裁判字號：臺灣苗栗地方法院91年訴字第284號民事判決
裁判日期：民國92年12月17日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣苗栗地方法院民事判決九十一年度訴字第二八四號
原告苗栗房屋仲介有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人戊○○被告丁○○
甲○○右一人訴訟代理人 張智宏 律師右當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國九十二年十二月三日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丁○○應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國九十一年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息。
被告甲○○應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十一年六月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之四，被告甲○○負擔百分之四十四，餘由原告負擔。
本判決第一項及第二項得假執行，但被告甲○○於假執行程序實施前，以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實
壹、原告方面
一、聲明︰如主文第一、二項所示，並 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述︰
（一）訴外人 羅時 均委託原告銷售苗栗市嘉盛里二十九鄰嘉明巷第二六號房屋（下稱「系爭房屋」），原告受委託之後，即積極銷售， 嗣有 被告丁○○表明購買意願，委託原告協商。原告協商後， 羅時均 與被告丁○○以二百萬元成交。雙方並在原告公司簽訂買賣契約，依約被告丁○○應給付原告四萬元，孰料其竟拒不付款，致使原告受損甚鉅，爰依契約法律關係向被告丁○○請求如主文第一項所示。
（二）訴外人羅 胡金蘭 委託原告銷售其所有苗栗市○○段第九０二之二地號土地（下稱「系爭土地」），原告受委託之後，即積極從事銷售。嗣有被告甲○○表明購買意願，委託原告協商並簽立委託購買意願書為憑，約定於協商成功買賣成交時給付原告成交價額百分之二之服務費。 查羅 胡金蘭已與甲○○於九十一年四月十三日簽立買賣契約。依約被告甲○○自應付原告五十萬元，竟違反契約與誠信原則拒不給付上揭款項予原告，致使原告受損甚鉅。為此依委託購買意願書及居間之法律關係向被告甲○○提起本件訴訟。
（三）被告甲○○承認確已購得系爭土地，惟主張非經由原告仲介而購得云云。按「權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的（第一項）。行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法（第二項）」，民法第一百四十八條定有明文。被告甲○○之所以能購得系爭土地，乃源於被告甲○○（買方）及 羅胡金 蘭（賣方）二人，經原告居間仲介而締約。雖被告甲○○蓄意延後成交時間，冀圖卸免支付酬金義務，惟其所為顯違誠信原則故意損害原告。依前揭規定，不得主張免付報酬。
（四）原告否認被告甲○○所述「非經由原告公司仲介而購得」云云。蓋被告甲○○係經由原告，始會知悉有賣方 羅胡金蘭 及系爭買賣標的物。倘其執詞主張係經由他人、他種管道而得以購買系爭土地，請被告甲○○舉證以實其說。
三、提出房地產委託銷售契約書、委託購買意願書、不動產買賣契約書等件為證，並聲請傳喚證人 劉美霖 、乙○○。
貳、被告丁○○方面：經合法送達，未於準備程序期日及言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀供本院審酌。
參、被告甲○○方面
一、聲明︰
（一）原告之訴暨假執行聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請宣告准予免為假執行。
二、陳述︰
（一）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。復按「請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則」，最高法院著有四十三年臺上字第三七七號判例可稽。查被告甲○○確曾為購買系爭土地，而於九十一年三月四日，委託原告在總價二千四百萬元之價格內，與系爭土地所有權人協商買賣價格。兩造約定委託期間自九十一年三月四日至九十一年三月三十一日止，且被告並交付乙紙面額一百萬元之支票予原告公司作為保證金。
（二）惟原告公司在前揭委託期間，並未與系爭土地所有權人協商成功，且兩造並未延長委託期間。因而原告公司乃將被告前揭所交付之保證金即面額一百萬元之支票返還被告甲○○。又被告甲○○嗣後雖已購得系爭土地，惟並非在前所委託原告公司之委託期間購得，且亦非經由原告公司仲介而購得者。準此，原告既主張係以與被告甲○○所簽具委託購買意願書為據，而請求五十萬元之居間報酬，惟原告公司既未在被告甲○○委託期間內與系爭土地所有權人協商成功，則原告公司以委託購買意願書為據，而向被告甲○○請求五十萬元之報酬，已屬無據。更何況被告甲○○不但非在與原告公司所簽訂之委託期間內出售系爭土地，且亦非經原告公司之仲介而出售系爭土地，則原告公司向被告甲○○請求五十萬元之報酬，更屬無據，而應予駁回。
三、證據：提出買賣契約書等件為證。理由
甲、程序方面按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者」，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款定有明文。經查︰關於被告甲○○之部分，本件原告起訴係基於雙方所簽訂之委託購買意願書，以契約條款作為訴訟標的（即請求權基礎），嗣於九十二年六月十一日本院準備程序中，追加民法上居間法律關係之規定作為訴訟標的（見本院卷第一百六十八頁），經核合於上開規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面
壹、被告丁○○方面：
一、被告丁○○經合法送達，無正當理由未到庭，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所定之事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告向被告丁○○請求之上開原因事實，有原告提出與其所述相符、被告並未到場或以書狀爭執其為真正之房地產委託銷售契約書、委託購買意願書、不動產買賣契約書影本各一件附於本院卷第十二至二十頁為證，而被告丁○○經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀供本院審酌，故應堪信為真實，是原告對被告丁○○如主文第一項所示之請求為有理由，應予准許。
三、又按「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」，最高法院著有四十九年臺上字第一六四六號判例可資參照。是無論訴外人羅時均與被告丁○○間之系爭房屋買賣契約嗣後是否解除，均無礙於原告對被告丁○○之上開請求，附此敘明。
貳、被告甲○○方面
一、原告主張：訴外人羅胡金蘭委託原告銷售其所有之系爭土地，而被告甲○○則表明購買意願，委託原告協商並簽立委託購買意願書，載明協商期間自九十一年三月四日起至同年月三十一日止，購買之總價款為二千四百萬元，於買賣成交時，被告甲○○應給付原告成交總價額百分之二之服務費等意旨，且羅胡金蘭已與被告甲○○於九十一年四月十三日簽立買賣契約等情，為被告甲○○所不爭執，復有原告提出與其所述相符、被告甲○○不爭執其為真正之房地產委託銷售契約書、委託購買意願書影本各一件，附於本院卷第九至十一頁可稽，並有被告甲○○提出、原告不爭執其為真正之羅胡金蘭、被告甲○○間不動產買賣契約書附於本院卷第二百四十三至二百四十五頁可證，應堪信為真實。另被告甲○○係以二千五百五十萬元之價額，向羅胡金蘭購得系爭土地之事實，為兩造所不爭執，復有上開羅胡金蘭、被告甲○○間不動產買賣契約書可稽，同堪以認定。原告主張系爭土地買賣係由原告所居間，且被告蓄意延長成交時間，冀圖卸免支付酬金之義務而違背誠信原則，故被告依居間法律關係及上開委託購買意願書，應給付上開款項等語；被告甲○○則以：其係在上開意願書委託期間外與羅胡金蘭簽約，與原告之仲介無關，故不應支付前述報酬等語置辯。
二、經查：
（一）關於民法上居間規定之訴訟標的部分：
１、按「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」，最高法院著有五十二年臺上字第二六七五號判例可資參照。次按「民法第五六五條所定之居間，有二種情形，一為將訂約之機會報告他方之報告居間，一為為訂約之媒介之媒介居間，在報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間，為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足」（最高法院五十二年臺上字第六五八號判例參照）。又按「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬（第一項）。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付（第二項）」，民法第五百六十六條定有明文。
２、原告主張因其媒介居間，使被告甲○○得以購得系爭土地，被告甲○○亦自承：「（法官：為何想找苗栗房屋？）答：是他們來找我的。（法官：為何會委託他們？）答：之前和乙○○（按：當時為原告公司之職員）就認識，是乙○○到我辦公室說這塊土地要賣。我說好，因為這個地點我很中意。（法官：為何沒有想去找地主談？）答：我從來不曾這樣子」等語（見本院卷第二百三十五頁）、「法官提示本院卷第十一頁委託購買書，問：是不是你簽的？）答：是我在我的工地簽的。（法官：為何簽上開委託購買書？）答：乙○○先生介紹我買這塊土地時，一定要簽委託購買書，因為乙○○講說賣方表示要看見支票，表示買方有誠意要買，所以我才開支票及簽委託意願書，但不知是賣方的意思還是乙○○的意思」等語（見本院卷第二百三十四頁）、「（審判長法官：甲○○如何知道羅胡金蘭要賣這塊土地？）被告訴訟代理人答：透過原告的關係得知，後來是經過己○○的仲介才成交」等語（見本院卷第二百八十七、二百八十八頁），與證人即原告公司之職員劉美霖到庭證稱：「（法官問：甲○○是如何認識的？）答：他是苗栗的建商，我們本來就認識。（法官問：甲○○如何知羅胡金蘭有土地有賣？）答：也是我們苗栗房屋仲介的。（法官問：如何的斡旋？）答：有書面的斡旋單。本案賣方是確認要賣，買方我們也是認識，所以雙方有買賣的共識後，我們就會開書面的斡旋單」等語（見本院卷第二百十八、二百十九頁）互核相符，是原告確為被告甲○○報告系爭土地之訂約機會，而被告甲○○係肇因於原告上開之報告，始得知羅胡金蘭欲出賣系爭土地，進而與其成立系爭土地之買賣契約，又原告公司從事房屋仲介業務，依其情形，其居間應有報酬，揆諸前揭說明，原告自得請求被告支付居間之報酬。
３、按「依一般買賣土地習慣，介紹人得按買賣價額百分之五之標準請求報酬，由買主給付百分之三，賣主給付百分之二」（最高法院五十六年臺上字第四七一號判例參照），復依內政部八九年五月二日臺（八九）內中地字第八九七九○八七號函訂定及八九年七月十日臺（八九）內中地字第八九七九五一七號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定（見本院卷第二百九十八頁）：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六」，原告請求被告甲○○給付前開居間報酬五十萬元，為實際成交價額二千五百五十萬元之百分之一點九六，自符合一般價目表及習慣，應予准許。
（二）關於委託購買意願書約定條款之訴訟標的部分：
１、原告另依被告甲○○不爭執其為真正之本院卷第十一頁所附之委託購買意願書，主張被告甲○○應給付原告如主文第二項所示之金額。而該委託購買意願書，係被告甲○○以預購總價款二千四百萬元之價格，委託原告向羅胡金蘭代為協商，約定若系爭土地之買賣成交，被告甲○○應給付成交總價額百分之二作為原告之服務費。雖其協商期間係自九十一年三月四日至同年三月三十一日，但原告主張該期間經過後，被告甲○○仍口頭同意由原告繼續協商等語，與曾任原告公司職員之證人乙○○到庭結證稱：「（法官：斡旋期間結束之後，甲○○、吳明哲有無繼續口頭委託仲介，直到成交為止？）答：九十一年三月三十一日期間過了之後，我把資料還給被告之後，我就跟他說，我會繼續運作。（法官：被告有無同意？）答：被告甲○○當時有說好」等語（見本院卷第二百三十七、二百三十八頁），以及證人劉美霖到庭證稱：「（被告訴代：書面到期之後甲○○還有無委託你斡旋？）答：有口頭說，沒有書面」等語（見本院卷二百二十一頁），互核均相符合，而證人乙○○上開陳述完畢後，被告甲○○本人更旋即陳稱：「（法官：證人有無說他會繼續努力？）答：他是有說，但我有說如果不行的話，就算了」等語（見本院卷第二百三十八頁），足認被告甲○○有默示之意思表示，同意原告於上開期間經過後，依上開委託購買意願書之條件繼續協商，則在上述期間經過後，若因原告之協商而促成買賣，被告甲○○仍應支付上開報酬予原告。
２、羅胡金蘭委託原告出賣系爭土地，證人劉美霖為原告之承辦人員，有原告提出、被告不爭執其為真正之房地產委託銷售契約書影本一件附於本院卷第九、十頁可證。證人劉美霖到庭證稱：「（法官提示本院卷九頁至十二頁，問：本案羅胡金蘭、甲○○、羅時均、丁○○之房地產委託銷售契約書，你是否為承辦人？）答：是的，我是九十年六月六日就開始打委託書，訂立契約，委託我銷售，我做了一年多。（法官問：羅胡金蘭是將房子、土地賣給何人？）答：羅胡金蘭有委託苗栗房屋仲介二件賣買，一是土地，賣給甲○○，另一件是房子，賣給丁○○。（法官問：據你所知，羅胡金蘭和甲○○他們二人是如何認識的？）答：他們二人是我仲介認識的。我是從民國九十年六月六日接了案子就開始斡旋運作，前後時間約為一年，在九十一年三月四日時，我接了一筆賣買價金是將近四千萬元，當時甲○○明意願有購買，所以我開了一張斡旋單，就叫我們去議價，這中間間隔九至十個月，之後我就開始議價，其實在這九至十個月當中，我們就有開始議價，因為中間有一個降價同意書，民國九十年十二月十二日羅時均有來我們公司就有同意降價是二千九百三十萬元，從將近四千萬至二千九百三十萬是第一次的降價，：：，但我不知道他們雙方中間已經運作了很久，可是就在三月三十一日我們斡旋送回去之後，他大約三月三十一日至四月十七日，大約十七天的時間，你們看他的權狀，他已經是簽約並且過戶完成，整個流程都做好了，他說案子是他自己談成的，二千多萬的案子他可以在十七天之內談成嗎，要不是這中間一年多我們的運作，他怎麼可能在十七天之內買之二千多萬的案子，還把我甩開，我去找他找了很多次，我說不要上法院，你該給我的，但是他說他是有別的仲介介紹，不會錯啦，因為我們照不動產公平交易法抽百分之二十的佣金，但外面有很多非法的作法，就是外面的仲人他只收零點五的佣金，二千多萬的案子，隨便給，只要成交就好了，可是這個案子，我確實是花了很大的心血在做，這個案子整個苗栗的介仲，就知道是我劉美霖做，還打電話來恭喜我。（法官問：本案是羅吳金蘭主動委託的？）答：是他先生來委託的。（法官問：甲○○是如何認識的？）答：他是苗栗的建商，我們本來就認識。（法官問：甲○○如何知羅胡金蘭有土地有賣？）答：也是我們苗栗房屋仲介的。（法官問：如何的斡旋？）答：有書面的斡旋單。本案賣方是確認要賣，買方我們也是認識，所以雙方有賣買的共識後，我們就會開書面的斡旋單。（法官問：斡旋單談到最後的結果如何？）答：賣方希望金額再提高一點。（法官問：到最後雙方成交價？）答：羅胡金蘭希望以二千五百萬至二千七百萬，甲○○是以二千四百萬」等語（見本院卷二百十六至二百二十頁），足認原告斡旋協商系爭土地之買賣，期間經過九、十個月以上，以致出賣人羅胡金蘭之開價自四千萬元許，降至二千五百萬元至二千七百萬元之間。
３、依原告提出、被告不爭執其為真正之本院卷第十一頁所附委託購買意願書所示，被告甲○○委託原告協商購買系爭土地之承辦人為乙○○（自稱現已離職），其到庭結證稱：「（法官：己○○是以多少價錢談成？）答：與我們的斡旋單上價格一樣，是一千八百萬元。：：（被告訴代問：當時與甲○○說報酬時，有無說仲介費是多少？答：百分之二。（被告訴代問：在斡旋期間，賣方有無降過價？）答：有，我是從二千八百萬談到二千萬。：：我剛說的數字是錯誤，應該是每坪十八萬元」等語（見本院卷第二百三十九、二百四十一頁），其先稱斡旋單上價格為一千八百萬元，最後談到二千萬元等語，顯與本院卷第十一頁所附之委託購買意願書所定預購價格二千四百萬元不符，但證人乙○○係該委託購買意願書之承辦人，明知該委託購買意願書，原告及被告甲○○均應持有，當場即可核對，並無謊稱其內容之必要，故應非故意捏造上開預購價格，亦即證人乙○○應非明知被告甲○○於上開委託購買意願書所提出之預購價格為二千四百萬元，而故意將其講成一千八百萬元，應係記憶有誤，故應以其當庭旋即改口之每坪十八萬元等語較為可信。而依其所述每坪十八萬元之價格，參酌本院卷第十一頁即上開委託購買意願書所示系爭土地為一百四十二點七七坪，合計總買賣價款約為二千五百六十九萬餘元，與上開證人劉美霖所述最後向羅胡金蘭斡旋協商至二千五百萬元至二千七百萬元之價格相符，應堪信為真實。
４、羅胡金蘭於九十年六月十六日委託原告出售系爭土地之條件，係每坪三十二萬元，有原告提出、被告不爭執其為真正之房地委託銷售契約書影本一件附於本院卷第九、十頁可證。則羅胡金蘭委託原告出售系爭土地之伊始，係出價四千五百六十八萬餘元（三十二萬元乘以一百四十二點七七坪），益徵證人劉美霖、乙○○上開證述羅胡金蘭因原告協商斡旋，故出價自四千萬元許降至二千五百萬餘元等語為真實，是經原告之協商後，羅胡金蘭同意降低一千五百萬元許之數額。
５、按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第一百四十八條第二項定有明文。原告為被告甲○○向羅胡金斡旋協商九、十個月，致羅胡金蘭出價自四千萬元許降至二千五百萬元後，隨即與羅胡金蘭以二千五百五十萬元之價格成交，足認經原告之媒介後，羅胡金蘭與被告甲○○之出價已有交集，從而原告之媒介客觀上業已就緒。被告甲○○之所以能以二千五百五十萬元之價格向羅胡金蘭購得系爭土地，係肇因於原告媒介就緒之結果，揆諸前揭說明，依誠實信用原則，被告甲○○仍應支付報酬。
６、另被告甲○○自承就系爭土地之買賣，已交付訴外人己○○三十萬元等語，益徵其為迴避給付原告如主文第二項所示之較高報酬數額，以較低之三十萬元居間費用支付予己○○而購買系爭土地，顯違反誠信原則。至訴外人羅胡金蘭是否委託己○○出賣系爭土地、其報酬為何等節，與被告甲○○應支付多少居間或仲介費用、是否為迴避較低之費用而違背誠信原則等事項均無關，是本院認無傳喚己○○調查之必要，附此敘明。
（三）綜上所述，原告基於居間法律關係及本院卷第十一頁所附之委託購買意願書，向被告甲○○請求給付如主文第二項所示之金額，為有理由，應予准許。
三、如主文第一、二項所示者，均係所命給付之金額或價額未逾五十萬元之判決，爰依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，依職權宣告假執行。又被告甲○○陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百八十五條第一項前段、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十二月十七日
臺灣苗栗地方法院民事庭
審判長法官黃佩韻
法官李麗萍法官伍偉華右正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，請於本判決送達後二十日向本院提出上訴狀。
法院書記官鄭永媚中華民國九十二年十二月十七日