裁判字號：臺灣宜蘭地方法院94年訴字第125號民事判決
裁判日期：民國94年08月19日
裁判案由：調整租金
臺灣宜蘭地方法院民事判決94年度訴字第125號原告甲00000000法定代理人丙○○訴訟代理人 曾威龍 律師被告乙○○當事人間調整租金事件，本院於94年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告管理坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之租金，自民國九十四年一月一日起調整為每年新臺幣拾貳萬捌仟貳佰貳拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張意旨略以：宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地為藍氏宗親祖先留下之公產，雖登記予私人名下，但由原告管理出租，被告所有之房屋坐落於系爭土地上，被告因此承租系爭土地使用，並支付租金。按租賃物為不動產，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，且於租用基地建築房屋者準用之，民法第442條、土地法第97條第1項及同法第105條分別定有明文。查系爭土地位於宜蘭縣○○鎮○○○○○路商店街，與興東路上國光汽車站、鎮公所相呼應，為羅東鎮之精華區，公告現值每平方公尺為新臺幣（下同）100,365元，而系爭土地為71平方公尺，如以公告現值計算其價值達7,125,375元，市價更高達千萬元，周遭店鋪租金每月動輒約4、5萬元以上，然被告承租系爭土地建屋經營「游冠生」牛舌餅店，為營業使用，每年僅支付租金4萬餘元，僅敷繳納系爭土地之地價稅，另鄰近國有之宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地，國有財產局亦按公告地價年息百分之五計算租金，可見被告使用土地之對價顯不相當，租金實有調整之必要，故依土地法第97條第1項及系爭土地93年度申報地價每平方公尺36,120元計算，被告支付之租金應調整為256,452元等語，並聲明：（1）被告承租原告管理坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之租金，自民國
94年1月1日起調整為每年256,452元。（2）訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯意旨則以：被告於40年幾年前向法院購買原告所管理之宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地上之房屋，自始即以不定期租賃關係占有使用系爭土地，承租面積為71平方公尺，並於該處經營「游冠生」牛舌餅店，按年向原告支付租金。承租之初每月租金僅數百元，去年已調整為每年4萬元，何以原告逐年調升，且被告於該處經營牛舌餅店，所得不豐，原告請求調整之金額其無資力負擔等語，並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：
（一）宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地為訴外人 藍宏川 、藍銘淵、 藍德欽 、 藍文隆 、 藍祖博 、 藍瑞熙 、 藍以政 等人共有，由原告負責管理、出租事宜。被告所有之門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○號房屋坐落於系爭土地上，雙方成立不定期租賃關係，被告並按期將租金匯入原告所有之中華商業銀行綜合存款帳戶，以承租使用系爭土地，此為兩造所不爭執，並有土地登記謄本1件及中華商業銀行存摺內頁影本2件可證，堪信為真實。
（二）系爭土地位於宜蘭縣羅東鎮羅東夜市附近，四周商業活動頻繁，附近均為商家，被告所有之房屋現為一層磚造平房，屋頂增建鐵皮樓閣，前方經營「游冠生」牛舌餅店，後方為房間、廚房及廁所，中間放置製餅機器，明顯可見係作營業使用，此亦為兩造所不爭執，並有照片4張、地籍圖謄本1紙、羅東鎮地圖2紙及本院94年7月7日現場勘驗筆錄1件（含照片8張）可證，同堪信為真實。
四、本件之爭點及法院之判斷：原告主張被告承租其管理之宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地，支付租金過低，應予調整等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院就兩造爭執事項進行整理後，認本件應審酌之爭點為：（一）原告請求調整租金，有無理由？（二）如原告請求租金調整有理由，則租金應如何調整？茲分別判斷如下：
（一）原告請求調整租金，有無理由？按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。本件兩造就系爭土地成立不定期租賃契約關係，被告於40年前起即承租系爭土地，租金原為每年數百元，去年調整為每年4萬元，此為被告於本院言詞辯論庭期中 陳明 在卷，然臺灣地區土地價格自70年起即飆漲，此為眾所周知之事實，而系爭土地於56年之規定地價為每平方公尺469.8元，迄94年1月已調整公告現值為每平方公尺100,365元，此有卷附之土地登記謄本可按。是系爭土地之價值既已調昇，揆諸首揭規定，原告訴請本院調整租金，自屬於法有據。
（二）如原告請求租金調整有理由，則租金應如何調整？按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而上開規定於基地租金之數額亦準用之，同法第105條亦有明文，本件被告所有之房屋坐落於系爭土地，係屬不定期租賃關係，自應受土地法第97條第1項之限制。復按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準；又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡，最高法院20年上字第283號、81年台上字第3062號著有判例可資參照。本件原告訴請調整租金既屬有據，自應審究其租金如何調整始為妥適。查被告承租使用系爭土地之面積為71平方公尺，而系爭土地位於宜蘭縣○○鎮○○路上，鄰近羅東夜市○○○○路上之國光汽車站及羅東鎮公所相近，屬羅東鎮之精華商業區，四周商業活動頻繁，生活便利，被告於該處經營「游冠生」牛舌餅店，亦均霑附近之商業利益。況據本院現場查訪之結果，附近商家之租金每月約35,000元至60,000元（視坪數大小不一），有本院勘驗筆錄1件可證，則審酌系爭土地之位置、城市型態與被告之年齡、經濟狀況及使用系爭土地之情形，並參酌原告提出附近國有財產局出租國有土地即宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地所收取之費用為公告地價年息百分之四等情，認被告以每年數百元至4萬元之租金為使用系爭土地之對價顯不相當，應以系爭土地93年度申報地價每平方公尺36,120元之年息百分之四計算，將租金調整為128,226元為適當（36120×71×0.05＝128226），原告逾此部分之請求，則屬過高，尚難准許。
五、綜上所述，原告主張系爭土地價值提升，被告租用系爭土地之租金應調整為128,226元為有理由，應予准許，至原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及證據，核與判決結果均不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條，判決如主文。
中華民國94年8月19日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官郭顏毓正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
中華民國94年8月22日
書記官陳憲文