裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第871號民事判決
裁判日期：民國104年12月15日
裁判案由：給付價金
臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第871號原告 葉姿鷰 訴訟代理人 王正宏 律師複代理人 林怡君 律師被告 許詠恩 上列當事人間請求給付價金事件，於民國104年11月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新台幣參佰捌拾伍萬肆仟元，及自民國104年4月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰貳拾捌萬肆仟陸佰元為被告預供擔保後得假執行；但被告如以新台幣參佰捌拾伍萬肆仟元為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國103年11月6日就原告所有之高雄市○○段○○段
○○○○號土地（應有部分191/10000）及坐落其上同段1775建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○弄○號7樓之1）（含增建八樓部分，下稱系爭不動產）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），兩造約定買賣價款分三期支付，第一期、第二期價款均為新台幣（下同）560,000元，第三期價款為4,480,000元，總價金為5,600,000元。原告業已將系爭房地移轉登記予被告，被告依約即有給付價金之義務，惟被告表示系爭房屋頂樓部分為違章建築，原告隱匿此情，故僅給付1,746,000元，迄今不願給付尾款3,854,000元。依照系爭買賣契約書第9條第4點約定：「本買賣契約標的物之違章建築位置為：其他未經申請建築執照之增、改建：增建八樓部分」，及系爭買賣契約所附房地產標的現況說明書第9點，原告已據實告知系爭建物頂樓平台有違章建築，被告亦明知此情，不得事後反悔拒付價金。又系爭建物就頂樓違章建築部分有分管協議之使用權，各買得之後手均應受該分管協議拘束，被告稱系爭建物曾經管理委員會決議拆除，並無依據。另依據「高雄市政府取締違章建築執行要點」第3點規定，系爭建物為81年間建造，乃屬拆除順位之第三順位即列為「最後拆除」之違章建築，短期並無遭拆除之危險。縱認原告給付有瑕疵，亦屬買賣價金減價與否之問題，難謂被告得主張解約或拒付價金。為此爰依民法第367條規定，提起本訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,854,000元，及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之補充：
被告以系爭不動產之住戶已決議拆除系爭不動產八樓部分認系爭不動產有瑕疵為抗辯，惟該決議內容違反系爭不動產於81年2月27日之原始買賣契約第6條第1點之約定而不生效力，此有公寓大廈管理條例第33條第3款之規定自明，是該增建部分亦不會因住戶之決議而被拆除。
二、被告則以：被告於103年11月初透過網路廣告看到中信房屋刊登系爭房地「高應大7樓＋8樓＋平車、6房2廳」之廣告而前往看屋，並於103年11月6日與原告簽立系爭買賣契約。買賣契約上雖載明「其他未經申請建築執照之增、改建：增建八樓部分」，被告認為是指八樓增建陽台部分而非指八樓全部均屬未經申請取得建築執照，被告否認原告已據實告知系爭建物頂樓平台係違章建築，又原告僅告知被告系爭不動產八樓部分係建商所蓋，且隱瞞八樓部分有分管協議，使被告誤以為系爭不動產八樓部分為合法建物，直至被告向該社區康詩丹庭管理委員會求證，發現原告及仲介公司隱瞞該管委會已於103年度區分所有權人會議第8條決議要拆除系爭八樓之事實，實屬原告為達買賣目的，蓄意欺騙被告，致被告陷於錯誤始簽訂系爭買賣契約。因此被告依民法第92條及359條規定，於104年1月20日以存證信函解除系爭買賣契約，並請求原告返還定金、頭款及利息等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於103年11月6日就原告所有之高雄市○○區○○段○○
段000地號土地（應有部分191/10000）及坐落其上高雄市○○區○○段○○段0000○號（即門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○弄○號7樓之1）（含增建八樓部分）成立買賣契約。兩造約定買賣價款分三期支付，第一期、第二期價款均為560,000元，第三期價款為4,480,000元，總價金為5,600,000元，被告已給付1,746,000元，尚欠尾款3,854,000元。（見本院卷第6頁、第7頁、118頁）㈡系爭不動產業於103年12月29日以買賣為原因，移轉登記予
被告。（見本院卷第20頁）㈢兩造約定於104年1月13日點交，被告認為原告有欺騙之事實
，拒絕受領，但原告否認有欺騙之事實。（見本院卷第6頁、第117頁）㈣系爭買賣契約書第9條第4點約定：「本買賣契約標的物之違
章建築位置為：其他未經申請建築執照之增、改建：增建八樓部分。」，有勾選告知違章建築位置。（見本院卷第8頁）㈤系爭買賣契約後附之房地產標的現況說明書項次⒐記載：「
建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」，勾選「是」，並經兩造簽名、蓋章及按捺指印。（見本院卷第16頁）㈥82年3月25日航測圖及104年4月16日航測圖觀之，並無差異。即系爭七樓加蓋部分，早於82年3月25日即已搭建完成。
（見本院卷第110、111、121、122頁）㈦100年2月9日高市府工四維工違字第0000000000號函，訂定
之高雄市政府取締違章建築執行要點第三、㈢點規定，58年至85年建造之違章建築，拆除順序為第三順位即最後順位（見本院卷第44、45頁）
四、本件之爭點：原告依民法第367條規定，請求被告給付系爭不動產尾款價金3,854,000元，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠原告請求被告給付系爭不動產買賣契約之尾款價金3,854,00
0元，惟為被告所否認，並辯稱其因受原告詐欺，已依民法第92條之規定撤銷系爭買賣契約；並依民法第359條瑕疵擔保之規定，已於104年1月20日以存證信函書面通知解除系爭買賣契約，被告自無給付剩餘買賣價金之義務等語置辯。是本件之爭點即在於：被告辯稱其因受原告詐欺而撤銷系爭買賣契約；及依民法359條瑕疵擔保責任之規定，解除系爭買賣契約，是否有理由？㈡按民法第92條第1項規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示
者，表意人雖得撤銷其意思表示。惟民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院18年上字第371號、33年上字第884號判例要旨可參）。本件被告辯稱系爭不動產八樓部分係違章建築乙節，為原告所不否認，惟原告主張被告早於簽約時即已知悉，原告並無詐欺之情事。查，依兩造所簽訂之系爭買賣契約第9條第4點約定：「本買賣契約標的物之違章建築位置為：其他未經申請建築執照之增、改建：增建八樓部分」（見本院卷第8頁）；且於系爭買賣契約後附之「房地產標的現況說明書」內容及備註說明欄內，項次⒐記載：「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」，勾選「是」，位置：頂樓平台，並對此事項特別經兩造親自簽名、蓋章及按捺指印（見本院卷第16頁）等事實，業據原告提出系爭買賣契約書附卷可證，且為被告所不爭執，堪信為實。是被告辯稱買賣契約上雖載明「其他未經申請建築執照之增、改建：增建八樓部分」等文字，乃係指增建「八樓陽台」部分，而非指八樓全部均係未經申請取得建築執照云云，核與上開「房地產標的現況說明書」內容及備註說明欄內，項次⒐記載勾選其位置為：「頂樓平台」之事證不符，是被告辯稱原告並未說明違章建築是頂樓全部，而僅是八樓搭建之陽台，不包括平台建築全部云云，乃係被告忽略未提上開系爭買賣契約後附之「房地產標的現況說明書」內容及備註說明欄內項次⒐之記載內容，所辯自不足採信。又被告辯稱原告隱瞞系爭八樓違章建築，業經系爭不動產社區之康詩丹庭管理委員會已於102年5月23日召開之103年度區分所有權人會議紀錄六討論及決議事項：㈧之決議，要拆除系爭八樓之事實，原告乃屬詐欺云云，惟查，上開會議紀錄，固據被告提出其影本附卷為證，惟觀其內容之記載：「㈧案由：頂樓加蓋違建問題研討。決議：頂樓是全體住戶的公共空間，不是私人產權，所以頂樓加蓋就是違建，應予拆除」等語，核其文義，僅是在闡述「違建」在法規上係「應予拆除」之效果，並未具體說明該「頂樓加蓋」之範圍為何？是否包括頂樓平台主體建物原始即增建之部分，還是僅於平台主體建物再增建加蓋之陽台窗戶部分？且該決議亦未衡量原告於當初購入系爭不動產時，該頂樓平台主體建物已建築完成，其與建商及全體住戶是否有分管協議得專有使用頂樓平台之權利存在？管委會是否有權力得予拆除？是上開決議之內容，應是對全體住戶一體性之宣告，非僅針對原告系爭不動產之八樓平台所有違建事實之個別狀況所為之拆除決議，難認原告係刻意對其個別不利而有影響到交易價值之決議部分加以隱瞞，會使被告陷於錯誤而發生誤判情形；再者，被告亦無法舉證證明，對此違建問題，被告於簽約時，有將此違建部分之範圍細節，經詢問原告後而經原告加以否認之事實，衡諸一般不動產買賣之現況，原告既有告知被告系爭不動產有違章建築之狀況，而對更細節即被告所關心之部分，被告既未詢問，原告單純之緘默，揆諸上開說明，並無違法性，即與民法第92條之所謂之詐欺不合。是被告辯稱原告刻意隱瞞不告知系爭不動產八樓之增建係屬違建、及大樓社區管理委員會已於102年5月23日召開之103年度區分所有權人會議決議要拆除系爭不動產八樓等情，係對被告施以詐術，主張其受原告詐欺而撤銷系爭買賣契約，即屬無據。
㈢再按，物之出賣人對於買受人，應負物之瑕疵擔保責任，固
為民法第354條所明定。惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，同法第355條第1項、第2項亦定有明文。查，兩造於簽立系爭買賣契約時，被告即知悉系爭不動產已存有「頂樓平台」違章建築之事實；且於簽約前其亦親自察看房屋現況；兩造復於簽約時，於系爭買賣契約第9條第4點約定：「本買賣契約標的物之違章建築位置為：其他未經申請建築執照之增、改建：增建八樓部分」，有勾選告知違章建築之位置；且於系爭買賣契約後附之「房地產標的現況說明書」內容及備註說明欄內，項次⒐記載：「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」，勾選「是」，位置：頂樓平台，則其位置亦有特定，而對此事項還特別經兩造親自簽名、蓋章及按捺指印等情，均已如前所述，足認原告於系爭買賣契約成立時已告知系爭不動產有違章建築之法律上瑕疵之事實，且被告亦非不知此情形；再者，系爭買賣契約第9條第4點除有約定：「本買賣契約標的物之違章建築位置為：其他未經申請建築執照之增、改建：增建八樓部分」外，其後段尚有約定：「甲（即被告）、乙（即原告）雙方已確實知悉，甲方不得向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償。如簽訂本契約書後至交屋前違章建築被通知須拆除（或被拆除），甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，並協議減少買賣價金。鑑價費用由甲乙雙方平均負擔。如交屋後被通知須拆除（或被拆除），則由甲方自行負擔風險。但乙方若曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知而未於收到通知時立即告知者，甲方仍得依上述約定請求減少價金，且乙方應負擔全部鑑價費用及損害賠償責任」等責任歸屬之要件及效果，則兩造若有發生該違章建築可歸責之要件時，自應遵循上開約定之效果處理。而被告並無法證明本件有符合上開「被通知拆除」之要件，且若符合上開情形被告得逕予解除契約之理由；此外，被告復未證明原告有何保證系爭不動產並無瑕疵之情事，則依上開兩造所簽系爭買賣契約條款之約定及前揭法條之規定，原告自不負擔保責任。是被告辯稱系爭不動產八樓全部係違章建築，負有被拆除之風險，認原告應負瑕疵擔保責任，而逕予解除契約，難認有理。
㈣另按，買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之
義務，為民法第367條所明定。查系爭買賣契約第2條，就買賣總價約定為5,600,000元；就價金支付方式部分，於系爭買賣契約第3條第2項約定：「買賣價款分三期支付，其方式如下：【第一期：簽約備證】甲方（即被告）應支付新台幣560,000元整（包含定金。）…；【第二期：土地增值稅單核下三日內】甲方應支付新台幣560,000元整...；【第三期：尾款】本期為尾款新台幣4,480,000元整…」等語（見本院卷第7頁），而被告業已給付1,746,000元，尚積欠尾款3,854,000元未給付（計算式：5,600,000－1,746,000＝3,854,000），此為兩造所不爭執，是原告依約請求被告給付尾款價金3,854,000元，為有理由，應予准許。㈤綜上所述，被告辯稱其受詐欺已依民法第92條規定撤銷系爭
買賣契約；及原告應負瑕疵擔保責任，其已依民法第359條之規定解除系爭買賣契約等情，均無理由，則被告於104年1月20日以存證信函向原告所為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，自不生效力，系爭買賣契約仍為有效存在。是原告依系爭買賣契約之約定及民法第367條之規定，請求被告給付其約定之買賣價金尾款3,854,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104年4月10日（見本院卷第55頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。又本判決主文第1項就原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告之。
六、本件事證及法律關係已臻明確，兩造其餘主張、抗辯及所用之攻擊防禦方法與舉證，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年12月15日
民事第七庭法官劉建利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月15日
書記官李宗諺