臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
111年度板簡字第727號
原告 曾玉蘭
被告 林家平
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國111年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸拾壹萬貳仟元，及自民國一百一十一年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣陸拾壹萬貳仟元為原告預供擔保得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求基礎事實同一，不在此限，此參諸民事訴訟法第255條第l項第2款之規定自明。查原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）38,000元，及自民國100年9月1日起至其遷讓返還予原告之日止，按月連帶給付原告48,000元元。」，嗣於111年12月6日言詞辯論當庭變更訴之聲明為：「被告應給付原告612,000元，及自111年6月17日言詞辯論意旨狀翌日即111年6月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，經核原告所為訴之變更，揆之前開規定，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣原告於100年9月9日將新北市○○區○○路0段00號1、2樓（下稱系爭建物）出租予被告，約定租賃期間自100年9月1日起至101年9月31日止，並應按月於每月10日前給付租金新臺幣（下同）38,000元,嗣租賃契約期滿，雙方並未另議新約，被告於期滿後亦未搬離，仍繼續使用系爭租賃標的；103年1月1日雙方議定新約，約定租賃期間自103年1月1日起至103年12月31日止，並應按月於每月10日前給付租金42,000元，嗣租賃契約再次期滿，雙方仍未另議新約，被告於期滿後亦未搬離，仍繼續使用系爭租賃標的，俟雙方口頭約定自104年1月起，應按月於每月10日前給付租金48,000元，合先敘明。
㈡、詎料，被告於107年8月、9月、12月及108年2月及109年1月至4月等四個月之租金共計欠繳租金384,000元【計算式：48,000*8=384,000】。然原告體諒被告境況，遂再與其議定新約（下稱系爭租約)，約定租賃期間自109年5月1日起至111年4月30日止，並應按月於每月5日前給付租金4萬8,000元，保證金10萬元，增加連帶保證人 盧怡青 ，惟被告於110年起即未給付租金，原告迫於無奈，分別於110年3月9日、15日及23日以永和郵局存證號碼62號、67號及永和中山路郵局存證號碼672號通知被告終止租約並依約給付欠繳之租金，迄至110年5月10日騰空返還系爭租賃標的時，被告尚積欠4月10日之租金即208,000元【計算式：(48,000*4)+(48,000/30*10)=208,000】未為給付。另，雙方租賃之初曾約定由原告給付12萬元予被告作為系爭租賃標的燈飾及整修之裝潢費用，但若未施工裝潢，被告則應悉數返還予原告，現雙方已終止租約，被告亦已騰空返還，然被告倶未進行任何裝潢，是被告亦應返還上開金額予原告。從而，前開被告積欠之租金59萬3,600元，加計上開裝潢費用12萬元，並扣除保證金10萬元後，被告尚應給付612,000元【計算式：384,000元+208,000元+12萬元-10萬元=612,000元。】。為此，爰依系爭租賃契及民法第179條之法律關係之規定，提起本件訴訟。並聲明如前開程序事項中變更後之聲明。
二、被告則以：
㈠、我們109年5月1日有重新訂過合約，之前的確有積欠租金六、七個月，但有沒有原告說的那麼多，我也不確定。109年5月1日有重新過租約時，雙方有達成協議，之前積欠的租金我有提議說我有合夥人要以出租套房的方式，重新和原告續約，為期兩年。但到七、八個月時，原告又說要收回房屋。110年1月至4月、同年5月1日至同年5月10日租金208,000元，110年1月至4月部分兩個月零八天是用押金10萬元抵，其餘部分是原告違約的違約金。實際上搬離系爭房屋是110年5月9日。被告只積欠半天的租金。
㈡、原告請求返還之裝潢費12萬元是第一份合約的事情，現在來求償也早就過了請求權的時間。這是民國九十幾年的事。
㈢、租約上面沒有記載原告的違約金條款。這個只是一般租屋的
習慣。
㈣、我認為前面的租約都已經失效，重新訂合約之後，原告就不
能再跟我請求前面的租金了。而且房屋我也已經返還，沒有
拖延的問題，我一次有給付八個月的租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張之事實，業據其提出100年9月9日房屋租賃契約書、103年1月1日房屋租賃契約書、原告郵政存薄儲金薄封面及内頁、109年5月1日房屋租賃契約書、存證信函、被告騰空系爭租賃標的留言字條等件影本為證，被告則以前詞置辯。
㈡、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。原告主張被告107年8、9、12月、108年2月、109年1至4月、110年1月至4月、110年5月1日至110年5月10日租金皆未付，共積欠租金592,000元一情，有存摺帳戶明細在卷可稽，應屬可採。至被告雖抗辯兩造嗣後如簽訂租約，前面積欠的租金就不用給付，且被告餘110年5月9日已經搬離系爭房屋云云，然按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，最高法院18年上字第2855號、28年上字第1920號分別著有判決可資參照。因此，被告自應就其抗辯原告於兩造簽定後續租約後同意免除其先前所積欠之租金債務之事實，負舉證責任，然其並未提出任何證據已實其說，自難憑採。又其於110年5月11日出具被告騰空系爭租賃標的留言字條，其上載明將系爭房屋騰空返還原告之日期為110年5月10日，被告嗣後翻異前詞，亦無可採。
㈢、再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。另按「出租人付予壹拾貳萬元正做為屋內地板及天花板裝潢之用，若沒動工以全數退還出租人。」等語，100年9月1日起至101年9月31日之租約定有附註之明文。查被告並未就系爭建物為屋內地板及天花板裝潢，核認無訛，是原告主張被告應返還裝潢費12萬元，亦屬有理由，應併予准許。至被告抗辯原告已過請求權時間，惟上開租約為100年9月9日簽立，並未逾15年之請求權時效，是被告之抗辯並無理由。
㈣、末按押租金（保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。系爭租約屆期未續租，被告已將系爭房屋返還原告，原告本應返還押租保證金，惟被告積欠租金592,000元、裝潢費12萬元，業經本院認定如前，依前開說明，該押租保證金10萬元發生當然抵充之效力，故原告請求被告尚應給付612,000元【計算式：384,000元+208,000元+12萬元-10萬元=612,000元。】，洵屬有據。
㈤、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民
法第250條第1項定有明文。是違約金係因當事人之約定而成立，倘當事人並未約定違約金，自無請求給付違約金之餘地。系爭租約並無關於被告要求原告於租賃期間內收回系爭建物，即應支付違約金之約定，有系爭租約在卷可憑。依上所述，被告自無以此為由請求原告給付違約金之餘地，是被告之抗辯並無理由。
四、綜上所述，原告依民法第179條、系爭租賃契約之法律關係之規定，請求被告應給付原告612,000元，及自111年6月17日言詞辯論意旨狀翌日即111年6月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。
六、訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 12 月 23 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官許珮育
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 12 月 23 日
書記官吳昌穆