裁判字號：臺灣新竹地方法院108年竹簡字第172號民事判決
裁判日期：民國108年07月12日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決108年度竹簡字第172號原告 曾文燦 被告 魏肇治 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年6月18日辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落門牌號碼新竹市○○街○○○號房屋全部騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一０八年六月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
三、被告應給付原告新臺幣伍仟貳佰陸拾參元，暨自民國一０八年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、訴訟費用被告負擔。
五、本判決第一、二、三項得假執行。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明：（一）被告應將坐落新竹市○○街○○○號房屋全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）60,000元，並自民國108年5月
1日起至遷讓交屋日止，按月賠償20,000元。（二）代墊10
8年2月之瓦斯費及電費1,656元及到期未繳之108年4月瓦斯費663元、電費1,198元，共計3,517元，請求支付。
（三）訴訟費用由被告負擔。嗣於108年6月18日當庭變更聲明為：（一）被告應將坐落門牌號碼新竹市○○街○○○號房屋全部騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告40,000元，及自民國108年6月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告20,000元。（三）被告應給付原告5,263元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）訴訟費用由被告負擔（見本院卷第57、58頁），核原告所為訴之變更，屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於107年8月24日簽訂租賃合約書，原告將門牌號碼新竹市○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自107年8月10日起至109年12月31日止，每月租金20,000元，於每月25日前給付，被告於簽約時，交付原告押租保證金40,000元，並約定租賃期間系爭房屋之瓦斯費、電費由被告負擔。詎被告於108年2月起即未依約給付租金，並積欠瓦斯電費未付，經原告以存證信函限期催告被告給付積欠租金及瓦斯電費，並主張自108年5月1日起租約已終止。被告尚積欠原告租金80,000元，扣除押金40,000元，仍積欠租金40,000元及瓦斯電費共計5,263元，且本件租約既已終止，被告對系爭房屋即屬無權占有，自應按月賠償原告，為此提此本件訴訟，爰依租賃、不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還上開房屋，並支付積欠之租金及電費。並聲明：如主文第1、2、3項所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之上開事實，業據其提出租賃契約書、存證信函暨回執、調解不成立證明書、房屋稅繳納證明書影本等件為證；而被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。
（二）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1、2項、第45
5條前段分別定有明文。而所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例要旨參照）。又依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。再「依民法第440條得終止契約之出租人，於訴狀表示其終止之意思者，依民法第263條、第258條第1項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力。」、「終止契約之意思表示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上以書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦無不可。原判決既認定被告欠租2個月以上，經據原告定期催告，原告復於訴狀以被告欠租為由，請求返還房屋，向應解為自訴狀送達於被告時，契約即為終止。」最高法院23年上字第3867號判例、最高法院台44令民字第6220號民事確定裁判指正意旨參酌。
（三）經查，原告主張被告積欠租金達2個月以上，原告以108年4月9日新竹光華街郵局第000081號存證信函通知被告於108年4月20日前給付積欠租金及瓦斯電費，同時並以被告收到該存證信函為租約解除時。而該存證信函係於10
8年4月10日由被告母親合法收受，此有郵局收件人回執在卷可稽（見本院卷第19、21頁），然此刻被告積欠108年2、3、4月之租金共6萬元，抵扣上述押租金4萬元後，尚未達已遲延給付逾2個月租金之要件，則原告於起訴狀主張自108年5月1日起系爭租約已終止，委無可採；惟被告至本件起訴狀繕本送達時即108年5月14日（見本院卷第51頁）已達遲延給付逾2個月租金之要件，且迄今仍未給付，依前揭說明，堪認系爭租約於本件起訴狀繕本送達被告時即108年5月14日即合法終止。系爭租約既已終止，則原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金，於法有據，應予准許。
（四）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，此為社會通常之觀念。查原告終止系爭房屋租賃之意思表示業於108年5月14日發生送達被告之效力而依法終止，業如前述，被告迄今仍未將系爭房屋騰空返還，自應給付終止租約前之租金及終止租約後所受相當租金之不當得利，從而，原告請求被告應自
108年6月1日起至被告交還房屋日止，按月給付原告相當租金之不當得利20,000元，即屬有據。
（五）再依兩造簽訂之租賃合約書第6條約定瓦斯費、電費由乙方（即被告）負擔。原告主張兩造就使用系爭房屋所產生之瓦斯費、電費係約定由被告負擔，應為可採；被告截至
108年6月18日本院言詞辯論期日止，原告已代墊108年
2、4、6月瓦斯費為1,622元，電費為3,641元，業經原告提出前揭費用繳費通知單、繳費證明為憑（見本院卷第25、27、29、31、61、63、65、67頁），依上開約定，原告請求被告給付至108年6月為止瓦斯費及電費共計為5,623元，自應准許。
（六）綜上，原告本於租賃契約之約定、民法租賃及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應給付原告積欠之租金40,000元，及自108年6月1日起至被告交還系爭房屋日止，按月給付相當租金之不當得利20,000元，暨系爭房屋瓦斯費及電費代墊款5,623元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年5月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
四、假執行宣告：本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年7月12日
新竹簡易庭法官楊麗文以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年7月12日
書記官陳筱筑