臺灣橋頭地方法院108年度訴字第967號民事判決

裁判字號：臺灣橋頭地方法院108年訴字第967號民事判決

裁判日期：民國109年03月18日

裁判案由：損害賠償

臺灣橋頭地方法院民事判決108年度訴字第967號原告 劉國強 被告以勒房屋仲介有限公司兼法定代理 邱瀞葵 人被告 周碧玲
劉豪俊 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106年9月23日，經被告以勒房屋仲介有限公司（下稱以勒公司）營業員周碧玲及劉豪俊向原告之招攬，向訴外人 張有林 簽約以新臺幣（下同）3,900,000元購買高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），並先後給付800,000元予張有林。然被告公司之負責人邱瀞葵及營業員周碧玲及劉豪俊等人（下稱被告周碧玲等3人），並未告知原告系爭土地不得興建農舍，且於廣告中誤導原告系爭土地係得興建農舍之土地；此外，亦隱瞞原告系爭土地有不當開挖及未做好水土保持而造成鄰近住家受損情形，致原告於簽約後至系爭土地查看時，遭鄰近住家抗議，原告透過被告公司要求張有林修補瑕疵，惟未獲置理，原告僅能對張有林提起解除契約返還價款之訴訟，經本院107年度訴字第197號判決認定原告賠償張有林買賣違約金468,00
0元，顯見被告周碧玲等3人並未盡民法第567條所定居間人據實及調查義務。另被告周碧玲等3人提出不動產委託銷售標的現況說明書時，亦就其中項次9「是否有供公眾通行之私有道路」、項次10「是否有出入或臨接道路」、項次11「對外通行之道路目前是否有通行之糾紛或需給付通行費之情形」及項次37「重要設施」均為不實記載，足認被告周碧玲等3人確有違反據實及調查義務情形，方致原告因而陷於錯誤而簽約購買系爭土地，始因而受有違約金468,000元、裁判費5,220元及代書費4,000元等損害，原告自得依民法第184條、第185條、第188條規定，請求被告周碧玲等3人及以勒公司連帶賠償477,220元，另原告應尚得依消費者保護法第51條規定，另向以勒公司請求懲罰性損害賠償金120,000元等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告477,220元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈡以勒公司應給付原告120,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：以勒公司就系爭土地銷售廣告雖有誤植，然於簽約前數日已將原廣告更正，且於簽約前已詳實告知原告系爭土地不得興建農舍，原告簽約前已明確知悉不能建築農舍，並無認知錯誤。又於簽約前被告邱瀞葵更甚至告知原告可以不簽約，斡旋金會全數退還原告，並無原告所指業務員即被告劉豪俊要求原告簽約，否則要求違約金之情事。另訴外人即賣方張有林委託銷售之價格為5,900,000元，原告知悉不能蓋農舍後，被告告知因契約尚未簽署及成立，原告當可無條件不承買，然原告仍委請被告協助其議低價格，故經被告議價後以3,900,000元成交，亦堪認原告已知悉系爭土地不得興建農舍之情形。而原告指稱被告未將系爭土地為山坡保育地、曾有土石流發生之情事告知云云，然本院108年度橋小字第543號受理本案被告公司訴請本案原告給付仲介服務費事件，經本院108年度小上字第37號民事裁定駁回原告之上訴確定在案，該案認定原告應給付被告公司全數仲介服務費，並認定本案原告未能證明系爭土地有瑕疵，自無從認定被告有隱瞞該瑕疵之情事，故被告實已善盡仲介之義務；且本院107年度訴字第197號判決亦同上開認定，亦堪信被告已盡仲介之義務。另買賣契約現況說明書被告均以現況填載，亦無漏未記載之重要設施，自無未盡仲介義務情事。是原告於簽約前已知悉系爭土地不能興建農舍，且原告亦未能證明系爭土地有瑕疵，自無從認定被告有隱瞞瑕疵致原告陷於錯誤，更難謂被告有違不動產經紀業管理條例第24條之情，原告所受違約金之損害與被告無因果關係存在，原告請求被告周碧玲等
3人連帶賠償，及請求以勒公司給付懲罰性賠償金，均屬無據等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經法官會同兩造整理爭執、不爭執事項如下：㈠不爭執事項：
⒈原告於106年9月23日透過以勒公司之營業員即被告周碧玲
、劉豪俊與店長邱瀞葵之居間仲介，與訴外人張有林簽立如原告提出附件三所示不動產買賣契約書，由原告以3,900,00
0元向張有林購買系爭土地。⒉原告與張有林簽約後，先後給付800,000元予張有林，另有
支付代書費4,000元。後因原告認系爭土地有因土地開挖造成土質鬆動，只要下雨土石流紛紛灌入鄰近房屋內之糾紛，因而寄發如原證五所示之存證信函與張有林，主張系爭買賣契約無效，並要求張有林退回簽約金800,000元，並隨後對張有林起訴請求返還買賣價金，經本院以107年度訴字第19
7號審理後，認定原告主張解除契約為無理由，且張有林以原告給付遲延解除契約為有理由，並得向原告請求違約金，惟其金額應以468,000元為限，故僅判命張有林返還尚餘之買賣價金332,000元，該判決並已確定，原告並因上開事件支出裁判費5,220元。
⒊以勒公司曾起訴請求原告給付仲介費，經本院橋頭簡易庭以
108年度橋小字第543號審理後，認定原告抗辯被告以勒公司廣告不實、隱瞞系爭土地有不當開挖、未做好水土保持之瑕疵等均不可採，而判命原告應給付以勒公司仲介費78,000元，原告提起上訴，亦經本院以108年度小上字第37號駁回上訴確定。被告以勒公司並已取得仲介費78,000元。
⒋系爭土地確實不得興建農舍，兩造並不爭執。
㈡爭執事項：
⒈原告依民法第184條、第185條、第188條請求被告周碧玲
等3人及被告公司連帶賠償有無理由？⑴被告周碧玲等3人有無未盡民法第567條所定居間人之據實
及調查義務？①被告周碧玲等3人有無就系爭土地得否興建農舍之事項，未
告知或誤導原告？②被告周碧玲等3人有無隱瞞系爭土地有不當開挖、未做好水
土保持之情形？③被告周碧玲等3人有無就不動產委託銷售標的現況說明書中
第9、10、11、37項為不實記載，影響原告對購買系爭土地意願之情形？⑵被告周碧玲等3人及以勒公司之行為是否成立侵權行為？⑶原告支付訴外人張有林之違約金468,000元、因訴訟支出之
裁判費5,220及代書費4,000元是否係因被告周碧玲等3人行為所受之損害？⒉原告依消費者保護法第51條請求以勒公司賠償懲罰性賠償金
120,000元有無理由？
四、得心證之理由：㈠被告周碧玲等3人就系爭土地得否興建農舍之事項，並無未告知或誤導原告之情事：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。而民法上侵權行為必具有因故意或過失，不法侵害他人權利或加損害於他人之行為存在為要件，本件原告既主張被告周碧玲等3人有未盡據實及調查義務而侵害原告權利之情事，自應由原告就被告周碧玲等3人有此等侵害原告權利之權利發生事實舉證加以證明，若於審酌兩造提出之證據後，事實仍陷於真偽不明時，其舉證不足之不利益，亦應由原告加以承擔，方符舉證責任之法則。
⒉原告雖主張被告周碧玲等3人就系爭土地得否興建農舍乙事
未告知或誤導原告，違反據實及調查義務云云，然訴外人張有林於本院107年度訴字第197號事件中提出被告邱瀞葵於
106年9月23日簽約前談話之錄音譯文，內容略為以勒公司之員工向原告表示最近已刪除網路上系爭土地可蓋農舍的資訊，被告邱瀞葵並告知原告系爭土地不可以蓋農舍，原告則表示希望與地主談降價等語（見該案卷第21至22頁，即本院卷第77頁），且原告於該事件中亦自承：簽約當下有告知我不能蓋農舍等語（見該案卷第79頁），堪認被告辯稱已有告知原告系爭土地不能興建農舍等情屬實，原告主張被告周碧玲等3人未告知系爭土地不能興建農舍云云，即與事實不符。至原告雖另主張以勒公司之廣告有誤導原告系爭土地仍可興建農舍云云，然被告邱瀞葵既已於簽約時明確告知系爭土地不能興建農舍之情，原告主觀上如認仍有興建之可能，自應再次確認，然原告於簽約前不僅未曾與被告邱瀞葵確認，更僅表示希望可以降價等語，亦有上開對話譯文可稽，自難認原告有誤解之情事。原告雖另主張被告劉豪俊告知若不簽約斡旋金不能退還，致原告僅能簽約購買系爭土地云云，然並未提出任何證據以實其說，復為被告所否認，亦難為有利原告之認定。是原告既未能證明被告周碧玲等3人就系爭土地得否興建農舍乙事，有未告知或誤導原告之情事，揆諸前揭說明，該舉證不足之不利益應由原告承擔，而僅能認被告周碧玲等3人就系爭土地得否興建農舍一事，並無未告知或誤導原告之情事。
㈡被告周碧玲等3人並無隱瞞系爭土地有不當開挖、未做好水土保持之情形：
原告雖主張被告周碧玲等3人未告知系爭土地有不當開挖及未做好水土保持等情形，有違反據實及調查義務云云，惟原告就此僅提出系爭土地鄰近住家反映書為證（見審訴卷第19至25頁），然該等文書均為電腦打字列印，內容相同，是否能反映鄰戶個別情況，已堪質疑，且簽署人 方有福 於本院10
7年度訴字第197號事件中證稱：我不了解系爭土地是否曾經有挖過或開發過等語（見該案卷第39頁），簽署人 葉朝麗 證稱：土石流我沒有看過，我不清楚，我知道我公公有處理，我沒有處理，我不知道等語（見該案卷第71至73頁），則方有福、 葉朝麗顯 未親身經歷，其所書立之反映書及證言自不足為系爭土地確有不當開挖、未做好水土保持，致有損鄰糾紛等情之佐證；簽署人 陳榮光 於另案證稱：系爭土地本來有種植龍眼樹，後來有怪手去挖，嗣後大雨水流沖下來，曾有土石流沖壞伊的擋土牆，大概5、6年前的事情了等語（見該案卷第66頁），可知大雨土石流沖壞陳榮光之擋土牆之時間點，應在張有林買受系爭土地後不久，則在此之前縱有怪手開挖，亦極可能在張有林買受系爭土地之前，難以逕認張有林有何不當開挖行為。而陳榮光當時向張有林反應後，張有林即已擺放擋土沙包及設置排水涵管，此後未再有土石流沖壞擋土牆等情事，為證人陳榮光所是認，且系爭土地近
3年未有違反水土保持法之裁處紀錄，亦有高雄市政府水利局公函在卷可佐（見該案卷第17頁），更見，張有林確有改善之舉，亦難遽認張有林於系爭土地有何未做好水土保持致損及鄰戶情事。且本院107年度訴字第197號事件，亦認定原告未能證明張有林於系爭土地有何未做好水土保持損及鄰近住戶之行為，原告復不能為其他舉證以實其說，自難認系爭土地有不當開挖、未做好水土保持之情形，更亦無從認定被告周碧玲等3人有知悉而隱瞞等情形，原告此部分主張，亦無理由。
㈢至原告另主張被告周碧玲等3人就不動產委託銷售標的現況
說明書中第9、10、11、37項為不實記載，影響原告對購買系爭土地意願云云。然如該等事項確對原告購買系爭土地影響重大，原告於向訴外人張有林起訴主張解除契約返還價金之本院107年度訴字第197號事件中自應極力主張以解除契約，然原告於該事件中竟從未提及該等事由，則該等事由是否確影響原告購買系爭土地之意願，已不無疑義。且就其中項次9「是否有供公眾通行之私有道路」、項次10「是否有出入或臨接道路」、項次11「對外通行之道路目前是否有通行之糾紛或需給付通行費之情形」等項目，原告雖主張有不實記載之情形，惟就原告主張記載不實處，卻未據原告提出任何證據佐證其主張，又為被告所否認，自難以認定該部分記載有無不實填載之情事；而就項次37「重要設施」部分，不僅本繫諸契約當事人就該等設施是否在意，更涉及購買系爭土地之目的、使用方式等情，更不當然即影響契約當事人購買之意願，自亦無從以此推認該等事項是否影響原告購買系爭土地之意願。從而，原告主張被告周碧玲等3人就不動產委託銷售標的現況說明書中第9、10、11、37項為不實記載，影響原告對購買系爭土地意願，即屬無從證明，而難為有利原告之認定。
㈣綜上，原告既未能證明被告周碧玲等3人就系爭土地得否興
建農舍事項有何未告知或誤導行為，亦未能證明系爭土地有不當開挖、未做好水土保持情形，更未能證明被告周碧玲等
3人有何於不動產委託銷售標的現況說明書中為不實記載影響原告對購買系爭土地意願之行為，自難認被告周碧玲等3人確有違反民法第567條所定居間人之據實及調查義務之情事。從而，原告既未能證明被告周碧玲等3人違反居間人之據實及調查義務，自亦無從證明被告周碧玲等3人有何侵害原告權利行為，且亦無從認以勒公司有何因故意、重大過失、過失致原告受有損害之舉，原告自無從依侵權行為之法律關係請求被告周碧玲等3人及以勒公司賠償其損害，亦無從依消費者保護法第51條請求以勒公司給付懲罰性賠償金。
五、綜上所述，原告未能證明被告周碧玲等3人有何違反居間人據實及調查義務而侵害其權利之行為，自無從請求被告賠償其損害，更無從請求以勒公司給付懲罰性賠償金。從而，原告依民法第184條、第185條、第188條規定，請求被告周碧玲等3人及以勒公司連帶賠償477,220元，另依消費者保護法第51條規定請求以勒公司給付120,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年3月18日
民事第一庭法官蕭承信以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月19日
書記官黃進遠