裁判字號：臺灣嘉義地方法院107年簡上字第88號民事判決
裁判日期：民國108年06月19日
裁判案由：返還不當得利
臺灣嘉義地方法院民事判決107年度簡上字第88號上訴人 孫于靚 訴訟代理人 汪玉蓮 律師被上訴人 郭全治
蘇蓮玉 朱添祿 陳清根 上四人共同訴訟代理人 王明宏 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國107年5月30日本院嘉義簡易庭106年度嘉簡字第918號第一審判決提起上訴，本院於民國108年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人不服第一審判決提起上訴稱：
㈠、原審判決認最高法院81年度台上字第491號民事判決所涉及之事實，是建商直接轉讓建物（地下室）所有權，或自建商處取得所有權後再轉賣與他人，與本案被告係自法務部行政執行處拍賣取得系爭建物之情形有異。惟行政執行處所為之拍賣亦屬買賣之性質，拍定人為賣受人，執行法院僅代表出賣人立於出賣人之地位。原審認行政執行處之拍賣非屬買賣性質，認本件上訴人非直接從建商處取得所有權，顯有判決不適用法規。
㈡、系爭建物由瑞滿堂建設開發股份有限公司（下稱瑞滿堂公司）單獨取得，並登記為瑞滿堂公司單獨所有，且系爭建物主要用途為超級市場、儲藏室、店鋪，而獨立於其他各層為使用，再由上訴人經拍賣（買賣）買受登記取得所有權，上訴人基於所有人地位，若使用系爭建物亦非無權占有。系爭土地係被上訴人及除上訴人以外之其他區分所有人所共有，固為不爭之事實，惟因從瑞滿堂公司於民國83年12月23日就系爭建物登記為單獨所有以來，被上訴人並未主張其不當得利，顯默許此建物區分所有人瑞滿堂公司使用基地，上訴人從瑞滿堂公司買得系爭建物，被上訴人不得以主張上訴人係無權占有。
㈢、系爭建物獨立於其他各層為使用，而登記為瑞滿堂公司所有，且被上訴人（含 王嘉亮 ）亦立土地同意書同意瑞滿堂公司使用系爭土地，上訴人向瑞滿堂建設公司買受系爭B1地下室房屋，登記取得所有權，上訴人基於所有人地位，使用地下室B1，即不得指其為無權占有。
㈣、系爭建物因漏水無法使用，系爭建物之面積為1402.96平方公尺，但本棟大樓總面積為18777.49平方公尺（詳使用執照申請書），是以，上訴人所有之系爭建物面積僅占整棟大樓面積之10000分之746，原審以系爭土地面積3066平方公尺為計算基礎有誤。且本棟大樓所有天然瓦斯的管線都經由系爭建物通往各樓層所有住戶，並且天然瓦斯緊急斷路開關也都設置在系爭建物供公眾使用及消防排煙風管等公共設施，是縱認上訴人所有之系爭建物占用被上訴人所有之系爭土地，其應付土地租金亦應，調降為3％計算。
㈤、並聲明：1.原判決對上訴人不利部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。3.第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：
㈠、系爭建物坐落之基地即嘉義市○○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），其所有權係被上訴人4人所共有。被上訴人於105年8月10日向法務部行政執行署嘉義分署提出報告書已說明：就拍賣之系爭建物所占有使用之基地即系爭土地，其權利範圍為10000分之910。上訴人所有之系爭建物，其對共有部分2272建號之權利範圍確為10000分之910。
是上訴人所有系爭建物並無法律權源而占用系爭土地，即受有使用系爭土地之利益，致被上訴人受有損害，該項利益依其性質無法返還，被上訴人自得請求上訴人償還相當於租金利益，自屬有據。
㈡、而土地及建物各為獨立之不動產物權，故通常買受大樓或透天厝之房地，除應與土地所有權人訂立土地買賣契約外，另應與建商訂立建物買賣契約，此為公眾週知之事實及常識，亦符合土地及建物各為獨立物權之規定。系爭建物於上開拍賣公告第九項㈡已特別載明「本件僅就2271建號建物拍賣，基地不在拍賣範圍，請應買人注意。又本件拍定後，建物就座落基地有無使用權源，如有爭議，應循實體訴訟程序解決，併予敘明」、㈢「本拍賣標的如有符合土地法第104條及民法物權編施行法第8條之5第5項之情形時，則基地所有權人有優先承買權，主張優先承買權應提出相關證明文件依拍賣條件承買之。如有爭議，應循實體訴訟程序解決」已敘明如前，則上開拍賣系爭建物係「僅就2271建號建物拍賣，基地不在拍賣範圍」。依該2272建號建物為該大樓共有部分之全部資料，其地下二層面積2873.18平方公尺、地上一層面積438.61平方公尺（另有一層至十一層、電梯樓梯間、瞭望室不等面積部分）共同為該大樓全體共有人按其權利範圍比例共有之相關資訊，其中上訴人所有系爭2271建號建物對該2272建號建物之權利範圍確為10000分之910。
㈢、原地主固於81年3月25日共同出具土地使用權同意書予瑞滿堂公司，惟依其上所載係瑞滿堂公司擬在該等土地所有權人之土地上建築十、十一層RC造建築物各一楝，業經該等土地共有人同意為申請建造執造特立此同意書為憑，並註明「本同意書應從同意日起一年內提出申請執照，逾期無效」等語，顯然系爭土地所有權人共同出具土地使用權同意書，係為同意瑞滿堂公司擬在該等土地所有權人之土地上建築十、十一層RC造建築物各一棟，為申請建造執造而立此同意書，尚非同意在土地上建造大樓建築物完成後，各個區分建物所有權人未取得相對應之土地持分，仍得無償使用其基地。又依合建分售契約書，該公司當初係與地主合建，土地屬於地主所有，建物屬於該公司，足認上訴人確未取得其系爭建物相對應之土地持分所有權，被上訴人等才是系爭建物相對應之土地持分所有權人，自得本於土地所有權人地位，主張上訴人係無權占有，並依不當得利法律關係，請求相當於租金利益之損害賠償。並聲明：1.上訴駁回。2.訴訟費用由上訴人負擔。
三、本院之判斷：
㈠、查系爭土地為被上訴人4人所共有，其中被上訴人郭全治權利範圍為10000分之385（即扣減同段2203建號建物土地權利範圍10000分之77後，所餘10000分之385）、被上訴人蘇蓮玉權利範圍為10000分之252（即扣減同段2177建號建物土地權利範圍10000分之160後，所餘10000分之252）、被上訴人陳清根權利範圍為10000分之254（即扣減同段2165建號建物土地權利範圍10000分之160後，所餘10000分之254）及被上訴人朱添祿權利範圍為10000分之19。上訴人於105年8月3日自法務部行政執行署嘉義分署公開拍賣程序中標得而買受系爭建物，經法務部行政執行署嘉義分署於105年9月26日核發不動產移轉證明書予上訴人後，系爭建物已於105年10月7日辦竣所有權移轉登記而歸屬上訴人所有，另並無持有系爭土地任何持分等情，業據被上訴人提出系爭土地登記謄本、系爭建物登記謄本，並經本院調閱法務部行政執行署嘉義分署執行案件卷宗核閱無誤，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡、按被上訴人於訴訟中主張上訴人無權占有，上訴人對被上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被上訴人於上訴人無權占有之事實，無舉證責任。上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認被上訴人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可資參照）。被上訴人於訴訟中主張上訴人無權占有，經本院闡明後，被上訴人仍為此主張，基於民事訴訟處分權主義原則，本院自無法訴外裁判，先予敘明。又上訴人對被上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，然以非無權占有為抗辯，是本件乃應審就上訴人有無占有系爭土地之合法權源？被上訴人等得否請求上訴人給付不當得利？
㈢、查被上訴人書立土地使用權同意書予瑞滿堂公司，該「土地使用權同意書」記載：「瑞滿堂建設開發股份有限公司擬在本人等所有下列土地建築十、十一層ＲＣ造建築物各一棟，業經 朱啟平 等人同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。」，上開同意書記載朱啟平（即朱添祿）、王 黃雪英 、蘇蓮玉、郭全治、陳清根與瑞滿堂公司均為當事人。則訴外人瑞滿堂公司依土地使用權同意書及合建分售契約書均對系爭土地有使用權，得於系爭土地上建造房屋，此使用權並不限於在建造房屋期間得無償使用系爭土地，房屋建造完成後，若合建分售契約及土地使用同意書無其他效力消滅情事，所建成之房屋即屬有權占有系爭土地，否則瑞滿堂公司所建房屋於房屋建竣後即成為無權占有而須負拆屋還地之義務，顯與合建契約及地主出具「土地使用同意書」之目的不符。系爭房屋既係瑞滿堂公司依合建分售契約建造完成，應認系爭房屋合建分售契約及「土地使用同意書」未解除或失效前，瑞滿堂公司並非無權占有系爭土地。
㈣、被上訴人所有系爭土地因合建分售契約及「土地使用同意書」而交付瑞滿堂公司使用，則系爭土地係被上訴人依約交付供建築房屋之用。另依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋理由書所示「如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力」，且土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。從而被上訴人主張因上訴人系爭建物使用系爭土地致其受有不能使用土地之損害云云，即不足取。至於被上訴人依合建分售契約提供系爭土地供瑞滿堂公司興建，雙方並約定於完成後由雙方「各自分別銷售」，分別銷售而有餘屋未售者，參諸該合建分售契約書第3條約定，瑞滿堂公司應按未售房屋其應有之土地持分，以每坪新台幣（下同）15萬元向被上訴人等（即原土地所有權人）價購，否則應按年息百分之五繳付土地使用補償費。若被上訴人認瑞滿堂公司抑或其後手之上訴人未按未售房屋其應有之土地持分，以每坪15萬元向被上訴人價購，亦未按年息百分之五繳付土地使用補償費，致受有損害，乃其等得否依合建分售契約主張權利之問題，尚不得因而得認系爭建物對其基地係屬無權占有。
㈤、綜上所述，被上訴人各依不當得利法律關係請求被上訴人給付不當得利及遲延利息，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失附麗應併駁回。原審判命上訴人應給付被上訴人郭全治61284元，及自107年1月1日起至未占用嘉義市○○○段○○段000地號土地止，每年應給付被上訴人郭全治按上開土地面積3066平方公尺乘以權利範圍385/10000乘以申報地價百分之五計算之租金。上訴人應給付被上訴人蘇蓮玉40,106元，及自107年1月1日起至未占用嘉義市○○○段○○段000地號土地止，每年應給付被上訴人蘇蓮玉按上開土地面積3,066平方公尺乘以權利範圍252/10000乘以申報地價百分之五計算之租金。上訴人應給付被上訴人陳清根40,439元，及自107年1月1日起至未占用嘉義市○○○段○○段000地號土地止，每年應給付被上訴人陳清根按面積3,066平方公尺乘以權利範圍254/10000乘以申報地價百分之五計算之租金。上訴人應給付被上訴人朱添祿3,031元，及自107年1月1日起至未占用嘉義市○○○段○○段000地號土地止，每年應給付被上訴人朱添祿按上開土地面積3,066平方公尺乘以權利範圍19/10000乘以申報地價百分之五計算之租金，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。至於原審為被上訴人敗訴及駁回其假執行之聲請部分（即確定部分），並無不合，附此敘明。
四、本件事證明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與判決之結果無影響，無逐一一論述之必要，並此敘明。
五、據上論結，上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1、第450條、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國108年6月19日
民事第二庭審判長法官洪挺梧
法官林中如法官陳婉玉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國108年6月19日
書記官蕭惟瀞