元。並
聲明：被告應給付原告655,000元。
二、反訴被告則以：反訴被告承租系爭房屋時，並無要求須做分
隔及另開鐵捲門事，否則為何租賃契約上並無將該契約必要
之點以文字記載，反訴原告自己施作鐵門與隔間與反訴被告
承租150坪並無任何必要牽連關係。況反訴原告於96年6月間
欲承租系爭房屋時，曾入內查看，隔間均已完成，至於鐵捲
門至96年7月6日解除契約時，系爭房屋並無鐵捲門之設置，
如今如有鐵捲門之設置，是否因系爭房屋另出租他人，經他
人要求或反訴原告為方便出租而設置，且反訴原告已自認已
將系爭房屋一半出租他人，該承租人為廢棄物回收業者，益
可印證鐵門之設置，對其他承租人與分租之必要性。反訴原
告也承認同年月8、9日尚未動工施作，則反訴被告於同年月
6日解除契約時，鐵門已無施作之必要，反訴原告又何需於
解除契約後再行施作鐵門，因此該支出費用係歸責出租人所
致，與反訴被告無關。反訴原告與證人甲○○顯有勾串並涉
嫌偽證，證人甲○○證言與所開立之估價單及收據均無證據
力。又水電工程係出租與使用房屋必備之設置，反訴被告並
未對系爭房屋做任何水電工程之要求與指示，並否認反訴原
告提出之收據為真實，亦無法證明與系爭房屋之水電有何牽
連關係。前開租賃契約既已於97年7月6日解除，且租賃契約
第18條第1款規定已就承租人欲提前解除契約預設損害賠償
之金額，反訴原告請求損害賠償相當4個月租金32萬元，為
無理由等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、承前所述，反訴被告已依據租賃契約第18條約定終止系爭租
約，依據該條僅須賠償反訴原告一個月租金，反訴原告自無
從再向反訴被告請求賠償隔間、水電之支出及4個月租金，
均無理由，應予駁回。
參、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未
經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐
一論述，附此敘明。
中 華 民 國 97 年 7 月 24 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官 林寶春
法官 沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市○
○路○段○○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 97 年 7 月 24 日
書記官 林寶春