裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第960號民事判決
裁判日期：民國99年10月26日
裁判案由：租賃關係不存在等
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第960號原告丁○○兼上訴訟代理人丙○○被告乙○○訴訟代理人 劉衡慶 律師被告甲○○上列當事人間請求租賃關係不存在等事件，本院於中華民國99年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告與被告甲○○間就臺北縣板橋市○○街○○○號二樓房屋之租賃關係不存在。
被告乙○○應將臺北縣板橋市○○街○○○號二樓房屋遷讓返還原告，並自民國九十九年三月五日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟陸佰玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國99年1月27日共同向臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司）投標，買受位於臺北縣板橋市○○街○○號2樓房屋及其上同市○○段○○○號土地（下稱系爭房屋、土地或系爭房地），金服公司拍賣公告記載，據在場債務人 陳玉穎 陳稱：系爭房屋由其母即被告甲○○向債務人 林文霖 承租占有使用，租賃期間自93年6月10日起至
108年6月9日止，租金每月新臺幣（下同）8,000元。惟因系爭房屋租賃日期（93年6月10日）早於其房屋買賣登記日（93年8月17日），且承租人即被告甲○○為原債務人陳玉穎之母，租賃期間15年未經法院公證，原告自得請求確認與被告甲○○間就系爭房屋之租賃關係不存在。又99年3月
5日地政機關核發系爭房地所有權狀後，原告發現系爭房屋為被告乙○○與其女兒無權占用，故原告亦得依民法第767條、第184條第1項規定，請求被告乙○○遷讓返還系爭房屋並按月給付無權占用系爭房屋之賠償金等語。併為聲明：㈠確認原告與被告甲○○珠間就系爭房屋之租賃關係不存在。㈡被告乙○○應將系爭房屋遷讓返還原告，並自99年3月
5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元。
二、被告乙○○則以：被告甲○○與鈞院98年度司執字第28577號執行事件之債務人林文霖（即系爭房地之前所有權人）為姐弟關係，自林文霖93年取得系爭房地後即將之交由被告甲○○使用收益，被告甲○○則每月代林文霖支付房貸8,000元以為代價。97年10月間，被告乙○○因工作上需求，乃商請被告甲○○將系爭房屋之部分房間出租予被告乙○○使用，經被告 林美 於取得林文霖同意後，由被告甲○○代理將系爭房屋之部分房間出租予被告乙○○，並約定每年年底前告知隔年是否繼續承租。98年底前，被告乙○○向被告甲○○表示隔年仍要續租，詎於99年初，原告打電話表示其為所有權人要求被告乙○○搬離，惟被告乙○○難以接受，因依民法第425條1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」之規定，被告乙○○得繼續居住至99年底，故被告乙○○佔用系爭房屋（間），並非無權占有，亦無任何不當得利或侵權之行為，原告請求自99年3月5日起至交屋時止按月給付賠償金25,000元，並無理由。退步言之，原告請求之金額實屬過高，蓋依土地法97條第1項規定，原告所主張之金額明顯超過，且被告乙○○僅佔用部分房間，應由原告舉證說明適當之金額等語。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、查原告主張系爭房地係其於99年1月27日向本院委託拍賣之金服公司投標買受，金服公司之拍賣公告記載，在場債務人陳玉穎陳稱：系爭房屋由其母即被告甲○○向債務人林文霖承租占有使用，租賃期間自93年6月10日起至108年6月9日止等語，其租金每月為8,000元，嗣原告於99年3月5日取得臺北縣板橋地政事務所發給之系爭房地所有權狀之事實，業據其提出拍賣公告、房屋租賃契約書、土地及建物所有權狀影本為證，並為被告乙○○所不爭執，而被告甲○○經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出狀爭執或否認原告主張，自堪認原告之此部分主張為真實。
五、原告主張被告甲○○與系爭房地原所有權人林文霖間之租賃期間為15年，且未經法院公證，其得訴請確認與被告甲○○間就系爭房地之租賃關係不存在，亦得向無權占有之被告乙○○請求遷讓返還系爭房屋並請求按月給付賠償金等語，則為被告乙○○所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠被告乙○○雖辯稱：97年10月間，伊因工作上需求，經由被
告甲○○取得原屋主林文霖同意後，由被告甲○○代理將系爭房屋之部分房間出租給伊，並約定年底前告知隔年是否續租，98年底前，伊向被告甲○○表示隔年要續租，依民法第
425條1項規定，伊得繼續居住至99年底，並非無權占有云云。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，固為民法第425條第1項所明定；但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之（此項規定係於88年4月21日修正公布，89年5月5日施行）。查被告甲○○與林文霖於93年6月10日所訂立之前揭租賃契約書，其租賃期間係自93年6月10日起至108年6月9日止，長達15年，已如前述，且原告主張該租賃契約未經公證，亦為被告乙○○所不爭執，則依照民法第425條第2項規定，該租賃契約並無同條1項「買賣不破租賃」規定之適用，原告於取得系爭房地之所有權後，自得主張其與被告甲○○間無租賃關係之不存在，及被告乙○○占有系爭房屋對其無任何法律上權源，故被告乙○○上開辯解尚非可採。
㈡被告乙○○又抗辯：伊僅向被告甲○○承租系爭房屋之部分
房間，原告請求佔用系爭房屋全部之賠償金，顯屬不當云云。然查被告乙○○與原告於99年4月19日在板橋市調解委員會調解時，曾提出其與被告甲○○於97年10月1日所訂立之房屋租賃契約書，其第1條即載明，被告甲○○出租之房屋所在地及使用範圍為「板橋市○○街○○號2Ｆ（全部）」，此有原告所提出並為被告乙○○所不爭之該房屋租賃契約在卷可憑（見本院卷第85頁），是被告乙○○此部分抗辯，亦屬空言，並無足取。
㈢按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任民法第767條前段、第184條第1項前段分別定有明文。又無權占有他人之房屋，該房屋所有權人顯然受有相當於租金之損害，此應為社會之通念，且亦屬因故意或過失不法侵害房屋所有人之侵權行為，故原告依上開規定，請求無權占有之被告乙○○遷讓返還系爭房屋，並按月給付賠償金，自屬有據。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項亦有明文規定。上開法文所稱申報年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算，尚須斟酌基地及建築物之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地及建築物之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。而查，系爭房地面鄰6米巷道，離捷運板南線府中站約500公尺，對面及右邊雖有老式平房坐落，惟鄰近多為連棟公寓，又該巷道固少有汽車行駛，但機車往來頻繁等情，經本院於99年8月20日前往現場勘驗明確，製有勘驗筆錄1份在卷可稽，並有原告提出之空照圖、街道圖在卷可佐，本院參酌系爭房屋之坐落位置、工商業繁榮程度、經濟價值，與被告利用系爭房屋所受利益及其原向被告甲○○承租之租金額等情狀，認本件原告請求被告賠償之金額，以按系爭土地及房屋申報總價額年息百分之10計算為適當。又系爭房屋課稅現值為270,400元，系爭土地面積為616平方公尺，原告應有部分合計10,000之453，於99年1月之申報地價每平方公尺為19,120元，亦有臺北縣稅捐稽徵處板橋分處99年契稅繳款書及土地登記謄本在卷可證，是本件原告每月得請求被告乙○○賠償之金額應為6,699元【計算式：（270,400＋19,120×616×10,000分之453）×10%×1/12=6,699，元以下四捨五入】。
六、綜上所述，原告請求確認其與被告甲○○間就系爭房屋之租賃關係不存在，及請求被告乙○○讓返還爭房屋，並自地政機關核發系爭房地所有權狀即99年3月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,699元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國99年10月26日
民事第一庭法官高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年10月26日
書記官黃瀅螢