裁判字號：臺灣苗栗地方法院97年訴字第62號民事判決
裁判日期：民國97年07月10日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣苗栗地方法院民事判決97年度訴字第62號原告 曾懷禾 原名： 曾健 訴訟代理人己○○被告乙○○訴訟代理人 陳淑芬 律師複代理人戊○○上列當事人間因請求給付買賣價金事件，本院於民國97年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明及陳述要旨
一、原告方面
（一）被告於民國93年6月10日與原告簽署買賣房屋契約書，向原告購買苗栗縣○○鄉○○村○○○路14鄰45號房地（土地坐落：苗栗縣○○鄉○○○段中平小段第24之11、24之18地號）（下稱「系爭房地」），約定價金為新臺幣（下同）350萬元，被告於93年9月1日支付原告部分價金13
0萬元，原告並於93年11月4日完成所有權登記，被告並未依約於收到國軍購屋補助款7日內向原告給付尾款220萬元，爰依買賣之法律關係提出本件訴訟，請求被告給付上開尾款220萬元。
（二）聲明：被告應給付原告220萬元，及自93年11月4日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
（三）證據：提出買賣契約書、存證信函影本、土地所有權狀影本、土地登記謄本等件為證。
二、被告方面
（一）原告為被告之子，被告購買系爭房地後，發現原告尚有房屋貸款未清償，又設定300萬元之第二順位抵押權予原告之妻己○○（原名： 鍾合瑛 ，即原告之訴訟代理人），被告乃於94年3月29日以存證信函撤銷系爭房地之買賣契約，並請求原告返還130萬元，原告之妻並聲請鈞院拍賣抵押物，拍賣系爭房地，被告提出債務人異議之訴勝訴確定。兩造係因被告有國軍補助購宅款260餘萬元，故成立系爭房地之假買賣，原告並稱取得之貸款將給被告做為生活費用，簽約時原告並無提到其妻有設定抵押權。
（二）駁回原告之訴。
（三）證據：提出存證信函、契約書、送達文書、撤銷確定證明書、分配價金表、判決影本等件為證。
貳、得心證之理由
一、原告主張系爭房地買賣契約（見卷第5、6頁）為真實意思訂立之契約，被告則抗辯其為假買賣（通謀虛偽意思表示）等語（見卷第29頁）。經查：
（一）證人甲○○到庭證稱：被告是伊岳父，原告是伊內弟，知道系爭房地買賣的事情，當時被告有眷村拆除的補助款26
0萬，但是國防部的先決條件，是要有房子，被告要有房子，錢才可以撥到被告名下，幾個內弟及內兄都沒有房子，只有原告有房子，所以就商量，由原告把房子過戶到被告名下，雙方預定買賣所衍生出來的錢，要由260萬中扣還給原告，這不是真實的買賣，因為原告知道被告只有國防部給的260萬，被告哪裡付得了尾款，這是原告明知的事情，因為要領國防部的260萬，由原告還銀行貸款，才可以過戶到被告的名下，原告兩夫妻跟被告談此事， 伊有 時是在旁邊聽，被告說只有260萬，只要錢不要房子，13
0萬拿到後，原告訴訟代理人向被告抗議，說原告拿到錢後，沒有通通拿去還銀行，拿去買車、買挖土機，就跟被告抗議說不管，錢被原告用掉了，所有權狀要收回來，那時被告才知道，原來房子還有設定給原告訴訟代理人，本來以為只設定給銀行，伊都在場聽到，因為被告住在系爭房地，伊一天去兩次，剛才證人丁○○說原告及原告訴訟代理人結婚時，被告就知道系爭房地有數個抵押權，係因丁○○與原告有利害關係，因為眷村房屋拆後，被告跟內兄丁○○有一段時間住在原告家裡，被告220元尾款不應該給付等語（見卷第135至138頁）。
（二）證人丙○○亦到庭證稱：原告是伊弟弟，被告是伊父親，伊坐在後面旁聽，本件當事人及證人所有陳述均已聽聞，系爭房地是假買賣，剛才甲○○講的是對的，因為在93年
6月10日時，國防部有一個政策，要被告買房子，然後由原告兩夫妻打一份假買賣資料，讓被告領264萬元許，由原告提供房子，讓被告順利領到國防部補助款264萬元許，就由原告的太太即在場原告訴訟代理人打出一份假買賣資料，由兄弟姊妹簽名連同原告訴訟代理人也簽名，大家都知道，伊親眼看到，也親耳聽到，被告在簽約時，都不知道原告有第二順位抵押權存在，被告純粹希望拿到260萬，把房地還給原告，原告及原告訴訟代理人將頭款約13
2萬元用掉後，然後又到現在的合作金庫阻擋，希望第二筆款項不要給被告，原告兩夫妻純粹要被告頭期132萬款項，既要錢又要房子，被告220萬元尾款不應該給付等語（見卷第137、138頁）。
（三）以上證據互核相符，足認為取得如本院卷第34、35頁所示之國軍老舊眷村眷戶補助購宅款，並符合該補助款「購置市場成屋」之發放條件，兩造通謀虛偽訂立系爭房地之買賣契約，依民法第87條第1項但書，該買賣契約無效，原告基於該無效之買賣契約請求被告支付尾款220萬元，自無理由。
二、退而言之，即使系爭房地買賣契約係屬真實，被告抗辯：原告並未告知系爭房地上有第二順位己○○為權利人之抵押權，故有權利瑕疵，乃依民法第349、353、227、226、25
6條等規定解除契約，無支付價金之義務等語。按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」，「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」，「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」，「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約」，民法第34
9條、第353條、第227條第1項、第226條第1項、第25
6條分別定有明文。經查：
（一）系爭房地於系爭買賣契約簽訂時，確有以己○○（原名：鍾合瑛）為權利人之300萬元第二順位抵押權（下稱「系爭抵押權」），此有原告提出之土地登記謄本附卷可稽（見卷第10至13頁），原告於本院審理時自承：系爭房地價值350萬元，沒有算進抵押權之部分等語（見卷第66頁），被告亦認：如僅第一順位抵押權存在，價值是350萬元等語（見卷第67頁），是系爭抵押權之存在，致使兩造依系爭房地買賣契約之對待給付互不相當，且造成系爭房地買賣契約外之第三人己○○就買賣標的物之系爭房地，得主張實行抵押權，己○○事實上亦業已實行系爭抵押權，並就其賣得之價金受分配，此經己○○當庭是認筆錄在卷（見卷第66頁），並經本院依職權調取臺灣高等法院臺中分院96年度上易字第242號分配表異議之訴等卷宗核閱屬實，因此原告將系爭房地出賣予被告，確有權利瑕疵無訛。
（二）系爭房地買賣契約第7條約定：「本買賣不動產權，乙方（按：指本件原告）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於尾款付清前速予理清，若甲方因此受有損害時，乙方應負完全賠償責任」等語（見卷第6頁），另民法第349條亦規定出賣人需負權利瑕疵擔保責任。原告既於本院審理時自承：被告在94年2月份知悉系爭抵押權存在，被告在系爭房地買賣契約訂立後，才知道系爭抵押權之存在等語（見卷第67頁），與證人甲○○到庭證稱：原告訴訟代理人向被告抗議，說原告拿到錢後，沒有通通拿去還銀行，那時被告才知道，原來房子還有設定給原告訴訟代理人，本來以為只設定給銀行等語（見卷第136、137頁）相符，是被告抗辯其於系爭房地買賣契約訂立時，尚不知系爭抵押權之存在等語，應堪認定。
（三）原告將系爭房地出賣予被告，既有被告於訂約時不知之系爭抵押權存在，且原告更以系爭房地買賣契約第7條約定保證產權清楚、並無權利瑕疵，則原告自應對被告負權利瑕疵擔保責任；因此，被告依民法第349、353、227、
226、256條等規定，當庭解除兩造間對於系爭房地之買賣契約（見卷第88頁），為有理由，而系爭房地之買賣契約既經被告合法解除，則原告向被告依該買賣契約請求給付買賣價金，即無理由，從而本件原告之訴應予駁回。
三、末查：原告係於87年間與原告之訴訟代理人結婚，此有本院依職權查詢之戶籍資料附卷可稽（見卷第60頁）。證人丁○○雖到庭證稱：兩造係伊父親跟弟弟，原告跟己○○結婚那天，伊有跟被告講，房子有設定抵押權，不要收3萬元的禮金，禮金是指原告跟己○○結婚時，扣除宴客費用的剩餘，被告要收起來，伊說不行，那錢要退回去給原告，被告就很不高興，伊當時的意思，是說那時系爭房地還有房貸還有抵押權的問題，原告那時沒有錢又要結婚，不清楚跟被告講的時候，被告知道的是第1順位還是第2順位的抵押權，只是跟被告說這房子有抵押貸款，伊那時不清楚有幾個順位抵押權，後來才知道有2、3個順位等語（見卷第132、133頁），嗣旋即改稱：宴客完，伊有跟被告講有2、3個抵押權等語（見卷第134頁），對於告知被告系爭房地上有抵押權時，是否知悉系爭房地上有多少順位之抵押權，以及告知被告時，被告知悉何一順位或多少順位之抵押權等節，前後陳述不一，尚難採信，且對於系爭房地之買賣契約係屬兩造通謀虛偽意思表示之假契約乙節，證人甲○○及丙○○業已陳述明確，互核相符，已如前述，證人甲○○並證稱：丁○○說原告及原告訴訟代理人結婚時，被告就知道系爭房地有數個抵押權，係因丁○○與原告有利害關係，因為眷村房屋拆後，被告跟內兄丁○○有一段時間住在原告家裡等語（見卷第137頁），益徵證人丁○○證述系爭房地買賣契約為真實之證詞，尚難採信。況縱使證人丁○○確於原告夫妻婚宴後，確實告知被告系爭抵押權之存在，證人丁○○亦未證稱業已告知被告詳細金額，尚難認被告業已承認系爭抵押權之權利瑕疵，亦不能因此斷定系爭房地買賣契約並無權利瑕疵，併此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果無影響，爰不另一一論述。
五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國97年7月10日
民事庭法官伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官黎東成中華民國97年7月10日