裁判字號：臺灣基隆地方法院107年基簡字第554號民事判決
裁判日期：民國107年09月25日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣基隆地方法院基隆 簡易庭 民事判決
107年度基簡字第554號原告 張秀峰 訴訟代理人 楊嘉中 律師被告 陳忠夫
林秋伶 上二人共同訴訟代理人 張歷元 被告 唐文秀
唐 三永 唐素秋 唐義仲 唐淑茹 唐淑禎 唐義明 上七人共同訴訟代理人 陳郁倫 律師被告李 唐瓊霜 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)坐落新北市○○區○○段○○○○段0000000000000地號等4筆土地(下分稱82地號土地、82之2地號土地、84地號土地、86地號土地，合稱系爭土地)原係訴外人 詹有義 所有，原告前於民國81年間向詹有義買受系爭土地，而為系爭土地之所有權人。被告陳忠夫所有之門牌號碼新北市平溪區薯榔寮7號房屋及棚架(下稱陳忠夫房屋)、被告林秋伶所有之門牌號碼新北市平溪區薯榔寮8號房屋及棚架(下稱林秋伶房屋)、被告唐文秀、 唐三永 、唐素秋、唐義仲、唐淑茹、唐淑禎、唐義明(下稱唐文秀等7人)共有之門牌號碼新北市平溪區薯榔寮11號、11之1號、11之2號房屋(下稱唐文秀等7人房屋)、被告唐素秋、唐義仲、唐淑茹、唐淑禎、唐義明(下稱唐素秋等5人)共有之門牌號碼新北市平溪區薯榔寮11號房屋(下稱唐素秋等5人房屋)、被告 李唐瓊霜 所有之門牌號碼新北市平溪區薯榔寮12號房屋、棚架及地上物(下稱李唐瓊霜房屋)，占有原告所有系爭土地如附圖〈陳忠夫房屋含棚架、林秋伶房屋含棚架、唐文秀等7人房屋、唐素秋等5人房屋、李唐瓊霜房屋含棚架、地上物(下合稱系爭房屋)分別占有系爭土地之地號及面積詳如附表所示，以下就前揭占有之位置及面積，簡稱為附圖編號82-2A、82-2B、82-A、82-2C、86-D、84-A、84-B、84-D、86-E、86-B、86-C、84-C部分〉所示之系爭土地，而被告陳忠夫、林秋伶、唐文秀等7人、唐素秋等5人、李唐瓊霜前就系爭土地前與詹有義訂有不定期租賃契約(下稱系爭租賃契約)，此部分為本院92年度訴字第372號民事判決及臺灣高等法院93年度上易字第757號民事確定判決(下稱另案民事確定判決)所認定之事實。
(二)然「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第450條第2項、第455條前段分別定有明文。另「未定期限之租賃，依民法第450條第2項規定，除有利於承租人之習慣外，各當事人自得隨時終止契約」(最高法院38年穂上字第45號判例意旨參照)，又「以非耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，其終止契約，土地法及其他特別法並未就此設有規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則，應依適用民法關於租賃之規定，其未定期限者，除應依習慣先期通知外，各當事人得隨時終止契約」(最高法院45年台上字第1514號判例意旨參照)。另案民事確定判決既認定本件被告就系爭土地確有不定租賃關係存在，且82地號土地、82之2地號土地、84地號土地之使用分區及使用地類別均為「森林區」「農牧用地」並無土地法租地建屋之適用，另「未定期限之租賃契約雖可隨時聲明終止，而自結約之日起，究應經相當期限，俾住戶得受租賃之實益，始與交易上誠實信用不相違背」(最高法院18年上字第1851號判例意旨參照)，本件承租人即被告或其繼承人雖屢自承其係自日據時期或41年間開始租賃居住(原告否認)，然磚造建物之耐用年數為25年，此有建物經濟耐用年數表在卷可稽，故系爭土地自租賃開始迄今早已逾越系爭房屋之耐用年限，且系爭土地均屬不宜居住之農牧用地，走山及崩塌之機率極高，況被告等均未居住於系爭土地，原告乃以本院107年度司調字第29號調解聲請狀，通知被告系爭租賃契約於107年6月30日終止，並請求同年7月1日前返還系爭土地。系爭土地之系爭租賃契約既業經原告終止，原告請求被告拆除系爭房屋，並返還上開占用之土地，被告置之不理，為此，爰依民法第767條第1項之規定，請求被告將系爭房屋如附圖編號82-2A、82-2B、82-A、82-2C、86-D、84-A、84-B、84-D、86-E、86-B、86-C、84-C部分拆除，並返還上開占用之系爭土地。
(三)被告陳忠夫、林秋伶、唐文秀等7人、唐素秋等5人、李唐瓊霜所有之系爭房屋無權占有原告所有之系爭土地，致原告無法使用收益遭被告無權占用之系爭土地，原告自得依民法第179條之規定向被告請求自107年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月分別給付原告相當於租金之不當得利金額新臺幣(下同)87元、85元、89元、26元、89元(以上計算式均詳如附表所示)。
(四)併聲明：(1)被告陳忠夫應將坐落系爭土地上之陳忠夫房屋含棚架如附圖編號82-2A(面積93平方公尺)、82-2B(面積16平方公尺)部分拆除，將系爭土地返還原告，並自107年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告87元。(2)被告林秋伶應將坐落系爭土地上之林秋伶房屋含棚架如附圖編號82-A(面積83平方公尺)、82-2C(面積23平方公尺)部分拆除，將系爭土地返還原告，並自107年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告85元。(3)被告唐文秀等7人應將坐落系爭土地上之唐文秀等7人房屋如附圖編號86-D(面積9平方公尺)、84-A(面積90平方公尺)部分拆除，將系爭土地返還原告，並自107年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告89元。(4)被告唐素秋等5人應將坐落系爭土地上之唐素秋等5人房屋如附圖編號84-B(面積33平方公尺)部分拆除，將系爭土地返還原告，並自107年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告26元。(5)被告李唐瓊霜應將坐落系爭土地上之李唐瓊霜房屋如附圖編號84-D(面積20平方公尺)、86-E(面積2平方公尺)、86-B(面積20平方公尺)、86-C(面積5平方公尺)、84-C(面積28平方公尺)部分拆除，將系爭土地返還原告，並自107年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告89元。並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均求為判決：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：
(一)被告唐文秀、唐三永、唐素秋、唐義仲、唐淑茹、唐淑禎、唐義明部分：
⒈被告前向系爭土地之原所有權人詹有義承租系爭土地，嗣於
81年間原告向詹有義購買系爭土地，並對被告陳忠夫、林秋伶、李唐瓊霜、唐三永、唐文秀、訴外人 李蕋 、 唐國雄 等多人提起拆屋還地訴訟。嗣經另案民事確定判決認定被告陳忠夫、林秋伶、李唐瓊霜、唐三永、唐文秀、訴外人李蕋、唐國雄就系爭土地係屬「租地興建磚造房屋」，存有不定期限之租賃契約，而駁回本件原告之起訴確定在案。
⒉按「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」「土地依其使用
，分為左列各類。第一類建築用地；如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。第二類直接生產用地；如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。」土地法第1條、第2條分別定有明文。本件84地號土地、86地號土地之使用地類別分別記載為「農牧用地」「丙種建築用地」，分屬土地法第2條規定之第一類建築用地及第二類直接生產用地，自應優先適用土地法規定，故原告主張按民法第450條第2項前段及第455條前段等規定，終止不定期租賃契約，顯非適法。且兩造間就84地號土地、86地號土地上存有系爭租賃契約，被告等仍持續給付租金中，且未違反系爭租賃契約，原告自不得主張終止系爭租賃契約。
⒊原告雖援引最高法院45年台上字第1514號判例意旨而主張系
爭土地係山坡地或森林區農牧用地而無土地法之適用，惟：⑴84地號土地係「農牧用地」本屬土地法第2條第1項第2款
規定之第二類直接生產用地，自有土地法之適用，已如前述。再按農業發展條例第3條第1項第11款規定：「十一、耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」以此對照84地號土地之土地登記第二類謄本記載使用分區「森林區」、使用地類別「農牧用地」等語，則84地號土地係「森林區之農牧用地」，即屬「耕地」，依前揭說明，耕地自有土地法之優先適用。
⑵86地號土地係「丙種建築用地」，依前揭說明，「建築用地」即供建築房屋之土地，亦有土地法優先適用。
⒋按「土地法第104條第2項已於64年7月24日修訂為出賣人未
通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約書，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法修訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合。」(最高法院65年台上字第2701號判例意旨參照)。本件系爭土地之原所有權人詹有義與原告係於81年間訂立買賣契約，將系爭土地出售予原告，並於82年間辦理所有權移轉登記，卻未通知被告等事實，為兩造所不爭執，此則違反土地法第104條租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，而侵害被告等之權益，被告等主張原告與前地主詹有義間之所有權登記不得對抗優先承買權人(即被告)，為此，被告所有之系爭房屋係基於租賃關係而占有系爭土地，是原告請求被告等拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，均無理由。
(二)被告李唐瓊霜部分之抗辯同前所述。
(三)被告陳忠夫、林秋伶部分之抗辯同前所述，並補充如下：本件系爭房屋均係在都市計畫前即向原地主詹有義租地建屋居住迄今(第一代住戶現存最年輕者為80歲左右)，當時未受教育者多，識字有限，故系爭租賃契約係以口頭約定，然詹有義前於84年11月8日以木柵郵局第9號存證信函向兩造表明：
「……訂約之前，以本人(詹有義)曾向臺端(即原告)表示，買賣標的中82、82之2、84、86地號等4筆土地，本人以不定期租賃關係出租給如附表所示唐三永等人(即被告)建屋居住已數十年，因此臺端買受本件土地後應承受該項租賃關係……」等語，且原告於洽購系爭土地之前，已至現場勘查無數次，早已獲悉系爭房屋與系爭土地間有系爭租賃關係存在。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其現為系爭土地之所有權人。被告陳忠夫、林秋伶、唐文秀等7人、唐素秋等5人、李唐瓊霜所有之系爭房屋，前因與系爭土地之所有權人詹有義訂有不定期限租賃契約，而占有原告所有系爭土地如附圖編號82-2A、82-2B、82-A、82-2C、86-D、84-A、84-B、84-D、86-E、86-B、86-C、84-C所示部分之土地，此為另案民事確定判決所認定之事實，亦為兩造所不爭，先予敘明。
(二)原告復主張兩造間之系爭租賃契約，業經原告依民法第450條第2項「租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約」之規定，以本院107年度司調字第29號調解聲請書通知終止，被告陳忠夫、林秋伶、唐文秀等7人、唐素秋等5人、李唐瓊霜所有之系爭房屋已無占有系爭土地之正當權源等情，此固據本院依職權調借本院107年度司調字第29號事件核閱屬實。惟被告否認其係無權占有，並以上開情詞置辯。是本件首要爭點即為：兩造就系爭土地成立不定期限租賃契約，原告得否依民法第450條第2項之規定，隨時終止契約？茲析如下：
⒈觀諸另案民事確定判決，係以「詹有義曾於出具該證明書後
之84年11月8日以木柵郵局第9號存證信函告知兩造表示：『訂約之前，本人曾向台端明白表示，買賣標的中台北縣○○鄉○○段○○○○段0000000000000地號等4筆土地，本人以不定期租賃關係出租給如附表所示唐三永等人建屋居住已數十年，因此，台端買受本件土地後應承受該項租賃關係，台端當場以口頭表示願意於買受土地後繼續出租給各該承租人』、『台端突於84年10月間前來本人住處，分別以台端事前寫完成僅立書人姓名欄為空白之證明書及陳情書各要求本人簽章，並向本人表示該陳情書係供作為調解之用，不簽章將對本人不利云云，本人因年事已高，僅受日本教育，對中文認識有限，且經不起台端自早到晚整日要求之煩擾，未經了解上開證明書及陳情書之內容，即予簽章交付台端』、『台端顯係利用本人年老、不識字欺騙本人在上開證明書及陳情書上簽章，作為向附表所示收件人要求拆屋還地之證據』等語， 嗣其 於84年11月15日向台北縣平溪鄉公所提出准予撤回拆除違建之陳情書，並於書狀中明白表示上開請求拆除違建之陳情書並非其本意，嗣又於同年12月19日向台北縣警察局瑞芳分局平溪分駐所提出准予撤回對被上訴人(即本件被告或其被繼承人)之不實指控之申請書(撤回告訴書)，並於書狀中明白表示上開請求拆除違建之陳情書雖係其本意，但其因年事已82歲，患有老人癥候，經常昨日之事，今日忘記等語，有存證信函、陳情書、申請書附卷可稽，上訴人(即本件原告)亦承認有收到詹有義八十四年發的存證信函。上開證據顯示，詹有義雖然對於系爭建物是否係屬違建及其與被上訴人間是否有租賃關係存在之事實，前後言詞不一，但其既以存證信函向兩造表明其與被上訴人間確係有租賃關係存在，並表明其因不堪上訴人日夜煩擾而提出拆除違建之聲請，嗣後並已撤回該拆除違建之聲請。再者，詹有義與被上訴唐文秀之錄音對話中，亦數次陳明其與被上訴人間有租約存在，並拿很多地租，且曾叫上訴人繼續將系爭土地租給被上訴人等事實，有原法院當庭勘驗之錄音帶及筆錄可稽，證人即前地主詹有義之妹妹 劉詹梅子 到庭證稱：該錄音帶係詹有義之聲音，並証稱其曾聽詹有義說過將土地租給他們，亦曾二次陪同詹有義去收過租金等語。上開證據顯示，被上訴人主張其與詹有義間確實存有租賃關係並依約繳納租金等語，為可採信。」為由，而認定原告之前手即系爭土地前所有權人詹有義與原告或其被繼承人間就系爭土地存有不定期限租賃契約，且詹有義自承係出租系爭土地供被告或其被繼承人興建房屋自住，而成立此一不定期限租賃契約，自屬租地建屋契約。又按89年5月5日修正施行前民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」被告承租系爭土地且繼續占有期間，系爭土地原地主詹有義於82年4月22日將系爭土地所有權轉讓予原告，有土地登記謄本可稽，依前揭規定，該租地建屋之不定期限租賃契約，對於原告自仍繼續存在，兩造間存有租賃關係。
⒉按以非耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，其終止
契約，土地法及其他特別法並未就此設有特別規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則，應仍適用民法關於租賃之規定，其未定期限者，除應依習慣先期通知外，各當事人得隨時終止契約(參照最高法院著有45年度台上字第1514號判例意旨)。此無非土地法第106條至124條及第102條至第105條對於耕地租用(賃)及租用基地建築房屋另有特別規定，既已另有規定，則關於耕地租用(賃)，及依法發布都市計畫範圍內之都市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，自應優先適用特別立法之土地法，此與承租土地之使用分區或使用地類別無涉。除此之外之一般租賃，始回歸民法租賃之適用，此乃前揭最高法院判例所揭示之意旨所在。
⒊按未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，但有利於承
租人之習慣者，從其習慣，固為民法第450條第2項所明定；惟按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋(最高法院51年台上字第2987號判例意旨參照)，土地法乃係民法之特別法，兩造間就系爭土地既有租地建屋之不定期限租賃契約存在，業如前述，則出租人如欲終止租約，仍須受土地法第103條規定之限制，不得任以民法第450條第2項規定主張終止租約，是原告尚不得逕依民法第450條第2項規定片面終止系爭租賃契約。
(三)系爭租賃契約既未經原告合法終止，則被告所有之系爭房屋自係有權占有系爭土地，且非無法律上之原因而受有利益。
四、綜上所述，原告本於所有權及不當得利之法律關係，請求被告拆屋還地及給付相當租金之不當得利，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條，判決如主文。
中華民國107年9月25日
基隆簡易庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月25日
書記官洪幸如┌────────────────────────────────────────────┐│附表：（「面積」之單位為平方公尺）│├──┬─────┬────┬───┬─────┬────┬───────────────┤│編號│姓名│占用新北│位置│使用現況│申報地價│每月相當於租金之不當得利││││市平溪區├───┤│107年1月│││││石底段白│面積││(新臺幣)│計算式：土地面積×申報地價×││││石腳小段││││10%/12月(新臺幣/元以下4捨5入)││││土地地號│││││││││││││├──┼─────┼────┼───┼─────┼────┼───────────────┤│１│陳忠夫│82-2│82-2A│薯椰寮7號│96元│(93＋16)×96元×10%/12月＝87元││││├───┤│││││││93│││││││├───┼─────┤││││││82-2B│棚架││││││├───┤│││││││16││││├──┼─────┼────┼───┼─────┼────┼───────────────┤│２│林秋伶│82│82-A│薯椰寮8號│96元│(83＋23)×96元×10%/12月＝85元││││├───┤│││││││83││││││├────┼───┼─────┤│││││82-2│82-2C│棚架││││││├───┤│││││││23││││├──┼─────┼────┼───┼─────┼────┼───────────────┤│３│唐文秀、唐│84│84-A│薯椰寮11、│96元│〈(90×96元)＋(9×224元)〉×10│││三永、唐素│├───┤11之1、11││%/12月＝89元│││秋、唐義仲││90│之2號│││││、唐淑茹、││││││││唐淑禎、唐├────┼───┤├────┤│││義明│86│86-D││224元│││││├───┤│││││││9││││├──┼─────┼────┼───┼─────┼────┼───────────────┤│４│唐素秋、唐│84│84-B│薯椰寮11號│96元│33×96元×10%/12月＝26元│││義仲、唐淑│├───┤│││││茹、唐淑禎││33││││││、唐義明││││││├──┼─────┼────┼───┼─────┼────┼───────────────┤│５│李唐瓊霜│84│84-D│薯椰寮12號│96元│｛〈(20＋28)×96元〉＋〈(20＋5││││├───┤││＋2)×224元〉｝×10%/12月＝89│││││20│││元││││├───┼─────┤││││││84-C│廣場││││││├───┤│││││││28││││││├────┼───┼─────┼────┤││││86│86-B│棚架│224元│││││├───┤│││││││20│││││││├───┼─────┤││││││86-C│廣場││││││├───┤│││││││5│││││││├───┼─────┤││││││86-E│薯椰寮12號││││││├───┤│││││││2││││└──┴─────┴────┴───┴─────┴────┴───────────────┘